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Florence V
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 15 avr. 2005 : 16:01:44
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Bonjour,
La caisse de garantie de notre syndic vient d'écrire à l'un de nous, membre du CS, pour informer ce copropriétaire que la garantie du syndic a cessé et qu'il a trois mois pour produire les créances "du syndic de copropriété que vous représentez".
Devons-nous faire comme si nous avions tous reçu cette lettre et informer la caisse de garantie du montant de nos fonds de roulement et des charges payées ?
Devons-nous demander la nomination d'un administrateur judicaire au TGI ?
Un repreneur nous propose ses services, avec les mêmes salariés et matériels informatique que l'ancien syndic, est-il plus simple d'accepter ? Cela nous dispense-t-il de produire nos créances ou celles de la copropriété ou de saisir le TGI ?
Merci d'avance pour vos réponses !
Florence.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 avr. 2005 : 16:25:26
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Dans le cas particulier que vous évoquez, l'avis de cessation de garantie comporte mention de la reprise de garantie par un autre garant, qui est celui du repreneur.
Il ne s'agit pas d'une cesstion pure et simple.
Dans ce même cas, votre syndic aurait dû, dans l'intérêt commun, vous annoncer ce mécanisme.
Si celà n'a pas été fait, il faut aller aux nouvelles rapidement et savoir ce qu'il en est. Il faut aussi demander la production sans délai d'une situation financière du syndicat.
Ce genre de cession de cabinet n'est pas forcément opposable au syndic, il faut le savoir. On ne peut se prononcer sur ce point qu'avec des renseignements plus complets. |
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Florence V
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 15 avr. 2005 : 17:07:59
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Merci de votre réponse. Voici quelques précisions :
1) Ce n'est pas l'avis de cessation de garantie qui nous informe d'un reoreneur, c'est le repreneur lui-même qui nous a contacté quelques jours plus tard pour nous proposer ses services puisque nous n'avons plus de syndic du fait de l'absence de garantie. Il nous informe qu'il a repris le fonds de notre ancien syndic et nous propose de le nommer comme nouveau syndic.
2) Etes-vous en mesure de m'indiquer, parmi les démarches qui m'ont été conseillées à droite à gauche (mais aucune pour le moment par un juriste), et que j'ai détaillées ci-dessus, celles que je dois faire ou celles que le CS doit faire ?
Encore merci
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 avr. 2005 : 18:03:10
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Ouh ! Ce n'est pas très facile.
Ce n'est pas un repreneur au sens traditionnel du terme et il est même possible, sans mettre en cause a priori sa bonne foi (on cause affaires !) que l'ancien syndic ne soit pas informé de cette démarche.
Mais il est également possible aussi que la démarche soit effectuée avec son accord.
Votre problème essentiel est de retrouver vos fonds déposés. A cet égard : avex vous un compte séparé ? ou fonctionniez vous en compte unique au nom du syndic ? Dans le premier cas, le risque est a priori moins grand mais il faut vérifier qu'un prélèvement n'a pas été fait récemment sans justification.
La première chose à faire est d'obtenir une situation financière à la date de ce jour.
La seconde est de faire enquête sur la situation juridique du syndic en place et surtout sur l'éventualité d'une procédure collective (dépôt de bilan). Dans ce cas le syndic actuel n'est plus libre de ses mouvements.
Vous pouvez aussi faire dès à présent une déclaration auprès du garant pour un montant estimé, compte tenu des aappels de provision effectués par exemple. Vous pouvez, dans un premier temps, forcer le montant mais, le moment venu, n'oubliez pas de réduire, et éventuellement supprimer la déclaration faite quand vous aurez obtenu, d'une manière ou d'une autre, une situation comptable et le transfert effectif des fonds. Il ne faut pas maintenir une déclaration devenue sans objet.
Si vous connaissez d'autres syndicats gérés par le même syndic, prenez contact avec les conseils syndicaux pour échanger les informations et unir vos efforts.
Ecoutez aussi les propositions du candidat, qui a peut être des informations plus précises, qui seront à vérifier. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 avr. 2005 : 18:54:11
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Pardon, JPM, mais tout ceci est bien édulcoré !!
Florence, je ne veux pas attiser les flammes, mais quelques pistes :
Si la garantie financière est retirée à votre syndic c'est qu'il y a anguille sous roche, et qu'elle est bien grosse et grasse :
- il a fondu les plombs et n'est plus en mesure de présenter les fonds qu'il gère pour compte d'autrui.
