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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
 Posté - 15 mars 2005 : 12:46:54
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Face à l'inéxécution par notre syndic de plus d'une dizaine de résolutions en 5 ans, je souhaitais suggérer aux copropriétaires lors de la prochaine AG que le renouvellement du contrat de syndic soit subordonné à l'inclusion d'une clause prévoyant qu'en cas d'inéxécution ou d'exécution partielle d'une résolution dans un délai de 6 mois suivant son adoption, une minoration contractuelle de 35% de honoraires de gestion courante pour l'année en cours soit immédiatement appliquée.
Une telle résolution peut-elle être soumise en AG ? Serait-elle juridiquement valable, si bien sûr elle était acceptée ?
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Edité par - spinoza le 15 mars 2005 12:56:45 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 14:26:01
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Le contrat du syndic est à négocier entre les 2 cocontractants ! il n'est pas sur qu'il accepte ! (je suis certain qu'il va refuser !).
J'ai une autre piste qui n'est pas contestable et qui, ponctuellement, revient au même.
En début de mandat, l'AG approuve le contrat du syndic tant pour les honoraires de gestion courante que ceux pour gestion particulière, les travaux. Il comprend donc, par exemple pour la gestion courante, toutes les tâches prévues par les textes et rendues obligatoires. En particulier il est est ainsi pour la mise en oeuvre des décisions d'AG.
Je vais prendre un exemple : vous prenez un carreleur pour refaire les 20m² de la cuisine et vous acceptez son devis pour ces 20 m². A la fin il s'en va, il n'a fait que 18 m² et vous laisse sur les bras les 2 m² restant. Que faites-vous ? vous régler les 20 m² ou les 18 m².
En copropriété, si le syndic à des obligations, aucune sanction n'est prévue par les textes.
Code de la route: griller un feu = amende.
Code de la copropriété : griller un feu = ...rien du tout.
Reste donc le pouvoir souverain de l'AG de sanctionner l'auteur du trouble.
"Mr le syndic, vous avez accepté un contrat qui précise que vous vous devez de mettre en œuvre les décisions d'AG prises conformément à la loi. Pour ne l'avoir pas fait sur ....(lister avec précision les décision non suivies d'effets ou les manquements aux clauses contractuelles) l'AG décide d'appouver vos honoraires pour l'exercice passé à la somme de ........ €. (cette somme tenant compte de la "retenue")"
Vous avez quasi-là le texte de la résolution à faire voter par l'AG.
EX : honoraires gestion courante prévus 10.000 €, seuls 8.500 € seront approuvés. Il n'est pas fait mention de 'sanction' ou de retenue' mais de l'approbation finale des honoraires du syndic, avec l'approbation des comptes de l'exercice passé, au regard de ses obligations tant légales que contractuelles et des tâches réellement, effectivement effectuées et donc rémunérées.
NB important : lors de l'approbation des comptes il est prudent de préciser la somme globale définitive approuvée, laquelle tient alors compte des retenues pour dépenses non justifiées ou des honoraires réellement acceptés.
Proscrire "les comptes de l'exerce N ..sont approuvés....."
bien préciser "Les comptes de l'exercice N .., pour un montant global à répartir de 125.324,59 €, sont approuvés...." ...
Dans ce cas, seule cette somme est opposable et peut être ensuite appelée et/ou régularisée.
Ne pas oublier, mais cela n'a rien à voir avec l'approbation des honoraires du syndic, que le quitus doit être systématiquement refusé, peu importe ici que le syndic fasse bien ou non son boulot. |
Edité par - gédehem le 15 mars 2005 16:23:53 |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 18:27:06
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Merci de ces explications. Mais si je fais ce que vous me proposez, j'ai peur qu'on me reproche de ne pas l'avoir..prévu. D'où l'idée de ce système de clause pénale (ou pénalité contractuelle).
Il est probable que le syndic la refusera. Mais ce refus sera en même temps précisément l'aveu qu'il n'exécute jamais les décisions dans les délais...Et je n'ai pas d'autre objectif que d'attirer l'attention des copropriétaires sur ce point.
