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manja
Pilier de forums
461 réponses |
 Posté - 19 mars 2005 : 23:00:08
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Bonsoir à tous,
L'article 18 de la Loi du 10/07/1965 dernier alinéa, précise:
"En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice".
Quelle pourrait être la définition de "carence"?:
Si le syndic ne résilie pas le contrat de la société de nettoyage alors qu'une AG l'avait voté deux ans plus tôt?
Si le syndic ne propose pas dans la convocation la possibilité d'examiner les factures et les comptes ?
Si le syndic ne fait pas remplacer les boîtes aux lettres, résolution votée il y a quatre ans?
Si le syndic fait voter des résolutions à l'article 24 alors qu'elles devraient l'être à l'article 26?
Si le syndic n'ouvre pas le compte séparé dans les trois mois de son réélection, mais seulement huit mois plus tard?
Etc....
Et quelle est la différence entre "carence" et "faute"
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 20 mars 2005 : 00:34:38
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Selon moi, la carence commence l'action puis la faute professionnelle se confirme sur la durée, par exemple:
- lorsque le syndic refus de convoquer une AG après 20 mois sans AG.
- lorsqu'il est mis en demeure par le quota de copropriétaires et qu'il refuse de convoquer une AG demandée
- lorsqu'il refuse d'inscrire une résolution à l'ODJ pourtant demandé par RAR car il craint que son petit profit ne cesse
- lorsque le syndic reste sourd à la demande de documents par le CS que ce soit la liste des copropriétaires ou le contrat de travail des employés.
- lorsqu'un syndic ne relance pas dans les 3 mois un mauvais payeur et n'agit pas pour recouvrer les sommes dûes.
- lorsqu'il tarde à mettre en place les résolutions votées et financées en AG.
- lorsqu'il traine les pieds pour ouvrir le compte séparé alors que le compte unique est ouvert immédiatement.
Par contre les erreurs de majorité cela n'est pas une carence, ni même une faute car chaque membre su syndicat peut demander l'annulation d'une résolution mal votée sous 2 mois.
Amicalement.
Edmond  |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 20 mars 2005 : 09:42:05
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Dantes;
Vous dites qu'il " y a carence et même faute professionnelle lorsque le syndic refuse de convoquer l'Ag depuis plus de vingt mois"
C'est notre cas: bientôt 22 mois.
Il ne refuse pas vraiment mais utilise toutes sortes de prétextes: grèves de la poste, problèmes de canalisations (!), attente de jugements en cours ... et repousse la date.
A quel texte peut-on se référer? Est-ce valable pour un non-pro? Officiellement, nous ne représentons pas 25% des copropriétaires. Tout est fait pour nous empêcher d'entrer en contacts avec les nombreux copro bailleurs qui donneraient des pouvoirs "nominatifs", pouvoirs que nous ne sommes pas en mesure de vérifier (nous n'avons pas eu d'AG depuis la publication du décret 2004 qui semble élargir le champ d'action des copropriétaires, du moins dans ce domaine).
Même si l'on n'obtient pas toujours la réponse que l'on souhaiterait, le forum a du bon: on se sent moins seul.
Merci d'être à l'écoute et bonne journée à tous.
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 20 mars 2005 : 11:03:04
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La convocation annuelle est obligatoire puisque dans les textes de référence si souvent cités.
Au delà d'une année pleine sans convocation, il se met en carence (même si cela fait 14 mois civils, alors avec 22 mois, vous auriez dû agir bien plus tôt)
D'abord rendez vous au service des impôts fonciers service cadastral, là vous pouvez obtenir la liste des membres du syndicat sur demande et petite participation financière.
Après facile d'obtenir le quart des voix, de demander une AG en mettant à l'ordre du jour la révocation du syndic pour carence et l'élection d'un nouveau syndic suivant un des contrats joints.
Toutes les excuses n'y changeront rien, il faut le révoquer sur le champ et le Président du TGI vous donnera son feu vert étant donné que les carences sont évidentes.
