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manja
Pilier de forums
461 réponses |
 Posté - 23 avr. 2005 : 08:14:53
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Bonjour à tous,
Le syndic "sortant" avait l'obligation (décision d'AG) de placer une centaine de milliers d'euros sur un livret d'épargne séparé de la copropriété. Cet argent était le solde de ce qui avait été appelé pour payer des travaux qui se sont mal terminés (malfaçons et inachèvement pour environ 50000 euros) et qui ont duré beaucoup trop longtemps (50 000 euros de pénalités de retard à retenir sur la facture finale de l'entreprise).
Le nouveau syndic a constaté que cet argent n'est ni sur le livret d'épargne de la copropriété (il reste le minimum légal, soit 15 euros pour éviter la fermeture de ce livret, et les relevés montrent que ces 100 000 euros n'ont jamais transité sur ce livret), et sur le compte courant séparé de la copropriété, il ne reste qu'une petite partie des charges du dernier appel de fonds.
Là encore, les relevés démontrent que les 100 000 euros n'avaient jamais été versés sur le compte.
Le nouveau syndic, peut-il engager directement une procédure au pénal contre l'ancien syndic pour récupérer cet argent étant donné qu'il doit récupérer, conformément à l'article 18-2 la totalité des fonds disponibles? Ou bien doit-il convoquer une nouvelle AG pour décider des poursuites contre l'ancien syndic?
Au cas où il faudrait voter en AG les poursuites contre l'ancien syndic, que faire si la majorité des copropriétaires (deux quasi-majoritaires copains de l'ancien syndic) votent contre les poursuites et qu'ils ont la majorité à l'article 24 parce qu'un seul des autres copropriétaires aura été absent?
La complicité de ces quasi-majoritaires pourrait-elle être constatée par un juge au cas où ils s'opposeraient à une procédure contre l'ancien syndic, alors que presque 50 000 eurso de la somme qui a disparu correspondent à leur quote-part de ce solde de 100 000 euros?
Bien sûr, avant d'en arriver là, l'ancien syndic sera mis en demeure, etc. etc. Mais s'il ne répond pas, malgré une éventuelle astreinte qui sera fixée par le TGI après un référé prévu à l'art 18-2 de la loi de 1965, il ne reste que cette solution de poursuites devant les tribunaux.
Merci d'avance pour vos avis éclairés!!!
Manja
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 avr. 2005 : 17:57:19
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La première chose à faire est de reprendre les situations de trésorerie qui vous ont été présentées chaque année pour l'assemblée.
Les fonds recherchés figurent-ils ? ou ont-ils figuré à une certaine époque ?
Pour ces travaux vous avez bien reçu un décompte définitif. 50 000 € de pénalités à retenir ? à retenir ? retenus ? payés ?
Le syndic actuel doit par ailleurs interroger l'ancien syndic. A défaut lui faire délivrer une sommation interpellative par huissier.
Ou bien il répond et explique. Ou bien il ne répond ou ne peut expliquer. Dans ce cas il faut consulter sans délai un avocat pour engager une procédure, éventuellement au pénal.
Par ailleurs, copains ou pas du syndic ancien, les membres du conseil syndical étaient tenus de vérifier les comptes. A cet égard, ces vérifications n'exigeaient pas une compétence d'inspecteur des finances. Mon épicier du coin vous aurait dégotté celà tout de suite.
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Edité par - JPM le 23 avr. 2005 18:00:45 |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 23 avr. 2005 : 19:48:22
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Merci beaucoup pour votre réponse, JPM.
Lors de l'examen des comptes qui précédait la dernière AG, le comptable du syndic a prétendu que le syndic ne lui avait pas donné les comptes-travaux. Et bien évidemment, le syndic était injoignable.
Suite au rapport fait par les copropriétaires qui n'ont pas pu vérifier tous les comptes, l'AG n'a pas approuvé les comptes; et il est bien marqué sur le PV que le syndic a refusé de présenter les comptes travaux.
Soumis à un véritable interrogatoire lors de l'AG (où il a été "viré"), l'ancien syndic s'est embrouillé dans des explications confuses et contradictoires, s'appuyant sur les chiffres figurant dans un tableau "situation de travaux" (qu'il avait communiqué avec la convocation) dont personne n'avait jamais vu une seule facture...