Mais votre idée est excellente, et d'ailleurs peut peut-être être proposée comme autre solution en cas de refus d'approbation de cette clause par le syndic...
Sur l'ordre des deamndes de résolutions à placer dans l'ordre du jour, le demandeur peut-il le préciser ou est-ce à la discrétion du syndic ?
Il ne faudra pas évidemment que celle-ci soit abordée après l'approbation des comptes. |
Edité par - spinoza le 15 mars 2005 18:28:36 |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 20:20:50
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Bonsoir.
Spinoza, de toute évidence, vous ne faites plus confiance à votre syndic.
Ne serait-il pas plus juducieux d'en changer plutôt que de lui proposer cette sorte d'arrangement qu'il refusera très certainement ?
Amicalement.
Colette
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 20:45:35
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spinoza,
Comme vous y allez, une clause pénale...
De toutes façons une clause n'aurait de valeur si elle est conforme à un contrat civil et qu'elle soit poursuivie au pénal par la suite en cas de non éxécution, mais ne rêvez pas trop.
La règle première est de refuser le quitus en cas de non éxécution de ses obligations contractuelles, qu'en est-il de votre syndic sur les 5 dernières années.
Un quitus voté équivaut à la machine à laver les fautes professionnelles, alors dans ce cas inutile de vous plaindre si la majorité accepte le quitus.
Le fait qu'il soit mauvais et que vous le réélisiez montre que vous ne gouvernez pas plus loin que le devant de votre porte, je ne vous demande même pas si vous avez un compte séparé.
Avant de penser à éponger l'eau qui déborde de la baignoire, pensez à fermer les robinets.
Comme l'ont indiqué d'autres contributeurs, il s'agit de négocier librement les tarifs, la durée du mandat, le type de compte bancaire {ESSENTIEL} et les clauses abusives qu'il faut éradiquer.
Cordialement.
Edmond  |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 21:44:50
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Citation :
De toutes façons une clause n'aurait de valeur si elle est conforme à un contrat civil et qu'elle soit poursuivie au pénal par la suite en cas de non éxécution, mais ne rêvez pas trop.
Qu'elle figure au contrat est bien précisément la proposition que je souhaite faire au syndicat, comme condition du renouvellement du contrat de syndic.
Quand au fait de devoir poursuivre au pénal en cas d'inéxécution, je ne comprends pas très bien...je parle bien de clause pénale (cf art. 1152- et 1226 à 1233 du Code civil) et non de sanction pénale. La juridiction repressive n'a semble t-il rien à voir à ce stade avec ce type de clause (en tout cas pas entre un non professionel obtenant d'un professionnel une telle clause à son profit).
Pour le reste, vous prêchez un convaincu, et cette proposition de clause n'a en réalité - puisque comme vous dites il est improbable que le syndic l'accepte - d'autre but que de montrer qu'il ne tient ni ne peut sérieusement s'engager à tenir ses engagements, pour ceux qui, malheureusement, ont encore besoin qu'on leur en apporte la démonstration.
Mais j'ai un problème tout bien concret, tout simple. Puis-je exiger qu'une telle résolution soit mise à l'ordre du jour de l'AG, préalablement au vote du renouvellement du contrat de syndic. Car sinon, comment et quand voulez-vous qu'une négociation puisse être menée, si le CS - comme il est fréquent - est de mêche avec le syndic et ne s'occupe donc pas de cette négo ? Suis-je clair ? |
Edité par - spinoza le 15 mars 2005 21:49:13 |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 16 mars 2005 : 07:15:42
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Vous pouvez proposer d'inclure telle ou telle clause dans un contrat de mandat, c'est un accord entre le syndic et le syndicat.
Il existera toujours une issue pour ne pas appliquer cette clause et préciser que la non éxécution n'est pas de son fait.
Cette clause excentrique va à l'encontre même de la loi, car en réalité vous tolerez contractuellement des fautes professionnelles en échange d'un abattement de 35%.
La solution, même si elle vous peut paraître valable ne tient pas la route et le syndic risque de vous rire au nez avec une telle clause et de vous discréditer par la même occasion.
Mais il est des choses beaucoup plus importantes comme:
- mettre à l'ODJ les carences existantes sur la non éxécution passées des décisions de 2000 à 2004 et les préjudices causés par ces carences.
