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hellia
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 06 avr. 2005 : 22:08:43
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Bonjour,
Je trouve sur ce forum des discussions vraiment géniales et instructives. Aussi, je vous demande votre aide aujourd'hui en espérant que vous aller m'éclairer.
L'AG annuelle de ma copropriété ( 40 apparts) va se tenir la semaine prochaine et j'étudie l'ordre du jour ; il y a surtout deux résolutions qui me posent problème pour savoir quoi voter :
1°) le syndic, qui l'an dernier, a été nommé pour une année, propose au vote : "nomination du syndic pour 18 mois". Dans son contrat, c'est laissé en blanc. Je n'arrive pas à voir la portée (positive ou négative) de ces 18 mois. Cette durée me semble peu compatible avec une AG annuelle et je me demande comment la suite va s'agencer. Que faut-il en penser ?
2°) l'an dernier, la majorité en AG a voté la dispense qui maintient "le sous-compte bancaire rattaché à un compte pivot au nom du cabinet syndical" (c'est écrit ainsi dans l'OJ), et ce malgré nos tentatives, d'un autre copro et de moi-même, pour informer les autres en faveur du compte séparé.
Or cette année, le syndic nous propose dans l'OJ de voter que nous le dispensions désormais de reposer en AG la question sur l'un ou l'autre compte et que nous acceptions le compte rattaché tant qu'il sera syndic. Je me demande si c'est bien régulier ?
J'aimerais bien avoir des réponses de votre part, presque tous les autres copros sont très indifférents et acceptent tout et n'importe quoi sans jamais s'informer.
Merci pour vos prochains éclaircissements.
Hellia
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 06 avr. 2005 : 23:10:27
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C'est un mauvais principe, qui va lui permettre de pouvoir retarder l'AG et n'apportera rien au syndicat.
Tout cela pour rester 6 mois de plus en place et cela finira par le mandat de 3 ans imposé.
Demandez en début d'AG la carte professionnelle du syndic et la carte grise de celui qui représente le syndic afin de vérifier qu'il est en règle.
Ces cartes sont délivrées par la Préfecture et valables 1 année seulement.
A l'ODJ doit être écrit NOMINATION d'UN SYNDIC (et non plus renouvellement, mais certains dinosaures s'accrochent)
La durée en blanc, c'est normal, car c'est l'AG qui doit décider de cette durée que je vous préconise à une année.
En cas de problème ou de carence, il est plus simple de changer de syndic à l'échéance du contrat.
Pas de dispense, c'est illicite et doit être posé à chaque nouveau mandat.
Je vous conseille de voter le vrai compte séparé et rien d'autre (qui n'est en réalité qu'un compte UNIQUE déguisé).
Si voté, il a obligation de l'ouvrir dans les 3 mois sous peine de nullité de son mandat.
Vous ne pouvez pas imaginer le nombre d'embûche qu'un vrai compte séparé peut vous éviter (au prix d'un surcoût raisonnable).
Présentez vous au conseil syndical le cas échéant afin de mieux suivre la gestion du syndic.
Cordialement.
Edmond  |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 03:25:53
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Dantès bonjour,
Sauf erreur ou omission de ma part vous avez écrit me semble-t-il, car sur ce site il faut être prudent sous peine de se faire clouer le beignet:
"Vous ne pouvez pas imaginer le nombre d'embûche qu'un vrai compte séparé peut vous éviter (au prix d'un surcoût raisonnable)."
Aussi pouvez-vous détailler ces palsimodies qu'un compte séparé pourrait éviter, justement notre AGO est pour dans deux mois et cela pourrait égayer l'atmosphère, j'ai bien écrit atmosphère, pourtant
je n'ai pas un beignet d'atmosphère...
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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ggantard
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 14:30:51
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Je viens d'avoir mon AG et mon syndic aussi avait porter la durée de son mandat à une durée autre qu'une année, dans notre cas 16 mois.
Nos comptes sont arrêtés fin septembre et notre AG a eu lieu 6 mois plus tard, soit en mars.
Nous n'y avons vu que du feu pour ces 16 mois, personne n'a réagi, moi y compris. Il y avait tellement d'autre problème.
Je vais suivre ces conseils et à la prochaine AG limiter le mandat à une année.
Quant au compte séparé, ce syndic n'en veut pas. Quels en sont les avantages? Le syndic est-il obligé d'ouvrir un compte séparé si telle est la décision de l'AG?
Merci. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 17:19:40
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Commençons par une erreur de Dantès : Citation :
C'est un mauvais principe, qui va lui permettre de pouvoir retarder l'AG et n'apportera rien au syndicat
La date de l'assemblée annuelle est liée à celle de la clôture de l'exercice. Elle doit avoir lieu dans les six mois de cette clôture. La durée du mandat du syndic est donc sans incidence.