Le solde de trésorerie ne correspond évidemment pas du tout aux sommes qui devaient y figurer. Ni au montant, bien supérieur au solde, qui resterait encore à payer à l'entreprise et à l'architecte.
Nous n'avons, à ce jour, pas reçu de décompte définitif de l'entreprise (le gérant de cette entreprise est un autre "ami" du syndic; ce dernier préconise cette entreprise à toutes ses copropriétés qui font des ravalements, en présentant des devis de cette entreprise toujours moins chers que ceux de la concurrence).
Comme encore lors de cette AG, l'ancien syndic n'a toujours présenté à la copropriété que des "engagements" non écrits de son "ami" l'entrepreneur. Concernant les abattements pour malfaçons et pour le retard qu'a pris le chantier, l'entreprise était, soi-disant prête à faire un abattement de 5% seulement. Ce qui signifierait qu'il reste encore 120 000 euros à payer - qui ne sont nullepart
Nous n'avons jamais pu voir une seule facture concernant le règlement des travaux, dues, payées,retenues, à retenir...
Toutes les mises en demeure adressées au syndic sont, bien évidemment restées lettre morte.
En principe, l'ancien syndic a maintenant encore deux semaines pour remettre les dossiers et l'argent "immédiatement disponible" au nouveau syndic.
Le nouveau syndic peut, selon vous, adresser une sommation interpellative à l'ancien syndic, par huissier.
Doit-il alors connaître la somme exacte qu'il faut demander au syndic? Vu que nous n'avons aucune certitude sur ce qui devrait réellement rester ce serait difficile (au moins 100 000 €, mais peut-être plus puisque les montants figurant sur la "situation de travaux" sont complètement contradictoires et inexploitables).
Le nouveau syndic pourra-t-il alors engager tout de suite une procédure au pénal, sans attendre l'autorisation de l'AG???
Si l'architecte, qui n'a pas été payé, attaque la copropriété en paiement de ses honoraires, le nouveau syndic peut-il alors se retourner immédiatement - pour défendre le syndicat des copropriétaires qui n'a plus d'argent - contre l'ancien syndic en introduisant une procédure au pénal, sans autorisation de l'AG?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 avr. 2005 : 10:15:48
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Il me semble qu'il faut envisager la vérification des comptes par un expert judiciaire qui serait désigné par le Juge des référés.
Ne vous embarquez pas dans une vérification non judiciaire qui serait sans valeur.
Il peut être intéressant d'appeler dans cette procédure le garant financier du syndic pour lui rendre opposable le rapport d'expertise.
Sur tous ces points il faut consulter sans tarder un avocat car il faut un praticien compétent pour mettre le nez dans le dossier.
Il n'est pas impossible que l'amorcé de cette procédure incite l'ancien syndic à faire le ménage et régulariser la situation. Il semble avoir compté sur le laxisme regrettable de la copropriété. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 24 avr. 2005 : 13:35:28
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Vous ne vous en sortirez pas sans suivre les conseils de JPM.
Il m'arrive de ne pas être en phase avec JPM, mais là je suis d'accord à 100 %. |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 24 avr. 2005 : 14:50:49
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Merci beaucoup pour tous vos conseils.
Lors de L'AG, devant les explications fumeuses et contradictoires du Syndic, l'AG a dores et déjà décidé de mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG un vote sur les poursuites judiciaires contre l'ancien syndic au cas où des irrégularités auraient été commises par ce dernier.
Est-ce que le nouveau syndic peut déjà informer le procureur pour signaler que cet argent n'est pas sur les comptes séparés (livret et compte courant) du syndicat des copropriétaires, le jour où il est entré en fonction?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 avr. 2005 : 16:04:29
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Il faut mettre la charrue derrière les boeufs et pas devant.
Cette affaire exige l'avis d'un avocat après examen do dossier.
Le seul point établi en l'état est que le syndic ne vous fournit pas des comptes précis. Celà peut laisser supposer que tout n'est pas clair mais une supposition n'est pas une certitude et on ne dépose pas une plainte au pénal le nez au vent.
Il faut être d'autant plus prudent que le syndicat lui-même ne semble pas à l'abri de critiques, d'une gravité bien moindre bien sur.
