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 Sujet  |
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sud04
Contributeur senior
74 réponses |
 Posté - 22 mars 2005 : 09:37:49
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Nous sommes une copropriété ou certains copropriétaires ont un jardin privatif qui n’apparaît pas dans le RC mais sur le plan général
Pour ma part j’arrive dans cette copro et je constate après avoir discuté avec des personnes qu’un copro depuis plusieurs années transforme ( agrandit ) des cabanons qui étaient sur son jardin. Bilan il se retrouve avec 40 m2 de plus attenant à son appartement qu’il a rendu habitable. Il ne s’arrête pas là car il y a encore un autre cabanon au fond de son jardin ( 40 m 2 ) qu’il est entrain d’aménager et de rendre habitable. Lorsqu’en AG les gens demandent des comptes, la seule réponse qui est faite est la suivante
Compte rendu d’AG
Monsieur X explique aux copro que le jardin est privatif et qu’il n’est pas régi par le RC mais par le code civil. Il précise que ce point de l’ordre du jour ne regardant pas les copro est sans objet. A toutes fins utiles monsieur X précise que des dispositions sont prisent pour pouvoir se reposer et fuir les bruits de l’immeuble insupportables certains jours.
Bilan les travaux sont réalisés sans la moindre autorisation. Cela est il normal et que pouvons nous faire ?
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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capao13
Contributeur vétéran
113 réponses |
Posté - 22 mars 2005 : 11:46:48
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| Pourquoi le code civil ne s'applique pas dans ce cas ? |
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capao13
Contributeur vétéran
113 réponses |
Posté - 22 mars 2005 : 11:54:13
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les questions que l'on se pose sont multiples :
- peut il faire cela sans l'accord de la copro dans le sens ou cela ne figure pas dans le RC
- doit il modifier ou demander la modification du RC
- on parle de modifications pas de création donc peut on le stopper dans ses démarches ou travaux
- que faire en interne copro dans le respect de la loi |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 mars 2005 : 14:03:46
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Pour faire simple : le Code civil edicte les règles de base, le statut de la copropriété (L.65 + D.67) les règles particulières aux immeubles bâtis en copropriété, le RDC les règles spécifiques à chaque copropriété. Bien sûr, ces 2 derniers, statut et RDC, sont conformes, en cohérence avec le Code civil qui en est la base.
Il y a donc, sur la question posée, 2 règles qui s'appliquent :
celles spécifiques à la copro et celles d'urbanisme, s'agissant de constructions.
- Si chacun est libre de faire chez lui ce qu'il veut, en copropriété on est soumis aux règles spécifiques qui s'y appliquent. Ici, votre RDC, qui traite sans aucun doute de l'aspect extérieur de l'immeuble.
Une modification de l'aspect extérieur de l'immeuble, même si cela touche aux parties privatives, est soumise à l'accord préalable de l'AG.
- Si chacun est libre d'édifier un cabanon, une piscine ou des cages à lapins, en copropriété ou non, ces travaux sont soumis à "déclaration de travaux" au sce urbanisme de votre Mairie. La construction d'une pièce ou d'un cabanon est alors limitée à 20 m². Pour une extension de ces 20 m² ou pour édifier + de 20 m², c'est le permis de construire obligatoire.
Et le fisc qui va venir y mettre son nez !
Reste la question de la SHON (surface hors œuvre nette) constructible. Et en copropriété, on en arrive vite aux limtes !
Si la SHON constructible sur la parcelle où est implantée votre ensemble immobilier est de 1000 m² et que les 1000 m² sont construits, ...on ne peut plus rien construire !
Si la Shon est de 1100 m² et que 1000 m² sont construits, les 100 m² restants sont au profit de l'ensemble du syndicat, et non de quelques lots, 100 m² constructibles dont la répartition doit alors être décidée en AG, "chaque 'jardin prvatif' ne pouvant alors construire que ... m²".
Voyez, c'est pas aussi simple, même si ce n'est pas compliqué.
Le ou les copros qui s'appuient en copropriété uniquement sur le Code civil n'ont donc pas intéret à s'y appuyer longtemps, car en cas d'éboulement ils risquent de se retrouver le cul par terre à démonter des cabanons illégaux .....
A moins que ... des cabanons ... le feu ... bon, mais alors ne laissez pas vos traces de pas ni les bouteilles d'essence avec vos empreintes !!!
Quant à savoir si le jardins en question sont vraiment privatifs, ils faut vérifier au cadastre et au fichier immobilier (ex-hypothèques) pour savoir s'il s'agit de jardin faisant partie du lot privatif, ou d'une partie commune à usage privatif.
Mais cela ne change rienau fond du problème et à l'autorisation préalable de l'AG.
