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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
 Posté - 19 mars 2005 : 08:43:20
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Bonjour,
Une question à qui voudra bien répondre :
Un copropriétaire engage un recours au tribunal contre une décision d'assemblée prétendant le priver d'un droit à usage exclusif d'un jardin. Quelques mois après avoir engagé cette procédure, il vend son appartement.
1. Que vaut la procédure en cours qui n'est plus engagée par un copropriétaire, mais un étranger à la copropriété qui n'y a plus aucun droit ?
2. Le nouvel acquéreur peut-il prendre la relève de cette procédure et devenir par le fait de son acquisition le nouveau demandeur devant le tribunal ? Il est évident qu'il devient le seul intéressé à l'aboutissement de la procédure et que si on le privait du droit de prendre la relève, le délai de deux mois après la réception du PV d'assemblée faisant état de cette décision abusive, étant passé, il ne pourrait plus la contester.
Merci d'avance
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 19 mars 2005 : 15:27:28
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La procédure en cours continue, il a attaqué une décision alors qu'il était régulièrement inscrit au syndicat.
Il n'y a que 2 mois pour faire annuler une décision prise en AG, c'est peu et il semble être dans les temps.
Vous ne pouvez pas remettre ce droit fondamental car sinon tout le système judiciaire s'écroulerait.
2 exemples caricaturant votre conclusion pour le moins hâtive:
Vous poursuivez votre médecin pour une raison X. Au moment où les poursuites démarrent, il n'est plus médecin, donc les poursuites seraient inopérantes.
Le syndicat engage des poursuites contre son syndic pour carences, au moment du démarrage de ces poursuites, il n'est plus votre syndic bien entendu, cela ne remettra pas en cause la validité des poursuites.
Par contre, c'est lui-même qui doit continuer la procédure et à ses frais, même si le nouveau finance d'un commun accord.
Si le syndicat a abusé de ses pouvoirs, le lot récupérera son jardin privatif et le syndicat sera condamné art. 700.
Cordialement.
Edmond  |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 20 mars 2005 : 05:52:36
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Bonjour Edmond,
Merci de votre réponse. Cependant, vos deux exemples sont inadaptés à la situation que j'ai présentée. En effet dans vos deux exemples, c'est la partie attaquée qui a changé de fonction. Cela ne change en rien sa responsabilité passée, c'est évident. Dans mon exemple, c'est l'attaquant qui se trouve ne plus être intéressé à l'action et qui donc, si on se réfère aux exigences du code de procédure civile (pas d'intérêt à agir, pas d'action recevable) pourrait se trouver débouté pour cette simple raison.
Cordialement,
Mariejds |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 20 mars 2005 : 10:44:02
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Pas d'intérêt à agir, pas d'action recevable, valable au moment du début de la procédure pas de la suite.
Il peut faire valoir que ce droit a toujours existé et le défendre car au delà des 2 mois fatidiques, plus de recours.
Prenons l'exemple dans l'autres sens puisque mes exemples précédents n'étaient cités que pour montrer qu'un changement de situation après une action en justice ne change rien à cette action, la chronologie des choses est donc essentielle:
Donc chaque fois que le CS serait au courant qu'un lot va se vendre, il pourrait organiser la rafle de partie commune afférente au lot par une AGS simplement parce que le vendeur s'en moquera de contester en justice car il vend.
Passé les 2 mois sans contestation au TGI, la décision est acquise, l'acquéreur serait floué car il ne pourrait contester car non convoqué à cette AG.
Donc bonjour les abus dans ce cas.
Cordialement.
Edmond |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 mars 2005 : 16:51:26
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Le vendeur peut et doit poursuivre la procédure.
Peut parce que le statut de la copropriété le permet
doit parce qu'il est certainement tenu à l'égard de son acquéreur, de le faire, par une clause de l'acte de vente.
