|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
floraline
Contributeur actif
29 réponses |
 Posté - 11 avr. 2005 : 23:27:03
|
Bonjour,
j'habite une copropriete, et j'ai des voisins qui ont acquis une surface a amenager haute de plafond au RDC et ont double la surface par la creation d'un etage. Ils ont 140 m2 habitables. Par contre, leurs tantiemes sont sur la base des 80m2, et donc leurs charges beaucoup moins cheres que les autres coproprietaires.
Ce sont des gens sympas et ca ne me derange pas, mais je me demande si le syndic ou un autre coproprio ne peut pas les embeter...
est-ce legal et risquent-ils quelque chose?
Merci
|
|
Signaler un abus
|
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 10:37:41
|
On peut beaucoup disserter sur ce genre de question.
Pour moi, comme déjà indiqué et approuvé, semble-t-il, par Gedehem un lot est un volume et non pas une surface.
On faut donc, dans une certaine mesure, ce qu'on veut dans le volume. Mais dans une certaine mesure, je le répète et le problème est de fixer les limites.
Par exemple on tient compte pour établir les charges d'ascenseur, du coefficient d'habitabilité (?) : théoriquement un 4 pièces = 5 personnes. Si le plafond est haut on peut mettre une mezzanine et on passe à 6 ou 7 personnes.
Mais ilpeut s'agir d'un ménage seulement avec l'un des époux avocat. S'il reçoit 15 clients par jour, le coefficient ne rime à rien.
On se plante à chercher l'équité absolue dans la répartition des charges. Il y faut surtout clarté, rigueur et cohérence. |
Signaler un abus  |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 12:09:24
|
Effectivement, il y a là une notion de 'volume', soulignée très justement par JPM, dont il n'est pas fait état dans les textes. Il y a bien la notion de "consistance" mentionnée à l'art.5 de L, mais la consistance d'un lot privatif n'est pas par elle même un volume.
Reste la notion de superficie, qui est bien précisée par cet art.5. Je mettrais cette superficie de l'art.5 en cohérence avec celle définie par l'art.46 de L et les art.4.1 et suivants de D pour ce qui concerne les notions de surface 'habitable' et de surface 'privative' du lot.
Je pense donc, L.art.46 étant en vigueur depuis décembre 1996 et D.art.4.1 depuis mai 2004, que ces notion de surfaces concernent très directement celle à laquelle l'art.5 de L fait référence.
La surface privative d'un lot art.46 ne peut être différente de celle de l'art.5.
De ce fait, c'est mon interprétation dont JPM ou d'autres diront ce qu'elle vaut, en l'absence d'une notion de 'volume', une modification de la superficie habitable et/ou privative du lot telle qu'elle était initialement prévue lors de l'établissement du RDC pour le calcul des tantièmes (superficie art.5), une modification de cette superficie initiale entraine une modification des tantièmes.
Ceci, sans présager des modifs concernant les bases d'imposition ou taxes, bien entendu ...
|
Edité par - gédehem le 12 avr. 2005 12:15:24 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 14:52:10
|
On pourrait faire un bouquin ave le statut des mezzanines
D'une part on avance que la construction d'une mezzanine entraîne une surface de plancher nouvelle, " consommatrice de SHON "  , d'où nécessité de déclaration de travaux ou d'un permis de consrruire, appuyé sur le COS (ancien régime) résidentiel de l'immeuble.
D'autre part il a été jugé que la construction d'une mezzanine n'impose aucune demande d'autorisation à l'assemblée (Cass civ 26/05/1993 RL 1993 357.
