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laurent75000
Contributeur actif
28 réponses |
 Posté - 19 mars 2005 : 00:02:36
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Je vais simplifier mon cas :
Le syndic m'appelle, depuis plusieurs trimestres, plus que nécessaire. Je n'en paye donc qu'une partie, calculée comme suit : je divise le budget voté en AG par 4 trimestre et j'applique mes tentièmes... et je justifie par une belle lettre.
Après quelques lettres de relance de sa part et mes réponses motivées à chaque fois, je viens de recevoir ce jour un commandement de payer par acte d'huissier de justice... avec 'saisi conservatoire sur mes facultés mobilieres' (ie mon appart) si je ne paye pas.
Quelqu'un à une idée sur ce que je peux faire ?
PS: le montant réclamé est de 2781 euros (pour18 mois)
laurent
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
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laurent75000
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 20 mars 2005 : 00:44:40
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Bonsoir,
Pour répondre à votre question, il s'agit de appels de charges provisionnelles.
Pour aller plus loin, le syndic réclame des 'charges générales communes' (234euros) et des 'charges de tous les volumes' (504euros)... car l'immeuble est composé de plusieurs volumes, la copro étant un des volume et le syndic faisant (un peu) la gestion 'de fait' de l'immeuble avec un administrateur judiciaire (car un des module ne paye pas l'eau depuis des années).
Après qq courriers, le syndic m'a dit que les "charges de tous les volumes représentent les frais de fonctionnement et entretien (assurance, eau, élect...)".
Pour ma part, je paye un montant calculé par mes soins calculés sur le budget voté en AG (équivalent à 100 euros pret au budget appelé par l'administrateur à la copro), auquel j'applique mes tantièmes.
Et ce montant est inférieur à la somme des montants demandés par le syndic... ce qui me vaut aujourd'hui le fait d'avoir un commandement d'huissier par acte de justice !
Merci d'avance,
Laurent |
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saturne
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 20 mars 2005 : 16:11:02
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Bonjour,
Pour répondre à Laurent. Moi je dois supporter des charges depuis 3 ans sur des éléments collectifs : chauffage, entretien chaudière pour mon garage (alors que je n'en ai pas) j'ai beau mettre à l'ordre du jour aux A.G. mais les deux autres copropriétaires refusent de voter.
Je ne peux rien faire d'autre que payer. Mais je pose la question dans ce forum que j'ai découvert sur les conseils d'un ami qui est un habitué. Comment puis-je contraindre le syndic à appliquer la loi (art. 10) et à revoir ce problème ?Si j'ai recours au TGI est-ce à moi qu'incombent les frais ?
En tout cas je remercie les intervenants pour leurs conseils et critiques.
Saturne |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 mars 2005 : 16:41:11
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Pour Laurent 75000 :
Votre copropriété est incluse dans un ensemble en volumes
Un ensemble en volumes n'est pas régi par la loi du 10 juillet 1965 mais par le règlement de la copropriété en volumes dont les clauses sont libres. Il prévoit certainement une organisation de la gestion des éléments d'équipement communs aux volumes : AFUL, ASL ou autre.
Cette organisation semble être sous administration judiciaire provisoire pour l'instant.
En principe les charges de la copropriété en volumes sont réparties entre les propriétaires ou syndicats de copropriétaires en fonction de la répartition prévue au RC Copro Volumes. Dans le cas d'un syndicat, le syndic répartit ensuite la quote-part du syndicat entre ses copropriétaires. Le critère de répartition n'est pas le même dans la répartition 1 et dans la répartition 2. L'assiette est également différentes : parties communes générales de l'ensemble dans 1, de la copropriété seulement dans 2.
Si l'un des volumes ne paie pas, les autres se partagent provisoirement sa quote-part comme celà se fait aussi en copropriété classique. Le nouveau décret parle à ce sujet d'emprunt du syndicat auprès des copropriétaires. L'expression est mauvaise mais c'est bien de celà qu'il s'agit.
Si la différence que vous évoquez correspond à votre quote-part de cette contribution aux lieu et place du volume défaillant, vous serez condamné, surtout avec un administrateur judiciaire dans le circuit.
Il faut toutefois que les choses aient été faites régulièrement et qu'il y ait à ce propos une ligne spéciale dans le budget prévisionnel.