Il est possible de faire plus simple si vous avez un conseil syndical, le Président peut mettre en demeure le syndic de convoquer suivant l'ordre du jour joint ou sa révocation est examinée à l'ODJ ainsi que l'élection d'un nouveau syndic.
Si le syndic ne convoque pas, c'est une carence supplémentaire et au delà du délai prévu, le Président peut convoquer à la place du syndic avec le même ODJ.
En "carences", le syndic n'attaque jamais le syndicat pour révocation abusive, il pourrait être lui-même condamné dans ce cas.
Il suffit de vouloir et le  dégage.
Cordialement.
Edmond |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 22 mars 2005 : 00:53:31
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Vous dites
-----Si le syndic n'ouvre pas le compte séparé dans les trois mois de son réélection, mais seulement huit mois plus tard?
Etc....-------
Dans ce cas, ne perdez pas votre temps à engager une procédure de référé sur la base de l'article 49 du décret de 67 (carence du syndic)
déposer directement une requête au visa des articles
-47 du décret de 67 (syndicat "dépourvu" de syndic)
-18 alinea 7 de la loi de 65 (nullité de plein droit du mandat du syndic qui n'a pas ouvert de compte séparé dans les 3 mois de sa réelection)
A Paris, un avocat vous dépose la requête en 8 jours auprès du président du TGI (honoraires pratiqués récemment : 700 euros par un cabinet "sérieux")
L'ordonnance sur requête est rendue dans les 8 jours avec le nom de l'administrateur
Celui-ci averti tous les copros qui ont 15 jours pour en référer au juge
A priori, le syndic ne peut pas quant à lui en "référer" au juge
Dès que l'administrateur est désigné il récupère liste des copro (dans les 15 jours), les archives (dans le mois qui suit l'ordonnance), deamnde de lui faire parvenir des contrats de syndic pour convoquer l'AG et en faire désigner un
Pour la requête, vous remettez à votre avocat le PV avec la décision de compte séparé (ou du moins de non-dispense d'ouverture), une copie d'appel de charges indiquant que le syndic demande le versement à son ordre ou tout autre document indiquant qu'il n'a pas ouvert le compte dans les 3 mois ....
Voilà, c'est tout
Dans votre cas, vous n'êtes pas à l'abri que pendant semble-t-il 10 ans quelqu'un soulève la nullité de la désignation syndic actuel, d'un nouveau qui aurait été élu lors d'une AG convoquée par l'actuel qui n'avait plus pouvoir pour le faire ..... , vous avez donc un bon argument vis à vis des autres copro dans la mesure où en demandant la désignation d'un administrateur vous "assainissez" la situation juridique de votre copro qui se retrouve du fait de l'attitude du syndic en pleine "insécurité juridique" pour de nombreuses années
En principe, l'ouverture a posteriori, 8 mois après, ne devrait pas couvrir le non-respect de l'article 18 alinea qui dit bien "NULLITE DE PLEIN DROIT" au bout de 3 mois
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 22 mars 2005 : 12:06:00
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Merci beaucoup MELANY  pour tous ces détails.
Je vous tiendrai au courant  |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 25 mars 2005 : 02:09:41
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Il appartient au syndic de convoquer régulièrement (au moins une fois par an) l’assemblée générale des copropriétaires. S’il manque à cette obligation, le conseil syndical ou bien un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix peuvent demander la convocation de l’assemblée générale (article 8 du décret du 17 mars 1967). Pour demander cette convocation, il faut adresser une lettrerecommandée avec demande d’avis de réception au syndic.
Monsieur (Madame),
Les copropriétaires de l’immeuble situé (adresse),ci-dessous signataires, réunissant (nombre de tantièmes), ont l’honneur de vous demander, en application de l’article 8, alinéa 1, du décret du 17
mars 1967, la convocation d’une assemblée générale, qui aura pour ordre du jour les questions suivantes : (énoncez les points à mettre à l’ordre du jour).
