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JCF13
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 Posté - 15 avr. 2005 : 10:58:07
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Bonjour à tous
Depuis plusieurs années nous avons un contrat d'entretien des espaces verts que nous n'avons jamais voté en AG
J'avais demandé au syndic de porter à l'ODJ de la prochaine AG le vote de ce contrat en y joignant le contrat en leur possession et que les coproprios n'ont jamais eu sauf le CS
Il m'a été répondu que c'était inutile car ce contrat faisait parti du budget prévisionnel et que ce BP avait été adopté (j'ai voté contre ce budget)
Est-ce exact? qu'y a t'il comme moyen pour obliger le syndic à faire voter ce contrat en AG?
Il faut ce dire pour peut-être comprendre la situation que l'entreprise des espaces verts est le frère de l'employé de la copro qui est en même temps un parent de 3ème génération du syndic et que cette entreprise fait ce qu'elle veut quand elle veut
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 19 avr. 2005 : 17:48:23
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votre syndic est dans l'erreur ce n'est parcequ'une dépense est inscrite au budget prévisionnel qu'il est interdit (ou qu'il est inutile)de voter pour la mise en concurrence d'un contrat(nettoyage, espaces verts...)
Demandez pour la prochaine AG en fonction de l'article 10 du D 1967 l'inscription à l'ordre du jour de "contrat espaces verts" veuillez à ce que ce soit véritablement un contrat et pas seulement un devis et joignez un devis (contrat)d'une autre entreprise en fonction de l'article 11 de ce même décret :
< 3°Les conditions essentiels du contrat ou,en cas d'appel à la concurrence,des contrats proposés,lorsque l'AG est appelée à approuver un contrat,un devis ou un marché,notamment pour la réalisation de travaux> |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 20 avr. 2005 : 09:07:06
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Effectivement, et Félix le dit bien, le vote du budget prévisionnel ne dispense pas de fournir les documents nécessaires pour la validité de la décision.
Un budget prévisionnel permet uniquement au syndic de procéder aux appels de fonds provisionnel ( on provisionne ce qui est prévu). Mais c'est tout !
S'agissant de passer un contrat avec un prestataire de services, ce dernier doit être obligatoirement approuvé par une AG.
Actuellement, quel est le lien entre cette société et le syndicat ? Un contrat a t-il été signé ? Si c'est le syndic seul qui a signé sans un vote préalable de l'AG dans ce sens, ce contrat est considéré comme engageant seul le syndic et non le syndicat.
C'est la raison même de la modif de l'art.11 : un contrat qui n'a pas été approuvé par une AG n'est pas opposable au syndicat ....
Quid d'un accident qui serait causé par cette entreprise à un copropriétaire lors de la tonte de la pelouse ...?
Ca va plus loin que le seul paiement des factures ...... |
Edité par - gédehem le 20 avr. 2005 09:07:59 |
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 20 avr. 2005 : 12:50:07
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Merci à Felix 1930 et à Gédehem
Vous m'avez confirmé ce que je pensais
le contrat a été signé par le syndic avec le consentement du CS, mais cela n'a jamais été ratifié en AG
je vais suivre vos conseils pour la prochaine AG qui devrait être bientôt |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 20 avr. 2005 : 15:33:08
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De Gedehem : Citation :
C'est la raison même de la modif de l'art.11 : un contrat qui n'a pas été approuvé par une AG n'est pas opposable au syndicat ....
Il n'existe sur ce point aucune modification de l'article D 11 si ce n'est la numérotation de Art D 11 4° ancien à D 11 3° nouveau !
La distinction :
I) Pour la validité de la décision
II) Pour l'information des copropriétaire
n'a pas d'autre but que de définir une nouvelle catégorie de documents à joindre pour l'information des copropriétaires, catégorie qui n'existait pas auparavant.
Sous l'ancien régime tous les documents énumérés par l'article D 11 devaient être joints pour la validité de la décision.
Il suffit de consulter dans le Code de la copropriété Lafond et Stemmer (dans une édition antérieure au décret de 2004, sous article D 11) une multitude d'arrêts qui vont tous dans le même sens : en l'absence des conditions essentielles du contrat proposé, la décision était déjà annulable (Cass 3e civ 14/03/2001) pour prendre le premier de la liste. Ils étaient donc joints pour la validité de la décision.
Il est curieux de noter que les auteurs semblent distinguer les " travaux " de l'entretien, tel M. Lafond qui cite à ce propos un arrêt dans le même sens Cass 13/12/1977. Idem dans le Dictionnaire permanent GI qui (V° assemblées générales) est silencieux à propos des contrats d'entretien. Si, dans le même ouvrage, on va à V° travaux de copropriété, on trouve que le financement des travaux de maintenance est assuré par le budget prévisionnel.