Et si l'écart a une autre origine ? Des précisions s'il vous plait. |
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laurent75000
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 21 mars 2005 : 23:29:42
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Le problème est presque la !
En effet, un des module ne paye pas (une école).
Un budget a été voté lors de l'AG de notre copro, devant couvrir les charges de la copro ainsi que la quote part réservé à notre copro pour l'ensemble de module. Aucun autre budget n'a été ni évoqué, ni voté.
L'administrateur a refait un budget depuis, qui correspond à 100 euros pret, au budget fait par le syndic. A aucun moment, un 'emprunt du syndicat auprès des copropriétaires' n'a été évoqué.
Et cependant, le syndic appelle chaque trimestre un montant bien supérieur à celui voté. Je paye pour ma part que les tantièmes de mon module (fourni par l'administrateur) et j'applique mes tantiemes dans la copro.
Ce qui est relativement simple et logique. etje motive à chaque fois par courrier... et le syndic ne justifie pas sur quelles pièces il se base.
Et vendredi, je recois ce commandement de payer avec acte d'huissier (à retirer à la mairie (ce que je n'ai pas encore fait)).
Aujourd'hui, avec la menace d'une hypothèque sur mon appart, ma bonne foi et le sentiment d'etre dans mon droit, je ne sais pas trop quoi faire... Sachant que je ne demande qu'une motivation, soit de l'administrateur, soit d'une AG extraordinaire pour payer la totalité (comme je l'ai dit dans un courrier à mon syndic).
J'espère avoir été clair et vous remercie pour vos commentaires.
Laurent
laurent |
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laurent75000
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 21 mars 2005 : 23:33:45
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Rebonjour,
Je profite du forum pour lancer une question: Est ce que le fait de payer une dette au créancier (le syndic) arrête la procédure. Ou si je n'ai d'autre choix que de payer ma dette au cabinet de l'huissier ?
Merci d'avance,
Laurent |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 mars 2005 : 09:30:21
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Impossible de vous répondre car il faut savoir ce qu'est exactement l'acte de l'huissier qui, à mon avis, est une mise en demeure avant inscription hypothécaire.
Je suis un peu surpris que vous ne connaissiez pas le décompte de ce qui vous est demandé. Je suppose que les autres copropriétaires reçoivent des demandes identiques. Il y a un conseil syndical.
Soyez prudent : un blocage coûte souvent très cher. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 22 mars 2005 : 13:04:27
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le creancier doit etre le syndicat et non le synic et rien ne vous empeche de payer directement l syndic pour le syndicat ce que les huissiers n aiment pas car ils perdent leur interet financier et la possibilite de se payer sur les sommes encaissees
l syndic facture t il n plus a son benefice une remise des dossiers a l huissier ?
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laurent75000
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 23 mars 2005 : 01:08:34
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C'est effectivement le syndicat coopératif des copropriétaires qui a fait la demande. Et le comble, c'est que je suis membre du conseil syndical !!!
Je vais payer, parce que je pense que je n'ai pas trop le choix, par contre j'hésite à aller au tribunal, parce que le président du conseil syndical (syndic bénévole) est un voisin, symathique, et nous faisons ce que nous pouvons pour dépatouiller cette copro.
Mais là il y a quand meme outrepassement de quelque chose. La somme n'a jamais été votée en AG, ni justifiée aux copropriétaires, ni demandée par l'administrateur... et c'est encore les petits qui s'écrasent et qui payent (scusez moi, j'suis un peu à bout)
Laurent |
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laurent75000
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 14 mars 2009 : 00:24:03
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Bonjour à tous les curieux qui lisent des sujets qui vont avoir bientot 4 ans et qui aimeraient savoir le fin mot de l'histoire,
La situation de l'immeuble est très compliquée : une division en volumes avec une ecole privée qui ne paye pas ses charges, un organisme d'habitat social et la copropriété...
Un administrateur judiciaire pour essayer de régler le probleme mais qui n'en a pas les pouvoirs et qui ne sert donc à rien (mais que l'on paye)...
J'abandonne les explications. trop compliqués. cependant si certains sont interessés, ils peuvent me contacter directement.
au final, une résolution a été mise au vote (seule solution possible) et acceptée pour le remboursement des frais d'huissier.
Cette histoire la est donc presque terminée... mais que d'efforts et de temps.