Je privilégie dans tout celà la notion de volume et à juste titre semble-t-il, à lire un extrrait de l'arrêt de la CAA Paris du 20/01/2000 : Citation :
que les travaux prévus qui consistaient en la création au premier étage d'une mezzanine de 20 m sont, contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, étrangers à la règle d'urbanisme méconnue dès lors qu'ils n'ont pas pour effet de modifier le volume de la construction existante ; que par suite, c'est à tort que le tribunal administratif de Melun a estimé que le motif tiré de la méconnaissance de l'article UF14 du règlement annexé au plan d'occupation des sols suffisait à justifier l'opposition du maire de Maisons-Alfort à la déclaration de travaux souscrite par M. GRIEVE et a, en conséquence, rejeté les demandes de M. GRIEVE et de la SNC FINOCCI ;
En matière de louage la construction d'une mezzanine ne constitue pas forcément une modification des lieux loués justificant l'application de la clause résolutoire (CA Lyon 13/11/2002) Citation :
Qu'il produit une lettre de son architecte selon laquelle sur la mezzanine a été aménagé à usage du personnel de l'entreprise un ensemble comportant une salle de douche et un WC, un coin kitchenette et une salle de repos, un vestiaire et un bureau, ensemble construit conformément aux règles de l'art, respectant la réglementation, sans avoir modifier le gros oeuvre et démontable facilement si la restitution du local devait se faire ;
Attendu que le bail stipule, cependant, aux conditions diverses, 6ème que "le preneur ne pourra sans le consentement exprès du bailleur, changer la distribution des lieux loués ou y apporter des modifications" ;
Que le reproche fait par Madame Y d'avoir créer dans les lieux un local d'habitation paraît excessif dès lors que les travaux réalisés s'inscrivent dans une amélioration des lieux et des conditions de travail ; qu'il n'est pas contesté par elle que les sanitaires, WC et petit lavabo existant à l'entrée dans les lieux présentaient un caractère vétuste et insuffisant au regard de l'activité déployée par le commerce de Monsieur X ;
Enfin faut-il faire état d'une mezzanine dans un mesurage Carrez ?
Oui semble-t-il à la lecture d'un arrêt de la Cour de cassation du 15/02/1998 : Citation :
Attendu qu'ayant relevé que la signature du second contrat mentionnant une mezzanine d'une superficie de 14 mètres carrés, auquel avait été joint un plan, signé par le représentant de la société civile immobilière Les Terrasses de la Foux II (SCI), sur lequel la même superficie avait été reprise, établissait que les époux Arini avaient fait de cette augmentation de surface une condition substantielle de leur engagement, la cour d'appel a souverainement retenu, sans se contredire que l'acte de vente du 29 avril 1986 mentionnant une mezzanine d'une superficie de 6,10 mètres carrés se trouvait entaché de nullité, le consentement des époux Arini ayant été vicié par une erreur sur la consistance de l'objet ;
Encore que dans ce cas la discussion portait sur le caractère déterminant de la superficie de la mezzanine permettant de demander l'annulation de la vente.
Bagarre plancher / volume donc au final ! On pourrait ajouter qu'il faut faire la différence entre une mezzanine et des lits superposés dans certains cas.
Comment comparer le " balcon " d'un salon de musique avec les modestes extensions que l'on trouve dans certains lots.
La préséance de la superficie a un petit parfum de fiscalité de l'Ancien régime !
Au fait, à la Défense, ne s'agit-il pas de mezzanines ?
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 16:40:57
|
Je ne crois pas qu'il y ai là bagarre sur la mezzanine elle-même mais sur l'augmentation de superficie telle qu'elle résultait lors de l'établissement du RDC.
Cette superficie d'origine à du être prise en compte (comment, nul ne le sait) pour le calcul des tantièmes. C'est l'art.5 de L.
le 1er arret rapporté de CA Paris 2000 dit que la construction de cette mezzanine ne modifie pas le volume. Prenons acte! Mais cet arret ne concerne que l'aspect administratif (autorisation ou non de travaux) pour une construction de 20 m², et non spécifiquement les règles qui s'appliquent en copropriété.
Le second concerne le louage et le respect des clauses d'un bail, ici aussi étranger aux dispositions de L.65 et D67.
Le 3ème me semble interessant et va dans le sens de ce dont nous parlons. La surface "loi Carrez" est bien une notion qui entre en jeu, mentionnée dans le décret, et qui s'impose donc que l'on soit ou pas en copropriété, et ici dans un lot privatif.
Il ne me semble pas possible de dissocier cette surface "privative" ou "habitable", peu importe, de la superficie du lot dont il est fait mention à l'art.5 de la loi.
D'apprès cet arrêt de CCAss-1998, du moins je le lis comme cela, la surface d'une mezzanine est bien 'habitable' dans le sens de la loi Carrez, ou pour le moins la présence de cette mezzanine et une erreur dans sa surface modifie sensiblement "la consistance" de l'objet .
On y revient : les tantièmes sont fonction de la superficie et de la consistance ...de l'objet, ici du lot dont il s'agit.
