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Le portage salarial est une convention tripartite qui met en collaboration trois parties : la société porteuse (A) l’agence bénéficiaire (B) le salarié (C)
Le négociateur de l’agence B est salarié de A elle même titulaire d’une carte professionnelle. A fait délivrer une carte grise à C qui à priori devrait également détenir une carte grise de B !
Dans le cadre de ce montage, je m’interroge simplement sur la validité de ce type de convention appliqué à la profession des agents immobiliers et je pense qu’il s’agit d’une innovation juridique quelque peu aventureuse et risquée pour les parties co-signataires. En effet, notre activité est strictement réglementée (loi Hoguet) et cela autant pour la défense de la clientèle que par rapport au personnel des agences. Une société de portage peut-elle ignorer ces obligations légales ? Comment peut-on être subordonné à une agence prestataire de portage qui salarie un négociateur, et, en même temps suivre les consignes de travail d’une autre agence ? Y a-t-il délivrance de deux attestations préfectorales? Qui a la responsabilité de la tenue des registres du compte séquestre ?
Peut-on nous préciser qui sera responsable des fautes de gestion et erreurs commises par le négociateur dans l’exercice de ses fonctions ? Et en cas de détournement de fonds, à qui s’ adressera-t-on ? A priori, l’employeur mais pourquoi pas également à l’agence au titre de la règle du « mandat apparent » puisque l’agent agit sous le nom et pour le compte de l’agence. En cas de litige et de procédure avec un client qui sera responsable ? A quelle compagnie d’assurances faut-il déclarer le sinistre ? Pourquoi n’y aurait-il pas une condamnation « in solidum » entre le porteur et l’agence ? Celle-ci peut-elle prétendre à une exonération de ses responsabilités en tant que mandant ? Je ne le pense pas.
D’autre part, puisqu’il s’agit d’une activité soumise à une convention collective, le système du portage respecte-t-il ces obligations ou en est-il exonéré ? Et si oui, de quels droits ? J’ai toujours pensé que le statut de salarié dans une agence immobilière relevait obligatoirement du code du travail et de la convention collective. Peut-il en être autrement pour les officines de portage qui proposent leurs services aux ex-agents commerciaux? Celles-ci appliqueraient-elles une convention collective spécifique moins contraignante ?
Le salarié a droit à un salaire minimum mensuel ou bénéficie d’une garantie annuelle minimale : peut-il en être autrement pour un salarié d’une société de portage titulaire d’une carte professionnelle ? Cela me semble peu vraisemblable car il suffirait alors à une agence d’ajouter à son registre de commerce l’activité de portage salarial pour bénéficier de ces dispositions mais alors que devient la convention collective ?
Ce système semble opaque car il n’y a aucun lien de subordination juridique avec la société de portage puisque celle-ci n’exerce aucune prérogative classique d’un employeur. Peut-on me préciser quelle est exactement la qualification juridique de la relation de travail établie entre le porté (C) et l’agence utilisatrice (B) ? Autant de questions qui m’interpellent et me laissent perplexe quant à l’utilité et aux avantages que peut apporter un intermédiaire « porteur ».
En conclusion, il est excessif, voire erroné d’affirmer qu’aujourd’hui, il n’existe plus que la solution de salariat pour assurer le recrutement du personnel des agences . Je pense que le négociateur indépendant peut continuer à exercer son activité en dehors du cadre du statut de l’agent salarié. Les directives ministérielles confirment cette position et d’ailleurs aucune disposition de la loi du 02/01/1970 ou du décret du 20/07/1972 impose l’application du statut salarié aux négociateurs immobiliers. Il faudra certainement un procès et une jurisprudence pour valider l’exercice de cette pratique soi-disant innovante et dans cette attente, on ne peut que conseiller la prudence ou simplement l’abstention.
Tous ces problèmes (quelle carte pro, quel registre, quelle convention collective, quelle responsabilité...) pourraient être solutionnés. Sauf probablement celui du salaire mensuel minimum. Ce qui semble donc enlever tout intérêt au portage salarial dans l'immobilier, sauf peut-être pour des missions spécifiques à durée déterminée (vente d'un programme, tenue d'un stand...). On ne peut qu'être d'accord avec le conseil de prudence de M. EYMERIC.
Réflexions sur le portage salarial en immobilier
Forum fermé
Posté - 16 avr. 2005 : 12:05:50
