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nicolaspbl
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4 réponses |
 Posté - 22 mars 2005 : 23:02:15
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Bonjour à tous et à toutes,
Cela fait 4 ans que je loue un appartement. D'ici 15 jours, je vais informer l'agence immobilière de mon départ (préavis de 3 mois).
Lorsque j'ai pris possession de cet appartement, il était en parfait état.
Malheureusement, il y'a 1 an, sans raison apparente (excés de chauffage, humidité etc), le crépi se trouvant au plafond dans le salon, a commencé à se décoller.
Il n'y a pas eu de dégât des eaux. Pas une seule auréole au plafond.
Le crépi a commencé à se fendre et à se décoller du plafond, en plaques de qques cm2
J'ai informé le propriétaire via un courrier à l'agence.
Sur mon invitation, le propriétaire est venu visiter l'appart.
Suite à sa visite, le propriétaire a tenté de voir si la garantie constructeur pouvait être engagée. Des experts mandatés par l'assureur du constructeur ont conclu qu'il ne s'agissait pas d'un problème de gros oeuvre (le constructeur est donc hors de cause).
La rapport conclut à un dégat "esthétique".
Dans une lettre que je viens de recevoir et résumant la situation, le propriétaire m'indique que le problème n'incombe ni au propriétaire, ni à la copriété, ni au constructeur.
Je suis quasi persuadé qu'au comment du départ, ma caution servira à remettre l'appart en état.
Je considère que dans cette affaire je ne suis absolument pas responsable. J'ai utilisé l'appartement "en bon père de famille".
Je n'ai ni modifié le système de chauffage, ni la ventilation, ni utilisé d'appareils électro-ménager tels que sèches-linge inadaptés dans un 35m2.
Bref quels sont mes recours ?
L'agence (qui a été prévenue par courrier) va t-elle charger l'état des lieux pour défendre le proprio ?
Est-il possible de se faire assister par un expert lors de l'EDL si j'ai souscris l'option "Protection juridique" dans mon contrat d'assurance ?
Faut-il que d'ores et déjà je fasse faire une contre-expertise pour me couvrir, ou ma démarche (prévenir le proprio dès que nécessaire) et la conclusion de dégat "esthétique" sont-ils des arguments en ma faveur ?
Merci de votre aide
Nicolas
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 23 mars 2005 : 08:05:08
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Vous avez pris un logement en bon état de réparation de toute nature, vous devez le rendre, hors vétusté, exempt de réparatins locatives !
Les experts ont conclus que le construsteur ne pouvait être mis en cause, je ne vois pas à quoi vous servirait une autre expertise.
Achetez un bidon de peinture ou de crépis et repeignez le plafond ! Celà vous coutera beaucoup moins cher que refait par une entreprise et obligatoirement prélevé sur votre dépôt de garantie (juridiquement la caution est tout autre chose : il s'agit d'un acte par lequel une personne s'engage à se substituer à un débiteur en cas de défaillance de ce dernier)! |
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nicolaspbl
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 24 mars 2005 : 08:25:43
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Bonjour,
En effet les experts ont conclu que le constructeur ne pouvait être mis en cause.
Je ne cherche pas à remettre en cause cette conclusion qui me paraît logique.
En revanche, je me demandais si une expertise réalisée par un expert que je mandaterais, ne me permettrait pas de me mettre hors de cause également.
Effectivement j'ai pris l'appartement il y'a 4 ans en bon état. Maintenant je considère que je ne suis pas responsable de ce dégât dont l'origine pourrait être dans un défaut du matériau crépi utilisé. C'est pour ça que je me pose la question d'une expertise qui irait dans ce sens.