Il a d'ailleurs été dit dans les forums que le syndic pouvait souscrire les contrats d'entretien sans autre forme de procès et on peut se demander au final si le régime légal n'est pas dans le même sens, dès lors qu'ils entrent dans le cadre du financement prévu. La solution peut être opportune en cas d'urgence mais il me paraît difficilement concevable que des contrats importants (chauffage, espaces verts par exemple) puissent être souscrits sans que les copropriétaires aient pu les examiner.
Il faut pousser la recherche pour trouver que le syndic peut souscrire seul un marché pour la fourniture du combustible (jurisclasseur copro fasc 90-10 n° 56) mais qu'il doit obtenir l'accord de l'assemblée pour souscrire un contrat de de maintenance de la chaufferie de longue durée (idem + CA Versailles 28/06/1988 Administrer mars 1989).
L'auteur M. Vigneron reconnait que les critères sont imprécis. Il juge que le syndic dispose du pouvoir d'agir "dans le cadre de la gestion courante" s'il reste dans celui du budget prévisionnel. " Ces éléments doivent s'apprécier en fonction des circonstances " . Celà veut dire clairement qu'il n'y a pas de règles précises sur ce point. Le contrôle de l'assemblée est un contrôle a posteriori (idem n° 57).
On n'en trouve pas plus dans l'ouvrage de M. Giverdon, ni dans les autres.
Conclusion : il n'existe présentement aucune règle précise relative à la souscription des contrats d'entretien ou de maintenance. La prudence élémentaire est de les faire approuver par l'assemblée, ou au moins par le conseil syndical.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 20 avr. 2005 : 16:23:26
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Je suis bien d'accord avec vous, JPM. Sur le fond le nouvel art.11 n'a rien changé, si ce n'est qu'il est expressément indiqué maintenant, "pour la validité de la décision", mention qui n'existait pas dans l'ancienne mouture, donc sujette à interprétation.
Pour ce qui concerne "l'information des copropriétaires", obligeant à notifier les documents listés, il ne s'agit que d'une information qui ne peut être soumise à décision. De ce fait, on peut s'interroger sur l'absence de ces documents avec la convocation et l'ODJ, puisqu'il n'y a pas de décision et qu'ils n'influent donc en rien sur la validité de l'AG.
C'est, hélas, une constante : il y a des obligations, certes, mais aucune obligation 'qui oblige' ....sauf pour 'la validité de la décision' ... mais qui n'oblige que les copropriétaires, obligés d'engager une action longue et couteuse pour faire reconnaitre la nullité !...Que n'a t-on prévu une action en référé sur ce point, qui rejoint la "nullité de plein droit" dont nous avons parlé par ailleurs. !
Il aurait été pertinent de dissocier l'action au fond art.42 de celle où la contradiction n'est pas nécessaire, bien plus rapide et efficace, comme pour cet art.11-I ...Pas de document, pas de validité de la décision : Inutile d'attendre 2 ans pour cela.
Pour ce qui concerne les avis, dont vous faites un rappel, ils sont antérieurs à la modif de mai 2004. Maintenat, il découle de l'art.11 qu'un contrat (les conditions essentielles) doit impérativement être soumis à l'AG. On ne peut imaginer que les rédacteurs aient été restrictifs en faisant un tri en tre contrat et ..contrat, qu'ils ne précisent pas.
Lorsque le syndicat est amené à 'contracter', les conditions essentielles des contrats, devis, marchés proposés sont soumis à l'approbation de l'AG, sans exclusion.
Pour ce qui concerne un contrat d'entretien d'espaces verts, qui par nature s'entend dans la durée, il est obligatoirement soumis à l'approbation de l'AG, seule et unique condition le rendant opposable au syndicat.
Dans le cas contraire, que le syndic en fasse son affaire personnelle.
C'est la réponse à la question posée par JCF13. |
Edité par - gédehem le 20 avr. 2005 16:38:46 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 20 avr. 2005 : 17:25:35
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Il serait souhaitable que vous ayiez raison mais, pour moi, rien de changé.
Régime antérieur : une décision prise sans document communiqué était annulable.
Nouveau régime : même solution de principe et " pour la validité de la décision " n'a aucun effet particulier. Le nouveau régime exige seulement la communication d'autres documents et il fallait créer une nouvelle catégorie : II Pour l'information des copropriétaires.
Le problème subsiste sans modification des facteurs pour les contrats d'entretien pour lesquels j'ai toujours prétendu qu'ils devaient faire l'objet d'une décision de l'assemblée.
Les commentaires de M. Vigneron demeurent inchangés après le décret. Le guide du Particulier n'en dit pas beaucoup plus, même dans la partie relative à la renégociation des contrats.
Du nouveau depuis 1/4 d'heure !!! Je reprends mon message
Monsieur Vigneron a publié une étude sur les travaux de maintenance dans Loyers et copropriété Janvier 2005. Je lis en § 13 :
Le régime du budget prévisionnel entraîne une autre conséquence qui mérite d'être soulignée, encore qu'elle soit bien connue des praticiens de la gestion immobilière.
