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 Sujet  |
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siglo1
Contributeur vétéran
147 réponses |
 Posté - 02 avr. 2005 : 13:36:58
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Bonjour à tous,
Tout d'abord, merci pour votre forum et les contributions intéressantes des posteurs !
Question pointue à vous soumettre :
Je désire récuperer une maison dont je suis le propriétaire (afin de me loger personnellement comme résidence principale) qui est occupée par une personne (agée) qui exerce un commerce dans celui-ci et qui est régit à ce titre par un bail commercial (oral).
Il faut savoir que cette personne habite son commerce, son CA est pratiquement nul et vraisemblablement pas (ou non entièrement) déclaré. Le montant du loyer actuel est ridicule et les locaux absolument pas entretenus (entretien basique) par le locataire...
Merci de vos réponse éclairées.
Bonne journée à tous
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siglo1
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 03 avr. 2005 : 22:41:29
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| Plus généralement, quelle peut etre l'indemnité d'éviction pour un commerce dont le CA est pratiquement égal à 0 ? |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 04:27:03
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Si vous êtes prêt à payer une indemnité d'éviction (probablement faible si CA quasi nul) vous pouvez dénoncer le bail 6 mois à l'avance, par huissier, à n'importe quel moment. En effet s'agissant d'un bail oral vous n'êtes en principe pas tenu par une périodicité 3-6-9.
Vous pouvez également augmenter le loyer. Là encore c'est un peu plus facile en bail oral qu'écrit.
Et encore attendre que le locataire ait pris sa retraite : s'il n'est plus inscrit au RC, il n'a plus droit au bail commercial.
Dans tous les cas, le mieux est de vous faire accompagner par un juriste spécialisé.
jcm |
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siglo1
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 12:05:56
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Tout d'abord merci d'avoir pris la peine de me répondre !
A propos du RCS, je pense que le locataire attend d'avoir céder son fonds de commerce (et son DAB) avant de prendre sa retraite.
Ai-je, en tant que propriétaire, un droit de préemption sur le repreneur (dans les mêmes conditions) ?
Le locataire doit-il me prévenir avec un délai (préavis) de 6 mois s'il revend son fond de commerce ?
Si j'ai bien compris : l'indemnité au titre du fond de commerce est un multiple du CA (mettons 3/4 du CA annuel) et l'indemnité au titre du DAB correspond au remboursement du DAB que le locataire a pu versé initialement au bailleur pour pouvoir s'installer (en l'occurence, dans mon cas, le locataire n'a jamais rien versé) ?
Puis-je arguer du fait qu'il n'y a pas de bail (en effet personne n'a trace d'un quelconque bail) ? car vendre un fond de commerce sans avoir de bail à donner au repreneur, ça doit couper bien des envies ?!
J'ai étudié le Code du Commerce, article L145-1 à L145-60...pas évident d'en déduire une piste à mener...peut-être la récupération des locaux pour réhabilitation de ceux-ci (pour avoir laisser le local se transformer en taudis) ? ou demande de dommages et intérêts après le départ du locataire ?
Merci de vos réponses éclairées !!
Bonne journée.
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 13 avr. 2005 : 20:26:46
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Bonsoir,
Il n'y a pas de droit de préemption en bail com, pas encore.
En matière de cession de fonds de commerce, bail oral ou écrit, la Loi prévoit qu'on ne peut pas interdire à un locataire de ceder son bail à un successeur dans son fonds de com.
La pb va être de déterminer la destination des lieux : Comme rien n'est écrit, on recherche l'intention des parties. L'activité exercée depuis plusieurs années, les mentions du K bis donnent la base de reflexion. La loi ci-dessus ne concerne que cette activité déclarée.
Si cette dame trouvait un acquéreur pour une autre activité, la protection ne s'applique pas.
En cas de vente de fonds, il n'y a pas de délai. En général, Le rédacteur prend des précautions et signifie la cession au proprio en lui demandant de participer à l'acte, 15 jours avant cette cession. Cela n'a rien à voir avec un congé.
