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 Sujet  |
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
 Posté - 11 avr. 2005 : 11:42:19
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Bonjour, ne trouvant pas la réponse à ma question sur les topics :
comment fait-on pour calculer les frais lorsuq'on vend une maison qui était louée (donc résidence secondaire) et qui à moins de 5 ans.
La maison + le terrain + notaire a coûté 160 000 EUROS.
Aujourd'hui, le bien aurait une valeur vénale de 280 000 EUROS (net).
Voici mon calcul mais je ne sais pas s'il est exact...
120 000 * 0,196 = 23520
120 000 - 23520 = 96480 * 0,27 = 26049,60.
120 000 - (26049,60 + 23520)= 70430 EUROS + 1000 EUROS d'abattement
soit une plus value nette de 71430 EUROS ????
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 12:48:58
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Il y a deux choses à calculer:
1. TVA:
Le principe est simple: TVA dûe = TVA sur le prix de vente - TVA déjà supportée.
TVA sur achat: 160'000 - 160'000 / 1.196 = 26'221
TVA sur vente: 280'000 - 280'000 / 1.196 = 45'886
TVA dûe : 45'886 - 26'221 = 19'665
(ce à quoi il est possible de déduire toute TVA déjà payée type travaux, frais de notaire, commission d'agence...)
2. L'impot sur la plus-value:
Principe, 27% sur la calcul :
Prix de vente - prix d'achat - frais - commissions - travaux - TVA payée - 1'000 euro d'abattement
PV brute: 280'000 - 160'000 - 19'665 - 1'000 = 99'335
Si pas d'autres frais, Impot = 99'335 * 27% = 26'820
Pour un total de : 46'485 euro de contributions et un total dans la poche de 73'515 après contributions.
Cordialement,
Pégase |
Edité par - Pégase le 11 avr. 2005 12:54:56 |
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colino
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339 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 13:53:30
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En espérant que l'acquisition s'est faite en TVA et non en droits d'enregistrement.
Vous pouvez prétendre au forfait de 7.5% de frais venant majorer le prix d'acquisition.
A noter pour Pégase que l'abattement de 1000€ par cession vient en déduction de la plus value brute |
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james69
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369 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 14:13:05
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| non à priori l'achat du terrain s'est fait en droit d'enregistrement classique |
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james69
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369 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 14:22:54
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ou là !!!
j'ai fait n'importe quoi effectivement dans mon calcul.... ;-)
donc effectivement, en TVA due, cela fera donc 19665 EUROS.
et pour la plus value : 280 000 -160 000 - 19 665 = 100 335* 0.27= 27090 - 1 000 = 26 090 EUROS.
Ce qui fait une plus value nette de 74 245 EUROS.
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colino
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339 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 14:26:20
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si le terrain a été acheté en droits d'enregistrement vous ne pouvez déduire que la tva acquittée pour la construction de la maison.
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 15:18:17
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Citation :
Initialement entré par colino
A noter pour Pégase que l'abattement de 1000€ par cession vient en déduction de la plus value brute
Effectivement, erreur de ma part, merci de m'avoir rectifié.  |
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 16:05:13
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| et alors quel serait le calcul ? |
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 10:49:19
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| je réitère ma question : quel serait le on calcul si mon client a achteté son terrain en droit d'enregitrement classique ? |
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Pégase
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3665 réponses |
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 12:04:52
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Non le calcul est faux puisque vous déduisez une tva en amont alors que l'acqusition du terrain s'est faite en droits d'enregistrement.
Pour faire le calcul il faut connaitre la TVA déductible en amont sur la maison |
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Pégase
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3665 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 12:12:18
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Oui d'accord mais alors il faut ventiler le prix d'achat entre le prix du terrain (et ses frais) et le prix de la construction, déduire la TVA sur la construction de la TVA sur la vente pour obtenir la TVA dûe et ensuite obtenir la plus-value brute pour calcul de l'impot.
Pégase |
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james69
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369 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 12:18:49
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c'est pour cela que j'ai reposé ma question colino.
donc concrètement, si la maison a coûté 90 000EUROS et le terrain (+ les frais de notaire) 70 000 EUROS.
On peut donc déduire 70 000 * 0,196= 13 720 EUROS
La TVA à déclarer : 280 000 -160 000 = 120 000 * 0,196= 23520 EUROS
TVA nette à déclarer : 23 520 - 13720 = 9800 EUROS.
Calcul de la plus value :
280 000 - 160 000 - 9800 = 110 200 EUROS.
110 200 * 0,27 = 29754 EUROS.
110200-29754 + 1000 = 81 446 EUROS de plus value nette ???
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colino
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339 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 17:21:34
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non james
tva déductible oki pour 13720
tva sur la vente 280000x0.196=54880
tva à payer= 41160€
plus value=
160 000+ (160000x7.5/100)= 172000 prix acquisition
280 000 - 41160= 238840 prix de cession
plus value brute = 66840
-1000€=65840
impot sur le revenu à payer 65840*27/100= 17776€
soit une fiscalité sur l'opération d'environ 60000€...
En attendant de sortir du champ de la tva soit 5 ans après achèvement avec une vente au même prix vous ne payeriez que 13440€ de droits d'enregistrement
et
pour la plus value
prix acquisition 172000
prix de cession 214200
plus value brute 42200
nette 41200
ir à payer 11124
soit au total 11124+13440€= 24564€ |
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Pégase
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3665 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 20:26:30
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Désolé de vous reprendre Colino mais votre calcul TVA est faux:
TVA sur prix de vente = 280'000 - 280'000 / 1.196 = 45'886
TVA dûe = 45'886 - 13'720 = 32'166
Soit un total avec impost sur la PV de 49'942
Pégase |
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colino
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339 réponses |
Posté - 13 avr. 2005 : 11:56:03
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Ne vous excusez pas,
mais mon calcul correspond à 280 000€ prix net HT
tout dépend si lorsque james parle de prix net il parle de prix net ht ou ttc.
Comme ca nous avons les deux calculs.
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james69
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369 réponses |
Posté - 13 avr. 2005 : 14:46:00
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merci pour vos réponses mais plusieurs choses m'interpellent...
les 7,5% que vous indiquez, cela correspond en quelque sorte à une inflation (si on peut dire) , j'espère que c'est pas par rapport au frais de notaire car je vous ai indiqué qui'ls étaient inclus dans les 70 000 EUROS.
La deuxième chose est la suivante :
pourquoi dans le prix de base on peut déduire que le coût de la construction dans le calcul de TVA (90 000 EUROS) alors que sur la totalité, vous englobez 280 000 * 0,196 et dans ce cas, on calcule la TVA sur le prix du terrain !?
Sinon pour le reste de votre calcul sur ce paragraphe, pas de problème.
Par contre, je n'ai pas trop suivi votre raisonnement et tous vos calculs pour le 2nd paragraphe :
" En attendant de sortir du champ de la tva soit 5 ans après achèvement avec une vente au même prix vous ne payeriez que 13440€ de droits d'enregistrement
et
pour la plus value
prix acquisition 172000
prix de cession 214200
plus value brute 42200
nette 41200
ir à payer 11124
soit au total 11124+13440€= 24564€ "
Sinon je parlais de prix net vendeur (hors commission d'agence)), quelle est la différence en fait entre HT et net ???
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TVA + plus value pour résidence secondaire
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