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thag0
Contributeur actif
32 réponses |
 Posté - 03 avr. 2005 : 11:51:55
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J'ai achete en Nov. 04 l'appartement que je louais lors d'une vente a la decoupe a Suresnes. Depuis l'immeuble est compose de 3copro individuels et de l'ancien proprietaire qui gere tjs les 9appts.
Nous avons herite du syndic (GERER) qui depuis cette date n'a tjs pas organise une AG pour nommer un conseil syndical, etc.. Il ne repond pas a nos demandes et sa gestion est catastrophique.
Par contre, je viens de recevoir des appels de charges de 2200€/trimestre pour un T3 avec terasse en rez de jardin.
Je suis aterre par le montant, et ne dispose d'aucune reference pour savoir si ce montant est bien comme je le pense astronomique (immeuble 10ans, pas de gros travaux...)
Quels moyens puis-je mettre en oeuvre pour auditer et contester ces appels de fonds? suis-je oblige de payer en attendant? comment agir hors AG (qu'il ne veut pas organiser?)
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 03 avr. 2005 : 18:53:11
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Exception faite pour les immeubles nouvellement construits où le syndic provisoire est mis en place par le promoteur, mais en informant chaque copropriétaire individuellement,
un syndic non régulièrement nommé par un vote lors d'une AG ne peut pas LEGALEMENT faire d'appel de fonds ni même représenter le syndicat.
Il convient pour commencer de lui adresser une lettre RAR lui demandant copie à vos frais du PV de l'AG qui l'a élu, copie du dernier budget , copie du budget prévisonnel voté, et de l'état des dettes et des créances et référence du compte bancaire.
Si c'est un syndic professionnel: copie de son contrat de mandat en cours de validité et de sa carte professionnelle dûment enregistrée à la Préfecture (très facile à vérifier si la carte est bidon ou est délivrée au nom d'une autre société).
Sans quoi vous ne payez rien et attendez d'être assigné par lui.
Si l'ancien propriétaire s'est auto-proclamé syndic seul (syndic bénévole dans ce cas), il convient de porter l'affaire au TGI par le biais d'un avocat (obligatoire) afin de vous mettre en conformité et de faire nommer un administrateur provisoire afin de pouvoir élire un syndic régulier (bénévole ou professionnel).
Dans ce cas, il serait passible de poursuites s'il s'est proclamé syndic et a réalisé des opérations au nom du syndicat.
Cordialement
Edmond  |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 03 avr. 2005 : 23:02:52
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Bonsoir,
Il n'y a qu'un seul contributeur, au dessus de tous les autres sur les forums d'UI qui pourra vous donner tous les renseignements que vous êtes en droit d'attendre en vous adressant à UI.
Cependant, merci à Dantès qui vous déjà donné de quoi éclairer votre
lanterne, avec le minimum de pétrole ont vous semblez disposer en ce momoment. |
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thag0
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 04 avr. 2005 : 07:56:56
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Merci pour vous retours. Mais question bete: dans quel ordre de grandeur se situe un appel de charge trimestriel pour un appt de ce type? (T3, 76M2, terasse, rdc), immeuble (10 ans) a Suresnes (le bas), pas de gros travaux... 1000€? plus ? moins? je manque de repere et n'ai pas trouve sur le net de site avec les taux moyens en france...
MErci de votre aide.
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 04 avr. 2005 : 17:41:44
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Je paie 120 euros par mois pour un T3 de 67 m² dans un immeuble de 15 ans avec concierge, gardien de nuit. cela ne comprend pas les charges de chauffage.
Je suis à Lille |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 avr. 2005 : 17:44:04
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C'est impossible de répondre à une telle question !
Les charges de copropriété sont fonction de ce qui est "consommé" collectivement par les copropriétaires.
Si vous vous éclairez à la bougie et prenez une biscotte pour le repas du soir, vous aurez moins de 'charges' que celui d'en face qui allume tout avec 5 lampes par pièces et fait un repas avec 2 entrées, 5 plats avec faisants grillés, rotis en veux tu en voila et des desserts comme si il en pleuvait .....
En résumé, : "On paye en fonction de ce qu'on bouffe ...." |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 04 avr. 2005 : 18:34:49
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Bien d'accord avec Gédéhem, cette estimation peut difficilement se concevoir sans ne jamais avoir vu votre immeuble, mais 2200€/trimestre doit relever d'un duplex Avenue Foch (les 3 faisans non compris).
