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 Sujet  |
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btsimmo
Pilier de forums
289 réponses |
 Posté - 06 avr. 2005 : 17:18:00
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Bonjour,
Je vous explique la situation, c'est assez complexe et en meme temps très simple, lol :
Mon père à en mandat un restaurant (mur+fonds) bien situé dans la région de Strasbourg
Ce restaurant marche bien au dessus il y a 180 m², facilement divisable en 3 appartements (2F2 + 1 F3)
le resto a un terrasse plus ue grange et 3.5 ares de terrain
le tout est à vendre 270 000 €
Personellement je ne suis interessé que par la grange et le terrain.
J'ai vu un notaire qui ma expliquer que dans ma situation l'idéal serait d'acheter en tant que société de marchand de bien en cour s de création, trouver un acheteur pour le resto, scinder les deux propriétes par géometres.
J'ai deja quelqu'un pour le restaurant qui l'acheterait a 270 000 €
Je pense donc acheter, et revendre le resto dans le meme tps.
Créer une société de marchand de bien et scinder les propriétés.
Dans ce cas me voila propriétaire de la grange et du terrain.
Le notaire m'a dit que grosso modo il y en avait pour 15 000 € de fiscalité et frais annexes (division, création société..)
Il m'a egalement préciser qu'il faudrait faire faire des avis de valeur de cette grange et ce terrain comme quoi cela ne vaut en l'etat actuel quasi rien ( droit de vue sur le terrain, tout quasi a faire ds la grange) par huissier et agence immobilière. Cela dans le but de ne pas etre en bizbi avec le fisc une fois cette grange rénovée.
Un maitre d'oeuvre évalue les travux de la grange a 30 / 35 000 €, la grange dispose deja de chambres de bonnes, donc pas de changement de destination --> juste une declaration de travaux
Qu'en pensez vous? quelles sont les précautions à prendre ?
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Edité par - btsimmo le 06 avr. 2005 17:19:37 |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 20:14:51
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Aucun interêt de s'enregister comme marchand de biens pour une seule opération.
Charges sociales+ TVA sur la marge+frais + responsabilité .
Sans oublier 2 choses: Si l'affaire est trop juteuses à postériori le vendeur visera la récission pour lésion, nonobsant le fait que votre lien de parenté avec le Mandaire est limite "legal" pour vous porter acquereur.
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 20:21:08
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[quote]Initialement entré par btsimmo
Bonjour,
Je vous explique la situation, c'est assez complexe et en meme temps très simple, lol :
Mon père à en mandat un restaurant (mur+fonds) bien situé dans la région de Strasbourg
Ce restaurant marche bien au dessus il y a 180 m², facilement divisable en 3 appartements (2F2 + 1 F3)
le resto a un terrasse plus ue grange et 3.5 ares de terrain
le tout est à vendre 270 000 €
Personellement je ne suis interessé que par la grange et le terrain.
J'ai vu un notaire qui ma expliquer que dans ma situation l'idéal serait d'acheter en tant que société de marchand de bien en cour s de création, trouver un acheteur pour le resto, scinder les deux propriétes par géometres.
J'ai deja quelqu'un pour le restaurant qui l'acheterait a 270 000 €
>>>>D'ailleurs vous voyez, quand le lis votre message, je comprends mieux pourquoi les Agents Immobiliers passent pour des tordus>>>>>
C'est regretables pour ceux qui font correctement leur travail avec de bonnes estimations.
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btsimmo
Pilier de forums
289 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 21:29:19
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C'est regretables pour ceux qui font correctement leur travail avec de bonnes estimations.
En l'état le bien ne vaut véritablement quasi rien ! Ces estimations seront la pour avoir une preuve qu'a la base ce bien etait totalment a renover c'est tout
Aucun interêt de s'enregister comme marchand de biens pour une seule opération.
Charges sociales+ TVA sur la marge+frais + responsabilité .
Sans oublier 2 choses: Si l'affaire est trop juteuses à postériori le vendeur visera la récission pour lésion, nonobsant le fait que votre lien de parenté avec le Mandaire est limite "legal" pour vous porter acquereur.
je ne me met pas a titre personnel en marchand de bien, je creer un societe ki le sera.
