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amt7872univers
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 14 mars 2005 : 12:04:04
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Les nouvelles lois SRU, etc... disent quelque chose du style ''les droits à construire d'un lot issu d'une division de terrain sont minorés, au prorata, des droits déjà construits sur la parcelle d'origine sauf si la division date de plus de 10 années''.
Mais à partir de quand est calculé ce délai : la division faite par un géomètre et déclarée au cadastre et en mairie est-elle le point de départ ? Faut-il absolument un acte notarié, donc une vente pour prendre date de la division?
Merci à qui pourra m'aider à clarifier la relation entre ces 2 notions ?
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 14 mars 2005 : 13:02:59
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Citation :
Mais à partir de quand est calculé ce délai : la division faite par un géomètre et déclarée au cadastre et en mairie est-elle le point de départ ? Faut-il absolument un acte notarié, donc une vente pour prendre date de la division?
Il me semble que la preuve de la division d'un terrain consiste en la numérotation de nouvelles parcelles au niveau du cadastre.
Je vois mal comment la division faite par un géomètre, pour être déclarée au cadastre, peut se passer d'un acte notarié (donation ou autre...)?
Mais peut être suis-je totalement "hors clous" 
Christophe |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 14 mars 2005 : 19:07:50
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je me demande bien ou est ce que vous avez trouvé cette disposition dans le code de l'urba. La loi SRU, en abrogeant l'article L.111-5 du CU qui limitait les droits de construire attachés à une parcelle détachée d'un ensemble dèjà bâti, a précisément pour objectif de permettre une densification des zones d'urbaines. Je ne vois donc pas trsè bien pourquoi elle imposerait de tenir compte du COS déjà consommé dans un délai de 10 ans.
A moins que le terrain auquel vous faites allusion se trouve dans un lotissement, il n'y a pas lieu, en cas de division, de tenir compte du COS déjà consommé. |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 14 mars 2005 : 20:35:42
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Vinzz,
Citation :
CODE DE L'URBANISME
(Partie Législative)
Article L123-1-1
(inséré par Loi nº 2003-590 du 2 juillet 2003 art. 18 Journal Officiel du 3 juillet 2003)
Dans les zones où ont été fixés un ou des coefficients d'occupation des sols, le plan local d'urbanisme peut prévoir que, si une partie a été détachée depuis moins de dix ans d'un terrain dont les droits à construire résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas déjà été utilisés.
Si le coefficient d'occupation des sols applicable au terrain est augmenté après la division, la minoration des droits à construire résultant de l'application du premier alinéa est calculée en appliquant le coefficient d'occupation des sols existant à la date de la délivrance du permis de construire.
Si le coefficient d'occupation des sols applicable au terrain est diminué après la division, la minoration éventuelle des droits à construire est calculée en appliquant le coefficient d'occupation des sols existant à la date de la division.
En cas de division d'une parcelle bâtie située dans une des zones mentionnées au premier alinéa, le vendeur fournit à l'acheteur un certificat attestant la surface hors oeuvre nette des bâtiments existant sur la ou les parcelles concernées. L'acte de vente atteste de l'accomplissement de cette formalité.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains issus d'une division effectuée à une date ou dans une zone où le plan local d'urbanisme ne prévoyait pas la règle prévue au premier alinéa.
Christophe |
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amt7872univers
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 10:26:12
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Merci à Christophe (ainsi qu'à Vinzz).
Toutefois, ceci ne donne pas le point de départ.
Sur un site de ''géometre expert'' je vois sous le titre : Divisions foncières (et je souligne en rouge des mots importants).
Une division foncière est la création conventionnelle d'une limite future à l'intérieur d'une même propriété. Elle est généralement effectuée en vue d'une vente, d'une donation, d'un partage de famille, d'une expropriation. Elle peut également être demandée pour des raisons fiscales comme l'apport en garantie, par hypothèque, d'une partie d'une propriété.
Cette opération nécessite généralement la signature par les parties d'un acte notarié ou administratif, avec annexion d'un plan coté repérant la division
Ce qui m'amène à m'interroger sur ce qui matérialise officiellement une division dans le cas où il n'y a pas d'acte notarié (ce qui serait alors le point de départ du délai des dix années).
Où est-donc la vraie ''naissance'' d'une division (ou l'acte par lequel naît toute division : faut-il aller checher du coter des Hypothèques, de la publicité foncière)?
Merci à Tous
AMT |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 13:06:26
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Avez-vous essayer de contacter un expert géomètre ?