Sous certaines conditions l'acquéreur peut intervenir dans la procédure. |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 22 mars 2005 : 07:58:24
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Bonjour Edmond et JPM,
Mon intervention originelle comprenait deux questions. La première consistait à savoir si la procédure engagée par une personne, qui devient non intéressée à son aboutissement, restait valable. Vous me dites que oui tous deux. Ma seconde question préjujeait d'une réponse négative, puisque je demandais si le nouvel acquéreur pouvait prendre de fait la place de l'ancien dans la procédure. Personnellement, je pense que l'ancien acquéreur perd son droit à poursuivre la procédure et que ce droit est transféré au nouvel acquéreur. Par exemple, quelqu'un doit de l'argent à Monsieur X. Le droit d'exiger le remboursement appartient à Monsieur X. Monsieur X décède ou devient incapable. Le droit d'exiger le remboursement est transféré soit aux héritiers soit au tuteur. Si, comme dit JPM, le vendeur était tenu vis-à-vis de l'acquéreur, de poursuivre la procédure, que pourrait-on dire si l'acquéreur ne voulait pas de cette procédure, si la décision de l'assemblée, contestée par le vendeur, lui convenait à lui. Comment quelqu'un d'autre pourrait, par exemple en faisant appel s'il est débouté ou en ne faisant pas appel, rester maître d'une situation qui ne le concerne plus, mais ne concerne que l'acquéreur ?
mariejds |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 mars 2005 : 11:03:05
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Mariejds, on vous a très bien répondu, même si cela ne semble pas vous sastisfaire.
La personne qui a engagé l'action en annulation de décision d'AG étant alors copropriétaire, elle avait intéret à agir, point final.
Qu'elle ai vendu depuis ne change rien à l'action alors engagée, lorsqu'elle était propriétaire.
S'agissant d'un droit d'usage privatif sur un jardin, il s'agit d'un droit réel qui ne peut être supprimé, sauf accord du titulaire du droit. Le titulaire est propriétaire de ce droit, et de ce fait a vendu ce droit, mentionné au RDC et certainement aux actes, à l'acquéreur.
Par cette action, conforme aux textes, il préserve non seulement ses intérets de copropriétaire-vendeur mais aussi parce qu'il est tenu à l'égard de son acquéreur, comme vous le précise JPM.
Si le vendeur n'avait rien fait, il aurait vendu un droit d'usage qui, du fait de la décision litigieuse de l'AG, aurait été supprimée et n'existait plus ? L'acquéreur serait en mesure de demander un remboursement voire une annulation de la vente.
... Je vous vend un 5 pièces, mais en fait il n'y en a plus que 4 : que faites vous ? Ici, c'est la même chose !
Pour arreter l'action, que le syndicat va vraisemblablement perdre, reste la convoque d'une AG qui peut annuler la décision contestée. Ensuite, le PV étant notiofié aussi à l'ancien proprio, il peut se désister ... sauf à continuer, ne serais-ce que pour obtenir du Syndicat indemnisation des frais qu'il a engagé. Les avocats peuvent cependant convenir de cette indemnisation que, pour se libérer totalement, le syndicat devra accepter.
S'il y a accord amiable, et je ne vois pas ce que vous pouvez faire d'autre une fois la décision annulée, on ne va pas devant lejuge.
A mon avis, il y a là une faute manifeste du syndic (un prof ?) qui, sur un cas très classique (droit d'usage privatif, droit de passage, servitude, etc ...), n'a pas eu les conseils, la position et l'attitude pour faire comprendre qu'on ne pouvait ainsi supprimer un droit d'usage privatif acquis. Pour cette faute, je lui ferais supporter les frais de convoc et de tenue de cette AG ...
