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bonniep62
Contributeur débutant
20 réponses |
 Posté - 13 mars 2005 : 18:26:28
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bonjour,
nous sommes en train de sélectionner notre future banque pour notre crédit immobilier. nous souhaitons emprunter sur 25 ans, avons droit au PTZ (taux zéro) et souhaitons donc un crédit "lissé" avec mensualités égales pour les 25 ans . nous avons un apport de 10%, je suis fonctionnaire, mon mari est en cdi. nous emprunterons 162860 (-13200 de PTZ) soit 149660.
nous avons fait plusieurs banques et un courtier.
résultats : peu intéressant pour nous : scalbert dupont , ucb (ne veulent pas sur 25 ans) credit mutuel.
la cafpi (courtier) n'est pas mal mais avec leurs honoraires, ça revient à la même chose.
il nous reste à choisir entre Casden et Crédit Agricole.
Casden :
caution 0€ fonctionnaire
assurance fonctionnaire par la mgen 0.22 * 2 = 0.44. assurance 100/100
parts sociales : 350 € ? (à confirmer)
taux fixe modulable sur 25 ans à 4.20
mensualites = 906 (la cafpi avait donné 905€ !!)
Crédit Agricole (une de nos banques actuelle) :
caution ppd 1880€
assurance 0.30 * 2 = 0.60 assurance 100/100
taux fixe modulable sur 25 ans à 3.95
mensualites = 951€
evidemment, nous penchons pr la casden, même si le credit agricole propose de s'aligner (ça va être dur !).
notre objectif : faire baisser le taux à la casden.
qu'en pensez-vous ???
merci de votre aide
bonniep62
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Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 13 mars 2005 : 22:31:33
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Bonjour,
Vous êtes en train de vous creuser la tête pour gagner au total 45*12*25=13400 euros, soit à peine 10000 euros en déflaté. Ce qui ne représente que 6% du prix de d'achat de votre logement.
Savez-vous que les prix des logements sont au plus haut en ce moment et que ces derniers pourraient très bien baisser sinon dégringoler? Connaissez-vous le site www.bulle-immobiliere.org? Il faut savoir faire abstraction du ton un brin extrémiste de l'auteur, mais les principaux arguments baissiers y sont.
Donc mon conseil: utilisez votre temps à consulter ce site et à vous renseigner sur le marché immobilier, à essayer de négocier le prix de votre achat, plutôt que de vous évertuer à gagner quelques dixièmes de points de pourcentage sur votre crédit.
Cordialement,
Vincz |
Edité par - Vincz le 13 mars 2005 22:33:14 |
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bonniep62
Contributeur débutant
20 réponses |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 14 mars 2005 : 09:45:59
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| J'avoue ne pas bien comprendre comment la mensualité peut être plus faible à la Casden alors que le taux (assurance comprise) est plus élevé qu'au Crédit Agricole et la durée identique. D'ailleurs les hypothèses données ne permettent pas de retomber sur les mensualités que vous indiquez. |
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bonniep62
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 14 mars 2005 : 13:05:14
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Pardon, credit agricole c'est 4.05.
le prêt est lissé dans les deux cas. |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 14 mars 2005 : 13:48:13
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Ah bon ? ça reste peu cohérent puisqu'avec les données que vous indiquez, le taux assurance comprise serait le même à la Casden et au CA. Donc on ne doit pas comparer la même chose ... il doit manquer des données à l'énoncé.
... ceci dit l'essentiel, c'est de comparer les mensualités mais vérifiez bien que celles-ci sont comparables (comprennent-elles bien dans les 2 cas l'assurance, le remboursement du PTZ ... ?).
Normalement, vous devez aussi avoir mention du TEG qui est un taux intégrant tous les frais (assurance, garantie, frais de dossier, etc ...) : un bon indicateur pour vérifier quel est le prêt le moins cher. |
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bonniep62
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 14 mars 2005 : 15:34:47
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| vous avez raison, il y a un hic (désolé !) le ca ne me donne pas toutes les données je pense, je vais vérifier auprès d'eux !! |
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Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 03:35:45
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Marion,
Le problème vient du fait que l'on ne peut pas additionner le taux du crédit et le taux de l'assurance.
En effet, le taux de l'assurance porte sur le capital emprunté, c'est-à-dire sur le capital initial, alors que le taux du crédit, par définition du crédit amortissable, porte sur le capital restant dû. En effet, vous payez chaque mois le même montant d'assurance, alors que le montant des intérêts diminue au cours du temps.
Votre remarque sur le TEG est par contre des plus pertinentes: c'est en effet l'indicateur qui permet de comparer différentes offres de crédit, tous frais inclus.
Cordialement,
Vincz |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 09:58:33
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Alors prenons le raisonnement à l'inverse. Soit un prêt de 162 860 € sur 25 ans,
- une mensualité de 906 € donne un taux implicite de 4,51 % assurance comprise (qui n'est pas le TEG, le TEG intégrant en plus les frais de garantie, frais de dossier)
- une mensualité de 951 € donne un taux implicite de 4,99 %
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bonniep62
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 17:36:15
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ca y est je me suis renseignée, et en fait la mensualité de la casden est fausse. grosse erreur dans le calcul + une assurance seulement de comptée !! au bout du compte, ça donne une mensualité de 945 € à la casden, fixe lissé .
c'est déjà compliqué, si en plus les banquiers se trompent !lol  enfin l'erreur est humaine,
au final nous avons 2 mensualités presque identique (le credit agricole joue sur le taux nominal, la casden sur la garantie 0€ casden 0€ frais de dossiers et assurance mgen 0.44 pr 2)
je pense que nous pouvons essayer de faire baisser le taux de 4.20 à la casden, qu'en pensez-vous ? jouable ou pas ?
bonniep62
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 17:55:00
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Qui ne tente rien n'a rien !
N'oubliez pas aussi de négocier les pénalités de remboursement anticipé : sur un prêt long, ça vaut la peine car peut-être revendrez-vous votre bien avant l'échéance finale du prêt. |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 21:19:41
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| Enfin n'oubliez pas Bonniep62 qu'une grande partie de la caution est restituable! |
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