Il s'agit de l'initiative laissée au syndic de conclure seul avec les tiers et pour le compte du syndicat les contrats et marchés relevant de la maintenance de l'immeuble, sans avoir à en référer à l'assemblée générale avant sa réunion annuelle pour l'approbation des comptes, dès lors que les dépenses ainsi engagées demeurent dans les limites de l'enveloppe budgétaire autorisée. Au demeurant la notion même de budget prévisionnel n'écarte probablement pas le risque de "glissement" de certaines dépenses qui peuvent être régularisées en fin d'exercice.
En conclusion, les nouvelles dispositions ci dessus sont de nature à offrir une utilisation suffisamment souple des finances de la copropriété, en évitant le carcan d'un formalisme inadapté aux impératifs matériels ou réglementaires qui pèsent aujourd'hui sur la gestion immobilière.
On n'est pas forcé de partager l'avis émis, mais il faut au moins reconnaître à l'auteur le mérite de traiter clairement la question ! A noter qu'il n'est pas le premier venu dans la partie. |
Edité par - JPM le 20 avr. 2005 17:53:55 |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 20 avr. 2005 : 18:41:22
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Bien que Pt du CS je suis avant tout un copropriétaire comme les autres qui souhaite savoir qui fait quoi, pourquoi et,bien sûr,combien ça coûte.
Que le CS ou le syndic (?) mette en place les nouveaux contrats d'espaces verts, de nettoyage ( définition des travaux,responsabilité,assurances etc ) ou encore analysent leur contenu lorsqu'ils arrivent tout prêt, aucun problème.
Ensuite approbation de l'intégralité du contrat par l'AG après éventuellement explications si necessaire.
Cela s'appelle au minimum de la transparence et, éventuellement,si les copropriétaires sont sympa. avec les personnes précitées de la bonne gestion.
Après le syndic et le CS dorment tranquilles ils n'ont pas les problèmes de JCF13 ni ceux futurs, je l'espère, de son syndic.
Tout le monde se plaint de la désaffection des copropriétaires lors des AG alors arrêtons de tout décider à leur place parceque Monsieur x (même si c'est une sommité) a indiqué que c'était possible |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 avr. 2005 : 19:25:59
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Effectivement, des sommités il y en a à la pelle, dans tous les domaines. Je ne dénigre pas Vigneron sur ce point, mais enfin :
- il traite des travaux de maintenance.
- il parle du budget prévisionnel.
Et il en tire la conclusion que le syndic aurait l'initiative de contracter au nom du syndicat ("de conclure seul avec les tiers et pour le compte du syndicat les contrats et marchés relevant de la maintenance de l'immeuble,.."), au motif que c'est dans le cadre du budget prévisionnel et que, quand bien même il y aurait des glissements, on régularisera en fin d'exercice.
Un tel positionnement n'est pas admissible et doit être combattu avec vigueur, dans la mesure où il est la négation même du principe fondamental, d'ordre public, rappelé par l'art.17 de la loi : " les décisions du syndicat sont prises en AG des copropriétaires; ..." , et par là une violation des pouvoirs dévolus aux seuls copropriétaires.
Qui plus est, l'art.17 précise encore, s'agissant des décisions prises par les copropriétaires, que " Leur exécution est confiée à un syndic, placé sous (subordination) le contrôle d'un CS. "
Le syndic est l'EXECUTANT des décisions prises par les copropriétaires. Ses pouvoirs, il en a qui lui sont propres, s'inscrivent obligatoirement dans le cadre de cette exécution et donc du mandat donné.
Un syndic n'est pas un électron libre, il n'a pas carte blanche !
De ce fait, en application de cet art.17, le syndic n'a aucun pouvoir décisionnel pour le syndicat en lieu et place de l'AG, en particulier pour contracter au nom du syndicat.
Dire le contraire, c'est violer cette règle d'ordre public. Accessoirement, c'est passer à la trappe l'alinéa 2 de l'art.21 de la loi concernant l'avis préalable du CS ainsi que la mise en concurrence suivant les montants fixés.
En véhiculant de tels arguments, on va à l'encontre non seulement de l'art.17 de L, mais aussi des art.11 et art.39 du décret. Or, qui sont bien souvent, et de plus en plus, ces petites ste de maintenance, espaces verts, électricité, plomberie, etc : des ste gérées par le beau-frère, le fils, la fille du syndic, ou qui en dépendent... Et leur contrat échapperaient à un vote de l'AG au motif que c'est une ligne dans le budget prévisionnel ?
Inadmissible !!
Un contrat qui engage le syndicat ne peut qu'être décidé en AG.