Mais qui donc a bien pu demander l'inscription à l'ODJ d'une telle question ? |
Edité par - gédehem le 22 mars 2005 11:09:49 |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 22 mars 2005 : 19:38:52
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Bonjour Gédéhem,
Votre réponse est basée sur le fait que le vendeur se devait d'agir. En fait, soit il contestait la décision et vendait un appartement dont l'un des éléments constituants était contesté, mais cette décision elle-même étant contestée, c'est à dire un appartement normalement constitué, soit il ne contestait pas la décision et dans ce cas, il vendait un appartement diminué de l'une de ses parties. Dans les deux cas, l'acheteur en avait pour son argent. Vous dites que le vendeur avait le devoir et le droit d'agir. Je ne le conteste nullement. Et je trouve même, bien évidemment, qu'il a eu parfaitement raison d'agir. La question n'est pas là. Une fois qu'il a agit dans son bon droit, il vend et, comme vous le dites si bien, étant à l'origine propriétaire de ce droit d'usage, il l'a vendu à l'acquéreur. A partir de là, c'est l'acquéreur qui est propriétaire du droit d'usage contesté. Et c'est là tout l'objet de ma question. Si, comme vous le dites, il incombait à l'ancien propriétaire et non pas au nouveau, de poursuivre une action au sujet d'un bien dont il n'est plus propriétaire, ce serait très grave pour le nouveau. Le raisonnement que je tiens commence là. En effet, imaginez-vous que vous êtes le nouvel acquéreur. Vous avez acheté un droit qui a été contesté par une décision d'assemblée. Cette décision a été contestée dans les délais par le vendeur. Tout est bien. Si maintenant que vous êtes propriétaire de ce droit, vous ne pouvez intervenir en aucune manière pour le préserver, vous êtes lésé. Si ce droit de poursuivre ou de ne pas poursuivre une procédure, de la faire bien ou mal, ne vous appartenait pas, mais restait appartenir au vendeur, ce serait lui le maître de la situation alors que c'est vous le propriétaire.
En poussant le raisonnement, il y aurait là une possibilité très grave de léser les intérêts de l'acheteur. Imaginons un copropriétaire titulaire d'un droit d'usage, contesté par la copropriété, d'un jardin. Si on s'en tenait à votre version, il pourrait pratiquement le vendre deux fois, une fois officiellement à l'acheteur, en engageant la procédure dans les délais et, une seconde fois, peut-être en dessous de table, en faisant le nécessaire pour perdre la procédure, puisque selon vous il serait le seul maître de cette procédure. Il pourrait alors tout faire.
Je pense que la seule solution qui préserve les intérêts de chacun est bien de considérer que l'acquéreur a acquis, en même temps qu'il a acquis son bien, le droit total sur une procédure engagée par le précédent propriétaire pour la préservation d'un bien dont il est maintenant le propriétaire.
mariejds |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 22 mars 2005 : 20:57:45
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La suggestion de Gédehem est plus que raisonnable, j'ajouterais que l'AG outre annule cette décision, rembourse à l'amiable ses frais à l'attaquant en échange de l'arrêt des poursuites sans qu'il soit besoin de passer en justice.
Sinon je ne vois pas comment le syndicat peut s'en sortir.
Cordialement.
Edmond |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 mars 2005 : 09:46:50
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Mariejds, ce n'est pas mon raisonnement ! C'est la seule approche et réponse possible en droit.
Votre raisonnement ignore ces règles de droit, qu'elles vous plaisent ou non !
Pour résumer :
Dans une copropriété, je suis titulaire d'un droit d'usage privatif sur un jardin. Ce droit m'est contesté illégalement par une AG. J'engage une action en annulation de cette résolution dans les 2 mois prévus.
6 mois plus tard, je vends mon lot privatif auquel est attaché un droit d'usage privatif sur le jardin qui le jouxte. L'acquéreur, par acte, reçoit ce lot et le droit d'usage indissociable de ce lot.
Dans la mesure où aucun des actes n'a été modifié, (la décision contestée n'a certainement pas fait l'objet d'une inscription au fichier immobilier par acte authentique) l'acquéreur a bien acquis ce droit d'usage. Il n'a donc rien à voir avec cette affaire.
Le seul qui soit concerné, c'est le propriétaire lors de la décision de l'AG : Il est le seul à pouvoir engager l'action dans les 2 mois du PV, et le seul concerné s'il n'avait pas contesté cette suppression. N'étant plus titulaire de ce droit d'usage, il ne pouvait le vendre !
C'est donc bien le vendeur qui a seul intérêt dans cette affaire !
L'acquéreur, lui, a son droit d'usage enregistré par acte ! Il n'a donc rien à faire de tout ça ! Aucun intérêt, il s'en moque, ses papiers en règle, votre AG inopposable ! Lui, il a un titre de propriété avec un droit d'usage enregistré par acte authentique (notaire) ..
Votre syndicat, lui, n'a rien du tout, qu'un malheureux bout de papier contesté et contestable, un PV d'AG ! Que voulez-vous faire avec ça ?