Si non, faites le et donnez-nous sa réponse
Christophe |
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RIGAOUS
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 16:31:27
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Pour information
LA DECLARATION PREVUE PAR LE NOUVEL ARTICLE R. 315-54 DU CODE DE L'URBANISME :
UN NOUVEAU ROLE POUR LE MAIRE
Avant l'adoption de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains et son décret d'application du 27 mars 2001 existait un certificat d'urbanisme, dénommé certificat "D", qui avait pour fonction, en application de l'ancien article R. 315-54, de contrôler les divisions foncières destinées à l'implantation de bâtiments.
Demande de plan de division
Saisie d'une telle demande, l'administration (le service communal chargé de l'urbanisme ou la DDE) devait instruire ce certificat et vérifier si la division foncière envisagée était ou non constitutive d'un lotissement.
Le nouvel article R. 315-54 du Code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de l'article 17 du décret précité dispose que :
"Le propriétaire ou son mandataire adresse au maire de la commune un plan de division préalablement à toute division de terrain en vue de l'implantation de bâtiments qui ne constitue pas un lotissement au sens de l'article R. 315-1 (alinéas 1 et 2) ou qui n'est pas une des divisions visées à l'article R. 315-2.È
Ainsi, il appartiendra désormais au propriétaire ou son mandataire (le plus souvent le notaire, mais il peut également s'agir d'un géomètre) de s'assurer de la qualification juridique de la division projetée.
La réception, par le maire, d'un plan de division impliquera que l'auteur de cet envoi considère que la division projetée n'est pas constitutive d'un lotissement (tel que défini à l'article R. 315-1 du Code de l'urbanisme) ou d'une division visée à l'article R. 315-2 du Code de l'urbanisme.
Il est possible de relever qu'aucune précision n'est apportée sur la forme que doit revêtir la déclaration (lettre recommandée, remise contre décharge, envoi de deux plans de division avec demande de renvoi de l'un des exemplaires daté et signé du maire...) à adresser au maire, ni des obligations de ce dernier quant à la constitution d'un éventuel registre permettant par la suite de vérifier les déclarations antérieurement effectuées. Les professionnels prendront toutefois la précaution de conserver une preuve de la bonne exécution de l'obligation qui s'impose à eux.
De même, l'utilisation de l'adverbe "préalablement" dans l'article R. 315-54 paraît signifier qu'il n'est pas nécessaire de laisser s'écouler un quelconque délai entre la notification du plan de division et la division proprement dite. Il semble suffire que la notification intervienne avant la division; ainsi, il est même envisageable que, dans l'hypothèse où le plan est remis en mairie par le notaire contre décharge (et que l'heure de remise ait été indiquée dans la décharge) que la division ait lieu le même jour.
Reste que le non-respect de ce texte est toujours sanctionné par l'article R. 316-2 du Code de l'urbanisme (amende prévue pour les contraventions de cinquième classe) qui n'est pas modifié par le décret n° 2001-262.
Que devra faire le maire,destinataire des plans de division ?
Il semble indispensable que les plans de division notifiés soient contrôlés par le maire, puisqu'il s'agit de la raison d'être d'un tel dispositif.
Toutefois, les modalités de ce contrôle n'ont pas été prévues. En effet, bien qu'aucune disposition du décret du 27 mars 2001 (ni de la circulaire du 3 avril 2001) ne le précise, un contrôle du respect des règles du lotissement s'impose à l'évidence. Le maire devra à cette fin, soit au moyen du service d'urbanisme de sa commune soit au moyen de la DDE, s'assurer de la bonne application des textes régissant les divisions foncières. Ainsi, ce contrôle doit pouvoir déboucher sur la mise en oeuvre des dispositions répressives visant à protéger la réglementation des lotissements (article L. 316-2 du Code de l'urbanisme).
La constitution d'un registre ou d'un fichier destiné à l'enregistrement chronologique des divisions notifiées semble s'imposer également (sous réserve naturellement du respect des recommandations de la CNIL en matière de création de fichiers par les communes). De même, il paraît nécessaire d'ouvrir, au profit des professionnels de l'immobilier, l'accès aux différents plans de division notifiés afin que ces professionnels puissent vérifier le régime juridique du terrain sur lequel une division foncière est envisagée, et savoir s'ils doivent déposer un nouveau plan de division ou solliciter une autorisation de lotir.
En d'autres termes et plus généralement, la nouvelle formulation et les nouvelles obligations issues de l'article R. 315-54 du Code de l'urbanisme rendent nécessaire l'instauration d'une véritable "collaboration" entre les maires et les professionnels de l'immobilier, où les informations devront réciproquement circuler...
Damien Dutrieux - Consultant associé au CRIDON Nord-Est
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Division de terrain- droit à construire
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