- il a été condamné à une très forte amende, pour faute ou détournement, et l'assurance 'garantie financière' retire sa caution.
- les deux ensemble .....
Il importe dans un 1er temps de vous renseigner sur le syndic, sa société (greffe du tribunal de commerce) ou en téléphonant directement au garant pour plus ample info. Mais il est à craindre qu'il ne vous précise rien de plus.
Si vous connaissez d'autres syndicat, effectivement renseignez-vous.
Pour ce qui concerne les créances éventuelles, vous pouvez, à partir du dernier arrêté de compte et de la situation de trésorerie d'alors, reconstituer les sommes versées depuis. Pour les sommes payées, ce sera impossible.
Obtenir la situation financière à ce jour préconisé par JPM est quasi impossible : c'est le syndic qui la tient., vous n'avez aucun moyen de la reconstituer.
D'autant plus que, même si vous faites une réserve sur une somme estimée que le syndic devrait détenir, et il faut absolument la faireau besoin avec des détails, le garant ne vous en demandera pas moins de justifier au final ces sommes. Et là, la partie de cache-cache risque de commencer, car vous ne disposez d'aucune pièces !
(Je parle ici en connaissance de cause !)
Conclusion 1 : se renseigner sur le syndic, car il se peut aussi, en plus de ce problème de garant financier, qu'il soit en faillite ou qu'il ai vendu son fond de commerce et mis la clé sous la porte.
Existe donc le risque de ne plus avoir de syndic. A vérifier attentivement donc.
L'autre point concerne ce "repreneur". D'où sort-il ?
Si c'est l'acheteur du fond de commerce avec une autre société (à vérifier avec le N° RCS de l'ancien et du "repreneur"), c'est alors une autre personne. Dans ce cas, seule une AG convoquée par le syndic dont le mandat est valide peut nommer ce "repreneur".
Vous me voyez venir ?
Si dans le cas 1 plus haut il s'avère que vous n'avez plus de syndic, plus personne ne peut convoquer l'AG ..
D'où application de l'art.47 : avocat>requête>TGI>administrateur provisoire.
Avec ces info, il ne vous reste plus qu'à vous mettre au travail, avec tout votre CS, pour vérifier tout cela à la loupe..
Et revenez nous voir pour plus sur la base de ces infos...
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Florence V
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 15 avr. 2005 : 21:32:47
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Merci à tous les deux, vous ne me rassurez pas mais ce n'était pas le but non plus !
Si je vous ai bien compris, je dois produire ma propre créance auprès de la caisse de garantie, en "forçant la note" dans un premier temps (fonds de roulement + versements) et dans un deuxième temps en déduisant ce qui aura été payé au nom de la copropriété.
L'ancien syndic est probablement au courant de la démarche du repreneur car s'ils ont des en-têtes différents le repreneur nous propose comme "nouveau" gestionnaire... le même employé ! Il nous affirme aussi être en possession des dossiers de l'ancien syndic.
Sur la partie de cache-cache lors de la reconstitution des créances : cela devrait être facilité si nous convoquons une AG qui élit le repreneur comme syndic, ainsi que celui-ci nous le suggère (il veut bien le faire pour nous au nom du CS moyennant finances), puisque le repreneur aura à sa disposition les comptes de l'ancien syndic. Supposons, dans le pire des cas, que l'ancien syndic ou un de ses employés ou dirigeants soit parti dans un paradis fiscal avec notre argent : la caisse de garantie est bien là pour s'y substituer ?
Nous n'avons pas de compte séparé. Ceci dit j'ai lu autre part dans le forum que la caisse de garantie assure les fonds gérés en notre nom par le syndic qu'il y ait ou non compte séparé... je suppose juste que la comptabilité risque d'être plus difficile à établir...
Je ne peux malheureusement pas vérifier les prélèvements éventuels sur les fonds de la copropriété : l'ancien syndic ne communique plus avec nous (la gardienne a appris hier, par la copropriétaire qui a reçu la lettre de la caisse de garantie, que son salaire ne serait pas payé par le syndic, il ne l'avait même pas prévenue !). Mais la garantie devrait jouer en cas d'utilisation abusive, non ?
Infogreffe ne mentionne pas de dépôt de bilan pour l'ancien syndic. Mais le repreneur nous informe que ses comptes bancaires sont bloqués. Je pense, d'après les courriers reçus, que l'absence de garantie empêche l'ancien syndic d'exercer toute activité professionnelle et que nous sommes donc dans la situation juridique de ne plus avoir de syndic. Le CS se prépare à y remédier en convoquant une AG (probablement avec l'aide matérielle du repreneur mais en son nom propre) mais cela risque de prendre un bon mois. Cette façon de procéder nous a été proposée par le courrier du repreneur.
