|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
lisa2005
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 01 avr. 2005 : 10:30:48
|
Bonjour,
Nous avons souhaité céder sous forme de fonds de commerce notre café / bar sans alcool en raisons de ses difficultés financières. Nous avons fait beaucoup de travaux dans un local sous bail 3 6 9 et du fait de son attractivité, nous avons pu trouver il ya 2 mois un acquéreur qui souhaite y faire un restaurant chinois. Notre bail qui définit notre activité, autorise également "tous commerces à l'exception des activités de nuit". Une promesse de vente a été signée, et nous sommes prêts de l'échéance finale. Notre propriétaire, qui avait en son temps rencontré la candidate, vient d'écrire au notaire qui s'occupe de la transaction qu'"elle ne veut pas de restaurant chinois" et refuse de discuter. Ma compréhension est qu'elle n'est pas partie prenante à la cession, mais l'acquéreur, qui doit faire des travaux complémentaires pour intégrer dans un bâtiment arrière sans voisins une cuisine aux normes, peut préférer renoncer dans ce contexte. Le notaire n'avait rien trouvé à redire sur le bail lors de la signature de la promesse. Le site permet vraiment d'éviter les nuisances, bien qu'il y ait des appartements au dessus. Si cette vente ne peut aboutir vers un restaurant, qui est la seule activité viable, nous ne pourrons pas récupérer une partie de notre investissement initial, et serons amenés à déposer le bilan.
Pouvez-vous, s'il vous plait, confirmer
1) que la cession est légale en l'état du bail et que la propriétaire ne peut s'y opposer pour autant que la cession lui soit signifiée,
2) que nous sommes en position d'entamer une procédure de demande de dommages et intérêts si son intervention de dernière minute fait échouer la vente engagée, et que l'acquéreur ne souhaite plus s'engager dans une affaire où le bail ne lui semble pas sécurisé ?
Que pouvons-nous faire ?
Merci de votre conseil.
Sincèrement,
|
|
Signaler un abus
|
|
|
LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 04 avr. 2005 : 20:45:11
|
Bonsoir,
Les baux "tous commerces" recoivent, en règle générale, une mauvaise appréciation.
Un bail "tous commerces" signifie que le locataire en place peut exploiter dans les locaux les activités qu'il souhaite, sans que le bailleur ne lui oppose le formalisme précis et limité des activités accessoires et complémentaires.
En aucun cas, cela permet de faire une vente de fonds de commerce en changeant tout de suite l'activité exercée.
La définition de La vente d'un fonds est la cession d'une activité exercée qui, pour vous, est café bar sans alcool. L'exercice immédiat de restaurant relève de la cession de droit de bail dont le formalisme est différent et laisse plus de pouvoir au bailleur.
Il faut, en outre et surtout, vérifier la clause "cession-sous location". Si cette clause limite les cessions en mentionnant un accord préalable du bailleur, cela doit etre respecté. Le bail est alors ce que je nomme un "faux bail tous commerces".
Le cheminement normal serait la cession de votre fonds de bar à l'acquereur qui s'inscrit en tant que tel au RCS, puis il adjoint une activité complémentaire de restaurant conformément aux facultés offertes par le bail tous commerces.
Le problème est qu'un acquereur et sa banque ne prendront pas le risque d'un achat sans l'accord préalable du bailleur afin d'éviter que la location commence par une procédure avec les couts que cela entraine.
En fonction de la redaction du bail, On peut forcer le bailleur mais le temps que cela va prendre joue contre vous.
Par contre, toute demande abusive du bailleur peut générer à votre profit des DI. Pour cela faites vérifier préalablement le dossier par un avocat.
Cordialement
Fab |
Signaler un abus  |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 05 avr. 2005 : 03:09:58
|
Il me semble qu'il y avait une réglementation spécifique pour les bars, que l'on pouvait transformer en d'éautres commerces, nonobstant le bail ? Est-ce que cela existe toujours ?
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
lisa2005
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 05 avr. 2005 : 10:20:29
|
Bonjour et merci de ces informations. J'ai oublié de préciser que nous avons aussi une activité de restauration légère (saladerie) et une licence petite restauration, qui reconnaît donc cette activité. Cela rend-il notre position plus soutenable ?
Par ailleurs, si l'acquéreur achetait les parts de la SARL qui détient le bail, au lieu du fonds de commerce, cela changerait-il quelque chose ?
Pour le moment, je travaille sur la recherche d'une solution à l'amiable, et toutes ces informations me sont fort utiles pour apprécier la marge de manoeuvre et les intérêts de chacun.
Merci encore de votre aide,
|
| Signaler un abus |
|
|
LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 05 avr. 2005 : 20:36:32
|
Bonsoir,
A priori Jcm cela existe toujours, c'est Article L. 3331-6 du code de la santé pub
"Le propriétaire d'un local donné à bail ne peut, nonobstant toute convention contraire, même antérieurement conclue, s'opposer à la transformation, réalisée par le locataire ou le cessionnaire du droit au bail, d'un débit de boissons de 3e ou 4e catégorie, soit en un débit de 1re ou de 2e catégorie, soit en un autre commerce, à la condition toutefois qu'il ne puisse en résulter, pour l'immeuble, ses habitants ou le voisinage, des inconvénients supérieurs à ceux découlant de l'exploitation du fonds supprimé.