Au niveau de la recision pour lesion avec les avis de valeurs nous serons loin tres loins du 1/17ème
Mais dans l'ensemble c'est viable comme opération, non ? |
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btsimmo
Pilier de forums
289 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 21:30:48
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| Précisez moi juste en quoi cela pose problème que j'ai un lien de parenté avec le mandataire ? Cela m'interesserait vraiment, car c'est vrai que je n'ai pas encore entendu ce son de cloche, oubli du notaire ? |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 21:36:43
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C'est un article du code civil qui interdit de se porter acquéreur "directement ou par personnes interposées" si je me souviens bien, des biens que l'on est chargé de vendre. Sanction : nullité de la vente ; il vaut mieux dans le doute annuler le mandat préalablement à l'achat.
jcm |
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btsimmo
Pilier de forums
289 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 21:46:33
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Merci de votre réponse je vais chercher ce texte
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neskik
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 06:54:47
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tout a fait jcm, ce genre d opération peuvent être apparenté à du délit d initié, il y a même eu des notaires qui ont eu des suspention d activité à cause d achat de bien dont ils connaissait les antécédants (vente ou successions préalables).
En principe, un agent immobilier doit être prudent sur ce point, et si une affaire l interesse, se porter acquereur avant le mandat, rien ne sert de l annulé, il à déjà été fait, et si le vendeur actuel se sent par la suite lésé, ce sera un argument de plus pour lui.
Et comme il a été cité plus haut, faites attention à la rescision de la vente pour lesion des 7/12ème, valable et utilisable par le précédent propriétaire 2 ans après cette éventuelle vente.
aie aie aie, votre père devrait savoir ça !
Parlez donc de ces 2 points à votre notaire, il sera le meiux placé pour vous conseillé.
a bientôt
eric
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btsimmo
Pilier de forums
289 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 17:12:36
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Merci de vos réponses
eclairez ma lanterne :
si le mandat provient de l'agence ou travaille mon père mais que le mandat n'est pas signé par lui mas par le gérant, de plus l'acquereur ne serait pas moi mais une société créer pour l'occasion.
Il n'y a la pas de risque concernant le lien de parenté car après renseignement le mandat est signé de la main du gérant de l'agence non par mon père.
Au niveau de la recision pour lesion si je susi votre raisonnement, disons que la grange s'evaluerait a 70 000 € grand grand max en prenant en compte la situation car la grange en elle meme il ya tout a faire raccordement compris, il faudrait l'acheter plus que 7/12 du prix donc plus de 40 000 €,(j'ai lu 7/12 ou 5/12eme, quel est la valeur a respecter : j'ai lu cela different endroit voici un lien http://www.universimmo.com/lexique/unilex00x.asp?Lex_Code=143) si j'achete cette grange au environ de 40 000 € (ce qui est prévu) la recision pour lésion ne pourra etre invoqué par le precedent proprietaire.
La seule chose conflictuelle reste le fisc ou malgré des avis de valeur, on resterait limite quant au prix de vente, j'ai juste ?
Au fait je me suis renseigné, cette chambre de bonne n'a jamais été declaré en tant que telle. Cette grange est donc grange a part entière, il me faudra donc un permis de construire car changement de situation et création de m² SCHON (actuellement en tant que grange les m² sont considérés en tant que SCHOB)
En l'état actuel qu'en pensez vous ?
Quels sont les points qui pechent ?
Si je demande un permis de construire avant d'etre propriétaire (ce que je suis en droit de faire, non?) est ce que pour le permis de construire c'est le meme systeme que pour le certificat d'urbansime c'est a dire que le propriétaire ne sera informé par l'administration? |
Edité par - btsimmo le 08 avr. 2005 18:30:27 |
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btsimmo
Pilier de forums
289 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 19:19:19
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| Tout est ok pour vous à présent ? |
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neskik
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 10 avr. 2005 : 06:11:10
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Pour le recision pour lesion, je vous conseillerais d en toucher un mot à votre notaire, mais je pense que le fait qu il y ait une division sur le bien concerné, transforme le bien, et la vente ne devrait pas rentrer dans ce cas.
Si un membre plus expérimenté pouvait nous donner son avis à ce point.
Et pour le délit d initié, je penserais que le lien pourrait être facielement fait car on peut démontrer que votre père travaille pour le gérant, et la société qui achète serait liées également à vous même je suppose.
j ai vu des anciens collegues de travail acheter des biens que d autre collègues proposaient (dans la même entreprise), ils n ont jamais été controlé, mais le risque était possible.
Bon courage
eric |
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