En vous remerciant de faire le nécessaire, nous vous prions d’agréer, Monsieur (Madame), l’expression de nos sentiments distingués.(Signature)
Si celui-ci n’obtempère pas, le président du conseil syndical pourra alors convoquer valablement l’assemblée. Si le président ne fait pas le nécessaire, tout copropriétaire peut provoquer la convocation en s’adressant au tribunal de grande instance statuant en matière de référé. Décret du 17 mars 1967, article 50 : « Dans l’hypothèse prévue à l’article 8 (3e alinéa), le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé peut, à la requête de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l’effet de convoquer l’assemblée générale. Dans ce cas, il peut charger ce mandataire de présider l’assemblée. Une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours, faite au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical, doit précéder l’assignation, à peine d’irrecevabilité. Celle-ci est délivrée au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical… »
Si vous faite élire un autre syndic faite en sorte d'éplucher à la loupe son contrat et apporter des rectifications en application de la loi en vigueur, chose qui n'est pas facile à obtenir, mais un contrat sa se discute entre les deux parties pour trouver un équilibre |
Edité par - mathi le 25 mars 2005 02:10:41 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 mars 2005 : 10:27:45
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Pardon, mais dans ce genre de courrier, je ne fais pas de fioriture, qui plus est s'agissant du respect de prescriptions légales !
Recommandé avec AR.
Monsieur (Madame),
Conformément aux dispositions de l’article 8 alinéa 1 du décret du 17
mars 1967 les soussignés représentant plus du quart des millièmes de l'ensemble immobilier vous demande de convoquer conformément aux textes une assemblé générale qui devra se tenir au plus tard avant le ......(laisser au moins 30 jours.)
L'ordre du jour sera le suivant :
1- ....
2- ....
Nous vous prions d’agréer, Monsieur (Madame), l’expression de nos sentiments distingués.
(Nom, Signatures)
Pourquoi prendre des gants pour donner du baton ....
Mais cette lettre, c'est à défaut d'intervention du CS, dont le pdt ne doit pas attendre. A défaut de convoc de l'AG annuelle par le syndic, c'est au pdt du CS de prendre l'initiative et de mettre en demeure le syndic de convoquer !
La demande d'AG des copropriétaires dont on parle ici démontre en tout cas un dysfonctionnement dans cette copropriété, d'un CS 'potiche' qui ne fait pas son boulot, à qui il faudra demander des comptes et mettre en cause lors de la nomination des membres.
Nous avons également là un exemple de sanction financière qui doit être appliqué aux honoraires du syndic, sanction financière que j'aborde dans un autre sujet, pour "non exécution de dispositions légales et contractuelles".
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Edité par - gédehem le 25 mars 2005 10:40:27 |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 01 avr. 2005 : 11:59:15
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Bonjour à tous;
Nous nous adressons une fois de plus à tous les contributeurs, mais en particulier à Dantès, Gédehem et Mathi qui ont déjà répondu sur ce sujet.
Nous commençons à être correctement au fait des lois et décrêts, mais à propos de cette convocation d'AG qui, de manière inquiétante, tarde à venir, nous préférons avoir épuisé toutes les possibilités de résoudre le problème par nous-mêmes avant de faire appel à un avocat. Pour cela, nous avons besoin de tout bien comprendre.
Nous rappelons:
- Syndic non-pro
- CS "bidon" (nous venons de recevoir un compte-rendu de réunion de CS non signé, mais, de toute évidence, concocté par le syndic dont nous avons appris à reconnaître le style.
- Copropriétaires mécontents assez nombreux, mais ne représentant pas, officiellement, 25% des copropriétaires. les autres, soit manipulables et prêts à tout gober, soit frileux et craintifs car très fragiles sur le plan financier et peu aptes à comprendre ce qui se passe. (comme lu dans une intervention déjà ancienne, le comportement des syndics dépend parfois des moyens des copropriétaires: médecins, avocats et autres ne sont pas effrayés par les frais de justice)
DONC: Comment provoquer la convocation de cette AG?