Pour la même raison une durée de 18 ou 16 mois peut être justifiée par le souci de recaler la fin du mandat avec la date d'expiration du délai de 6 mois sus évoqué. On connait suffisamment les inconvénients des mandats courant du 2 mars 2005 au 2 mars 2006 pour dire qu'il s'agit alors d'une bonne mesure. Dans ce cas la durée de 16 mois (pour un exercice du 01/01 au 31/12) fait que le mandat expirera le 30 juin 2006, qui est la dernière date possible pour l'assemblée annuelle. De plus, si le mandat n'est pas renouvelé, les comptes peuvent être arrêtés au 30 juin, ce qui est satisfaisant.
Mais alors pour la suite ? Si l'assemblée 2006 est tenue le 10 mars 2006, elle renouvellera le mandat soit pour une durée courant de ce jour jusqu'au 30 juin 2007 soit même, par anticipation, pour une durée d'un an courant du 01/07/2006 au 30/06/2007.
Il y a alors une difficulté à prévoir pour le cas où le mandat ne serait pas renouvelé. Ce non-renouvellement prendrait effet au 30/06 et non à la date de l'assemblée. Le cas était déjà fréquent sous l'ancien régime et la loi aurait dû le traiter en précisant que le syndic sortant doit alors transmettree sans délai, à son successeur les données nécessaires à la préparation de la prise en charge de l'immeuble et lui remettre les pièces et fonds le 1er juillet. Il aura eu le temps nécessaire pour tout préparer.
Risque de cafouillage ? Peut-être, mais certainement pas plus que dans la presse d'une sortie imprévue. Dans la plupart des cas une transmission des dossiers correcte est fonction de la correction des rapports.
Quant à la durée de la dispense ? Instinctivement on pencherait du côté de Dantès. Mais, dans le bazar actuel, un syndic a parfaitement le droit d'exiger de gérer par compte unique et de ne pas prendre, ou ne pas continuer la gestion d'un syndicat dont les copropriétaires exigent, comme c'est aussi leur droit, un compte séparé. Il ne semble pas, sous réserve de la jurisprudence à venir, que la dispense pour la durée du mandat, y compris les " désignations à nouveau ", soit interdite. Mais on peut bien aussi plaider le contraire.
Il est évident que la bonne et unique solution était d'imposer le compte séparé, avec une période transitoire. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 18:36:45
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De JPM
Il est évident que la bonne et unique solution était d'imposer le compte séparé, avec une période transitoire.
Je suis entièrement d'accord cela aurait évité le chantage aux honoraires pour compte séparé, puisque les syndics n'auraient plus la possibilité de faire pression par majoration de prix
La profession de syndic a obtenue ce qu'elle voulait!
Quant à la durée du mandat de syndic, tant que le mandat de syndic devra mentionner une durée fixe, qu'elle soit de 12, 15 ou 18 mois il y aura toujours problème, il faudra toujours renouveler le mandat avant son expiration, et fixer à chaque fois une durée en fonction de la date l'A.G. pour le nouveau mandat.
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 20:59:35
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Hellia, je vous conseille tout de même de laisser le mandat du syndic à 12 mois afin d'éviter les ennuis.
Si vous suiviez le raisonnement de JPM, de ce qu'il appelle une erreur:
Votre AG va avoir lieu le 15 avril, donc son mandat se termine normalement vers la fin du mois (à vérifier les dates précises).
Donc 18 mois vous ménerait donc à fin octobre 2006 avec "obligation" de faire une AG annuelle avant fin juin 2006 pour approuver les comptes et voter le budget.
Si par hasard le syndic "oubliait ou omettait" - je l'ai déjà vu - de proposer la nomination d'un syndic à cette AG, il faudrait convoquer une autre AG avant fin octobre afin d'avoir toujours un syndic en place.
Avec la pression qui s'ensuit, il fait le chantage, c'est 3 ans sinon rien ou passage sous administrateur judiciaire car cette AG arrive par surprise.
Le coût de cette AG serait bien entendu à la charges des copropriétaires, je ne sais pas s'il existe d'antécédents où un syndic a pris une AG à sa charge, mais cela n'est pas du tout dans leurs principes.
Ils savent facturer à tour de bras, rarement reconnaître leurs erreurs.
A vous de décider.
Voir le cas d'lnsacorh la semaine dernière, quand un certain syndic d'une corporation se contente de 323/10000eme pour être élu 3 ans, je ne m'étonne plus de rien.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=24254
Certains syndics imposent petit à petit leurs méthodes, jusqu'à ce que vous n'ayez même plus la parole.
Pour Bouzigues, reportez vous à certains ouvrages sur la copropriété et vendus sur ce site et vous saurez tout.
Cordialement.
Edmond |
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hellia
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 22:11:59
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Bonsoir à tous !