Laurent
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 mars 2009 : 10:08:32
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Dans votre sujet, et depuis le début vous avez omis d'indiquer quelle est l'entité chargée de gérer les questions communes aux volumes : une association syndicale sans doute.
Il y a bien une entité, puisqu'elle est sous administration judiciaire. Et il ne s'agit pas d'un syndicat de copropriétaires
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laurent75000
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 14 mars 2009 : 11:18:04
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Malheureusement, la est bien le probleme : il n'existe pas d'entité chargée d'administrer l'ensemble en volumes (qui date de 1991). Le notaire a oublié. Volontairement ou non, nul ne le sait... sachant que le promoteur est ami du président de l'école (ancien conseiller à la mairie (ce qui lui a permis d'obtenir le terrain pour rien ou presque)) et du notaire...
En octobre 2001, nous avons fait nommer (la copro et le bailleur social) un administrateur judiciaire pour récupérer la dette et créer une ASL. Malheureusement, comme il n'existe pas d'ASL, l'administrateur n'a aucun pouvoir pour exiger quoi que ce soit de l'école. (les volumes sont verticaux). La situation est bloquée.
Aujourd'hui, j'ai rédigé un projet de statuts pour une ASL que j'ai soumis à l'administrateur et à notre avocat. J'attends leurs commentaires avant de la soumettre à l'ensemble des propriétaires. Si TOUS acceptent de signer les statuts, nous serons sur la voie du rétablissement. Si un refuse, je déménage (je ne sais pas quel pigeon sera susceptible d'acheter mon appart) et l'immeuble sera voué à xxxxxx. C'est dingue.
Laurent
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 mars 2009 : 11:50:32
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Vous indiquez que l'administrateur judiciaire a pour mission de constituer une ASL.
Pourquoi n'a-t-il pas rempli cette mission ?
Il devait préparer des statuts et les soumettre pour approbation et adhésion aux propriétaires des volumes. Pour la copropriété, le syndic aurait convoqué une assemblée. Il devait en même leur demander, le cas échéant, d'indiquer précisément les points éventuellement contestés.
Il devait organiser une réunion (pas une assemblée) pour tenter de mettre au point une solution.
En cas d'échec il aurait rendu compte au magistrat.
Quelle est la nature de la difficulté avec l'école ? Quelle est la nature de cette école ? privée ou publique ? Dans ce dernier cas, quelle son organisme de tutelle administrative ? Education nationale ou autre. Il faut monter à ce niveau et régler le problème, qui devrait l'être de puis belle lurette. L'amnistrateur provisoire se prélasse gentiment.
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laurent75000
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 14 mars 2009 : 15:13:31
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Merci de vos remarques.
L'administrateur a fait qq réunions 2. La derniere remonte au 21 nov 2007. L'administrateur avait alors enfin trouvé un notaire connaissant les ASL et les baux emphytéotiques, (après 8 mois de lentes recherches, le temps que les notaires repondent car ils se sont tous defiles) qui a assisté à la réunion.
Suite a cette réunion et sur le conseil du notaire, l'administrateur a tenté de prendre contact avec la mairie de paris, l'ecole et le bailleur social possedant des baux emphytéotiques.
Devant la non reponse de la ville de paris à notre administrateur, j'ai décidé de prendre le taureau par les cornes. J'ai trouvé un interlocuteur que j'ai rencontré et j'ai commencé un projet de statut.
En gros, l'administrateur judiciaire ne sert à rien... mais est de bonne fois tout en attendant que les choses se passent toutes seules et en empochant ses émoluements importants. Elle n'est evidemment pas pro-active. Et il est vrai que toutes les démarches avec qui que ce soit sont consommatrices de temps (j'ai passé un nbre incalculable d'appels tel. à la ville de paris et à des notaires).
C'est une école privée (a priori sous-contrat) gérée par une association. Je ne sais pas d'ou viennent les crédits mais j'imagine parents, ministere, consistoire et peut-etre mairie.
Oui, tout le monde se prélasse.
Nous sommes allés au TGI début jan 2009, la copro et le bailleur mais pas l'administrateur car non recevable (l'ensemble immobilier étant dépourvu de personnalité morale). Le jugement est tombé ce jeudi dans ma boite mail : notre demande est rejetée !!!
Une décision incompréhensible. L'ecole à plus de 150 000 euros de dettes et la justice lui a donné raison !