- limiter la durée du mandat à un an (quel que soit le syndic) afin de ne pas se lier trop longtemps en cas de problèmes.
- obtenir un compte séparé permettant de vérifier les comptes en recoupant par les opérations bancaires et la garanties que toutes les transactions faites appartiennent au syndicat.
- élire un CS qui contrôle réellement la gestion.
Pour ma part, j'opterais directement pour l'élection d'un autre syndic sans attendre car s'il n'a rien fait ces 5 dernières années, pensez vous qu'une clause pas encore acceptée puisse provoquer son réveil.
Je n'ai jamais vu un syndic réduire quoi que ce soit sur des honoraires, la tendance serait plutôt à l'inverse.
Les contrats de mandat sont parfois un vrai piège à gogos, voir les exemples frappants sur le site de l'ARC.
Cordialement.
Edmond |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 mars 2005 : 09:35:02
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Spinoza, je ne comprends pas votre "...Mais si je fais ce que vous me proposez, j'ai peur qu'on me reproche de ne pas l'avoir..prévu. "
Avoir prévu quoi ?....La résolution proposée ?
C'est méconnaitre un point important. Dans le cadre des questions et/ou résolutions inscrites à l'ODJ de l'AG, il est tout à fait possible de débattre de questions et ou de résolutions complémentaires, induites par les points inscrits.
C'est ce qu'on appelle le droit d'amendement, reconnu à l'AG, sur les questions régulièrement inscrites sous réserve de ne pas en modifier le sens.
Il en est ainsi pour la nomination du syndic, quand bien même la question est "Renouvellement du Cabinet X". S'agissant d'un nouveau mandat, et non d'un renouvellement de l'ancien, la question générique inscrite, destinée à pourvoir le syndicat d'un syndic, est bien "Nomination du syndic". C'est pourquoi, en cas de conflit et en l'absence d'un autre candidat syndic professionnel, il est toujours possible de désigner un copropriétaire dont la candidature est proposée en cours d'AG, en qualité de syndic quand bien même seule la question inscrite est "Renouvellement du cabinet X"
Lors de l'approbation des comptes, c'est exactement la même chose. Chaque poste peut être discuté, contrôlé, l'AG tranche et décide. Lors de l'analyse de ces comptes, sur le rapport du CS, ce dernier doit proposer la modification correspondante pour le montant des honoraires en cohérence avec les tâches effectuées et les manquements constatés.
Au besoin, vous pouvez voter cet "abattement" sur les honoraires à venir, dans le budget prévisionnel de l'exercice n+1.
Même chose pour des dépenses sans pièces justificatives, imputées par erreur, ou engagés abusivement par le syndic sans avis du CS et/ou décision nécessaire de l'AG.
Mais je ne vois pas du tout une "clause pénale" (!), que votre syndic n'acceptera certainement pas et que vous n'avez aucune chance d'imposer par quelque moyen !
Ne reste que cette sorte de "sanction financière", ponctuelle, pour non exécution de tâches légales et/ou contractuelles, en séance.
Au besoin, dans un avis du CS aux copropriétaires préable à l'AG, vous ferez part de cette proposition qui sera faite en séance. Copie de cet avis au syndic, par courtoisie.
N'oubliez pas : c'est l'AG qui tranche ici, à la majorité art.24.
Vous pouvez, dans le cadre de la question générale "approbation des comptes de l'exercice n...", proposer et faire adopter toutes les questions/résolutions souhaitées en rapport avec cette question générale et les comptes présentés, questions ou résolutions rédigées sur place, en séance. C'est la seule façon de l'imposer au syndic. |
Edité par - gédehem le 16 mars 2005 09:51:11 |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 16 mars 2005 : 18:58:55
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Merci de vos précieuses remarques.
Si bien sûr la petite minorité que nous représentons dans l'immeuble, avait la faculté de changer seule de syndic, croyez bien que ce serait déjà fait.
