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pduniau
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 01 avr. 2005 : 22:36:36
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Le syndic de copropriété a fait exécuter des travaux qu'il considérait comme "urgents". Aucun copropriétaire n'en a été avisé et aucune AG extraordinaire n'a été convoquée pour ratifier cette décision. C'est lors de la convocation pour l'assemblée annuelle que je découvre la réalisation de ces travaux ainsi que la répartition de montant de ceux-ci pour chaque copropriétaire. Avons nous un recours envers ce syndic? Merci.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 02 avr. 2005 : 00:13:22
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En application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic à le pouvoir de procéder de sa propre initiative aux travaux présentant un caractère d'urgence et nécessaires pour la sauvegarde de l'immeuble.
Vous ne donnez aucune information sur la nature et l'importance des travaux réalisés?
Article 37 du décret du 17 mars 1967;
"Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'éxécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale..."
Qu'elle est la date de réalisation de ces travaux par rapport à la date de convocation?
Si faute du syndic: refus d'approbation des travaux et du paiement, refus du quitus. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 02 avr. 2005 : 11:16:48
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Quand ces "travaux urgents" ont ils été faits. Quel a été leur coût ?
A quelle date? Avez vous un conseil syndical ? Quand a eu lieu votre
AGO ?
Si vous donnez ces réponses nous saurons mieux si votre syndic (professionnel ou non) n'a pas abusé des dispositions de l'art 18 de la L65.
S'il l'urgence n'est pas justifiée , cette dépense devrait rester à la charge du syndic .Tant pis pour ses honoraires ,si c'est un "pro"
François |
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pduniau
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 02 avr. 2005 : 12:00:39
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Bonjour à tous et merci pour vos réponses.
Il s'agit d'un syndic professionnel, les travaux "urgents" ont été réalisés mi-février 2004,l'AG ordinaire annuelle à laquelle nous sommes convoqués aura lieu le 26 avril prochain.
Le devis des travaux réalisés est daté du 21 janvier 2005 mais le cachet de date de réception par le syndic est du 08 mars 2005, étonnant!!!!!
D'autre part, un des copropriétaire a été oublié dans le tableau de répartition lié à ces travaux....Quel est notre recours? Merci
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pduniau
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 02 avr. 2005 : 12:41:05
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Suite du précédent message dans lequel j'ai omis de vous donner le montant des travaux.
Travaux "urgents déjà réalisés : 2154,44 €
Travaux à réaliser pour compléter les "urgents": 36239,33 € |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 avr. 2005 : 13:52:31
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Suite à votre dernier message la situation se présente différemment !!
A vous lire on peut pênser qu'à la suite d'un coup de vent dévastateur pour la couverture, le syndic a fait réaliser des travaux d'urgence pour 2154 € et demandé des devis pour la réfection de la toiture avec un coût de 36 000 e.
Si c'est celà, la syndic a bien agi mais il doit consulter l'assemblée pour les travaux de réfection.
Si ce n'est pas celà, il faut préciser un peu. Un tribunal ne peut pas juger le syndic sans savoir exactement ce qu'il a fait et les questions posées masquent souvent les éléments essentiels. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 02 avr. 2005 : 15:12:57
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A "JPM"
sans savoir exactement ce qu'il a fait et les questions posées masquent souvent les éléments essentiels.
Vous avez entièrement raison, je rappelle mes interrogations:
"Vous ne donnez aucune information sur la nature et l'importance des travaux réalisés?"
Il a été répondu:" montant des travaux:
Travaux "urgents déjà réalisés : 2154,44 €" mais pas d'information sur la nature
"Qu'elle est la date de réalisation de ces travaux par rapport à la date de convocation?"
Réponse:"les travaux "urgents" ont été réalisés mi-février 2004,"
Le syndic n'a pas respecté les dispositions de Article 37 du décret du 17 mars 1967:
"Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'éxécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale..."
Effectivement s'il s'agit "d'un coup de vent dévastateur pour la couverture" dans l'exemple de JPM , il s'agit bien de travaux urgents, mais les dispositions de l'article 37 doivent être respectées.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 avr. 2005 : 15:41:17
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Pardon, mais la question initiale parlait de la réalisation de travaux "URGENTS".
Donc peu importe le prix ou la date de la réalisation !
Soyons précis et, comme le précise JB22, quelle est la nature de ces travaux.
En effet, les travaux dits "urgents" ont été précisés par les tibunaux, au regard de l'art.18 de L, (...le syndic à le pouvoir de procéder de sa propre initiative aux travaux présentant un caractère d'urgence et nécessaires pour la sauvegarde de l'immeuble.).
La sauvegarde de l'immeuble dont il s'agit ici, c'est lorsque l'immeuble est en péril, qu'il y a "péril en la demeure" !.
Ces travaux "urgents" nécessaire à la sauvegarde sont très clairement dissociés des travaux d'entretien et de conservation par cet art.18.
Se reporter au "Petit Robert" ou au "Larousse" pour la définition de l'entretien et de la conservation d'une part, et de la sauvegarde de l'autre pour s'en convaincre.