Si par malheur, mais le cas est totalement improbable, le tribunal déboutait le vendeur ex-copropriétaire, l'acquéreur pourrait alors demander éventuellement l'annulation de la vente du fait qu'un droit d'usage lui aurait été 'vendu' abusivement ! C'est l'histoire du 5 pièces qui s'avère être un 4 pièces !
Ne reste donc que la transaction amiable, que je vous recommande vivement, seule porte de sortie honorable pour mettre fin à l'action dans laquelle votre syndicat va laisser des plumes.
Et n'oubliez pas d'engager la responsabilité du syndic qui, si c'est un 'professionnel'(!), dans une affaire aussi grosse que classique, me semble totalement engagée !
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Edité par - gédehem le 23 mars 2005 09:53:21 |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 23 mars 2005 : 23:33:57
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Très bonne argumentation de gédehem.
Je me permets d'ajouter une remarque sur une autre facette concernant cette affaire.
Voici le genre d'affaire pour lequel le quitus une fois donné empêche de mettre la responsabilité prof. du syndic en cause, car le jugement définitif peut tomber dans 2 ans.
Lorsque le syndicat apprend qu'en plus de l'annulation de la clause présumée abusive, il doit règler ses propres frais d'avocat, le montant prévu par l'article 700 et des dommages-intérêts car le syndic s'est entêté dans une impasse.
Avec quitus, le syndicat paie la note et le syndic rigole même s'il est viré suite à l'issue de cet épisode judiciaire car aucun recours contre lui n'est possible.
Cordialement.
Edmond |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 mars 2005 : 00:11:19
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A réception d'une assignation délivrée au syndicat, le syndic doit en donner connaissance et copie aux copropriétaires.
Il est d'autre part peu vraisemblable qu'un syndic, même barjot, ne tienne pas au courant le conseil syndical de la délivrance d'une assignation.
C'est donc immédiatement que le conseil syndical et les copropriétaires peuvent et doivent réagir, y compris, le moment venu en refusant le quitus.
Si, par impossible, le syndic camoufle l'assignation, les copropriétaires peuvent invoquer sa faute.
Enfin, en l'occurence, si la question a été évoquée à l'assemblée, ce n'est pas à l'intiative du syndic mais bien de certains copropriétaires qui ont été suivis par les autres. PAR CONTRE, il appartenait bien au syndic de signaler l'erreur manifeste de " supprimer " un droit réel comme le dit bien Gedehem.
Dans tout celà l'octroi du quitus ne pourrait donc jouer qu'en présence d'un attentisme coupable des copropriétaires qui avaient la faculté de demander et obtenir l'avis de l'avocat sur l'affaire.
Et si l'avocat a dit que l'affaire était plaidable ? il fallait lui demander de l'écrire. C'est alors lui qui endossait l'entière responsabilité du tout, ... à moins qu'il n'y ait un élément inconnu dans le dossier. |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 24 mars 2005 : 01:57:39
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Bonjour à tous et merci de vos réponses.
Concernant la suggestion de Gédehem d'obtenir une transaction amiable, malheureusement, comme dans la majeure partie des conflits, les deux parties au conflit sont persuadées d'avoir raison et c'est qui fait le conflit. S'il suffisait de demander à la partie adverse de se rétracter, sans passer par la case tribunal, les juges et les avocats ne tarderaient pas à pointer au chômage. C'est bien parcequ'il y a un élément de la définition du jardin privatif qui permet deux interprétations, que cette affaire existe. L'interprétation qu'en fait le syndicat, ne résistera pas au tribunal, j'en suis persuadée, mais elle existe néanmoins et elle lui est de toute évidence favorable. Mais c'est en pleine connaissance du recours qui s'ensuivrait que le syndicat a pris cette décision. Votre proposition n'est donc pas applicable au cas particulier présent.
Gédehem, de grâce, soyez moins agressif dans vos propos, cessez de me répéter que c'est ainsi malgré que cela ne plaise pas. La réalité n'a pas à me plaire. Il suffit de me démontrer que c'est la réalité pour que je m'y adapte. Ce forum est très agréable car la plupart des intervenants restent courtois en n'échangeant que des idées et leur expérience. Faites un effort. Je ne suis là pour agresser personne, mais seulement essayer de progresser dans la connaissance du droit et plus particulièrement celui de la copropriété.
mariejds |
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