C'est au syndic nouveau de faire le nécessaire pour le ménage. |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 25 avr. 2005 : 13:32:05
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Je ne mets pas en doute la véracité des propos de JPM, mais voici plutôt la marche à suivre pour éviter de perdre une année car les avocats n'y entendent rien en comptes.
Le syndic en place (vous) mis devant le fait accompli doit avant tout prévenir le syndicat, seul organe qui a possibilité de voter un budget pour consulter un avocat et éventuellement engager des poursuites envers l'ancien syndic.
Etant donné la gravité des faits, vous ne pouvez pas garder cela pour vous, il faut donc convoquer une AG, dès le délai de 2 mois réglant la contestation éventuelle de celle-ci écoulé.
A l'ordre du jour:
Nomination d'un commissaire aux comptes et son champ d'action d'expertise avec devis à l'appui (ne le prenez pas dans votre ville) afin de rendre un rapport concernant les comptes et l'argent qui est manquant.
Toutes les autres anomalies constatées (manque archives, carences...)
Ce commissaire aux comptes rendra un rapport amiable à destination du syndic, s'il n'obtempére pas et refuse de rembourser, il faudra porter l'affaire au TGI dans une prochaine AG avec ce rapport et les réponses de l'ancien syndic, point de départ de travail d'un avocat pour rédiger les faits reprochés, poursuites bien entendues votées.
C'est cela, ne pas mettre la charrue avant les boeufs.
Cordialement.
Edmond  |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 25 avr. 2005 : 23:27:10
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Merci à tous pour vos précieux conseils 
Manja
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 25 avr. 2005 : 23:43:47
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Manja,
Je viens d'avoir l'avis d'un syndic bénévole embarqué comme vous dans une affaire en justice. Il conseille d'adhérer à l'ARC (mais sans doute vous l'a-t-on déjà suggéré) pour deux raisons :
pour être plus crédible par rapport aux copropriétaires qui se sentiront plus rassurés
et surtout parce que le syndic ne voudra pas affronter l'ARC sachant pertinemment que cela lui fera une très mauvaise publicité.
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 26 avr. 2005 : 00:02:56
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Bonsoir Elisabeth ,
Je rédigerai un résumé de ce qui s'est passé dans les jours qui viennent , je n'ai pas encore eu le temps..
Le nouveau syndic a immédiatement adhéré à lARC, il bénéficie ainsi également d'une assurance responsabilité civile.
Le problème dans notre copropriété, c'est que le presque-majoritaire magouille avec le syndic: il a d'abord démissionné du CS pour que le CS ne soit plus régulièrement constitué et s'est réélu cinq jours après avec un autre complice copropriétaire (donc à deux) membre du "nouveau" CS lors d'une AG qu'ils ont tenu en secret avec l'ancien syndic. Il est ainsi devenu "président " du CS à deux personnes (alors que notre RC prévoit un CS de trois minimum) et a ainsi été le seul à "contrôler" le syndic...
Lors de l'AG qui vient de se passer où l'ancien syndic a été renvoyé, ce Monsieur a prétendu avoir vérifié les comptes et il n'avait rien remarque d'anormal.. Alors que le syndic n'a pas placé les 100 000 euros sur le compte sur livret de la copropriété et que cet argent ne se trouve pas non plus sur le compte courant.
Cet individu ne votera jamais des poursuites à engager au pénal contre l'ancien syndic. Nous pourrons peut-être même prouver sa complicité (des factures privatives pour des travaux dans plusieurs appartements de ce monsieur ont été introduites dans les comptes travaux et payées par le syndicat des copropriétaires ).
Si un seul des autres copropriétaires est absent (ou décédé: succession, etc), les poursuites contre l'ancien syndic ne pourront pas être votées.
Nous nous demandons si une action individuelle ne serait pas possible, c'est-à-dire tous les autres copropriétaires ensemble, mais pas au nom du syndicat des copropriétaires.
Cordialement
Manja
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 26 avr. 2005 : 07:42:12
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Chère Manja,
Allez directement au pénal comme cela représente un risque non négligeable de tout faire capoter même de vous faire condamner pour procédure abusive.
Il ne faut pas oublier qu'aucune caisse professionnelle ou de garantie ne fonctionne au pénal.
