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lilyantony
Contributeur actif
27 réponses |
 Posté - 03 avr. 2005 : 00:02:12
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Bonsoir,
En tant que membre du conseil syndical de ma résidence, je requière l'expertise de personnes compétentes sur un gros pb de gardienne. Je vous expose le pb en question.
Notre résidence a 14 ans. Jusque début 2004, il n'y avait qu'un bailleur (appelons le X) et des locataires. Les lots ont été peu à peu vendus à partir de 2004, X est actuellement minoritaire. Le syndic provisoire (appelons le Y) a été viré à la première AG en février 2005 (gros pbs mais c'est une autre histoire).
La résidence avait/a une gardienne qui habitait/habite sur place. Elle a un grand appt et une loge. Depuis la création de la copropriété, Y paie les salaires de la gardienne (sans qu'elle fasse son travail correctement mais ça aussi c'est une autre histoire). Le problème est que la loge et l'appt qu'elle occupe sont notifiés au règlement de copropriété en tant que lots privatifs, lots qui appartiennent toujours à X. Nous n'avons pas eu de loyers à payer à X depuis le début de la copropriété. Aucune reprise de contrat n'a été portée à notre connaissance.
Questions :
- s'il n'y a pas eu de reprise de contrat, sommes nous dans l'obligation de garder la gardienne et si non, s'il y a indemnités de licenciement, qui doit les payer (14 ans d'ancienneté)? Sachant qu'elle a des fiches de paie établies par Y et mtnt, forcément, par le syndic élu depuis février 2005.
- quelles peuvent être les solutions alternatives pour garder le standing de la résidence sachant que la gardienne actuelle est propriétaire d'un parking
- si nous gardons la gardienne, devrons nous payer les arriérés de loyers à X?
- si X met la loge et l'appt en vente, le syndicat n'aura pas les moyens de les reprendre (pour moi qui ai un F4, cela me reviendrait aux alentours de 7000 euros au prix du marché). Dans ce cas, si la gardienne ou une personne tierce l'achète, devrons nous payer des loyers du fait que nous devons loger notre gardienne?
En vous remerciant des réponses ou des indications que vous pourrez me donner,
lilyantony
dklily@ifrance.com
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 avr. 2005 : 10:26:34
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Il y a sur le site des intervenants qui connaissent bien cette question pour l'avoir vécue et la vivre encore. Ils vont certainement intervenir.
Je voulais simplement rappeler que cette difficulté est apparue depuis une trentaine d'année dans le contexte voisin des rénovations d'immeubles anciens. Elle a donné lieu à des abus scandaleux et à des controverses de jurisprudence qui ont abouti à une solution radicale : la loge est un lot privatif donc le marchands de biens rénovateur peut exiger du syndicat désirant garder une concierge soit le rachat du lot soit le paiement d'un loyer !
Dans un cas plus proche du vôtre, lorsque la filiale immobilière du Crédit Lyonnais a établi des règlements de copropriété en vue de la vente de ses immeubles, les loges ont été également constituées en lots privatifs car c'était la pratique des notaires. Mais le CL a cédé ces lots pour un franc aux syndicats.
Dans certains cas la commune du situation de l'immeuble a voulu préempter ! 
Pour tout celà les pouvoirs publics, toutes alternances confondues, sont demeurés muets. |
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lilyantony
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 03 avr. 2005 : 18:27:14
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Je vous remercie JPM pour votre contribution... J'attendrai donc et j'espère avoir des témoignages de personnes connaissant le problème, sur le forum ou directement par email.
La situation est bien difficile, pour nous qui sommes en grande majorité primo accédants. Nous avons l'impression d'être cernés de toute part... Sans compter qu'il s'agit d'un problème parmi tant d'autres, une situation que rencontre souvent ce genre de copropriétés apparemment.
A bientôt |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 03 avr. 2005 : 19:19:53
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La constitution du syndicat datant de 2004 (votre RC enregistré fait foi), ce qui s'est passé avant ne vous interesse pas.
Il convient de porter toutes ces décisions à l'ODJ pour la prochaine AG afin que tout soit écrit sur un PV et puisse servir de preuve le cas où vous seriez attaqué.
Si un huissier venait signifier une créance correspondant aux loyers des années précédentes, il faudrait que le syndic fasse immédiatement opposition.
Pour le contrat de la gardienne, c'est plus délicat mais son ancienneté vous concernant ne devrait pas dépasser une année, c'est dire que les indemnités seront négligeable étant donné que le syndicat n'a pas contracté d'obligation "volontairement" envers cette personne.
Il vous convient de lui proposer un nouveau contrat afin de ne pas les choses en l'état ou de la licencier.
Mais si le RC impose un gardien, il faut que la suppression du service soit inscrite à l'ODJ et obtienne l'unanimité.
Voici donc quelques pistes vous permettant d'y voir plus clair, mais je pense qu'il vous faut d'urgence prendre contact avec un avocat afin d'obtenir les mesures les plus efficaces à prendre.
Cordialement.
Edmond  |
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lilyantony
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 03 avr. 2005 : 20:10:10
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Merci Dantès pour votre contribution.
De quelles décisions parlez vous quand vous parlez de les porter au PV de l'AG? Notre AG s'est tenue en février 2005, nous n'avons volontairement réglé que peu de problèmes, préférant virer le syndic en place afin de mettre à plat les comptes qui sont catastrophiques. Nous avons choisi à partir de cette AG de régler petit à petit les problèmes avec le nouveau syndic et le conseil syndical.