C'est pourquoi j'en reviens à mon interprétation, à l'éclairage cette fois de cet arrêt :
la consistance et de la superficie d'origine ayant servi au calcul des tantièmes lors de l'établissement du RDC a été depuis modifiées par une construction de plus de 8 m² de surface habitable. De ce fait, spécifiquement parce que nous sommes dans un lot en copropriété, un nouveau calcul des tantièmes doit être entrepris sur la base de la consistance et de la superficie actuelle, sensiblement différentes s'agissant d'un passage de 80 m² à 140 m² 'habitables' (surface privative ou loi Carrez, peu importe).
Pour autant, en l'état des textes, une mezzanine de moins de 8 m² n'est pas une zone "habitable" et ne modifie donc pas la superficie originelle de référence art.5.
Une mezzanine de 15 m² construite depuis l'établissement du RDC est classé 'habitable' et modifie donc la superficie et la consistance originelle art.5.
Pour les lits superposés, j'ai toujours interdit à mes enfants de sauter dessus, seul ou avec les copains (ils ne m'ont pas toujours écouté) n'étant pas une surface particulièrement 'habitable' de plus de 8 m², qui plus est de plus de 1,80m entre matelas et sommier ....
Bon, mais ce que j'en dis, hein .........
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 avr. 2005 : 00:18:24
|
Il y a en fait une importante jurisprudence administrative sur les mezzanines ! On n'a pas pas hésité à prétendre qu'elles constituaient une surélévation !!!!
En jurisprudence judiciaire il ne faut pas ouglier quand même l'arrêt qui dit qu'un propriétaire peut faire une mezzanine sans demander d'autorisation.
On pourrait en déduire que la mezzanine reste neutre pour les tantièmes et c'est bien mon " sentiment ". La partie privative est un volume dans lequel le propriétaire peut faire ce qu'il veut dès lors qu'il ne porte atteinte ni au voisinage ni àla collectivité.
Bien sur il ne doit pas bousiller le gros oeuvre en ancrant sa mezzanine et je verrais bien un contrôle technique à cet égard.
Pour autant on ne peut négliger complètement le Code de l'urbanisme, parfois bien tordu aussi. |
| Signaler un abus |
|
|
ggantard
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 13 avr. 2005 : 05:19:44
|
Que se passe-t-il dans le cas d'un copropriétaire qui pour mettre deux chambres de bonne en location transforme une troisième chambre (anciennement un cagibi de 4m2 ne représentant que 2 millième) en salle d'eau (cuisine, machine à laver le linge et douche). Maintenant ces trois chambres qui ne communiquent pas entre elles sont louées à une famille de 5 personnes.
Il n'y a pas de compteur d'eau individuel dans notre immeuble.
Outre le fait que la salle d'eau a été crée sans autorisation de l'AG et sans contrôle technique, une mise à jour des tantièmes pour les charges d'eau ne s'avère t-elle pas un strict minimun?
Quels conseils me donnez-vous ? J'aimerais par la même occasion qu'un contrôle technique soit effectué.
Merci par avance. |
| Signaler un abus |
|
|
ggantard
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 13 avr. 2005 : 05:21:11
|
| A propos de Mezzanine, le copropriétaire en a installé une dans l'une des chambres servant de chambre à coucher de manière à pouvoir y entasser ses locataires ... |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 avr. 2005 : 11:08:36
|
- je ne vois pas, techniquement, comment on peut édifier une mezzanine 'habitable', donc de plus de 8 m², sans avoir un encrage par ci et par là dans le gros œuvre.
Dans la question posée initialement, on parle de 60 m² en mezzanine. Qu'on soit adepte d'Eiffel ou un charpentier émérite, il y a obligatoirement des encrages.
Donc ici : autorisation préalable de l'AG.
Le second point concerne la notion de "volume". Certes, en copropriété on est simplement propriétaire du volume d'air compris entre des parties communes (abstraction faite des cloisons séparatives privatives).
Mais cette notion de volume est étrangère aux règles de la copropriété, en particulier pour ce qui concerne le calcul des tantièmes. On ne peut donc en parler ou y faire référence.
- Reste les superficies privatives mentionnée art.5, qui sont celles reprises par L.art.46 et D.art4.1. Ces superficies privatives art.5 ont en partie déterminé les tantièmes de chaque lot, donc les tantièmes totaux du syndicat.