Vos réponses détaillées me réconfortent beaucoup ! j'y vois plus clair dans toutes ces questions où je comprends qu'on doit anticiper et déjouer des pièges.
Donc, si j'ai bien saisi, l'exercice allant du 01/01 au 31/12, il faudra qu'avant le 30 juin 2006 il y ait une AG qui :
1- approuve le budjet 2005
2- renouvelle le mandat du syndic.
Alors, si je ne me trompe pas, il suffirait qu'à l'AG qui va se tenir dans cinq jours, on donne mandat au syndic pour 15 mois ce qui ammènerait au 11 juillet 2006 ?
Autre chose, d'après vos réponses : il faut que le mandat soit renouvelé avant d'expirer ? Pour le cas de ma copropriété, c'est étrange : je viens de reprendre l'OJ et le PV de l'an dernier et je lis (c'était le 22 mars 2004) " renouvellement du mandat du syndic pour une année jusqu'à l'Assemblée qui aura à statuer sur le renouvellement du mandat". Dans mon idée, une année, c'est jusqu'au 22 mars 2005, mais les syndics ont-ils chacun leur échelle de temps ?
Avec sa façon de voir les choses, le mien aurait donc pu nous faire une année de 15 mois ?
L'ennui, c'est que je suis bien la seule à lire et essayer de comprendre l'OJ. Si je parle de tout ça en assemblée, il vont hurler que je dérange encore tout le monde, eux qui venaient pour passer une charmante soirée de bon ton...
Enfin, je garde confiance en constatant que vous me soutenez par vos conseils. Un grand merci à tous
Hellia |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 07 avr. 2005 : 22:35:15
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Je vous aiderais en dépit des élucubrations de Bouzigues qui n'a plus toute sa raison et que j'ai décidé d'ignorer.
On n'écrit plus renouvellement à l'ODJ, mais nomination d'un syndic.
Les formules ambigues faisaient que certains syndics se permettait de se prolonger à la limite ultime et faisaient 20 mois avec un mandat théorique d'un an.
Sur le PV, la période doit être claire: de telle date à telle date, pas de pièges.
Attention sur le contrat de mandat de refuser EN MASSE toute clause du type:
sans que la liste soit limitative ...
sans limite de vacation...
Ces clauses sont des pièges à gogos et permettent au syndic de vous arnaquer à sa convenance.
Pour résumer: tout DOIT ETRE LIMITATIF.
Attention au compte bancaire, refuser tout autre chose qu'un VRAI COMPTE SEPARE, tout le reste n'est que de la poudre aux yeux: semi-séparé, relais .... équivaut au compte UNIQUE, donc pas de recoupement possible.
La carte professionnelle doit être vérifiée, le fait que le cabinet de syndic soit au centre ville ne garantit pas qu'il ne travaille pas avec la carte d'un autre syndic ce qui est strictement interdit.
La carte grise est personnelle et obligatoire à celui qui représente le syndic en AG et doit aussi être vérifiée librement.
Une AG sert à discuter les prix, bien repérer les abus sur les vacations et discuter les prix à un niveau raisonnable, vous n'aurez pas d'autres occasions de le faire avant la prochaine AG annuelle.
Cordialement.
Edmond |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 06:02:59
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Hellia,
Remarque à propos du 22 mars 2005:
La position du chantage est déjà en place:
Il a convoqué avant le 22 mars, il aurait très bien pû fixer cette AG en septembre, aucun syndic n'a jamais été sanctionné pour un retard de quelques mois (car il n'y a pas de réel préjudice)
Nous sommes le 12 avril en AG
Si le syndic de par sa gestion médiocre ne convenait plus au syndicat et n'obtenait pas la majorité requise, ou bien si un grand nombre de personnes brille par son absence... il faudrait convoquer une seconde AG pour qu'il puisse être élu à la majorité article 24.
Or ce syndic dont le mandat vient d'être échu vu que l'AG qui a approuvé les compte est passée (ainsi que la date limite), impossible qu'il puisse convoquer suivant la loi.
Il proposerait ainsi de vous arranger le coup à sa manière.
L'AG pourrait être annulée par le 1er copropriétaire qui en ferait la demande.
C'est pourquoi si une telle situation arrivait, il faudrait vous présenter syndic bénévole (pas besoin de contrat car pas d'honoraires) pour déjouer l'odieux chantage au passage sous administrateur judiciaire, le temps d'élire un autre syndic.
Vous aurez beau prolonger le mandat pour obtenir une sécurité, à chaque fois il agira de la sorte.
Pourquoi agir de la sorte, pour imposer son contrat en bloc, durer dans le temps, forcer le quitus et conforter un peu plus en pouvoir.
C'est pourquoi il faut opter le mandat du 12/04/2005 au 12/04/2006, pas un jour de plus, ne commencez pas à donner un doigt vous y laisseriez le bras.