Nicolas |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 24 mars 2005 : 09:27:44
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Je vous ai fait part non seulement de mon point de vue, mais encore de vos obligations découlant de l'annexe au décret n° 87-712 du 26/08/1987 énumérant les réparations locatives :
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHED.htm
bien entendu, libre à vous de mandater un expert à vos frais excluifs et qui ne vous sera pas remboursé. Celà vous coûtera infiniment plus cher que de refaire la peinture du plafond !!, Ceci d'autant plus s'il conclut que ni le matériau n'est en cause, ni le support !! |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 24 mars 2005 : 15:58:43
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Ad Honores, je ne vous connaissais pas, je ne comprenais pas pourquoi les autres "Universimmo-nautes" vous "tapaient dessus", mais en trois interventions que je lis de vous, je commence à comprendre leur agacement... Ne pouvez-vous pas lire ce qu'écrivent les intervenants? L'expert du constructeur a conclu qu'il n'y avait pas de problème de gros-œuvre, seul cas qui mettrait en jeu la garantie décennale. Cela ne signifie pas que la chose soit à la charge du locataire!
Il peut très bien y avoir une malfaçon, en dehors du gros œuvre (par exemple, mauvaise conception de la VMC ou du chauffage, mauvaise application du crépi au plafond ou emploi d'un enduit inadapté, que sais-je...) qui rentreraient dans le cas de la garantie de parfait achèvement si on était dans les délais, mais que le promoteur ne prendra pas en charge parce que les délais sont dépassés... Au bout de 4 ans, le promoteur ne doit plus garantir que le gros-œuvre, aussi l'expertise n'a concerné que le gros œuvre.
Nicolaspbl va simplement écrire en recommandé AR à son bailleur, pour l'assurer de ce qu'il a bien usé du logement "en bon père de famille", et que ce crépi qui se décolle ne résulte pas de cet usage, mais de la chose louée elle-même, et que, par conséquent, la réparation sera à la charge du bailleur. Il serait bon en effet d'avoir une expertise (même si, "a visto de naz", comme on dit chez moi, les dégâts ne semblent pas vous être imputables), par exemple d'un artisan... Dans tous les cas, ne vous ruinez pas (la procédure, elle, sera gratuite). Vous pouvez aussi refaire vous-même le crépi du plafond, c'est peut-être plus simple, mais juste avant de partir, sans quoi cela risque de se décoller avant votre départ; et comme vous êtes très gentil, vous laisserez une attestation au locataire suivant, qui pourra ainsi se défendre lorsque cela lui arrivera... |
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nicolaspbl
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 24 mars 2005 : 23:22:04
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thoveyrat,
Merci pour cette intervention tout à fait pertinente à tous les égards.
Afin d'être tout à fait précis, je tiens à rectifier mon premier message. La phrase exacte du propriétaire est :
"Nous sommes au regret de constater que ces dégâts sont d'ordre "esthétiques". Leur réparation n'incombe donc ni au promoteur, ni à la copropriété, ni au propriétaire".
J'ai initialement utilisé le mot "problème" et non "réparation".
Concernant les travaux, je ne vais pas pouvoir le faire moi-même. La surface du salon est de 15m2. Les cloques ne représent que qques cm2, mais du coup, tout est à reprendre. Il faut gratter le crépi partout où sont les cloques et le réappliquer sur toute la surface, ainsi que le hall qui est contigu. Ceci afin d'avoir une surface uniforme visuellement sur ces 2 pièces qui ne sont pas séparées par une porte.
Cela étant, j'ai continué à me renseigner par tous les canaux possible.
Ainsi sur les conseils de ma société d'assurance, je leur ai fait parvenir un courrier résumant la situation.
De même j'ai téléphoné à mon antenne locale de l'association "UFC que choisir".
Dans les 2 cas, leur avis était rassurant. Dans la mesure où les dégâts ne sont pas le résultat caractérisé de mon utilisation des lieux, le propriétaire ne peut exiger la réparation.
Je pense et j'espère que cela corrobore l'alinéa 4 du chapitre 8 de mon contrat de location.
Je cite :
"Chapitre 8 - Obligations du locataire (art 7 et 9-1 de la loi).
Le locataire est tenu des obligations principales suivantes :
...[...]...
4- Prendre à sa charge l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et l'ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d'état (et provisoirement par le décret n°87-712 du 26.8.87), sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure."