L'occupant doit, avant de procéder aux modifications envisagées, informer le propriétaire, par lettre recommandée, avec demande d'avis de réception.
L'adaptation du contrat de bail aux conditions d'exploitation nouvelles est, à défaut d'accord entre les parties, effectuée dans les conditions prévues pour les baux de locaux à usage commercial."
Il faudrait commencer par verifier que la licence de départ est bien au minimum une licence 3 et ce qui me plait moins est l'apréciation pouvant découler des inconvénients supérieurs. Tribunaux, délais donc pas interressant pour l'acquereur.
Par contre, le complément de lisa peut etre effectivement une porte de sortie.
Le bail tous commerces bénéficie au locataire. Actuellement, Le locataire est la société. Le fait de réaliser des cessions de parts et un changement de gérant ne modifie pas la relation entre bailleur et locataire. Attention cependant à des clauses imposant un formalisme en cas de changement de direction ou d'associés par exemple.
Une fois le changement de majorité effectué, la société effectue une adjonction d'activité de restaurant en complément de celle déclarée et ce conformement au bail. Faites attention cependant au terme : tous commerces à l'exception des activités de nuit.
Il faut etre conscient que le choix de cette solution va vous engager au titre de la garantie de passif et d'actif et change tout le montage financier de l'acquéreur. Dans ce cas, c'est la banque qu'il va falloir convaincre.
Cordialement
Fab |
| Signaler un abus |
|
|
lisa2005
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 10:12:03
|
Merci encore à tous deux de ces précisions. Cependant, nous ne sommes pas dans cas d'une licence 3 ou 4 et l'adjonction d'une restauration classique ne pourrait être considérée comme plus favorable aux occupants de l'immeuble.
En l'état actuel des choses, je pense que l'acquéreur, qui a déjà des difficultés à obtenir ses prêts bancaires pour ce qui représente pour lui une création, ne prendra pas le risque d'acheter les parts de la société pour contourner le problème. Son cheminement était effectivement de prendre le bail en l'état et d'adjoindre son activité complémentaire de restaurant, mais si la propriétaire n'accepte pas de réviser sa position, son risque - et le notre puisqu'il y a une clause de solidarité - est trop important. A lui de la convaincre, mais, malheureusement pour nous, sa motivation me semble trop faible, et il ne nous reste qu'à rechercher un autre acquéreur, acceptable par la propriétaire.
Merci encore de votre aide.
Lisa
|
| Signaler un abus |
|
|
lisa2005
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 11:20:59
|
Une question complémentaire, si vous le voulez bien, car je n'ai plus confiance dans ce notaire, qui m'a dit avoir "rangé le dossier sur le haut de son armoire" !
Nous avions convenu que l'acquéreur verserait des arrhes pour sécurister la transaction à son profit, ce qui implique que ce montant nous soit remis si la transaction n'aboutit pas (nous avons bien cédé notre commerce tel qu'il est et l'obtention de crédit et la transformation éventuelle du commerce est bien de son ressort).La rédaction suivante dans la promesse de vente correspond-elle bien à ce cas de figure :
"La vente, si elle se réaliser, aura lieu moyennant le prix principal de X€.. Ce prix sera payable comptant à la signature de l'acte authentique. Pour assurer la sincérité de la présente convention, l'acquéreur a versé entre les mains de Me x la somme de x €. Si la vente se réalise, cette somme s'imputera sur le prix."
La promesse est à échéance du 15 avril. Sur le plan formel, dois-je mettre l'acquéreur en demeure de signer l'acte pour que la promesse tombe et que je puisse récupèrer d'une part les arrhes et surtout la faculté de trouver un autre acquéreur ?
Merci.
|
| Signaler un abus |
|
|
LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 20:35:33
|
Bonsoir Lisa,
Tout est lié à la rédaction de l'acte que vous avez signé. Je vous avoue que les rédacteurs ont chacun leurs habitudes en la matière : promesses ou compromis. En outre, il existe différentes sortes de promesses.
Il est donc difficile de repondre à ce genre de question sans lecture de l'acte.
Dans la majorité des cas, les grands principes sont les suivants:
Le vendeur s'engage à vendre, L'acquéreur s'engage à acheter sous réserve de réalisation de conditions suspensives comme par ex un emprunt.
Pour forcer l'acquereur à aller jusqu'au bout de sa démarche (déposer le dossier de pret, fournir les pièces ...), on fixe dans l'acte une clause pénale ou indemnité d'immobilisation. C'est une somme versée par l'acquereur en garantie de l'accomplissement de ses obligations pour arriver à la signature des actes définitifs.
S'il n'a pas le pret alors qu'il a tout fait dans les formes, on lui redonne la somme.
S'il achete, on impute la somme deja versée sur le prix.
Dans le dernier cas, les conditions susp sont levées mais il ne souhaite pas acquerir, la somme à titre de clause pénale est versée au vendeur pour le dedommager du temps perdu pour la vente de son fonds.
Mais Ceci n'est valable que si l'acte précise la qualité "d'indemnité" de cette somme. Or le mot "arrhe" en lui même n'a pas une valeur d'indemnisation et ne correspond pas à un terme de vente de fonds.
Verifiez bien ce que vous avez signé. Quitte à le faire viser par un autre mandataire en cas de doute.
Cordialement
Fab
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
cession de fonds et bail commercial
Forum fermé