Voici le genre de recommandation que JPM ne vous fera jamais.
Merci de nous tenir au courant du résultat de votre AG.
Cordialement.
Edmond |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 09:18:27
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J'interviens juste pour enfoncer le clou.
1/- Sur la question à l'ODJ pour l'élection du syndic :
Comme le rappelle Dantes, la question doit être NOMINATION DU SYNDIC, et pas autre chose.
Mais peu importe la question effectivement inscrite, par exemple," Renouvellement du Cabinet X" .. qui ne veut rien dire. Un mandat a une échéance. Il n'est pas renouvelé, c'est un nouveau mandat.
Il a donc été jugé que la question fermée "renouvellement du cabinet X" étant inscrite à l'ODJ, il importait peu que cette nomination soit par une nouvelle nomination de l'ancien syndic ou par nomination d'un copropriétaire dont la candidature s'est déclarée en séance, la question (générique) posée à l'AG étant bien destinée à pourvoir le syndicat d'un syndic.
Ceci pour couper l'herbe sous les pieds à ces pseudos professionnels qui vous opposent le fait que seule la candidature du cabinet X, le leur, est inscrite à l'ODJ et la candidature de Mr.W n'est juridiquement pas valide (vous savez, de ces textes qu'ils opposent, qu'ils inventent, et qu'ils ne vous montrent pas !)
La précaution, rappelée fort justement ici, est donc à mettre aussitot en œuvre si l'ancien syndic n'est pas réélu ou qu'il parte en claquant la porte : il faut nommer un copropriétaire en qualité de syndic, même provisoirement pour 3 ou 4 mois, afin d'éviter que le syndicat ne se retrouve dépourvu de syndic (avec, bien sûr, ttes les précautions à prendre pour la validité de l'AG qui continue : feuille de présence, nouveau secrétaire deséance, etc ...).
2/- Sur la tenue de l'AG pour approbation des comptes.
Les textes imposent la tenue de l'AG dans les 6 mois de l'arret des comptes. Bien !
Mais il ne faut pas que cela devienne la norme, et que l'AG soit systématiquement convoquée à 5 mois et 3 semaines, le 25 juin de chaque année !
Arret des comptes au 31.12, l'AG doit se tenir dan les 3 mois qui suivent. Un syndic qui met 5 mois pour arreter les comptes avant de convoquer l'AG, c'est qu'il n'a pas la capacité, la structure administrative pour bien faire le boulot ! ... Ou qu'il traine des pieds ce qui n'est pas mieux !
Il faut imposer des AG pour l'approbation des comptes au maxi dans les 4 mois qui suivent. Et dans les petites copropriétés, celles de moins de 20/30 lots, où l'arret des comptes est plié en 2 mois, l'AG se tient vers la fin mars.
Au besoin, il faut décaler l'exercice comptable d'octobre à septembre par exemple, ce qui devrait être la règle lorsqu'on est en chauffage collectif, l'AG se tenant avant le 15.12 ou tout début janvier.
Et tampis pour les bailleurs et la TVA. Ce n'est pas le problème du syndicat, mais uniquement des bailleurs. Qu'ils s'en débrouillent avec le syndic, contre €€ en sus s'il le faut.
3/- Sur la date échéance du mandat.
Nous savons que les résolutions du style " ...est élu pour 1 an et au moins jusqu'à la prochaine AG destinée à approuverles comptes et éventuellement jusqu'à la seconde AG dans le cas où ..." qui est tout et n'importe quoi : à proscrire.
La date échéance doit être mentionnée ..." pour 1 an ..... et au plus tard jusqu'au ....."
C'est ici que nous retrouvons le point 2.
L'AG étant systématisée disons en gros fin avril, la durée du mandat sera de 1 an date AG + 30 jours. (13 mois, on s'en moque !)
Exemple : AG dernière semaine d'Avril, le 27.04.2005, "...le syndic XY est élu pour un an a/c du 27.04.2005 et au plus tard jusqu'au 31.05.2006."
Ainsi se trouve résolu le problème de la date/période de tenue d'AG annuelle (point 2), à négocier et au besoin à imposer au syndic, période qu'il se devra de respecter, et la marge de manœuvre indispensable, ici 1 mois, pour permettre un petit décalage éventuel et la convoc d'une seconde AG.
Il faut en finir avec ces mandats élastics ou ces AG convoquées hors mmandat ou à la date échéance.
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Edité par - gédehem le 08 avr. 2005 09:29:36 |
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hellia
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 21:40:37
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Bonsoir à tout le monde,
Eh bien, cette fois, je suis carrément au courant grâce à vous tous.
Il ne me reste plus qu'à reprendre tous ces excellents conseils pendant le week-end pour préparer l'offensive  . Je vous raconterai ce que ça a donné.
Merci encore et bon week-end à tous
Hellia |
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