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djmatti
Contributeur actif
46 réponses |
 Posté - 27 avr. 2005 : 09:26:03
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Bonjour tous le monde,
Notre locataire nous a envoyé il y a 6 mois sa demande renouvellement de bail. Il désire également rédiger un nouvel acte. (Why not).
Nous avons deux locataires dans le bâtiment et chacun occuppe une surface équivalente (env 500m²).
L'autre locataire a un loyer annuel HT de 32000 €.
Le locataire en question (qui renouvelle) paye actuellement 20000 € HT.
Donc 60% d'écart.
Je voudrais, bien entendu rattraper le plus possible cette différence. Conscient que je ne peux pas augmenter le loyer de 60% et par respect de mon locataire, j'aimerais savoir:
1) quels sont les moyens que je peux mettre en oeuvre pour établir le nouveua montant du loyer ?
2) Quels sont les textes de lois et JP qui régissent ce cas
3) Que se passe-t-il en cas de refus, ...
4) ex/ est-ce que la règle de prendre enc ompte les loyers de références du voisinnage s'appliquent à toutes les sauces ?
Merci d'avance car je ne suis pas juriste mais j'ai affaire au gros (très gros) service juridique de mon locataire pour cette renégociation.
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cafouniette
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 10:13:37
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bonjour,
Le fait que ton locataire ait fait la demande d'un renouvellement ne te permet pas d'augmenter le loyer de façon inconsidérée.
Par contre, tu dois maintenant poser tes conditions et le faire rapidement.
La règle des loyers couramment pratiqués dans le voisinage est valable dans ton cas.
Il faut indiquer par voie d'huissier, je pense, que tu acceptes le renouvellement du bail moyennant un loyer de X € ,que tu lui soumets et qui correspond aux loyers couramment pratiqués dans le voisinage.
Puis tu attends sa réponse.
S'il refuse, tu dois soumettre ton dossier au juge des loyers du tribunal qui tranchera la question.
Il est possible que tu n'obtiennes pas le montant réclamé mais il y a de fortes chances qu'une révision à la hausse soit acceptée.
Il faut donc évaluer ton nouveau loyer par comparaison des prix du voisinage et en fonction des m2 et demander d'office le montant maximum.
A dater de ta demande, le nouveau loyer prendra effet dès le 1er jour du renouvellement, même si le tribunal ne tranche que dans 6 mois.
2ème solution, tu as le droit de ne pas renouveler le bail et de proposer une indemnité d'éviction.
Espérant t'avoir éclairé.
Cordialement
Cafou
CAFOU |
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djmatti
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 10:35:55
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merci de ta réponse.
Avant de poster ce message, j'ai la personne juriste chargée de le l'immobilier des magasins de l'enseigne.
Je ne sais plus quels arguments cette dernière m'a avancé mais elle voulait me faire comprendre que dans notre cas, la revalorisation du loyer par rapport au voisinnage et par rapport à l'autre locataire ne pouvait pas s'appliquer mais je ne sais plus en vertue de quoi.
Y-a-il des exceptions, JP, autres dans ces cas ? |
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zajou
Pilier de forums
297 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 11:04:32
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http://lexinter.net/JF/l'ajustement_du_loyer.htm
En utilisant le lien ci-dessus, vous trouverez tous les détails concernant le renouvellement du bail et donc le nouveau loyer à appliquer.
A retenir :
"Le domaine d’application du plafonnement
Le plafonnement ne joue pas en cas de modification notable de la valeur locative (article L 145-34 du Code de commerce).
Il ne joue pas quand le bail qui a expiré a été conclu pour une durée pour une durée initiale supérieur à neuf ans . Il est par ailleurs exclu lorsque par le jeu des tacites reconduction il a durée plus de douze ans.
Le plafonnement ne reçoit pas application pour les terrains nus de locaux construits en vue d’une seule utilisation et pour les locaux à usage exclusif de bureaux.
Les modalités du plafonnement
Le bail renouvelé ne peut pas augmenter plus que la variation de l’indice national du coüt de la construction publié par l’INSEE. Les modalités de calcul des durées est fixée par les dispositions de l’article L 145-34. "
zajou |
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djmatti
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 11:13:44
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| Mmmh j'ai bien lu mais malheureusement cela reste vague et face aux pointures auxquels je m'adresse (chaine de magasin avec service juridique rodé), j'ai peur de faire pâle figure avec un argument assez vague comme "modification notable de la valeur locative" |
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cafouniette
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 29 avr. 2005 : 12:21:20
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Bonjour
Tu ne feras pas pâle figure avec ces arguments même contre des + forts que toi. D'exceptions, il n'y en a point.
Il faut te renseigner sur les loyers couramment pratiqués dans le voisinage , apporter la preuve de ce que tu avances et te positionner fermement sans t'occuper du reste.
Tu dois donc accepter le renouvellement du bail moyennant ce nouveau loyer. Point final.
Tout cela par voie d'huissier, ils connaissent parfaitement la procédure.
Ensuite, tu attends la réponse du locataire qui va contester.
L'affaire est alors portée devant le tribunal et le juge des loyers ( La commission est représentée par des locataires et des propriétaires qui sont là pour défendre ta cause).
Le juge des loyers, en fonction des éléments fournis( preuves à l'appui de ta demande du prix des loyers pratiqués dans le voisinage )va trancher sans pour autant favoriser le locataire.
Il n'y a donc pas lieu d'hésiter un seul instant.
Tu n'as qu'un seul risque: Celui d'obtenir gain de cause si réellement le loyer actuel est inférieur à ceux pratiqués aux alentours.
Ne perds pas une seule minute et tiens nous au courant.
Cordialement
Cafou
CAFOU |
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djmatti
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 29 avr. 2005 : 13:58:32
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Bon ok
J'aimerais éviter d'en arriver là puisque nos relations sont bonnes. Je n'ai pas intérêt à ce qu'il parte mais lui non plus d'ailleurs.
De plus, nous avons des trvaux à auteur de 10000 euros à réaliser (1 an d'augmentation) qu'il se proposait de prendre à leur charge sans révision de loyer en contre partie.
Bien sûr je suis perdant dans l'histoire. Mais bon, je vais essayer de rattraper le loyer au maximum (50 €/m² c'est vraiment trop peu cher) |
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djmatti
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 29 avr. 2005 : 14:03:11
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Encore une question, sur les conditions de l'augmentation.
Admettons qu'on soit d'accord sur un nouveau loyer. Est-ce que, comme dans les baux d'habitation (logement aux particuliers), l'augmentation doit êter étalée sur X années (en général 6 ans) si celle-ci est supérieure de 10% du précédent loyer ?
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cafouniette
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 30 avr. 2005 : 11:17:38
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l'augmentation prend effet le jour même du renouvellement, un point, c'est tout.
CAFOU |
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Sujet |
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Comment augmenter loyer à la fin d'un bail 3-6-9
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