Pour ma petite clause pénale, qui ne semble décidemment pas vous plaire (c'est vous les experts, alors je ne discute pas..), je comprends mieux, à la lumière de la remarque de Dantes : Citation :
Cette clause excentrique va à l'encontre même de la loi, car en réalité vous tolerez contractuellement des fautes professionnelles en échange d'un abattement de 35%
qu'il me faudrait peut-être la préciser, c'est-à-dire plutôt la traduire par une forme d'astreinte :
"en cas d'inexécution par le syndic d'une quelconque résolution dans le délai de 6 mois suivant son adoption par le syndicat, une astreinte contractuelle de 15 euros HT par jour de retard se verra, à première mise en demeure de faire d'un quelconque copropriétaire, automatiquement appliquée sur les honoraires de gestion de l'année en cours, et ce pour chaque résolution concernée, sauf pour le syndic à établir dans les 7 jours ouvrables suivants, que ce retard ou défaut d'exécution ne lui est pas imputable. Cette astreinte ne saurait, en aucun cas, s'assimiler à une réparation forfaitaire du préjudice que le syndicat conserve l'entière faculté d'établir, en cas de faute ou négligence professionnelle du syndic, devant les juridictions compétentes, et ce pour en obtenir plus ample et juste réparation."
Est-ce que celà vous plait mieux comme ça ? |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 16 mars 2005 : 19:46:22
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Spinoza, voulez vous légiférer à la place du législateur qui a déjà rédigé pas mal de textes, à vous de faire valoir vos droits collectifs (qui existent déjà).
La non éxécution des clauses votées en AG ou le non recouvrement des mauvais payeurs s'appellent des carences ou de l'immobilisme.
Tout est déjà prévu pour punir les syndics négligents, plus particulièrement les professionnels.
Ces tâches élémentaires font partie du travail pour lequel les syndics sont payés, parfois grassement en fonction du travail accompli, nul ne peut nier que ces cas existent vraiment.
Ajouter une couche d'astreinte supplémentaire ne sert à rien, cela ne peut qu'embrouiller le juge et vous faire débouter le cas échéant à cause d'une clause trop facilement attaquable.
Comme je vous l'ai déjà fait remarquer, pour entamer ces poursuites il faut commencer par éjecter le syndic qui ne fait rien puis monter un dossier point par point qui prouve les carences et voter les poursuites sous le mandat d'un nouveau syndic.
Toutes les clauses que vous pouvez proposer ne changeront rien, je pense que vous vous souviendrez de moi l'an prochain si ce syndic reste en fonction.
Cordialement.
Edmond |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 16 mars 2005 : 19:54:23
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Merci Edmond, je ne doute pas que tout existe, mais aller poursuivre devant le TGI un syndic à la première carence venue me semble bien difficile dans une petite copro...et totalement démeusuré en regard de l'enjeu...sans compter que la justice fait peur aux frileux...
Il faut le virer. Ca, j'ai compris, mais je ne décide pas seul (4 copropiétaires très minoritaires sur 15 sont de cet avis). Pour le reste, que faire ?
Sauriez-vous me dire si le TI peut être compétent pour délivrer une injonction de Faire (je devrais dire des injonctions !). Sinon, comment faire simple ? |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 16 mars 2005 : 21:23:46
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Lorsque les carences s'accumulent, il faut savoir dire STOP, non pas en proposant un clause qui fera huer l'assemblée dans la confusion la plus totale et qui bien franchement est inutile.
Si vous n'avez pas de majorité, 4 c'est un bon début, j'avais moi-même proposé tout seul d'éjecter un syndic en place depuis deux lustres, il faut savoir se montrer patient et entrer au conseil syndical, c'est le meilleur moyen pour éjecter un syndic qui fait n'importe quoi que de contrôler sa gestion.
Puis il faut expliquer et encore expliquer puis trouver une alternative qui permettra de faire des économies substancielles à la copro. par un syndic qui sera à la fois moins couteux et plus efficace (oui, c'est possible)
Alors là, vous serez crédible et prêt à le déposer.
Mais le moment n'est pas encore venu et je n'ai aucune solution miracle que de vous préconiser de travailler pour que les carences cessent, c'est ceci qu'il faut mettre en avant et non des clauses facultatives dont il se moque éperdument et qui fera oublier le principal.
