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alexco
Contributeur actif
25 réponses |
 Posté - 25 avr. 2005 : 18:01:39
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je louais un appartement à une agence immobilière.
Il est stipulé dans le contrat de bail que les frais d'état des lieux dressé par huissier seront partagés par moitié au propriétaire et au locataire.
quand j'ai quitté cet appartement g demandé à faire un état des lieux à l'amiable afin de ne pas avoir de frais d'huissier.
Hors quelques temps après j'ai reçu un simple courrier me donnant un rdv pr l'état des lieux. Je précise bien un simple courrier sans recommandé avec AR.
Quand je me suis présentée à ce rdv c un huissier qui a frappé à ma porte pour faire cet état des lieux.
Quand l'agence m'a rendu ma caution celle ci a déduit la moitié des frais d'huissier s'élevant à 85 euros.
J'ai fait 2 tentatives de conciliation auxquelles le responsable d'agence n'a pas trouvé la peine de se déplacer.
J'ai eu une conversation téléphonique avec ce dernier me proposant de me rembourser que 40 euros des 85 que j'ai payé ; je lui ai dit que ça ne me convenait pas et que je voulais récupérer ces frais d'huissier.
Aujourd'hui j'ai rempli un dossier pour passer devant le tribunal et je me pose 2 questions :
- apres avoir reçu la convocation du tribunal je dois adresser à la partie adverse les papiers que je vais présenter devant le juge, est ce que je dois aussi fournier les papiers qui serviront à ma défense ? (texte de loi, clause abusive...)
- concrétement sur quoi puis je baser ma défense devant le juge : en disant qu'il y a une clause illégale dans mon bail, que je ne me suis pas opposée à établir un état des lieux amiable et sans huissier et enfin que la procédure n'a pas été respectée car je n'ai pas reçu de convocation en RAR par l'huissier ?
Merci
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 25 avr. 2005 : 20:44:45
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Il est d'usage que celui qui attaque doit fournir toutes les pièces à la parties adverses afin qu'elle puisse préparer sa défense.
Celui qui attaque doit également tout démontrer au niveau du droit. Vous attaquez, vous n'avez donc pas à justifier votre défense comme vous le signalez à 2 reprises.
Ne perdez pas de vue que ce qu'écrira l'huissier sera pris comme vérité par le juge.
A la moindre erreur, c'est vous qui serez condamné article 700, car une agence dispose d'un avocat qu'elle paye mensuellement qu'elle l'utilise ou non.
Vos conclusions courtes rédigées clairement, votre lettre de convocation à cet EDL, l'EDL lui-même signé par vous, votre bail et tout élément permettant de montrer votre bonne foi.
Un courrier simple avec le cachet de votre bailleur est un élément important pour l'appréciation du juge.
Hélas dans votre cas, j'ai bien peur que le juge ne vous prenne pas trop au sérieux étant donné le préjudice de 85 euros et que l'agence a proposé de vous réduire à 45 euros.
Mais la loi est la loi et c'est seulement en cas de refus écrit de votre part de faire un EDL contradictoire qu'il pouvait vous facturer ces frais d'huissier.
Il faut donc vous battre là dessus et ne pas vous égarer dans d'autres considération comme des appels téléphoniques que vous ne pourriez pas prouver.
Je ne pense pas que votre dernière affirmation soit un tant soit peu assez solide pour influencer le juge.
Je vous invite à rechercher sur le site avec les mots clés: EDL par huissier afin d'avoir les textes de référence exacts.
Cordialement.
Edmond  |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 25 avr. 2005 : 20:47:13
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Citation :
apres avoir reçu la convocation du tribunal je dois adresser à la partie adverse les papiers que je vais présenter devant le juge, est ce que je dois aussi fournier les papiers qui serviront à ma défense ? (texte de loi, clause abusive...)
Il faut fournir à la partie adverse tous les documents que vous allez utiliser devant le tribunal. Sinon, le risque est que la partie adverse demande un report pour consulter les pièces. Citation :
concrétement sur quoi puis je baser ma défense devant le juge : en disant qu'il y a une clause illégale dans mon bail, que je ne me suis pas opposée à établir un état des lieux amiable et sans huissier et enfin que la procédure n'a pas été respectée car je n'ai pas reçu de convocation en RAR par l'huissier ?
Personnellement, je baserais prinicipalement ma défense sur l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989: vos arguments sont très justes, il vaut mieux faire simple: inutile de faire trop long. Les frais d'EDL ne sont payables par moitié uniquement en cas de désaccord et cela uniquement si vous êtes convoqués par lettre RAR. Vous aviez donc 2 bonnes raisons de refuser de payer.
Je vous conseille de faire un petit résumé des faits par écrit avec une copie pour le juge et une copie pour la partie adverse. Pour plus de clarté, vous pouvez numéroter les pièces et en faire une liste. |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 25 avr. 2005 : 20:55:29
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Citation :
Ne perdez pas de vue que ce qu'écrira l'huissier sera pris comme vérité par le juge.