Si nous avons bien compris:
- D'abord nous adresser au Président du CS pour qu'il la convoque lui-même (LR/AR).
Mais,à ce stade, est-il indispensable que la demande émane d'au moins 25% des copropriétaires?
- Pour le cas où notre demande resterait lettre-morte, nous devons nous adresser directement au syndic.
Mais comment interpréter les articles D8 et D50 qui ne nous semblent pas très clairs à propos de ces "25%"/
Article 8 : La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer la dite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret. Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.
Article 50 : Dans l'hypothèse prévue à l'article 8 (3e alinéa) ci-dessus, le président du tribunal de grande instance, statuant en matière de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l'effet de convoquer l'assemblée générale. Dans ce cas, il peut charger ce mandataire de présider l'assemblée. Une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours faite au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical doit précéder l'assignation à peine d'irrecevabilité. Celle-ci est délivrée au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical.
le 3ème alinéa du D8 donne à penser qu'à un certain moment la contrainte des 25% disparaît.
Qu'en pensez-vous?
Mais gardons |
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hh34
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 05 avr. 2005 : 11:38:08
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Vous dites qu'il " y a carence et même faute professionnelle lorsque le syndic refuse de convoquer l'Ag depuis plus de vingt mois"
C'est notre cas: bientôt 22 mois.
de combien est la durée du mandat de votre syndic?
est ce que le syndic qui a un mandat d'un an peut convoquer une assemblée au bout de 24 mois? est t'il encore compétent sachant que son mandat a pris fin? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 avr. 2005 : 13:19:01
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Pour Niko :
La contrainte du D8 peut être atténuée par une clause du règlement de copropriété qui prévoierait 20 % au lieu de 25.
Vous n'avez certainement pas cette clause dans votre RC ! Donc rideau, de ce côté.
D'autre part, il faut manier avec un peu de prudence l'argument trop souvent présenté par des minoritaires, en copropriété ou ailleurs : les majoritaires sont tous des c...
Il est vrai que certaines majorités sont moutonnières mais il ne faut pas tomber dans le pli de ceux qui s'engagent dans l'armée et refusent ensuite de saluer les supérieurs !
La base de la discussion démocratique c'est que la majorité l'emporte.
Le train déraille quand la majorité fraude ou reste inerte devant les carences manifestes et incontestables du représentant légal. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 avr. 2005 : 14:13:30
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Je partage cet avis de JPM : ce n'est pas parce que JE suis dans la minorité que la majorité a automatiquement tort !
Il peut arriver que la majorité ai tort, en particulier lorsque sa passivité voire son opposition porte préjudice au syndicat ou aux droits des copropriétaires. Mais il faut arriver avec des billes devant le tribunal pour le démontrer.
Sur le 3ème alinéa de l'art.8, voici mon interprétation :
- le principe, mentionné au 1er alinéa, c'est que l'AG est de droit lorsqu'elle est demandée soit par le CS soit par des coprop. comptant au moins 25% des voix.
Les alin.2 et 3 précisent ensuite : "Dans ces cas ....", ce qui induit que les préalables mentionnés alin.1 sont impératifs et conditionnent l'application des alin.2 et 3.
Le "Dans ces cas ..." de l'alinéa 3 veut dire que l'AG demandée par 25% des coprop ou le CS n'étant toujours pas convoquée ..dans un délai qui n'est pourtant pas précisé, et en l'absence de réaction du syndic et/ou du CS, qui n'existe peut être pas, "Dans ces cas" et dans ceux-là seulement, tout copropriétaire peut en référer au juge pour pouvoir éventuellement convoquer.