L'année prochaine vous serez peut-être sur la bonne voie si vous avez su profiter de cette année pour progresser autrement que dans la voie de garage où vous voulez vous enfermer.
Cordialement.
Edmond |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 mars 2005 : 14:58:34
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Spino, n'étant pas majoritaire, la proposition que je fais plus haut est la seule susceptible d'être comprise du + grand nombre et donc de passer.
Pourquoi ?
Parce qu'en copropriété, surtout en copropriété où chacun doit se déterminer publiquement, l'aspect psychologique est très important.
Habituellement frileux, vous penser bien que je ne vais pas me faire remarquer et voter une clause "pénale", comme ça, juste pour vous/me faire plaisir.
Par contre, voila que Spino vient de me démonter avec calme mais détermination (au besoin il a fait une petite note préalable à l'AG) que telle et telle action que nous avions décidé en AG n'ont pas été exécutées, que pour autant le syndic a été rémunéré pour les mettre en œuvre, qu'il nous en coute globalement 2532 € alors ponctionnés abusivement par le syndic et que, outre ce cout financier, nous n'avons rien eu en contrepartie, les actions n'ayant pas été engagées, ce qui peut nous porter éverntuellement préjudice !
Nous avons commandé une télé, le vendeur s'est payé, ... mais nous n'avons toujours pas reçu la télé !
Et il nous parle du carreleur qui devait faire 20 m² conformément à la loi et à son contrat, qui n'en fait que 18 m².. mais qui ponctionne quand même le prix des 20 m² !!!...
Ca, tout le monde le comprend... car on touche directement à notre porte-monnaie.
Et là, je suis susceptible de rejoindre les 4 minoritaire ... et avec d'autres, faire la majorité art.24 qui refusera soit d'approuver la totalité des honoraires de l'exercice passé, soit d'approuver la totalité des honoraires du budget futur ...
Voyez, c'est comme en bateau, il faut manœuvrer suivant le sens du vent.
Mais une clause pseudo "pénale", répressive, n'a aucune chance de passer, alors qu'une proposition positive pour les copropriétaires, pour moins de sous à sortir, de simple bon sens qui plus est si elle est présenté sans agressivité, a plus de chance d'être entendue, bien reçue et donc acceptée ...
Vous me suivez ?
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 17 mars 2005 : 15:59:47
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Oui, merci de vos réponses. Malheureusement, voici trois ans que l'inexécution des résolutions est pointée en AG sans que cela ne change...c'est-à-dire ne produie un effet quelconque.
je vais suivre vos conseils..et demande donc de mettre à l'ordre du jour la non approbation d'un ensemble de points concernant les comptes 2004.
Mais pouvez-vous m'indiquer concretement les conséquences d'une éventuelle non approbation ? La totalité des comptes ne seront pas approuvés (par hypothèse). Mais que se passe-t-il ensuite si le syndic n'est pas d'accord ?
Exemple : nous décidons de minorer de X euros les honoraires de gestion à raison de l'inéxécution de diverses résolutions. Comment pouvons-nous seul, syndicat, et unilatéralement, décider de cette minoration - de son quantum - , si le syndic de son coté n'est pas d'accord.
Que se passe-t-il ensuite (ma question est simple et surement trivial, mais je ne connais pas bien ces questions).
Merci en tout cas de votre aide et de vos conseils sur l'aspect psychologique, certainement prévalant, quant à la stratégie à adopter. |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 17 mars 2005 : 20:04:11
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Cette minoration est parfaitement illicite, on ne peut pas reprendre de l'argent qui a été gagné, vous vous engagez sur le terrain de l'inconnu qui risque de couper court à vos véritables contestations.
Avant de parler de ne pas approuver les comptes, les avez vous seulement vérifiés 
Lorsque les comptes ne sont pas approuvés, cela veut dire que vous refusez les propres dépenses engagées pour votre coproprièté, il faut donc voter les poursuites qui coulent de source avec le refus d'approbation des comptes sinon inutile de refuser d'approuver les comptes si vous laissez les choses en l'état.