Il me semble que du crépi qui se décolle au plafond d'une pièce, qui n'est pas nature humide (contrairement à une sdb par exemple), ne fait pas partie de l'entretien courant.
Au contraire, la caractéristique de "malfaçon" semble être la plus réelle dans ma situation.
Nicolas.
PS : il y'a 8 mois, mon chauffe-eau est tombé en panne. De l'eau pleine de rouille en coulait. L'immeuble a 10 ans.
L'agence immobilière a alors mandaté une société avec laquelle elle a un accord, pour que celle-ci fasse un devis pour les réparations. Devis qui a été fait.
Qques jours plus tard, j'ai alors eu droit à un coup de téléphone particulièrement attristant.
L'agence me téléphonait pour me confirmer que le chauffe-eau allait être changé, mais que les propriétaires trouvaient le devis un peu cher, et qu'il serait bien que je sois là le jour des travaux, afin de vérifier que les ouvriers passaient bien le temps prévu dans le devis.
J'étais tout simplement désigné par le propriétaire pour défendre ses intérêts !!
Cela donne une idée du personnage.
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 25 mars 2005 : 07:07:08
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Sachant qu'il est admis que le locataire a obligation de reboucher les trous qu'il a fait et qu'il est admis qu'un propriétaire n'a pas le droit d'imposer de remplacer la totalité du revêtement mural pour reboucher les trous en question, je déduis naïvement que le propriétaire n'a pas le droit d'exiger de refaire, à la charge de son locataire, tout le plafond du séjour et du hall attenant.
Donc, le propriétaire ne peut que mettre à la charge du locataire l'intervention ponctuelle de réfection des cloques, dans le pire des cas, si le locataire échoue dans toutes ses tentatives tendant à démontrer que ce désordre ne peut pas lui être imputé.
Il existe des pâtes à reboucher.
Je conseille à nicolaspbl de réagir en se mettant au même niveau obtu des textes et de son propriétaire. Et de faire une réparation "rustine" la plus propre possible. S'il n'est pas bricoleur, qu'il recherche dans ses proches quelqu'un pour l'aider, il aura plus da satisfaction à lui offrir en remerciement une bonne soirée ou peu importe !
Qu'il restitue un logement sans trace de ce désordre.
Ce n'est pas son problème si le désordre revient, si la réparation n'est pas assez "profonde" pour durer. Ce qui compte pour nicolaspbl, c'est que l'état des lieux de sortie lui soit favorable.
Autre posibilité : se battre pour faire estimer ce désordre à sa juste valeur, faute de pouvoir démontrer qu'il n'y est pour rien. Plus difficile. Dur à prouver que la rustine sans doute durable... ne vaut pas plus de 100 € dont 90% de déplacement de l'artisan pour la faire !
Peu de risque que la rustine lâche dans les prochains mois! plus de risque qu'un autre endroit du plafond se mette à cloquer.
Et oui, grosse présomption de mauvais mise en oeuvre du produit projeté en plafond. Garantie expirée. Pour de vrai, le propriétaire n'a que les yeux pour pleurer. Mais le locataire, s'il vaut démontrer son innocence, doit dépenser une expertise à résultat pas obligatoirement garanti et de valeur supérieure au désordre.
Dans un autre post, je proposais une réparation mineure (eau de javel sur moisissures et non reconstruire la maison pour supprimer le problème). Certains se sont choqués. Motif : pas tès honnête à leurs yeux. Et au fil de la discussion, tout le monde a reconnu que c'était respecteueux du décret. Bis repetitas. Vous n'êtes tenus qu'à de bons soins, pas à la guérison.
seborga1 |
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nicolaspbl
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 25 mars 2005 : 13:29:42
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Seborga1,
Merci pour votre point de vue.
Cela dit en rebouchant les trous, on pourrait alors me reprocher que le plafond soit bicolore, entre le crépi ancien et récent.
Très franchement, vu le flou artistique qui entoure cette situation, j'aurais préféré avoir carrément un dégât des eaux limité. Au moins il y'aurait eu un tiers identifiable....