Les textes ont fort justement renforcés les pouvoirs de l'AG tant pour la validite de la décision de passer contrats que pour le contrôle des entreprises prestataires !
(Et ne venez pas nous dire que validité de la décision ne veut pas dire validité du contrat !)
Ou alors, mais ce n'est pas prévu, il faudrait que l'AG fixe un montant, sans faire obstacle à l'alin2 de l'art.21, que le syndic peut engager seul. Mais c'est soumis à une décision d'AG !
Il n'est donc pas admissible qu'on vienne défaire ici ce qui a été tricoté là, au motif d'" offrir une utilisation suffisamment souple des finances de la copropriété ..." sans préciser à qui profite cette souplesse, surtout lorsqu'on voit proliférer les arguments les plus fallacieux pour ne pas ouvrir les comptes séparés pourtant obligatoires. (Cherchez l'erreur !)
Venir parler de contrôle ou de rectification à posteriori relève de la plaisanterie !
Déja que les droits des copropriétaires ont été restreints en particulier par cet art.10 pour ce qui concerne la maitrise de l'ODJ de leurs AG, voila qu'on viendrait, par des arguments qui ne tiennent pas la route et qui sont de plus contraire aux textes, restreindre le pouvoir décisionnel préalable pour passer contrat avec un tiers, et aussi restreindre leur pouvoir sur la maitrise préalable de leurs fonds.
Inadmissible, n'en déplaise à M. Vigneron, par ailleurs remarquable. ! |
Edité par - gédehem le 20 avr. 2005 22:26:39 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 avr. 2005 : 00:28:52
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Etant aussi partisan de l'intervention de l'assemblée, je compâtis, mais on ne peut se contenter d'imprécations, fussent-elles légitimes.
Cette citation montre bien que le problème n'a pas reçu de solution jusqau'à présent. Il faut d'ailleurs reconnaître qu'il n'a jamais été clairement posé !
Un élément certain est que ce n'est pas dans les articles D 10 et D 11 sus évoqués que l'on trouvera la réponse. Le problème posé met en cause la nature de la fonction syndicale et renvoit aux anciennes chroniques de H. Serres dans le Journal des Finances. M. Serres était l'ARC et la FEDECO à lui tout seul, avec toutefois la rondeur qu'exigeait le journal qui l'accueillait. Il avait commis dans le journal du 7 juillet 1977 un article sur " l'omnipotence du syndic de copropriété ", relevant que chez certains syndics " la volonté de puissance apparait trop souvent dans l'élimination joyeuse de la loi ". M. Attias avait repris l'article à son compte au sujet d'un arrêt plus ancien (Cass civ 09/10/1969), qu'il commentait dans un bouquin sur la jurisprudence en matière de copropriété.
Dans cette affaire célèbre le syndic avait obtenu une ordonnance d'expulsion contre la concierge qu'il avait licenciée. Une assemblée avait ensuite révoqué le syndic et annulé le congé (sans doute le licenciement)de la concierge. Quinze jours après une nouvelle assemblée avait dû revenir sur la révocation du syndic mais avait omis de revenir sur l'annulation du congé.
Le syndic avait poursuivi avec succès l'expulsion de la concierge, avec la bénédiction finale de la Cour de cassation.
M. Atias avait alors posé la question à laquelle Gedehem répond avant de l'avoir posée : le syndic simple exécutant ou "PDG" du syndicat ?
Trente ans après la question reste posée dans les mêmes termes, et reste sans réponse  , rappel étant fait qu'en ces temps des syndics avaient été condamnés au pénal et au civil pour n'avoir pas fait exécuter des ravalements ou des travaux urgents pour lesquels les assemblées des syndicats concernés avaient refusé de voter les crédits nécessaires . C'était alors la conception du syndic PDG qui avait prévalu. Ces arrêts ont été cassés mais on est resté le pied en l'air sur la question de fond.
On ne peut se contenter de dire que le syndic est chargé de l'exécution des décisions de l'assemblée. L'article L 18 enumère une série de missions. L'exécution des décisions de l'assemblée n'est que la seconde d'entre elles et le texte précise bien " indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ...". Et il faut s'interroger sur ce que veut dire " pouvoirs " dans ce cas.
D'un côté on caresse les militants dans le sens du poil en imposant la récapitulation des honoraires dans un état spécial et la reddition des comptes de charges en format portrait d'une manière et en format paysage d'une autre manière.
D'un autre côté on laisse en plan la définition précise des pouvoirs propres du syndic. Sur ce point M. Atias avait évoqué le pouvoir d'initiative quotidienne du syndic. La réponse n'est pas calée avec la réalité.
Pour revenir aux contrats de maintenance : si le syndic peut les souscrire dans les conditions indiquées par M. Vigneron, il faut au moins admettre
que la durée des contrats souscrits ne peut excéder une durée d'un an
et qu'en conséquence les contrats d'une durée plus longue exigent une décision préalable de l'assemblée générale.