Une modification de cette superficie d'origine art.5, que le copropriétaire peut certes décider librement, porte atteinte aux droits des autres copropriétaires dans la mesure où il en résulte une modification de la superficie totale privative de l'immeuble telle que fixée à l'origine.
"j'ai acheté ici parce qu'il n'y a que des F4 de 80 m², donc un nombre d'habitants qui devrait être en gros entre X et Y, voila que nous nous retrouvons avec 5 f4 modifiés en f6 de 160 m² habitables, ce qui va modifier sensiblement tant la superficie totale de référence de l'art.5 pour le calcul des tantièmes que le nombre d'habitants possible.
Si je l'avais su à l'origine, "j'aurai pas venu !" "
La notion de volume ne peut être retenue, les textes n'en faisant pas mention. De plus, effectivement, les copropriétaires 'usent' comme bon leur semble du volume dont ils disposent privativement.
Mais les superficies des lots, elles, sont bien prises en compte à l'origine pour le calcul des tantièmes. Par exemple ici, et en gros, 1800 m² correspondent aux 10.000°°°.
La création de surfaces privatives supplémentaires va modifier la superficie totale des lots retenue à l'origine et donc les tantièmes.
Tel est le cas lors de la création d'un lot privatif par retrait sur les parties communes. Les parties communes ne sont pas identifiées par une superficie.
La création d'un lot privatif consiste en fait à créer une superficie privative supplémentaire (encore une fois, il faut insister, la notion de volume n'existe pas dans les textes).
La création, par ce nouveau lot, d'une superficie privative supplémentaire entraine automatiquement et obligatoirement l'affectation d'une quote-part de partie commune (application de l'art.5)
On peut noter ici que cette affectation de tantièmes est indépendante du fait que ce nouveau lot ait une superficie 'habitable' ou non, peu importe.
La modification de la consistance et de la superficie privative totale des lots existants à l'origine, ici par la création d'un nouveau lot, entraine modification des tantièmes globaux (des tantièmes globaux et non des tantièmes de chacun des lots) par l'ajout de tantièmes correspondants à la superficie privative créée.
Il faut noter ici que la méthode de calcul utilisée et les éléments pris en compte doivent être maintenant indiquées dans les nouveaux RDC depuis le 1.01.2003. Je n'en ai pas encore vu, mais je suis certain que ce sont les superficies (art.5) qui sont en premier lieu retenues pour ce calcul.
On peut donc dire que la modification de la consistance et de la superficie privative d'un lot existant, telle qu'elles étaient définies et arretées à l'origine pour le calcul des tantièmes, modification par la création d'une superficie privative supplémentaire, entraine une modification des tantièmes globaux indissociablement liés aux superficies privatives des lots.
De plus, ces superficies privatives supplémentaires ne peuvent être occultées, dans la mesure où la modification de l'EDD devra être entreprise si le propriétaire du lot veut vendre un jour son appartement. Un f4 de 80 m², mention sans doute rapportée aux actes, et un F4 ou F6 de 160 m² dont 150 habitables, ce n'est pas tout à fait la même chose, ..... surtout au prix du m² actuel, qui monte, ... qui monte ....
Mais ceci, comme les histoires de déclarations administratives, taxes et impots divers, ne concerne pas le syndicat. |
Edité par - gédehem le 13 avr. 2005 11:48:28 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 avr. 2005 : 15:32:19
|
Je suis pour l'essentiel d'accord avec Gedehem sur la consistance des parties privatives.
Mais il ne faut pas oublier que la notion de volume défini d'espace en tant que bien immobilier était totalement inconnue du Code civil qui a repris pourtant, s'agissant d'un terrain, les notions très anciennes de propriété du dessus (non définie puisque " usque ad caelum " jusqu'au ciel) et propriété du dessous (idem : usque ad infernos jusqu'aux enfers).
Même observation d'ailleurs pour les copropriétés en volumes (ici volume enveloppe), enfin reconnues par la Cour de cassation le 19 juin 1973 après une longue campagne du doyen Savatier, l'un des pères de la notion juridique. Elles ne relèvent pas de notre statut chéri mais il n'est pas interdit d'y puiser quelques enseignements.
