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nikomoutiers
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 28 avr. 2005 : 15:56:36
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Bonjour,
Je vous expose la situation:
Je suis en colocation dans un appartement qui est mis en vente. La vente est gérée par une agence immobilière.
Nous (les colocataires) souhaitons l'acheter en faisant valoir notre droit de préemption (nous ne payerons donc pas les frais d'agence).
Suite à cet achat nous souhaitons le revendre (de suite ou presque) à une personne en particulier, en se faisant une petite plus-value.
Sachant que l'agence a déjà signé un compromis de vente pour un acquéreur potentiel.
Quels sont les risques ?
Quelles sont les meilleures solutions pour réaliser cette affaire?
Merci
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Ahuy
Pilier de forums
957 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 16:18:12
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Quels sont les risques ?
Faire une moins value / Que le bien vous reste sur les bras / que votre acquéreur potentiel vous fasse faux bond / Que vous (les différentes parties de la collocation actuelle) ne soiyez plus d'accord sur les conditions de ventes...
Quelles sont les meilleures solutions pour réaliser cette affaire?
Vous avez le financement?
Pret? Qui apporte les fonds? Les banques vous soutiennent?
Quels sont les liens entre vous collocataires?
Dans votre calcul de plus-value avez vous intégrer les frais de notaire?
Les frais de financement?
Etes vous sur de pouvoir le revendre au tarif espéré?
Avez vous pris en compte les délais : 2-3 mois pour acheter, 2-3 mois pour vendre?
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Edité par - Ahuy le 28 avr. 2005 16:22:10 |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 16:37:26
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Je ne pense pas que vous pourrez faire l'économie des frais d'agence : cf. http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=19947&SearchTerms=préemption,frais,d'agence
Par ailleurs, il faut, comme le dit Ahuy, intégrer tous les frais de l'opération pour évaluer la plus-value que vous pourriez faire : frais de notaire, coût du prêt éventuel(frais de dossier, frais de garantie + quelques mois d'intérêts et d'assurance puisqu'il faut environ 3 mois pour conclure une vente). Votre acheteur propose-t-il un prix si élevé ?
Autre risque que je ne mesure pas : que le fisc requalifie la vente car si celle-ci est très rapprochée de l'achat, ne vont-ils pas être tentés d'arguer d'abus de droit (et de ne plus considérer le bien comme votre résidence principale ... donc assujettir la vente à impôt sur les plus-values). |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 17:19:21
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Citation :
Nous (les colocataires) souhaitons l'acheter en faisant valoir notre droit de préemption (nous ne payerons donc pas les frais d'agence).
Pour bénéficier d'un droit de préemption, il faut avoir reçu un congé pour vente, est-ce le cas?
Dans le cas contraire, le vendeur peut vendre à n'importe qui sans que vous ayez une priorité sur le bien. Dans ce deuxième cas, votre bail se poursuit dans les mêmes conditions avec un nouvel acquéreur. |
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nikomoutiers
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 23:41:11
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Merci de vos réponses et questions.
Pour les frais d'agence, il y a jurisprudence, étant locataires nous traitons directement avec le propriétaire donc l'agence ne sert ppas d'intermédiaires, donc aucune commission ne peut être versée.
-Nous avons bien eut la mise en congés,
- nous avons le financement,
-l'acquéreur potentiel ne fera pas faux bond, nous avons d'ailleurs déjà vu un notaire avec lui pour traiter l'affaire.
- Entre colocataires nous sommes d'accord sur les conditions, si problèmes ont arrête tout.
- Nous avons aussi pris en compte les délais des 2 ventes
- Nous avons bien pris en compte les frais divers et variés
En fait le gros risque viendrait de l'agence qui verait sa commission lui passer sous le nez, et le moindre vice de forme risque de faire capoter l'affaire, nous voulons donc nous assurer le maximum de garanties
Nous avons aussi penser monter une SCI avec l'acquéreur après notre achat en indivision (nous ne pouvons pas le faire au moment de l'achat car un compromis a déjà été signé, une SCI n'aurait donc plus le droit de préemption).
Nous (colocataires) sortirions ensuite de la SCI qui nous racheterait nos parts correspondantes à la plus-value.
Quels sont les risques (toujours dans le sens où les risques seraient externes : agence, fisc...) de monter une SCI après l'achat ??
Merci
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 29 avr. 2005 : 10:35:43
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| Incroyable ! Vous avez un lien vers cette jurisprudence ? ... Je trouve ça un peu surprenant : se dire que l'agence, après avoir fait tout le boulot, perd sa commission à cause d'un droit de préemption ... Mauvais plan pour un agent que d'accepter un mandat sur un bien loué alors ! Votre jurisprudence est valable même si le mandat est exclusif ? |
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nikomoutiers
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 29 avr. 2005 : 10:59:41
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Je n'ai pas de lien vers cette jurisprudence mais j'ai contacté plusieurs notaires, dont le mien et celui du propriétaire, ainsi qu'un ami clerc de notaire et un avocat qui m'ont confirmé tout ça.
En effet étant locataires l'agence ne sert pas d'intermédiaire pour l'achat de l'appartement, il n'y a donc pas de commission pour
l'agence.
En cas de mandat exclusif je ne suis pas sûr que cela soit valable.
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nikomoutiers
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 29 avr. 2005 : 14:18:56
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Autant pour moi il n'y a pas de jurisprudence pour ce cas.
Il s'avère que la demande de vente a été effectué par le propriétaire (même si la mise en congé avec offre de vente a été rédigé par l'agence). l'agence ne sert pas d'intermédiaire entre les locataires et le propriétaire, donc pas de commission.
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Affaire compliquée d'achat-revente
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