On concilierait ainsi une conception plus large des pouvoirs du syndic avec le contrôle légitime de l'assemblée. |
Edité par - JPM le 21 avr. 2005 09:56:14 |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 21 avr. 2005 : 08:25:49
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JPM,
sur quoi vous appuyez vous pour indiquer
< que la durée des contrats souscrit ne peut excéder une durée d'un an
et qu'en conséquence les contrats d'une durée plus longue exigent une décision préalable de l'AG>
car tout le monde connaît (devrait connaîte)les problèmes ,notamment coût ,liés au contrat d'un an reconductible par tacite reconduction si non dénoncé par l'une des parties x mois avant sa date d'échéance |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 avr. 2005 : 10:04:02
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Felix 1930 : j'aurais dû écrire : il faudrait admettre que
Actuellement on est dans le flou.
Certains spécialistes disent que désormais, le syndic peut souscrire les contrats de maintenance. S'il apparaît que cette règle doit être appliquée, il faudrait la tempérer :
> par la durée d'un an du contrat
> par une décision d'assemblée pour les contrats plus longs |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 avr. 2005 : 10:20:49
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Mais bien sûr, Félix : il est évident, et je ne suis pas le seul à l'avoir dit, que JPM véhicule des idées qui sont toutes personnelles, basée sur ... on ne sait trop quoi, avec des références inventées-modifiées-invérifiables ( voir Marc75017), idées qui plus est présentées de façon insidieuse, comme étant la référence, quasi force de loi !..
On invente barêmes et/ou références. Donc ici, il nous met un an, comme ça !
Tout ceci ne tient pas la route un instant. C'est le meilleur moyen de tromper des copropriétaires néophytes qui se connectent sur UI et peuvent prendre pour argent comptant de telles affirmations.
Quant aux 'pouvoirs' du syndic mentionnés art.18, ils procèdent du mandat qui lui est donné par le Syndicat. Ce ne sont donc pas des pouvoirs qui lui sont propres, en tant que "professionnel", mais bien des pouvoirs qui sont la conséquence de l'exécution du mandat qui lui est donné, d'une mission qui lui est fixée par le syndicat. Le syndic est 'soumis' à ce mandat, que l'AG peut lui retirer à tout moment. Mais pour autant, ce mandat ne lui confère aucun pouvoir décisionnel pour le Syndicat, ainsi que le précise l'art.17 :
Le syndicat décide, le syndic exécute et pour ce faire, dans le cadre fixé, dispose de certains pouvoirs, lesquels ne peuvent être décisionnels pour son mandant lui-même.
Un contrat est un contrat ! Il engage le syndicat en tant que personne et de ce fait ne peut relever de la décision du syndic lequel, il faut le relever, n'engage à aucun moment sa responsabilité vis à vis des tiers lorsqu'il agit es-qualité !
Il ne peut donc être libre de passer contrat sans décision préalable de l'AG du syndicat, lequel est toujours responsable de tout.
Sur la base des textes, les art.14 et 17 de la loi entre autres, on ne peut défendre et encore moins véhiculer une telle position.
Faire acheter une serrure pour remplacer celle du garage à vélo cassée ou passer contrat avec une entreprise d'entretien d'espaces verts comme dans le cas rapporté initialement par JCF13, ce n'est tout de même pas la même chose, même si c'est de la maintenance.
Mais ceux qui connaissent JPM ne sont pas dupes : interessant sans doute, très inventif, mais surtout toujours droit dans ses bottes !
PS : l'avis de l'éminent Pr Wzingenpoffsky de l'univesité de Sladwska est peut être interessant ! Mais lorsqu'il n'est pas en phase avec les textes actuels et que certaines affirmations leur sont contraires, on ne peut raisonnablement les citer sans réserve et les prendre pour argent comptant.
Si c'est pour avancer, avançons. Si c'est pour freiner et aller à l'encontre des intérets des copropriétaires, combattons !