Je change de pays ?
Laurent
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 mars 2009 : 18:14:53
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si cette ecole perçoit des subventions de fonctionnement de la ville, du département ou de la région...prenez contact avec la direction des finances des services concernés
ils ne seront pas "contents" d'apprendre que cette école a des dettes et ne règle pas ses factures!!
selon la localisation de cette école, prenez contact avec les élus d'opposition de cette municipalité |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 mars 2009 : 23:32:37
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Vous parlez maintenant de baux emphythéotiques 
Il faudrait savoir qui est quoi !!!!!
Il faut connaître propriétaires des différents volumes. Eux seuls sont concernés.
Qui vous a vendu votre lot ?
Vous êtes débouté de votre demande par le TGI. Que demandiez-vous ?
Le bouquet c'est que des notaires de savent pas ce qu'est un bail emphythéotique ???? A Paris ???
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laurent75000
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 01:29:53
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Merci de vous interesser à mon cas, mais il est lourd et j'ai moi meme du mal à le cerner. D'ailleurs je pense que personne ne le cerne, ni l'avocat, ni l'administrateur et encore moins le juge.
Il y a 3 propriétaires de volume : l'école avec un bail emphythéotique (->2042), le bailleur social avec un bail emphythéotique (->2042) et la copropriété.
Pour aller plus loin, il vous faudrait les conclusions rendues par les 2 parties, le jugement rendu... et quelques heures devant vous.
Si cela vous interresse, je n'ai aucun probleme.
Mais aucune entité (style ASL) n'existe pour l'instant et rien n'est précisé dans les textes (comme le descriptif de séparation en volumes) sur le paiement des charges, sans parler du reglement de copro (mais qui ici n'est d'aucun interet). Je vous rappelle que le promoteur, le president de l'asso gérant l'ecole et le notaire se connaissent et que tout à été fait pour pourrir la situation ou plus exactement pour que tout aille pour le mieux pour l'école. Terrain de la mairie gratuit en échange d'un bail emphyteotique, création d'appart pour financer le cout de l'école.
Au final, une école privée qui n'a rien coutée ou presque.
J'en reste la, car pour la suite, je n'ai pas de preuves.
Et un agacement certain des copropriétaires qui se calment comme ils le peuvent pour ne pas sombrer dans des actes qu'ils regretteraient ensuite.
Cordialement,
Laurent
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laurent |
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laurent75000
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 01:33:02
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A la relecture de mon précédent post, personne ne l'apréhende dans sa globalité car l'historique s'est perdu. Il ne reste que les textes qui eux sont interprétés par le juge. C'est donc une interprétation en fonction des éléments en sa possession.
Pour moi, l'issue passe par la création d'une ASL au plus vite, en espérant que tout le monde accepte.
Recordialement,
Laurent |
laurent |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 09:06:04
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il semble que vous n'ayez pas pris le problème à sa base
avant d'introduire une assignation il faut connaitre les parties en cause, donc déterminer les propriétaires légaux!
c'est à dire rechercher les actes aux hypothèques!
un bail n'est pas un titre de propriété!
ensuite, puisqu'il y a plus d'un lot, l'immeuble est soumis au statut de la copropriété!
en présence d'une situation "compliquée" il est preferrable de choisir non seulement un avocat spécialisé mais aussi "reconnu" (pour ne pas dire "une grande pointure"): ses honoraires sont peut être supérieurs, mais ^"être débouté" de ses demandes (ce qui est votre cas) coûte aussi très cher....sans compter le temps et l'énergie perdus. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 10:25:39
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La vérité vraie est dans le dernier message de Nefer.
C'est à se demander si votre copropriété elle-même n'est pas titulaire d'un bail de 50 ou 99 ans, ce qui est parfaitement possible légalement .
C'est alors la Ville de Paris ou une entité communale quelconque qui serait la bailleresse.
On est alors dans le droit général anglo-saxon ou israelien, mais le droit français ne l'interdit pas. C'est peut être ce que votre administrateur n'a pas pigé.
Si vous le jugez bon, passez-moi une copie du jugement par mail direct, et aussi une copie de la page du RC décrivant l'immeuble divisé. Je répondrai dans le forum.
jp.mantelet@orange.fr ; en cliquant sur le bouton, la formule ne permet pas l'insertion de pièces jointes, sauf erreur de ma part.
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