Votre phrase "Si un huissier venait signifier une créance correspondant aux loyers des années précédentes, il faudrait que le syndic fasse immédiatement opposition." veut elle dire que vous pensez que X ne peut plus nous imposer de payer des arriérés de loyers?? Dans l'hypothèse bien sûr qu'en récupérant les comptes, le nouveau syndic ne tombe pas sur une lettre de X que Y nous aurait dissimulée (cela a été le cas pour quelques pièces telles que relevés de compteurs etc). Et même si cela était le cas, avons nous les moyens de nous retourner contre Y?
Concernant la gardienne, je pense que la suppression du poste n'obtiendra pas la majorité, mais le licenciement est envisagé par beaucoup. Si l'ancienneté n'est pas de plus d'un an, nous allons nous renseigner sur cette possibilité (car cette gardienne ne nous donne pas du tout satisfaction en terme de travail et même de présence aux horaires contractuels, les 3/4 du tempts elle n'est pas là). Une réévaluation du contrat de travail est déjà en cours d'étude par un des membres du CS.
Si d'autres personnes ont connu cette situation, j'aimerais savoir comment ils s'en sont sortis et comment.
Le recours à un avocat semble de toutes façons indispensable. De ce côté là, si quelqu'un a un nom à me communiquer, je suis toute ouïe.
Par ailleurs, pensez vous que l'ARC pourra nous être utile?
En vous remerciant tous,
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 03 avr. 2005 : 21:19:04
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Quand tous les lots sont réunis dans une seule main, ce qui était le cas avant 2004, le syndicat n'est pas légalement constitué.
Il n'a donc pas à assumer les impayés de loyer dont le réglement appartient à l'unique propriétaire d'avant 2004.
De même pour toutes les factures qui pourraient rester impayées, il n'est pas question d'en payer une seule.
Par contre, le paiement à partir de la constitution du syndicat peut être exigé mais il faut un bail en bonne et dûe forme afin de fixer le montant du loyer, sinon rien ne pourra vous être imposé.
Pouvoir remplacer la gardienne, cela ne représente que peu de souci.
Il faut d'abord récupérer son contrat, par contre n'attendez pas 2006 pour agir.
Le syndic peut décider seul de son remplacement sans avis de l'AG si celui-ci est motivé sérieusement (le fait de ne pas faire son travail est suffisant à condition de pouvoir le prouver).
Les décisions à inscrire à l'ODJ:
Examen détaillé de l'état des dettes et des créances.
Explications sur les comptes d'attente si il y en a.
Poursuite de X si des abus sont constatés.
Non reconnaissance des actes démandés par X, conséquences financières et juridiques comprises y compris, avant la création du syndicat.
Examen du contrat de travail passé par X et proposition de revoir ce contrat qui n'a pas été signé ni approuvé par le syndicat, ni même le syndic Y.
Revoir les contrats des prestataires imposés par X ou Y.
Bien entendu optez pour le VRAI compte bancaire séparé, quels que soit les arguments du syndic.
Cordialement.
Edmond |
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lilyantony
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 03 avr. 2005 : 22:47:23
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Merci Dantès pour ces précieuses informations. Grâce à vos réponses, cela commence à s'éclaircir un peu pour nous...
Nous travaillons en collaboration avec notre nouveau syndic mais nous préférons bien sûr avoir des avis différents et objectifs, on n'est jamais trop sûr.
Les points que vous citez (contrats gardienne et prestataires, dettes et créances, régularisations et charges incombant à X et passées sur les comptes de la copropriété, etc) ont été mis à l'ordre du jour de l'AG de février mais nous n'avons pas abordé ces points, et pour cause, Y n'était au courant de rien concernant notre résidence et le nouveau syndic encore moins, nous avons choisi de vois cela au fur et à mesure de la remise à plat des comptes. Le conseil syndical officiel n'existant pas à cette date, nous n'avions que peu de pouvoir.
Le compte séparé a été voté, je vous rassure. Merci Dantès ;)
Je reste intéressée par des personnes ayant vécue cette expérience.
En vous remerciant encore une fois, cordialement, |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 05 avr. 2005 : 15:48:48
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2 eme reponse ayant commence par la rubrique charges ...
decidemment on commence a trouver des pbs de mise en copropriete, je peux ecrire un bouquin complet sur les pbs de gardiennage suivant les mises en copropriete
ne vous faites pas avoir : le contrat des gardiens doit partir a la mise en propriete et non pas avec reprises des conditions anterieures, la vente d un immeuble n etant pas une vente de societe .... voir art 122-12 du code du travail
sortir du systeme de gestion locative pour passer en copropriete n est pas une mince affaire, les objectifs de gestion etant differents...et aussi les raisonnements ou mentalite une chose est sure 40% de charges en plus auussi avec les credits pour l achat et loyer en moins et rapidement du plus pour travaux
a suivre eventuellement sur mails perso, les pbs de gardiennage sont souvent etouffes lors des ventes a la decoupe ou mise en copro alors que ce sont les + importants surtout quand les gardiens ont de l anciennete dans l immeubl ou pire dans la ste locatrice .... avec du bon sens c est a l ancien proprietaire de les remployer ailleurs mais pas aux futurs copros de supporter les conditions d anciennete chez l ancien proprio  
bon courage notre syndic a renouveller les anos avec les nouveaux gardiens, ils s en moquent ce n est pas eux qui paient et les anciens locataires sont souvent encore plus perdus que le quidam coproprietaire ....
a suivre ?
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Nlle copro : pb de loge+appt gardien privatifs
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