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Edité par - gédehem le 21 avr. 2005 11:03:25 |
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 21 avr. 2005 : 15:47:32
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Je suis entièrement d'accord avec Gedehem
l'AG est seule décisionnaire, le syndic ne peut prendre de décision que dans le cas de sauvegarde de l'immeuble et encore il faut qu'il en réfère aussitôt au syndicat des copropriétaires et que sa décision soit soumise au vote d'une AG
Vu sous l'angle de l'entretien tout pourrait se faire sous ce couvert, on pourrait refaire toutes les toitures sous le prétexte de leur entretien, de même on pourrait regoudronner les allées sous ce même prétexte et on pourrait donner d'autres exemples indéfiniment
Si j'en crois l'art 18 de la loi 65-557 suite au 1er alinea il est dit au 3ème alinea "d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire p^rocéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci" ce qui veut dire sans le moindre doute que en dehors des cas d'urgence il ne peut rien faire de sa propre initiative, donc signer tout contrat ou autre
en laissant tout faire au syndic cela arriverait immenquablement à ce que le syndicat n'est plus aucun pouvoir sur la vie de la copro orchestrait suivant le syndic
pour en revenir au problème de ma copro étant donné que nous n'avons eu aucun contrat en mains on ne peut savoir quels sont les termes de ce contrat notamment concernant les hausses de tarifs, par exemple en 2004 le contrat a subi une hausse de 5.8 % pour raison suivante dixit syndic : "le smic a augmenté de xx % donc l'entreprise employant que du personnel au smic a été obligée d'en faire autant" donc il a appliqué une hausse sur l'ensemble du contrat, on aurait pu éventuellement le concevoir s'il on nous avait expliqué que cette hausse portait uniquement sur la main d'oeuvre mais là non on applique sur tout c'est plus facile pour la comptat
De toute façon j'ai déjà envoyé au syndic une question pour la prochaine AG en demamdant que tous les contrats quels qu'ils soient, soient soumis au vote en AG
Laisser le choix au seul syndic même avec la présence d'un CS c'est la voie vers la suppression de toute responsabilité du syndicat |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 avr. 2005 : 16:51:06
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Oui bien sur les auteurs de la doctrine sont à jeter aux chiens mais pendant ce temps là c'est dans leurs travaux que les avocats et les juges vont piocher pour faire la jurisprudence. Mais la jurisprudence on s'en fout bien n'est ce pas ?
En attendant la mise à jour (postérieure au décret du 27 avril 2004) du Dictonnaire permanent Gestion Immobilière est dans le même sens. V° Syndic 67 Le syndic peut souscrire librement un contrat de simple entretien car il ne s'git d'une simple mesure administrative. Mais il veillera à obtenir l'accord de l'assemblée s'il envisage la souscription d'un contrat d'assistance totale qui mettrait en cause l'amortissement d'un investissement échappant à son pouvoir de simple administration de l'immeuble. A l'appui (CA Paris 06/10/1995 Loyers et copropriété 1996 n° 93). Encore faut-il noter que dans ce cas la Cour visait le dépassement du budget ordinaire de l'immeuble, mais aussi l'obligation de pénétrer dans les appartements car il s'agissait d'un contrat d'entretien de robinetterie d'une durée de 5 ans.
Il y a des arrêts plus significatifs relatifs aux contrats de chauffage avec garantie totale, de longue durée bien entendu.
Même son de cloche dans le bouquin plus ancien de Mme Kischinwsky-Broquisse, Le syndic passe les contrats d'entretien d'(ascenseur et de chauffage. Il souscrit les polices d'assurances de son propre chef sans autorisation nécessaire de l'assemblée. Ces pouvoirs d'administration sont distincts du pouvoir d'initiative en cas de réparations urgentes.
Tout le monde note que les syndics sollicitent souvent une décision de l'assemblée sur ces points et approuve. Mais les actions propres du syndic n'en sont pas moins valides. Il doit en rendre compte à l'assemblée a posteriori.
Je ne manquerai pas de signaler toute nouvelle découverte, dans un sens ou dans l'autre.
Et je rappelle en tant que de besoin le coeur de la discussion : Citation :
Un contrat qui engage le syndicat ne peut qu'être décidé en AG.
Un petit ajout : CA Versailles 1ere 29/06/1988
Le syndic ne peut, sans l'autorisation de l'assemblée, conclure un contrat d'exploitation de chauffage de longue durée comportant non seulement l'approvisionnement en combustible et l'entretien courant mais une garantie totale des installations consistant à assurer d'une façon permanente le gros entretien.
MAIS le contrat conclu a été ratifié par le syndicat dès lors que, venant en renouvellement d'un précédent contrat de même durée et assurant les mêmes prestations, il a été normalement exécuté durant deux saisons de chauffe et qu'en vigueur depuis plus de douze ans , il ne pouvait être ignoré par la copropriété qui en a eu nécessairement connaissance lors de l'approbation annuelle des comptes incluant obligatoirement les dépenses de chauffage, production d'ECS et d'entretien, et alors que les factures adressées à la copropriété faisaient bien référence au contrat et aux garanties correspondant aux différentes prestations fournies.
Le syndicat n'est pas fondé à réclamer à son syndic le paiement des prestations qui lui ont été fournies en vertu du contrat qu'il a ratifié et il ne justifie pas du préjudice qu'il aurait subi du fait que le syndic a conclu sans autorisation de l'assemblée le contrat d'exploitation de chauffage.
Même pas question du quitus dans cette affaire. C'est dans l'approbation des comptes que la ratification prend ses racines.