De manière plus palpable, les volumes respectifs des lots sont pris en considération pour certaines répartitions de charges : chauffage et extraction d'air. Ils entreznt également dans le calcul initial des tantièmes puisque les hauteurs sous plafond entrent, le cas échéant, dans les calculs de tantièmes au même titre que la superficie (dans les cas ou les hauteurs d'étages diffèrent bien sur).
Ce n'est pas ici le lieu de partir dans les recherches de pointe sur la nature juridique du lot mais on peut indiquer qu'elles sont orientées vers la reconnaissance du lot = volume privatif + les droits et obligations qui lui sont azttachés en vertu de la loi et de la convention (RC). Tout celà constitue un bien immobilier indépendant au même titre qu'une maison et son terrain. " Indépendant dans l'interdépendance, a écrit M. Saint Alary, car il ne faut quand même pas oublier l'immeuble qui est bien utile
On peut d'ailleurs se demander si le droit de l'urbanisme ne devrait pas aussi se soucier des volumes. Il traite bien des surfaces et des hauteurs, mais on se demande parfois si les spécialistes savent que surface x hauteur = volume 
|
Edité par - JPM le 13 avr. 2005 15:34:00 |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 avr. 2005 : 16:05:39
|
Je suis tout à fait d'accord avec JPM sur cette notion de volume en copropriété.
Je l'ai déja écrit, je crois : la propriété d'un lot privatif en copropriété confert au titulaire du droit l'usage ..du volume d'air compris entre des parties communes en haut en bas, à droite à gauche , derrière et devant.
Il faudrait, comme le propose JPM, reconnaitre qu'en copropriété, un lot privatif est (n'est que) "un volume à usage privatif" (je ne me suis pas penché sur les terrasses ouvertes et jardins privatifs .....).
Mais en l'état des textes, on ne peut en parler, puisque les tantièmes sont fonction " ... de la consistance et de la superficie " des lots privatifs.(L.art.5)
La notion de volume est d'autant plus intéressante, que dans l'affaire dont nous parlons (passage de 80 m² à 160 m² habitables), cette opération n'a été possible qu'en raison du volume disponible pour ce faire.
Si ce volume était pris en compte dès l'origine pour le calcul des tantièmes, les tantièmes appliqués à ce lot auraient été, dès l'origine, fonction de ce volume.
De ce fait, des travaux privatifs d'aménagement internes effectués par la suite n'auraient aucun effet, les volumes totaux des lots privatifs n'étant pas modifiables et donc modifiés.
On voit ici tout l'interet de cette notion, JPM fait bien d'en parler.
La chose est toute différente lorsque ce sont les superficies privatives des lots qui servent de base aux calcul.
En l'état des textes, la modification de ces superficies privatives, par création d'un nouveau lot ou par création de superficies privatives supplémentaires, entraine obligatoirement une modification des tantimes totaux, ainsi que je l'ai souligné en réponse à la question posée.
La notion de volume, plus conforme, qui serait mise en avant comme base référente lors d'une réforme de cet art.5, mettrait en cohérence le droit et la réalité des choses, en copropriété. Mais en attendant cette réforme, faisons avec les superficies .....
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 avr. 2005 : 00:01:50
|
Bien d'accord, c'est pour la prochaine réforme. C'est le 6e point !
Il va falloir s'y coller bientot.
A signaler en passant que la Cour de cassation vient de sortir un nouveau revirement ! La décision judiciaire annulant une répartition de charges a un effet rétroactif.
La phrase est exactement l'inverse de celle figurant dans le précédent arrêt de principe. Quels que soient les points traités ; quelle que soit l'opinion qu'on a sur le point en question, c'est le cirque.
On attend avec une impatience gourmande les commentaires dont certains ne manqueront pas d'être ravageurs en demandant comment on peut faire pour reprendre les comptes sur dix ans |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 avr. 2005 : 08:21:46
|
| ben ... on peut les reprendre avec une calculette et un stylo à bille ... |
| Signaler un abus |
|
|
floraline
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 16 avr. 2005 : 13:09:42
|
| je vous remercie tous pour vos réponses détaillées, j'en conclue que leurs tantièmes devraient etre revus et corrigés. Mais ce n'est pas notre syndic qui lèvera le lièvre, ni moi, donc je leur souhaite de passer au travers, bien qu'il soit clair que cela réduirait à priori nos charges à nous et autres copropriétaires, car il n'y a pas qu'eux dans ce cas. |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
tantiemes, charges et surface habitable en m2
Forum fermé