Donc, prudence commencez par une expertise amiable votée par l'AG pour constater clairement les faits et mettre tout le syndicat devant le fait accompli, suite à cela saisissez le juge mais surtout pas en référé (vote obligatoire de l'AG).
Ne pensez pas qu'un tel dossier pourra se régler dans l'immédiat, cela serait une grosse erreur.
Si au civil le juge reconnait qu'il y a délit, il renverra de lui-même au pénal, la bonne décision sera prise alors.
Cordialement.
Edmond |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 avr. 2005 : 10:07:08
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Citation :
Le nouveau syndic a immédiatement adhéré à l'ARC, il bénéficie ainsi également d'une assurance responsabilité civile
Le nouveau syndic a bien fait ! Au train actuel du débat, c'est lui (ou elle) qui sera bientôt sur la paille humide des cachots. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 mai 2005 : 16:02:52
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... Comme ça, JPM sera tout heureux de lui apporter des oranges !..
Bon, j'avoue ne pas avoir tout bien compris dans votre affaire.
- Soit les comptes, même partiels, qui vous sont présentés font ressortir effectivement un 'trou' de ....xxx €. La chose est relativement simple, les 100.000 € que vous recherchez existent effectivement... en compte ! Pour autant, dans la situation de trésorerie, ils se sont évaporés.
Dans ce cas, du moins pour les sommes effectivement identifiées sur la base des 'comptes' présentés par l'ancien syndic au nouveau, il s'agit pour celui-ci d'une action en recouvrement de créance classique, qu'il peut engager seul sans décision de l'AG (relire art.55, alin.2).
- soit vous êtes dans le brouillard total, et que les sommes que vous citez sont supposées et/ou imprécises, qui plus est sans que vous ayez de pièces pour justifier quoi que ce soit, c'est la procédure préconisée par JPM, à l'exclusion de toute autre, qui s'impose : Après avis d'un (ou 2) avocat spécialisé, action du syndic pour demander la désignation d'un expert vérificateur des comptes.
Cette action en référé ne nécessite pas de décision d'AG (art.55). Il est cependant prudent de prévoir un budget, l'expertise n'est pas gratuite, loin de là !.
Ce n'est qu'ensuite, sur la base de cette expertise judiciaire, que le nouveau syndic engagera une action en recouvrement de créances, dans laquelle il faudra sans doute appeler le ou les garants.. Pas besoin d'accord de l'AG. Par contre, si vous allez au pénal (pour quoi de mieux ou de plus ?) il faudra un mandat de l'AG.
Toute autre procédure est vouée à l'echec ... obligeant JPM à acheter des oranges pour les porter au nouveau syndic gisant sur la paille du cachot sordide ....
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Edité par - gédehem le 03 mai 2005 16:09:18 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 mai 2005 : 20:42:41
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Ouais !!! Mais Gedehem ne fait que répéter ce que JPM indiquait en tête de ce sujet : Citation :
Il me semble qu'il faut envisager la vérification des comptes par un expert judiciaire qui serait désigné par le Juge des référés.
Ne vous embarquez pas dans une vérification non judiciaire qui serait sans valeur.
Il peut être intéressant d'appeler dans cette procédure le garant financier du syndic pour lui rendre opposable le rapport d'expertise.
Sur tous ces points il faut consulter sans tarder un avocat car il faut un praticien compétent pour mettre le nez dans le dossier.
approuvé d'ailleurs par JB 22. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 mai 2005 : 23:04:40
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Et bien nous serons 3 à avoir dit la même chose ... "100 fois sur le métier ......"
Tout simplement, après votre post du 23 avril, il me semblait que les intervenants avaient un peu (beaucoup) dérivés pouvant induire Manja en erreur. Je n'ai fait que revenir dans le droit fil que vous aviez présenté et que certains peuvent/semblent avoir perdu ..... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 09:43:18
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Tout à fait exact sur tous les points. Il fallait remettre le sujet en ligne. |
Edité par - JPM le 04 mai 2005 09:43:43 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 10:22:48
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en conclusion comme le dit JPM
"Ne vous embarquez pas dans une vérification non judiciaire qui serait sans valeur."
et du temps et de l'argent perdus.
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