Si cette dame est inscrite au RCS, qu'elle exerce une activité com, il y a présomption de bail com, oral mais il existe et donne des droits au locataire. Qu'un DAB ait été versé ou pas initialement est sans influence sur les droits actuels.
Il est sur qu'un bail oral est un point négatif pour un acquéreur ou plus précisemment son banquier.
La voie de l'indemnité d'éviction est certainement à étudier. Attention cependant, dans ce cas le dossier va devoir être bouclé au regard de l'age de la dame et des considérations indépendantes du droit qui peuvent en découler.
Cordialement
Fab |
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siglo1
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 15 avr. 2005 : 22:50:27
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Merci Fab,
Si j'ai bien compris (corrigez moi si je fais erreur),si l'activité du repreneur est différente de l'actuelle, je peux m'opposer à la cession du bail (sans indemnité ?)
La meilleure procédure semble donc de choisir le congé (avec une proposition d'indemnisation). Le "bail" n'ayant jamais été renouvellé (et pour cause!), le congé peut se donner n'importe quand, c'est bien cela (avec 6 mois de préavis) ?
Comment donc proposer une indemnité la plus juste :
1 an de CA est-il une bonne proposition pour qqun qui va prendre sa retraite (et gagner ainsi plus qu'avec son commerce actuel!) et qui rend de surcroît une maison insalubre. Comment fait-on alors pour connaitre son CA annuel pour lui faire cette proposition ?
Mon locataire a-t-il l'obligation légal (15 jours, vous disiez) de m'informer de la cession du bail ?
Comment intervient alors mon droit de reprise pour habiter cette maison ?
C'est le huissier qui fait la lettre de congé ?
Un grand merci pour vos réponses ! |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 18 avr. 2005 : 20:15:30
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Bonsoir,
Il faut bien différencier le formalisme de vente de fonds et celle du congé.
vente de fonds de commerce = meme activité, la seule obligation est que l'acte de cession doit être signifié au bailleur par exploit d'huissier. Il n'y a pas de délai mini ou maxi. Cela doit etre fait (art 1690 Cciv). Du fait du bail oral, un rédacteur Consciencieux devrait prendre quelques précautions et une intervention à l'acte du bailleur me paraitrait une garantie pour éviter les pb ultérieurs mais cela n'a rien d'obligatoire et dépend de chaque redacteur. Par contre sans la signification, la cession vous est inopposable. La sanction est une possible demande de résiliation du bail. Il faut savoir qu'en ce domaine, Les possibilités de régularisation par le locataire restent assez larges.
Vente pour une activité différente. On doit vous demander votre autorisation. L'activité actuellement exercée est une présomption de La destination des lieux. Attention, Vous pouvez refuser cette nouvelle activité ou en profiter pour discuter de vos conditions avec un acquereur potentiel. En cas de refus net, ce n'est pas un congé, le locataire continue à exploiter exactement comme avant.
Dernier cas, le congé. Le delai est effectivement de 6 mois. Le congé est formulé impérativement par huissier. Dans ce cas, vous ne reprenez possession des locaux qu'après le versement de l'indemnité d'éviction au locataire. Or, la fixation de cette indemnité aboutit dans de très nombreux cas, à une procédure. Le délai de récupération des locaux est donc indéterminé.
Avant de contacter l'huissier, essayez l'amiable. Pourquoi ne pas faire une proposition à cette dame suffisamment motivante. L'indemnité sera plus importante mais en contrepartie, pas de cout de procédure, delais beaucoup plus courts. D'autant que rien ne peut présager du montant de l'indemnité fixée par le tal. C'est une question de choix, pas très risqué car la proc reste tjs possible.
Cordialement
Fab |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 08 mai 2005 : 01:05:14
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Si objet social toutes activités ou pire encore le bail est toutes activités, vous ne pouvez rien faire !
SI ca nul,n résilier le bail et demander à un tribunal de fixer indemnité.
Si trop élevé pour vous, utilisez le droit de repentir pour revnir en arrière !! |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 08 mai 2005 : 09:37:36
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C'est plus compliqué.
Notamment en ce qui concerne le droit de repentir, si le locataire est parti, il n'existe plus, il faut payer.
jcm |
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