Entre-temps, devons-nous nous couvrir en saisissant le TGI ? Si oui, avons-nous toujours la possibilité de convoquer cette AG nous-mêmes et de désigner le repreneur ? J'ai peur qu'on ne puisse plus débloquer la situation rapidement dans l'attente du bon vouloir du juge puis du mandataire...
Le terrain se débroussaille !
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 avr. 2005 : 23:01:38
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Attention à ne pas tout mélanger et à faire les choses dans les règles.
1/- vous ne savez toujours pas ce qu'est devenu votre syndic (la Ste X, ou Mr W si c'est en nom propre). Voyez du coté du garant.
Déja que l'employé n'est pas payé, vous n'allez pas vers de beaux jours, il faut que vous le sachiez pour vous y préparer.
Si vous n'avez plus de syndic, vous ne pouvez convoquer ou faire convoquer d'AG par un étranger..
Seul un syndic dont le mandat est en cours et valide à pouvoir de convoquer une AG.
2/- Le prétendu "repreneur" n'est rien du tout. Qu'il se propose de convoquer votre AG montre que c'est un margoulain, un bandit, et un escroc si en plus il détient les pièces de votre syndicat.
Tout ceci sent la magouille à plein nez !!!
FUYEZ !
3/- Compte tenu de la situation dans laquelle vous êtes, il convient de ne pas trainer et de faire désigner un administrateur provisoire.
Pour cela, je vous suggère de recherchez un syndic, mais un vrai, pas comme ce foutriquet de magouilleur qu'il faut dénoncer. Ce choix fait par le CS, très vite hélas, vous lui demandez de déposer requête pour se faire désigner administrateur provisoire.
C'est lui qui s'occupera de récupérer les dossiers du syndicat. Si c'est un bon professionnel, il saura faire.
Il aura qualité pour convoquer l'AG dans les mois qui suivent, au cours de laquelle il sera nommé syndic.
Bien évidemment, il faudra lui expliquer la démarche au départ non sans vous être renseigné sur lui.
Si vous ne trouvez personne rapidement, contactez un avocat (voir une assoce de copropriétaires ou de consommateurs : ils peuvent vous conseiller) et demandez la nomination d'un administrateur. Au moins vous aurez quelcun en capacité d'agir au moins pendant 6 mois (payer les factures, les salaires, etc ..même s'il faut faire un appel de fonds particulier), 6 mois vous permettant de vous retourner pour trouver un vrai syndic professionnel digne de ce nom.
Mais n'allez surtout tourner autour de ce prétendu "repreneur", qui plus est pour vous retrouver avec l'ancien 'employé' de l'autre.
Pour moi, ça sent très très mauvais de ce coté.
Le seul fait qu'il vous ai proposé cette magouille illégale de s'occuper de tout montre que c'est encore un de ces 'syndics' mafieux-véreux-escrocs qu'il faut dénoncer et fuir. S'il vous a fait des propositions écrites dans ce sens (les bandits font tout oralement, pas de confirmation, pas de trace, pas de preuve : mais c'est la marque des bandits !), donc si vous avez des propositions écrites, je vous conseille de le signaler à son/ses organisation professionnelle en expliquant l'affaire.
Pour votre 'ancien' syndic renseignez vous aussi de ce coté là.
Pour le garant, vous faites une estimation à la louche, histoire de préserver les intérets du syndicat. Après, le futur syndic fera le tri.
Encore une fois, attention : ce que vous propose ce £$µ de "repreneur" est totalement illégal dans la mesure où ce n'est pas du tout la même société que l'ancien syndic.
Si vus le pouvez, outre une réunion du CS indispensable, organisez une réunion des copropriétaires pour tout expliquer, dès que vous aurez qques tuyaux.
Bon courage. |
Edité par - gédehem le 15 avr. 2005 23:03:16 |
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Florence V
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5 réponses |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 17 avr. 2005 : 00:35:20
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Florence,
Pensez à vérifier en Préfecture la validité de la carte professionnelle de ces 2 syndics, car il se pourrait que le repreneur ne soit là que le temps que le non-cautionné plie bagages avant que les plaintes n'affluent au TGI.
Dans tous les cas il faut exiger et vérifier l'authenticité des documents auprès de la Préfecture, des RCP et des caisses de garanties.
Cordialement.
Edmond  |
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Florence V
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Garantie du syndic cesse
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