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Edité par - JPM le 21 avr. 2005 23:20:22 |
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 22 avr. 2005 : 01:16:52
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ce qui est paradoxal dans toutes ces affaires c'est qu'on a l'obligation de faire voter en AG des travaux par exemple de 1500 euros et et que l'on a pas droit de décision sur un contrat entretien d'espaces verts par exemple de 26000 euros que le syndic passerait en toute quiétude
ceux qui ont fait ces lois ne doivent pas être copropriétaires |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 22 avr. 2005 : 10:00:22
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JCF13, relisez bien le post de JPM. Il n'est pas en phase avec le sujet et prend, comme à son habitiude, des références qui ne conviennent pas.
L'arrêt de 88 (17 ans !!!) mentionne bien qu'un syndic ne peut conclure un contrat de chauffage sans l'autorisation de l'AG. Mais il précise aussi, si j'ai bien compris, que la dépense engendrée par ce contrat en vigueur depuis 2 ans à été acceptée et approuvée lors de l'approbation des comptes !
L'arret rapporté, du moins dans sa conclusion, n'a donc rien à voir avec le sujet dont nous parlons !
Pour autant, il est interessant car la Cour rappelle bien en préalable qu'un syndic ne peut de sa propre initiative et sans accord de l'AG passer un contrat au nom du syndicat, ici de chaudffage.
C'était la rubrique : comment utiliser un argument pour démontrer autre chose.
Qu'un syndic passe contrat à son initiative, pourquoi pas, mais sans s'affranchir des dispositions du 2°alin de lart.21 de L.(avis du CS - mise en concurrence) ni de l'art.39 de D.
Ce pouvoir d'initiative est donc de fait très limité. Il l'est d'autant plus qu'il sera obligatoirement soumis à ratification de l'AG, laquelle peut le rejetter. Par ce rejet, le contrat n'est pas opposable au syndicat. Quid de ce contrat et des factures ?
Il va m'être objecté que le contrat en cause vient au droit d'un précédent contrat et que ... Objection à laquelle je répond : lorsqu'un contrat ne donne pas satisfaction (aux copropriétaires) ou qu'il arrive à échéance, tant la résiliation que l'échéance doivent être anticipées par le syndic. Il se doit de suivre les échéanciers.
Ne pas le faire relève de la faute, d'autant plus que tous les contrat prévoient un délai de préavis.
C'est le syndic qui est chargé du suivi des contrats, des consommations, etc, .. dans le cadre de sa gestion courante. Il ne peut donc être amené à contracter dans la précipitation, alors constitutif de faute, d'autant plus lorsque les montants dépassent le plafond fixé ou s'il faut mettre en œuvre la concurrence.
L'arrêt rapporté de 1988 ne pouvait en faire mention dans la mesure où ces conditions ne sont en vigueur que depuis 2001 ou 2004 !
A trop vouloir rechercher dans la poussière, on fini par éternuer !
De ce fait, on ne peut dire autre chose : la plupart des gros contrats (assurance immeuble, entretien chaufferie, ascenseur, entretien espaces verts, etc, etc .. ..) échappent à la compétence du syndic, à son pouvoir solitaire, contrats qui doivent être préalablement approuvés par une AG.
Sur ce point, nous répondons à JCF, et que d'une certaine façon l'arrêt de 88 rappelle aussi :
Un contrat qui n'a pas été approuvé par une AG, qui plus est lorsque son montant dépasse le montant fixé pour la passation de marché et la mise en concurrence, il n'est pas opposable au syndicat s'agissant alors d'une démarche personnelle du syndic.
Bien évidemment, l'approbation, par la suite, des comptes et donc des dépenses liées à ce contrat antérine le contrat. Cela semble être le cas de JCF13, depuis plusieurs années. Réveil tardif ?
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Edité par - gédehem le 22 avr. 2005 10:27:36 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 22 avr. 2005 : 10:39:12
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JCF 13 : votre observation est très pertinente !
Toutes les attentions sont concentrées sur les travaux et on retrouve cet inconvénient dans les textes récents.
Dans l'article D 44 nouveau les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel correspondent exclusivement à des travaux, ce qui se comprend facilement.
Mais dans l'article D 45 on ne parle que des " travaux de maintenance ", Une seule allusion au contrat de maintenance dans le second alinéa qui traite des contrats incluant une clause de garantie totale qui n'est pas fameusement définie : " lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent ".
Le contrat avec garantie totale
> prévoit une redevance particulière couvrant forfaitairement tous les remplacements de pièces nécessaires pendant la durée du contrat
> met en contrepartie, à la charge de l'exploitant le remplacement effectif des pîèces pendant ce même temps
> organise le contrôle de bon fonctionnement de l'installation en fin de contrat. Ce contrôle est obligatoire même si le contrat est renouvelé car il faut relever les prestations qui n'auraient pas été effectuées. Elles doivent être effectuées sans délai par l'exploitant avant signature de l'acte de renouvellement, et au titre du contrat échu.