C'est fou comme des textes pourtant rédigés en bon français de tous les jours restent hermétques à certains ! La faute à l'école ou au porte-monnaie ?
Mais soyons clairs pour ces travaux dits "Urgents" : il s'agit uniquement ici des travaux conservatoires (sauvegarde de l'immeuble), que le syndic peut seul engager, mais en aucun cas des travaux de réparation ou de réfection, qui doivent obligatoirement être décidés par l'AG convoquée en urgence, avec un délai ramené à 8 jours.
Il faut sanctionner ces syndics qui engagent les fonds des copropriétaires, sous couvert d'une urgence qui n'existe en fait pas, pour faire réaliser des travaux alors que les textes ne le leur permettent pas.
Si ces travaux n'ont aucun caractère d'urgence, il faut sanctionner le syndic. Comme je l'ai dit par ailleurs, la sanction doit être financière : rejet du montant des travaux que le syndic a engagé abusivement hors décision d'AG, même 'urgente', ou retenue sur honoraires pour non respect des dispositions légales et contractuelles.
Question à Pduniau : les travaux qualifiés d'"urgents" par votre syndic, qu'ils soient de 500 ou de 5.000 € peu importe, quelle en est la nature ?
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Edité par - gédehem le 02 avr. 2005 15:48:07 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 avr. 2005 : 16:46:56
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On est donc tous d'accord :
Il faut respecter les articles L 18 et D 37
Il faut avoir des précisions sur le cas exposé.
A noter en passer que les travaux urgents de l'article 37 seront isolés à partir du 1er janvier 2006 dans de compte 672, avec ventilation des travaux : 672100 travaux urgents toiture, 672200 travaux urgents descente EU.
Resre un cas assez fréquent dans lequel l'intervention initiale comporte l'intégralité du chantier : on constate une fissure d'une chute d'eaux vannes sur la hauteur de deux ou trois étages. Impossible d'utiliser les toilettes sans risques d'infiltrations dans les lots traversés. Le plombier intervient dès le lendemain et remplace la chute sur les trois étages. Le chantier est terminé. Il n'y a aucun travail complémentaire à prévoir.
Pour les uns : le syndic pouvait demander une provision mais doit néanmoins convoquer l'assemblée pour faire ratifier son initiative et rendre exigible la provision.
Pour d'autres, l'assemblée n'a pour principal objet que le vote des travaux complémentaires à prévoir (cas-type un bâchage de couverture initial et une réfection partielle à prévoir). L'assemblée annuelle aura à ratifier l'initiative du syndic.
De toute manière, le syndic doit prendre l'avis du conseil syndical et informer les copropriétaires. Il n'y a plus d'urgence à convoquer l'assemblée puisque tout est fait... mais le décret dit que ...
Tout est affaire de bon sens pratique des uns et des autres. Si on est au second mois de l'exercice, il peut être préférable de convoquer l'assemblée. Si on est au dixième, mieux vaut attendre et éviter les frais d'une assemblée. Dans ce cas encore l'avis du conseil syndical doit être déterminant. |
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pduniau
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 03 avr. 2005 : 14:48:07
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Merci pour vos réponses.
Les travaux "urgents" ont consisté à la mise en sécurité de plafonds à l'intérieur de l'appartement d'un copropiétaire qui était absent depuis 1 an et en conflit avec le copropriétaire de l'appartement du dessus dont la cabine de douche fuit depuis juin 2003. L'entreprise envoyée en urgence par le syndic a également sondé le plafond de la cage d'escalier.Le recours à exercer à l'encontre du copropriétaire de la cabine de douche qui a provoqué tous les dégats est abandonné "compte tenu de l'application de la Convention CIDE-COP" dixit l'expert mandaté par notre assureur... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 avr. 2005 : 17:07:30
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En d'autres termes il s'agit avant tout d'un litige entre deux copropriétaires, ce qui montre que nous avions raison de demander des précisions.
Il faut signaler quand même que dans un tel cas les parties communes sont affectées aussi et qu'on ne traite jamais cet aspect.
Dans quelques années l'ossature sera peut être affectée par la rouille, si elle est métallique, ou les mérules, si elle est en bois. On en reparlera à ce moment là !  |
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pduniau
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 03 avr. 2005 : 19:26:35
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| A t-on un recours quand le dégat des eaux est né dans une partie privative (fuite cabine de douche mal entretenue) et a causé des dégats à l'immeuble (cage d'escalier)? Le syndic est intervenu pour des travaux "urgents" dans une partie privative, est-il normal qu'ils soient, après coup, pris en charge par la copropriété? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 avr. 2005 : 23:40:10
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Il est toujours urgent de supprimer un dégat d'eau, et de commencer par en rechercher l'origine.
Il est aussi urgent de " purger " un plafond qui menace de tomber.
Tout celà relève de la simple évidence. Reste à savoir qui fait quoi ?
La cabinet de douche fuit depuis juin 2003. Qui le svait ? Comment ? Qu'est ce qui a été fait depuis lors nonobstant l'absence pendant un an du copropriétaire inférieur ?
Quelle est la nature des travaux projetés maintenant ? |
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Travaux "urgents"
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