J'ajoute qu'en cas de syndic professionnel, il faut lui demander la totalité des documents déjà énumérés.
J'ajoute aussi le détail des charges à payer quel que soit la qualité du syndic.
Voilà, sans ces documents, il va être difficile de vous répondre avec précision, même si Oldman24 engage un Contributeur sans le nommer, vous aurez bien compris qu'il s'agit d'une boutade amicale.
Cordialement.
Edmond |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 04 avr. 2005 : 20:51:39
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Il existe depuis quelques années une enquête sur les charges de copropriété. Elle est publiée sous le timbre de l’ « Observatoire national des charges de copropriété », créé par la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens) avec le concours du Professeur Michel Mouillart, de l'Université de Paris X Nanterre.
On en trouvera la présentation dans la page suivante de universimmo :
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=393
et on trouvera la totalité de la dernière enquête au lien suivant (téléchargement en pdf), avec des tableaux clairs et complets pour les différentes catégories d’immeubles dans les diverses régions en fonction de leur degré d’équipement (plus de 80 000 logements traités dans l’enquête) :
http://pro.immocnab.com/actualite-cnab-89.html .
ThagO, vous pourrez ainsi facilement caler vos chiffres sur les données détaillées de l’enquête, en laissant de côté les digressions des lanternes de Oldman ou sur les biscottes et les faisan(t)s.
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 04 avr. 2005 20:59:05 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 05 avr. 2005 : 14:42:38
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gerer connue pour sa gestion est a ma connaissance filiale de la banque XXX , quel est l ancien proprio exclusif la banque, une cie d assurances ??
bienvenu au club des ventes a la decoupe  et de la gestion qui s en suit  , a moins qu il n y ait eu une informtion precise, un budget etc vous ne devriez avoir a payer que l avance de tresorerie et le trimestre de charges appele que normalement un syndic ne peut pas faire sans AG>
Donc exiger de connaitre la naissance de la copro i.e la 1ere vente ensuite vous decouvrirez peut etre des budgets sous estimes et la joie de la mise en copropriete
avez-vous des loc ou des acheteurs de l ancien proprietaire exclusifqui ont achete ? nb de lots, nb de lots deja vendus, association de locataires etc
si besoin a suivre sur mail perso, dans quel coin a Sur-haine vous battez les records deja a 1000 euros c est enorme mais la c est du marbre ou de l or 
le RC dit en general 1er AG au bout de 6 mois ou 1/4 des lots vendus sinon vous etes en syndic provisoire et en general les choses sont regularisees a la 1ere AG ou les voix de l ancien proprio sont limitees a 50%...
bonne idee dauditer les comptes et les contrats mais pour l avoir fait, dans le detail, je vous assure que 10 ans apres la situation est encore pire qu au demarrage
Les pbs actuels de vente a la decoupe ne parlent pas encore de la gestion pour les loc ou les copros apres ....
Nous surnageos dans les memes oceans nebuleux et eaux (alto)sequanaises
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 avr. 2005 : 18:12:01
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"On peut tout faire dire aux chiffres, même la vérité." (O. Wilde)"
Mais entre les faisan(t)s et un poulet élevé en batterie, y'a qques € de différence.
Et entre des stats d'un prix moyen dans telle ville et la réalité de ce qui est payé par Thag0, il y a sans doute un muret voire un fossé.
Vous connaissez les moyennes, dont les extrêmes tirent dans un sens ou dans l'autre, et qui ne veulent en définitive rien dire deplus qu'une moyenne .....
Ex : le taux de natalité en France est de 1,8 enfant par femme ! (1,8 enfant, j'hésite pour le S à enfant...., bien qu'il y en ai plus d'un ... mais n'y en a pas pour autant 2, alors pas de s ?)
Déja, 1,8 enfant, faudra nous dire ce que c'est .....hors d'une moyenne qui ne veux rien dire !
Car entre 1 pour l'une et 3 pour l'autre, qui nous font donc les 1,8, il y a le fossé dont je parlais + haut.... entre les faisan(t)s et les coquelets ...., sauf à trouver qu'élever 1 enfant ou en élever 3 c'est du pareil au même, c'est comme en élever 1,8 ...!
Quand y'en a pour 1, y'en a pour 3, dit-on !
Je ne conteste pas l'enquête de la CNAB, ni celle tout dernièrement du NO sur le prix de l'immobilier.