C'est pourquoi il est hasardeux de se lancer dans de telles actions:
- sans certitude
- sans preuve, que des présomptions dûes à son immobilisme
- sans majorité
Le seul moyen à votre disposition est de changer de syndic en lui refusant tout quitus mais le syndicat n'est pas encore mûr pour ce changement. Le reste n'est que stratégie vouée à l'échec.
Salutations.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 mars 2005 : 10:15:42
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Allons, Dantes, l'AG n'est pas une simple chambre d'enregistrement tout juste bonne à prendre acte des activités de son mandataire et de sa gestion.
A la limite, à vous suivre, pourquoi perdre 4 h de son temps à se bouffer le nez avec ses voisins si c'est juste pour approuver tout ce qui est présenté.
Pardon, mais c'est non seulement idiot mais c'est surtout méconnaitre les pouvoirs de l'AG, seule instance décisionnelle du Syndicat.
Il faudrait mettre vos tablettes à jour et ne pas prendre comme argent comptant les seules pratiques que vous connaissez .....
"Il est dans la nature même de l'AG de débattre des question qui lui sont soumises et de décider en connaissance de cause."
Pour les honoraires du syndic, proposés par contrat et votés avec le budget prévisionnel, il s'agit de la rémunération de l'intégralité des missions prévues du syndic, que ce soit celles légales que celles contractuelles.
Lors de l'approbation des comptes, l'AG est bien appelée à approuver, certes par un vote généralement global, toutes les dépenses de l'exercice passé. Parmi ces dépenses, certaines peuvent être rejetées, d'autres réservées et/ou soumises à vérification. Il en est ainsi pour la totalité des honoraires du syndic.
Il est du pouvoir de l'AG, ayant constaté la non exécution de certaines missions prévues qui doivent être identifiées, de n'approuver que les honoraires des tâches et missions effectivement exécutées.. et c'est le cas pour la mise en œuvre des décisions d'AG qui n'ont pas été exécutées, absence d'actes qui ne peuvent être rémunérés !
Il ne s'agit pas d'une minoration ou d'une pénalité ! Il s'agit d'approuver des honoraires pour des tâches effectivement exécutées.
Voyez l'histoire du carreleur.
"Vous avez imputé 10.000 €, vous n'en avez fait que pour 8.000 €, nous approuvons 8.000 €". Proposition, analyse, débat, décision, point final....
Ca, c'est le travail, le pouvoir et la responsabilité de l'AG, "patron" du syndicat, convoquée à cet effet, tel qu'il ressort des textes.
Spino, il ne s'agit pas là d'une question nouvelle qui nécessite une inscription spécifique à l'ODJ !
Il s'agit d'une modification dans les comptes qui vous sont présentés en AG. Lors de l'analyse, il faut présenter les choses dites plus haut et proposer les justes honoraires qui tiennent comptes des remarques formulées.
Comme je vous l'ai précisé, dans le cadre des question inscrites, l'AG a tout pouvoir pour débattre et décider sur des questions supplémentaires dans la mesure où ces questions sont induites, complémentaires à la question inscrite.
Dans le cadre de la question "Approbation des comptes ....", l'AG peut décider tout ce qu'elle veut ayant trait aux comptes de l'exercice en question.
Lors du débat sur les comptes, qui sont VOS dépenses collectives, la ligne "honoraires du syndic" sera ramenée à 8.000 €, les comptes globaux proposés à 125.000 €, tenant comptes des 10.000 € d'honoraires, étant alors approuvés à 123.000 €, en tenant compte des 8.000 €.
Si en plus il y a divers dépenses non justifiées pour 1.000 €, les comptes seront approuvés pour 122.000 €.
Vous avez suivi ? Voyez, c'est tout simple, sans hausser le ton ni prendre un fusil !
Reste à convaincre vos "partenaires" copropriétaires frileux ... et ça, c'est votre affaire. Mais une note explicative envoyée préalablement, sans haine et sans déclaration de guerre mais simple exposé des fait et conclusion, serait sans doute un plus ...
Mais si personne ne bouge .... ben vous êtes coincé, tant pour ces honoraires que pour changer de syndic ... |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 18 mars 2005 : 13:18:47
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Merci Gedehem pour vos exlications, c'est extrêmement clair sauf un point que je ne comprends pas bien :
Les honoraires de gestion courante - par exemple - sont forfaitaires (en ce qui nous concerne) et le montant en est naturellement fixé par le contrat nous liant au syndic.