Nicolas. |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 25 mars 2005 : 19:20:01
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Vous faites une remarque de bon sens. Cependant, vu que les rebouchages de trous dans les murs ne sont jamais parfaits, la "rustine" sur votre plafond ne le sera pas non plus. Tâchez de faire au mieux.
J'ai oublié de vous mettre en garde sur un truc. Comme vous parlez d'un crépi de plafond, je suppose que c'est ce qu'on appelle de la goutellette. Ce produit n'est pas lessivable dans la plus part des cas. Donc surtout, n'attaquez pas votre réparation avec de l'eau !
Utilisez uniquement l'enduit de rebouchage en tube, sans lesivage préalable. Faites tout ce que vous pouvez pour ne pas vous retrouver dans une spirale infernale, genre ne pas réussir à limiter la surface à réparer. Une petite noisette, après avoir fait tomber ce qui ne tient pas sans trop insister, juste avec l'ongle. Après avoir mis la noisette d'enduit, tapotez avec les doigts pour arriver à obtenir la "matière" la plus rapprochante de celle du plafond. Cet enduit n'étant pas parfaitement blanc, il va avoir une couleur proche du pladond "ancien". J'espère qu'il n'est pas trop fané. Normalement non ce devait être tout neuf à votre entrée vu la recherche en garantie.
seborga1 |
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fffone
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 29 mars 2005 : 18:47:24
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Bonjour,
Je précise que je suis quelque peu novice dans ce domaine mais que je me permets d'intervenir car j'ai eu un problème similaire avec une moquette à changer (je n'ai pas eu à payer la réfection).
Je pense que vous n'avez pas à engager des frais et du temps à repeindre proprement un plafond.
Je sais que pour les moquettes, on considère leur durée de vie entre 5 et 7 ans et pour les peintures et revêtements muraux : 7 à 10 ans. Le site http://www.asso-loueurs.com/docum2.htm donne quelques chiffres à titre indicatif.
Dans un de vos messages, vous précisez que l'immeuble a 10 ans. Je pense que c'est un bon point et que vous pourrez faire jouer la vétusté. De plus, j'ai vu sur un article internet que le locataire doit entretenir (laver, boucher les trous) les sols et murs, pas de refaire intégralement la peinture. Cela qui va dans le sens de l'extrait de votre contrat de location : "Chapitre 8 - Obligations du locataire (art 7 et 9-1 de la loi)".
D'après ce que vous dites, vous n'avez pas provoqué ce décollement, vous avez signalé le défaut à votre propriétaire donc vous avez fait ce qu'il fallait. Même si ce n'est pas un problème de gros oeuvre, je pense que c'est à votre propriétaire d'engager les frais car ce problème est certainement dû à la vétusté, à un vice ou combinaison des 2.
Si j'étais vous, je ne toucherai pas au plafond et je demanderai au propriétaire ce qui compte faire.
Si toutefois la situation ne change pas d'ici l'état des lieux, il faudra bien noter sur celui-ci que le décollement concerne toute la surface et essayer d'indiquer que les causes du défaut sont inexpliquées.
Voilà, bon courage.
PS : qu'en est-t'il de vos voisins de palier ? Ont-ils le même genre de problème ?
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bbek-savoie
Contributeur senior
71 réponses |
Posté - 02 avr. 2005 : 10:52:30
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votre sujet est intéressant, concernant les trous à reboucher,
1/ doit-on absolument le faire quand bien meme il s'agit de trous de tout petit clous 1 mm par exemple ?
De plus dans un mur crépis ?
2/ Un mur ou le crépis à peindre n'a pas été peint au départ, peut-on faire valoir que ce revêtement est quasiment impossible à entretenir correctement ??
Merci d'avance de vos réponses.
3/ NB : peut-on y laisser proprement le petit fixe-tableau ou clousX dans le mur concerné ? ou
4/ doit-on vivre sans tableau au mur avec du crépis inssipide ?
Merci encore de vos réponses. |
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