Mais ce ne sont que des indicateurs qui peuvent être comparés aux indicateurs d'une précédente enquête, mais qui ne peuvent être pris au pied de la lettre .... pardon, du chiffre !
Le prix moyen dans telle ville ou dans tel quartier ou arrondissement n'a pas de signification pour le niveau des charges payées par Thag0.
C'est par exemple un prix moyen de 2100 € compris entre 550 € pour le plus bas et 4890 pour le plus haut.... Thag0 étant à 2200 €, il est dans la fouchette, quasi au prix moyen. Pour autant, il trouve que c'est cher ..
Bon, c'est cher, si c'est ce qu'il veut entendre !
On peut lui dire aussi qu'il est en gros dans la moyenne, donc que c'est le prix normal ... moyen ! Bien moins cher que le plus cher à 4890 !
Mais c'est tout ce qu'on peut dire.
Et on ne peut certainement pas lui dire que ses 2200 € sont normaux, trop chers ou pas, abusifs ou justifiés .... car nous ne savons pas si sa copropriété est "faisans ou biscottes", peu importe ici sa place dans la fourchette ....
Biscottes à 2200 c'est cher, faisans à 2200 c'est pas cher !
Etant un peu dans la partie, je peux dire avec OW, ""On peut tout faire dire aux chiffres ......" |
Edité par - gédehem le 05 avr. 2005 18:40:24 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 05 avr. 2005 : 22:12:06
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il y a NAP Neuilly Auteuil Passy
pour le 92 on connaissait dans le tierce gagnant Saint-Cloud, Neuilly Boulogne Levallois et autres coins sympas des 36 communes du 92 mais 2200 euros par trim c est NY Manhattn ou la City de Londres mais pas Suresnes.... a moins d avoir des bains au Caviar d esturgeons peche dans les ecluses
donc y a autre chose dans cet appel i les chiffres disent tout et surtout la verite
en general la 1ere annee les charges sont sous estimees ventes obligent |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 09:09:45
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Océan, c'est exactement ce que je disais : nous ne savons pas du tout ce qui entre dans ces 2200 €, bien que Thag0 dise qu'il vient de recevoir "des appels de charge de 2200€/trimestre ..." sans préciser le détail de ces 2200 € ......Les fameux faisans, rotis et biscottes ....
S'il n'y a que 2 biscottes, c'est très très cher payé.
S'il y a 25 faisans, 15 porcelets farcis et les sauces qui vont avec servis par 5 laquets en gants blancs, c'est pas cher.
Et si en plus, car ce n'est pas précisé, il y a un rappel de charge parce que Thag0 n'a rien réglé depuis son achat en novembre 2004, il est évident que son appel de charge pour le 2ème trimestre 2005 (post du 3.04.2005) comprend l'appel du reliquat 2004, le 1er trimestre 2005 ainsi que ce 2ème trim 2005.
Si vous faites le total, ça nous fait bien 2200 €, dont 572 € uniquement pour le 2ème trimestre 2005 comprenant 5 biscottes et une glace avec 1 boule.
Sans aucun détail, ..."On peut tout faire dire aux chiffres ......"
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thag0
Contributeur actif
32 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 12:39:42
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Quelques elements de reponse:
Mon ancien proprietaire: Unidomo/Unibien (credit agricole).
"Des" appels de charge, car 2 (T1 et T2) sans aucun detail de contenu.
Il n'est pas fait mention du reliquat 2004, mais bien de 2x 2200€ pour T1,T2 2005.
Le syndic en place (GERER) est bien un syndic professionnel, nomme (a priori depuis le debut) par Unidomo du temps ou ils etaient les seuls proprietaires (avant la vente a la decoupe). Il y a 3 immeubles qui se partagent une cours, et GERER ne gere (?) que le notre (Le 2eme est prive et le 3eme est au HLM je crois..)
La 1ere vente (qui ne concerne que notre immeuble) a eu lieu en sept2004 je pense.
L'immeuble est petit (12appts) et je connais les plus actifs locataires (en "proces" avec unidomo qui est dans l'incapacite de justifier ses charges) et les 2 autres proprietaires aussi perdus que moi (meme si eux n'ont jamais recu d'appel de charge hors le parking (55€/trimestre) !!
L'immeuble est a cote de l'eglise de Suresnes (rue H. D'estienne d'orves)
Sinon, moi je suis bagel plutot que biscotte, mais l'impact sur mes charges n'est pas clair dans mon esprit embrume  |
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