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Edité par - gédehem le 22 mars 2005 14:08:17 |
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sud04
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 22 mars 2005 : 17:56:59
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Pour repondre à gédehem
Si chacun est libre de faire chez lui ce qu'il veut, en copropriété on est soumis aux règles spécifiques qui s'y appliquent. Ici, votre RDC, qui traite sans aucun doute de l'aspect extérieur de l'immeuble.
Non justement le RDC ne traite pas de ces cabanons. Le problèmes est là. Donc la personne considere qu'elle fait ce qu'elle veut |
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sud04
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 22 mars 2005 : 18:01:28
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Pour pousuivre gédehem quelle est la différence entre
s'il s'agit de jardin faisant partie du lot privatif, ou d'une partie commune à usage privatif. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 mars 2005 : 08:28:29
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Votre RDC ne parle sans doute pas spécifiquement de ces cabanons, mais il aborde sans doute les modifications de l'aspect extérieur de l'immeuble, par pose de stores et autres modifs privatives ... .
Changer les fenêtres, mettre un store ...ou un cabanon, cela change l'aspect extérieur de l'immeuble. C'est une telle clause qu'il faut trouver, si elle existe, ce qui est très généralement le cas.
Pour le jardin privatif, il est privatif, comme l'ai le séjour ou la cuisine du lot appartement. Généralement, le jardin privatif est indissociable du lot privatif, il en est un élément.
Le jardin à usage privatif, c'est un jardin "partie commune" dont le seul usage, le droit d'y poser le pieds, et réservé 'à l'usage exclusif' du titulaire de ce droit 'd'usage'.
Car il s'agit là d'un droit, dont le titulaire est propriétaire, mais uniquement pour 'user' de la chose sur laquelle s'exerce ce droit.
Mais ce droit d'usage n'autorise pas son titulaire à entreprendre des travaux sur ce jardin, qui reste commun, pour creuser une piscine ou construire un barbecue en dur. Ces travaux sont soumis à l'autorisation de l'AG.
En résumé, dans le cas d'un jardin privatif, les travaux sont soumis à autorisation dans la mesure où ils touchernt à l'aspect extérieur de l'immeuble.
Dans le cas d'un jardin (partie commune) à usage privatif exclusif, les travaux sont soumis à autorisation de l'AG car ce jardin est et reste partie commune. (travaux privatifs sur partie commune). |
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sud04
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 24 mars 2005 : 11:35:02
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Bonjour,
Pour repondre et suite à une entrevue avec le copro
En résumé, dans le cas d'un jardin privatif, les travaux sont soumis à autorisation dans la mesure où ils touchernt à l'aspect extérieur de l'immeuble.
Dans le cas d'un jardin (partie commune) à usage privatif exclusif, les travaux sont soumis à autorisation de l'AG car ce jardin est et reste partie commune. (travaux privatifs sur partie commune).
Monsieur X considere que cela ne regarde pas la copro et n'affecte pas l'aspect extérieur de l'immeuble. Donc ne regarde personne car ce sont des jardins privatifs donc pas de demande comme le signale gédehem.
Nous souhaitons porter cela devant le TIG. Y a t'il une démarche particuliere à suivre dans ce cas ou alors des conseils ? |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 25 mars 2005 : 06:24:46
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Tout ce qui est dit ci-dessus est juste. Tout a été dit en supposant que le jardin de Monsieur X est partie intégrante de la copropriété. Vous signalez au début que le RC est silencieux sur le "jardin de M. X". Alors, faut "creuser".
Avant de mettre en oeuvre une action pour contraindre M. X a respecter les lois, il faut contrôler que ledit jardin ne constitue pas un "immeuble" indépendant de la copropriété, c'est à dire chercher dans le RC ou votre acte, où le cadastre quelles sont exatement les parcelles constituant la copropriété ou chercher au cadastre qui est propriétaire de la parcelle constituant ledit jardin.
Il y a gros à parier que ledit jardin est un moceau d'une parcelle faisant partie intégrante de la copropriété mais il est préférable de vérifier.
Et si ce fameux jardin n'était pas une partie intégrante de la copropriété, M. X ne jouit pas de toute la liberté qu'il s'est accordée. Le respect du code civil n'est pas suffisant, puisqu'il a agrandit en effet:
- s'il modifie l'aspect extérieur, il doit déposer Déclaration de Travaux qui respecte le code civil,
- s'il agrandit, il doit déposer Déclaration de Travaux ou Permis de Construire selon la surface et respecter le code de l'urbanisme et le reglement local d'urbanisme (PLU)
Donc, votre M. X n'y connait rien (ou fait semblant pour n'en faire qu'à sa tête).
Donc vous pouvez attaquer. Si le jardin de M. X n'est pas compris dans la copropriété, il faut attaquer en qualité de voisin (tiers) et lui reprocher les bonnes choses. Le plus important pour gagner en justice est de trouver le bon motif et de déterminer le bon ennemi.
L'outil gagnant en justice, c'est la bonne forme et pas le bon fond.
seborga1 |
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sud04
Contributeur senior
74 réponses |
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