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Une commune a demandé au Conseil d'Etat d'annuler un arrêt par lequel une cour administrative d'appel a annulé un jugement rejetant un déféré tendant à l'annulation du permis de construire par le maire de cette commune à deux époux ainsi qu'à l'annulation du permis de construire lui-même.
Le couple a obtenu en décembre 1996 un permis de construire une maison individuelle d'habitation sur un terrain de 2 400 m2 qu'il détenait en copropriété avec deux autres époux déjà titulaires à cette date d'un permis de construire sur le même terrain (même parcelle cadastrale).
Pour annuler l'autorisation de construire, la cour administrative d'appel a retenu que les dispositions de l'article NB1 du règlement du plan d'occupation des sols (POS) de la commune s'opposaient à l'édification d'une maison individuelle sur un terrain détenu en copropriété sur lequel la construction d'une autre maison individuelle avait déjà été autorisée. Ledit article interdit en effet que soient implantés dans la zone NB (qualifiée dans le rapport de présentation de zone naturelle ordinaire dans laquelle ne peut être admis qu'un habitat dispersé) des "lotissements et groupes d'habitations et immeubles collectifs à usage d'habitation"; l'article NB5 du même règlement, relatif aux caractéristiques des terrains, dispose que pour être constructible, tout terrain destiné à recevoir une construction doit avoir une superficie minimale de 1 200 m2 s'il est raccordé au réseau public d'eau potable et 4 000 m2 s'il n'est pas raccordé au réseau public d'eau potable. Le règlement du POS comporte enfin un article NB8 relatif à l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété.
Mais, contrairement à ce qu'a jugé la cour administrative d'appel, ces dispositions n'interdisent pas l'édification de deux constructions sur un même terrain. Selon le Conseil d'Etat, l'arrêt attaqué est ainsi entaché d'erreur de droit dans l'interprétation qu'il a faite des dispositions pertinentes du règlement du POS et doit être annulé. Les dispositions du règlement du POS de la commune ne faisaient pas obstacle à la construction, en zone NB, d'une maison individuelle sur un terrain de 2 400 m2 détenu en copropriété sur lequel l'édification d'une autre maison avait été préalablement permise.
Petit ajout de l'Office notarial de Baillargues. Cette décision ne doit toutefois pas faire oublier que le statut de la copropriété des immeubles bâtis est particulièrement mal adapté à un ensemble immobilier dans lequel seul le sol est partie commune, à l'exclusion de toute construction, équipement, aménagement, autre qu'une éventuelle mitoyenneté. On peut aussi s'interroger quelle aurait été la décision du Conseil d'Etat si, au regard de la législation et de la réglementation des lotissements, il y avait eu, dans l'espèce en référence, deux permis accordés au préalable et non un seul.
Référence: - Conseil d'Etat, 30 décembre 2002 (req. n° 218019)
Clause d'autorisation de travaux pour éviter le blocage d'une copropriété à deux personnes Cass. 3e civ., 12 févr. 2003 nº 01-12.360, n º 179 P + B, épx Moser c/ épx Hildwein
Seules les clauses du règlement de copropriété contraires aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 peuvent être réputées non-écrites, mais non celles portées dans un acte de vente.
La Cour de cassation permet aux copropriétés ne comportant que deux membres de contourner les règles légales, afin de limiter les cas de blocage engendrés par une telle situation. Les acquéreurs de lots de copropriété avaient, dans l'acte de vente, reconnu aux vendeurs, demeurés copropriétaires d'autres lots, le droit de procéder à une extension de ces derniers sur les parties communes. En contrepartie, les vendeurs reconnaissaient un droit de passage aux acquéreurs sur l'un de leurs lots, et renonçaient à un droit de préférence en cas de vente.
Mais l'autorisation de procéder à l'extension sur les parties communes fut refusée par l'assemblée générale, composée uniquement des deux seuls copropriétaires. Le copropriétaire opposant faisait valoir que les stipulations de l'acte de vente ne pouvaient être appliquées, une autorisation ne pouvant être accordée qu'en assemblée. Cette clause devait donc être réputée non écrite, en application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965.
La Cour de cassation, à la suite de la cour d'appel, déclare l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 inapplicable. C'était en effet le seul moyen de sortir d'une situation inextricable, due à ce que la copropriété ne comportait que deux copropriétaires, de sorte que le blocage était irrémédiable car aucune majorité ne pouvait se dégager. Il fallait donc que des décisions puissent être prises par un autre biais, par des actes extérieurs. Le copropriétaire exigeant l'autorisation de l'assemblée générale en pareil cas commet un abus de droit. Il a été condamné à indemniser l'autre copropriétaire du préjudice subi par le refus d'exécuter les travaux contractuellement prévus.
Cette position de la Cour de cassation est importante, car elle définit avec précision le domaine d'application de l'article 43 de la loi de 1965 : ce texte ne concerne que les clauses insérées dans les règlements de copropriété, à l'exclusion de celles contenues dans d'autres actes de nature contractuelle.
Un copropriétaire ne peut s'exonérer des obligations nées de l'acte de vente en prétendant à la nécessité d'une assemblée qui aurait groupé les deux mêmes personnes.
Que se serait-il passé si l'exception avait été soulevée par un nouvel acquéreur ? Là est le problème car il me semble qu'il eût été nécessaire de compléter le règlement de copropriété le jour de la signature de l'acte de vente.
Par ailleurs l'observation de l'office notarial de Vauvenargues est parfaitement exacte. Mais quelle aurait été sa solution pratique, autre qu'une division du terrain, peut-être impossible (eau potable)?
Mais l'autorisation de procéder à l'extension sur les parties communes fut refusée par l'assemblée générale, composée uniquement des deux seuls copropriétaires. Le copropriétaire opposant faisait valoir que les stipulations de l'acte de vente ne pouvaient être appliquées, une autorisation ne pouvant être accordée qu'en assemblée. Cette clause devait donc être réputée non écrite, en application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965.
Imaginons, une parcelle cadastrale faisant l'objet d'une copropriété, construction de deux villas individuelles distinctes, en cas d'autorisation de travaux, et du refus d'un des copropriétaires de donner son accord aucune majorité ne pouvant etre obtenue,l'article 43 peut-il trouvait application, et comment le faire valoir
L'article 43 n'est applicable qu'à une clause du règlement de copropriété. Il n'est pas applicable à une clause figurant dans un acte de vente étranger au règlement de copropriété.
De tout manière la clause litigieuse n'est pas contraire à l'ordre public de la copropriété.
copropriete horizontale
Forum fermé
Posté - 09 avr. 2005 : 11:16:12