C'est ma lecture. Je comprendrais mal une autre approche, par exemple qu'un copropriétaire tout seul dans son coin puisse ainsi obliger les autres copropriétaires, même s'ils sont majoritairement passifs.
Au moins 25%, même minoritaires, moins si le RDC le prévoit ce que je n'ai jamais vu, me semble un plancher indispensable, un bon garde-fou.
Mais la demande préalable par ces au moins 25% ou par le CS est indispensable pour appliquer l'art.50.
Par contre, ce ne devrait pas être le cas pour l'application du dernier alinéa de l'art.18 de la loi, n'étant pas précisé ni QUI constate la carence du syndic ni QUI est habilité à demander la désignation d'un administrateur provisoire.
A mon avis, TOUT copropriétaire qui constate une carence du syndic à exercer les droits et actions du syndicat est habilité, rien ne s'y oppose.
La question initiale de Manja portait sur la carence du syndic.
Ce dern.alin de l'art.18 ne permet pas de convoquer ou de faire convoquer une AG, mais simplement de demander la nomination d'un administrateur provisoire.
Rien n'empêche alors le copropriétaire demandeur de solliciter sa nomination à cette fonction, comme le prévoit l'art.50 de décret pour ce qui concerne l'applicatiuon de l'art.8 de D.
(Tout le monde a suivi ? ...)
Mais il faut ici, en cas de carence, en passer par le juge. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 05 avr. 2005 : 16:57:36
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| Quelques fois il pourrait être démontré qu'il y a eu abus de majorité |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 12:09:14
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Merci à tous ceux qui ont bien voulu nous enrichir de leurs conseils.
Je reviens un peu tardivement sur ce sujet.
hh34: notre syndic a un mandat de 3 ans, actuellement à peu près au tiers de son parcours.
JPM Citation :
D'autre part, il faut manier avec un peu de prudence l'argument trop souvent présenté par des minoritaires, en copropriété ou ailleurs : les majoritaires sont tous des c...
Loin de nous cette pensée. Mais je réponds en même temps à oldman qui évoque l'abus de majorité, en fait, dans notre cas, il vaudrait mieux parler d'abus de faiblesse: l'ignorance n'est pas synonyme de c...ie et comprendre le fonctionnement de la copropriété n'est pas si facile que ça, même pour ceux qui savent bien lire. Alors facile d'en profiter pour certains, difficile d'informer pour les autres.
Gédehem: Merci pour l'article 18. Nous allons y réfléchir.
Bon WE et de toute façon |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 12:11:40
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Merci à tous ceux qui ont bien voulu nous enrichir de leurs conseils.
Je reviens un peu tardivement sur ce sujet.
hh34: notre syndic a un mandat de 3 ans, actuellement à peu près au tiers de son parcours.
JPM Citation :
D'autre part, il faut manier avec un peu de prudence l'argument trop souvent présenté par des minoritaires, en copropriété ou ailleurs : les majoritaires sont tous des c...
Loin de nous cette pensée. Mais je réponds en même temps à oldman qui évoque l'abus de majorité, en fait, dans notre cas, il vaudrait mieux parler d'abus de faiblesse: l'ignorance n'est pas synonyme de c...ie et comprendre le fonctionnement de la copropriété n'est pas si facile que ça, même pour ceux qui savent bien lire. Alors facile d'en profiter pour certains, difficile d'informer pour les autres.
Gédehem: Merci pour l'article 18. Nous allons y réfléchir.
Bon WE et de toute façon |
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virgule
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 17:16:31
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et quand le syndic, dont le mandat d'un an est expiré depuis le 27 novembre 2003, convoque une AG en avril 2005, parce qu'il a appris que 8 copro sur 14, envisageaient de créer un syndicat de forme coopérative, comment faut il réagir ?
je sais bien que le syndic n'est plus compétent pour convoquer l'AG, mais certains copro considèrent qu'ainsi tout va rentrer dans l'ordre!! |
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Exemples de "carence"?
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