Si le syndicat retranche au jour de l'AG de ces honoraires (ou d'autres éléments des comptes) une somme donnée, elle cesse donc d'honorer ses engagements contractuels avec le syndic (qu'elle soit ou non bien fondée à la faire).
En ce cas que se passe-t-il ensuite si le syndic n'est pas d'accord avec la mesure adoptée (qu'il s'agisse des honoraires forfaitaires ou de toute autre dépense contestée - sur son montant ou son principe - par le syndicat) ? |
Edité par - spinoza le 18 mars 2005 13:24:39 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 mars 2005 : 14:41:29
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hé hé hé .!!! ...
La mission et les tâches de gestion courante sont précisées tant dans la loi que dans son contrat.
Question : QUI ne respecte pas les dispositions légales et/ou les clauses contractuelles lorsque certaines décisions d'AG ne sont pas suivies d'effet, que tel contrat n'a pas été revu à son échéance, etc ..etc ... tout point que le syndic ne semble pas effectuer.
Je vous cite : "Face à l'inéxécution par notre syndic de plus d'une dizaine de résolutions en 5 ans......" ...
Donc, qui ne respecte pas ses obligations ?
Il est donc normal que, dans le cadre du contrat et des honoraires prévus (honoraires prévus, votés en prévisionnel), l'AG décide, compte tenu de la non exécution de certaines tâches, d'honorer uniquement les tâches effectuées.
Les honoraires du syndic acceptés l'année dernière ne sont pas une facture.
C'est une prévisionnel, voté avec le budget prévisionnel. [i]"Pour faire ceci et cela, je vous demande 10.000 €"[/i]
Les honoraires sont forfaitaires, certes, mais pour une mission globale, comme 'forfaitisée' elle aussi.
Revoyez l'histoire du carreleur, dont le devis prévoyait la totalité des prestations pour 20 m² !.... Prestations globales et forfaitaires !
L'AG ayant constaté que sur ce global de tâches il n'a fait que ceci .. et pas cela, ne va accepter les honoraires que pour ceci ! ....
Encore une fois, il ne s'agit pas de retrancher, mais de dire " Pour ce que vous avez fait, c'est 8.000 €, et nous votons 8.000 €"
Le syndic n'est pas content ? ... A lui d'assigner le Syndicat ... Mais pour cela il faudra qu'il démissionne, car en tant que syndic, il représente le syndicat attaqué ! ...
Il ne peut donc être en attaque et en défense !
C'est la même chose lorsqu'un syndicat veut assigner son syndic. Il doit d'abord le révoquer, en nommer un autre, lequel assignera l'ancien syndic...
Mais vous n'en êtes pas du tout là ......
Dormez donc sereinement et proposez à l'AG d'accepter des honoraires correspondants aux tâches réellement effectuées par le syndic.
Les textes créés des obligations, en particulier pour le syndic-mandataire, sans pour autant que soit prévu des sanctions en cas de non respect.
Comme disent les tribunaux "Il appartient aux copropriétaires réunis en AG d'apprécier la gestion de leur syndic."
Nous sommes dans une relation de droit privé. L'AG ayant tout pouvoir de décider pour les affaires du syndicat, c'est son pouvoir souverain de sanctionner éventuellement son mandataire.
Certains parlent de ne pas donner quitus. Certes, son refus doitêtre systématique. Pour autant, ce n'est pas du tout une sanction !
La sanction financière, par la juste mais seule rémunération des actes de gestion réellement effectuée, est l'un des moyens de sanction à sa disposition.
Entre ne rien dire et révoquer/changer de syndic, il n'existe aucune alternative.
Rien ne s'oppose à ce qu'une AG en décide autrement, les sanctions financières étant des plus simples et faciles à mettre en œuvre, bien plus simple que de changer de syndic.
"Qui faute paye" (ne cherchez pas, c'est de moi ..) |
Edité par - gédehem le 18 mars 2005 15:05:50 |
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