Les textes comptables font une petite place dans le compte 614 aux contrats de maintenance sans traiter, sauf erreur de ma part, le cas particulier des redevances de garantie totale qui doivent être isolées dans la comptabilité et dans les comptes de charges (notamment par ce que ces redevances ne sont pas récupérables sur les locataires.
Il est donc nécessaire que l'on fasse sérieusement le point sur les modalités de souscription de ces contrats qui entrent pour une part importante dans les charges de copropriété comme dans les charges locatives, mais aussi dans la jouissance heureuse de la copropriété.
J'ai formulé des observations identiques à propos des grands ensembles immobiliers groupant des copropriétés et des immeubles en monopropriété en locations avec ASL. Dans ces cas nombreux les copropriétaires sont légalement et statutairement privés de tout contrôle sérieux, même a posteriori. Ils n'ont pas même les droits légalement dévolus aux organisations de locataires.
Ce sont des difficultés autrement plus sérieuses que les chamailleries médiocres qui précèdent !
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 22 avr. 2005 : 12:26:57
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JPM !! Participant à l'échange ci-dessus, j'ose espérer que vos propos ne relèvent pas de la chamaillerie qui plus est médiocre !
Mais je retiens surtout : "Il est donc nécessaire que l'on fasse sérieusement le point sur les modalités de souscription de ces contrats qui entrent pour une part importante dans les charges de copropriété ...." ... qui montre bien que, d'une façon générale, les modalités de souscription des contrats dans les immeubles en copropriété ne sont pas aussi tranchées que ne le laissaient entendre vos interventions.
En particulier sur le pouvoir qu'aurait le syndic pour les souscrire seul, sans accord préalable de l'AG, dans le parc privé.
J'ai montré que les dispositions récentes (SRU) ou nouvelles (D.2004) ne le permettent pas ou plus, et que ce pouvoir serait somme toute très limité.
D'autant qu'on ne sait rien de précis sur un rejet à postèriori, lors de l'approbation des comptes par exemple, mis à part qques arrêts pour des travaux commandés sans provisionnement préalable, contrat alors qualifié de 'personnel'.
J'en reviens donc à la conclusion que, pour la sécurité de tous :
- du syndic, en raison du rejet de la dépense et donc du contrat qui lui serait préjudiciable,
- des copropriétaires, en raison de la violation des art.21 de L ou 39 de D, violation qui peut leur être préjudiciable,
le syndic ne peut raisonnablement passer contrat au nom du syndicat sans accord préalable de l'AG tant sur le montant du contrat que sur ses clauses..
Je mets ici à part, mais c'est une donnée importante sinon primordiale, le fait que ces contrats et la dépense qui leur est liée " entrent pour une part importante dans les charges de copropriété comme dans les charges locatives, mais aussi dans la jouissance heureuse de la copropriété.", pour reprendre vos propos que je partage totalement.
Laissons donc les copropriétaires les maitriser d'un bout à l'autre de la chaine.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 avr. 2005 : 15:09:18
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Citation d'un arrêt par JPM : Citation :
Le syndic ne peut, sans l'autorisation de l'assemblée, conclure un contrat d'exploitation de chauffage de longue durée
Reprise de la citation par Gedehem : Citation :
L'arrêt de 88 (17 ans !!!) mentionne bien qu'un syndic ne peut conclure un contrat de chauffage sans l'autorisation de l'AG
On sait depuis longtemps ou mènent les citations tronquées.
De la même veine : Citation :
l'avis de l'éminent Pr Wzingenpoffsky de l'univesité de Sladwska est peut être interessant !
ET Citation :
Mais lorsqu'il n'est pas en phase avec les textes actuels
Quels textes ? |
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 22 avr. 2005 : 19:04:15
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pour répondre à Gédehem
"Réveil tardif" oui c'est vrai, j'ai consacré toute ma vie à l'éducation de mes enfants (asso PE, club sport, etc;;) et pour la copro je faisais confiance aux gens qui s'en occupaient car je pensais qu'ils étaient comme moi et qu'ils agissaient tous pour le bien de la copropriété et des copropriétaires
Lorsque je n'ai plus travaillé je me suis intéressé alors à ma copro et ma surprise a été grande c'était du n'importe quoi, et depuis j'essais avec mes moyens de mettre un peu d'ordre mais dur, dur.
un exemple simple, j'ai été vérifié les comptes cette année, j'ai relevé 2 factures d'espaces verts qu'avait déjà payé en 2002 et le CS qui avait été vérifié les comptes ne sait aperçu de rien et des comme çà il y en a un paquet
Pour revenir à nos "moutons" si on s'en tient à l'art 18 de la loi 65-557 qui est d'ordre public il n'y a aucun problème pour cela, le syndic administre, conserve et entretien ce que les copros ont décider en fonction de l'art 17 de cette même loi |
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