Huissier de justice ou pas, la loi du 6 juillet 1989 est d'ordre public. D'ailleurs, c'est bien l'agence qui a déduit ces frais du dépôt de garantie et non l'huissier qui a facturé la somme directement au locataire. Citation :
Je ne pense pas que votre dernière affirmation soit un tant soit peu assez solide pour influencer le juge.
En cas de non respect des conditions de forme, l'EDL ne peut être facturé au locataire.
Pour info et pour vous conforter dans votre démarche:
http://www.onb-france.com/constructa/index.php3?id_gmenu=4043&code_menu=contrat_loc&id_art=10647&langue=fr |
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alexco
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 25 avr. 2005 : 22:59:31
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Dantès, vous dites que le juge risque de ne pas me prendre au sérieux vu le préjudice de 85 euros. Je ne compte pas les frais liés au recommandé et autres. Au total mon préjudice est de plus de 200 euros.
Si le juge trouve que 85 euros c dérisoire moi, ça me fait manger pendant un mois et je ne trouve pas ça dérisoire.
Le directeur d'agence m'a proposé cette arrangement de 40 euros (et non 45 comme vous le dites) uniquement verbalement lors d'une conversation téléphonique dont j'ai été l'instigatrice.
J'ai d'ailleur tenté 2 conciliations (une avec un médiateur du palais de justice et l'autre avec la DDE qui m'ont conseillé de saisir le tribunal) auxquelles le directeur de cette agence n'a pas trouvé bon de se déplacer.
Si je n'avais pas insisté auprès de cette agence jamais je n'aurai eu connaissance de cette sommme de 40 euros qu'il voulait me rembourser.
A l'heure actuelle, je n'ai aucun courrier de l'agence me soummettant un réglement à l'amiable. Le responsable de cette agence n'en a rien à faire de cette histoire, pour lui 85 euros c rien.
Je ne suis pas non plus sensé avoir contacté cette agence par téléphone pr trouver une solution à l'amiable donc la partie adverse n'aura pas de preuve de ça.
Vous dite aussi :"l'huissier sera pris comme vérité par le juge", la lettre de convocation à l'EDL provient de l'agence (courrier sans RAR) et non de l'huissier. L'huissier je l'ai juste vu le jour de l'EDL.
Si je base ma demande sur le fait que j'ai refusé de faire un EDL par huissier pr éviter les frais, voulant faire un EDL à l'amiable et que la clause du bail qui prévoit le partage des frais d'EDL par moitié entre propriétaire et locataire est considérée comme abusive le juge en tiendra compte ?
Ou puis je trouver l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ?
Merci |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 avr. 2005 : 10:39:29
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Citation :
Initialement entré par alexco
Ou puis je trouver l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ?
Merci
Un extrait de l'article. Il est très clair.
Autrement pour les recherches de législation, allez sur
http://www.legifrance.org
Bon courage.
Citation :
Un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat. Lorsque l'état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux.
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 26 avr. 2005 : 20:20:36
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Pas de panique alexco,
Nous sommes là pour vous aider à tenter de trouver une issue à votre problème.
J'ai bien écrit que votre préjudice aurait pu être réduit à 45€ (85-40=45€), ce qui correspond aux données de votre problème.
Dans un premier temps, rien ne vous empêchait d'encaisser cette somme qui n'enlevait rien à votre contestation.
La partie adverse vous reproposera ces 40€, il ne faut en aucun cas nier ce fait réel, vous ne devez donner à aucun moment l'impression de passer pour quelqu'un de mauvaise foi, gage de réussite dans cette affaire où vous avez raison.
Il suffirait que l'huissier soit celui que l'agence utilise pour toutes ses démarches et EDL et là difficile de contredire un écrit d'huissier qui affirme vous avoir remis la convocation en main propres 15 jours auparavant ou que vous êtiez absente lors de cet EDL.
Pour le préjudice, il faut le chiffrer avec précision sans jamais abuser:
- les 85€ basés sur une clause "réputée non écrite" (à vérifier) donc la loi de 1989 s'applique dans votre cas.
- perte d'heures de travail.
- déplacement x kilomètres.
- courriers RAR.
A préciser que votre demande est mal formulée, ce qui pourrait vous valoir un retournement de situation à votre désavantage.
Que le bailleur souhaite effectuer l'EDL par huissier ne regarde que lui alors que vous ne vous êtes jamais OPPOSE à un EDL contradictoire à l'amiable.
Cette seule phrase argumentée doit suffire à vous faire gagner VOTRE ATTAQUE: cad le remboursement de vos 85€ + vos frais si le juge constate avec vos documents la mauvaise foi du bailleur.
Attirez l'attention du juge, que cette somme vous appartenant représente pour un montant non négligeable vis-à-vis de votre budget modeste.
Pour réussir dans cette indemnisation de préjudice voici les pièces qu'il vaudrait mieux avoir:
- copie RAR (ou simple) indiquant que vous souhaitez effectuer un EDL contradictoire sans huissier.
- le courrier simple et l'enveloppe (datée) vous donnant rendez-vous à cet EDL.
- copie de l'EDL signé par vous, ce qui démontrera votre présence
- éventuellement un papier daté et signé par l'huissier ou l'agence à la remise des clés.
- les documents prouvant que le directeur d'agence n'a fait preuve d'aucune diligence pour traiter votre demande de restitution des 85€.
Cordialement.
Edmond |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 26 avr. 2005 : 20:30:00
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Je pense que vous pouvez suivre les conseils de Dantès qui me paraissent tout-à-fait adaptés à votre situation concernant les pièces à joindre.
Le bailleur est libre de faire appel à un huissier s'il le souhaite mais dans ce cas, il doit payer seul les frais d'huissier.
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alexco
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 27 avr. 2005 : 14:56:46
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| Merci pour toutes ces réponses. Je prépare mon dossier et je vous tiens au courant de cette affaire. |
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alexco
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 13:08:33
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| j'ai fait un résumé de tous les évènements (courriers, absence de l'agence aux conciliations...) dois je le joindre aux papiers à envoyer 15 jours avant le passage devant le tribunal (car c'est aussi montrer à l'agence un peu mon agumentation, je comptais juste donner ce papier au juge) ? |
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siglo1
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 19:36:43
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Je suis tout à fait d'accord avec alexco qui se fait arnaquer par son agence...elle a bien fait de réagir...
Mais qd même engorger les tribunaux pour 45 € ...!
Le gestionnaire de mon proprio me compte 1€/mois de frais de correspondance (de manière accessoire à mon loyer donc), ce qui est illégal, mais vais-je le trainer au tribunal pour 12€ /an ??...Je sais, c'est la porte ouverte aux abus...mais après il faut pas s'étonner que les impôts soient élevés pour payer les fonctionnaires !
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 19:43:59
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Citation :
Initialement entré par siglo1
mais après il faut pas s'étonner que les impôts soient élevés pour payer les fonctionnaires !
Vous mélangez vraiment tous les problèmes. L'accès à la Justice est un principe. Quelque soit la modicité de la demande. |
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siglo1
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 20:12:30
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| et ensuite, qd vous avez réellement besoin d'une décision de justice, vous attendez 2 ans...! |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 20:14:14
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Citation :
Initialement entré par siglo1
et ensuite, qd vous avez réellement besoin d'une décision de justice, vous attendez 2 ans...!
Et s'il y avait moins d'agences aux pratiques douteuses on n'en serait pas là. |
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alexco
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 20:20:24
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Citation :
Je suis tout à fait d'accord avec alexco qui se fait arnaquer par son agence...elle a bien fait de réagir...
Mais qd même engorger les tribunaux pour 45 € ...!
déjà c'est pas 45 euros mais 86 euros mais au total 250 euros avec les frais. Cette agence aussi me retirait 1,50 euros par mois pour frais d'envoi.
j'ai un budget très serré tous les mois et 86 euros ça me fait manger pdt un mois à deux.
N'oublions pas que 86 euros c'et plus de 560 francs...
Et la justice c'est pour tout le monde. Et si les gens respectaient les lois, les tribunaux ne seraient pas "engorgé" comme vous dite.
Et sinon pour mes papiers je fais comment ? j'envoie le résumé a la partie adverse ou non ? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 20:56:29
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Citation :
Initialement entré par alexco
j'envoie le résumé a la partie adverse ou non ?
Sandi12 a répondu. |
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alexco
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 19:13:42
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L'affaire est reportée fin novembre car l'agence n'a pas donné les pièces à leur avocat.
Les juges donnent ils plus souvent raison aux avocats face à des petits particulier comme moi ?
J'attends le compte rendu de l'avocate de mon agence, quel est le délais pour que je reçoive son compte rendu avant l'audience ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 oct. 2005 : 22:32:23
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alexco: je suppose que vous parlez des conclusions de l'avocate.
Préparez votre dossier de façon claire, chronologique, avec les preuves à l'appui.
bail, avis d'échéance, facturation de l'EDL, décompte après sortie.... |
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mllejungle
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 22 oct. 2005 : 05:27:29
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Bonjour,
J'ai exactement le même problème, à une exception près :
Je vais quitter mon appartement loué vide le 2 novembre 2005.
J'ai envoyé à mon propriétaire (lettre avec AR et copie à l'agence), début octobre, un courrier indiquant que je l'invitais (le propriétaire) à établir un état des lieux à l'amiable le 2 novembre de 8h à 17h à sa convenance.
J'ai reçu le 21 octobre un courrier avec AR de l'agence me disant que j'avais signé un bail indiquant que l'état des lieux était fait par huissier à frais partagés avec le propriétaire et que c'est donc un huissier qui se présenterait le 2 novembre.
Cette clause du bail est-elle illégale ? L'article 3 de la loi du 6 juillet 89 est -elle suffisante pour prétendre que cette clause est illégale ?
Est-ce que je vais devoir payer cet huissier ?
Je vous remercie de vos réponses.
mllejungle |
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frais d'état des lieux
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