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leo66
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954 réponses |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
 Posté - 10 mai 2005 : 11:26:50
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Perso je procède comme l'indique Bp. Je me fais une idée du prix par rappot à ce qui existe sur le marché (vitrines d'agences) et les prix demandés. je ne prends pas en compte les prix effectifs des ventes car il est bien connu que tout acheteur veut négocier donc le prix affiché est très rârement atteint. Par contre, il faut afficher un prix qui rentre dans les clous du marché.
Ensuite, je contacte les agences et je leur demande une estimation. Si ils semblent être dans les clous, alors je signe une mandat simple. Si ils surestiment ou sousestiment par rapport à ce que je pense être le prix, je ne signe pas. Le raisonnement est simple:
Si ils surestiment, c'est qu'ils veulent se garantir le mandat en flattant le venduer. Si ils sousestiment c'est qu'ils ne sont pas au fait du marché et donc qu'ils sont nuls.
Dernière vente en date: Estimé par mes soins entre 580 et 610K, affiché 600K et vendu à 590K. Je n'ai jamais eu de surprises en faisant comme ça.
Cordialement,
Pégase |
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 11:47:21
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| pegase, ok je suis votre raisonnement mais sachez aussi une chose, chaque vendeur n'a pas forcément la vision la plus objective de son bien... |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 12:06:10
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| L'estimation personelle implique évidemment d'être objectif. Si non, ça ne sert à rien de la faire. |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 12:09:54
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Citation :
pegase, ok je suis votre raisonnement mais sachez aussi une chose, chaque vendeur n'a pas forcément la vision la plus objective de son bien...
Certes, mais les chiffres sont têtus : Si un vendeur après avoir fait sa p'tite étude de marché , fixe un prix "hors des clous" (pour reprendre l'expression de Pegase) plus/moins consciemment alors il prend un risque.
De tte façon, la balle est dans le camp de l'acquéreur qui lui aussi doit faire sa p'tite étude de marché , avant de faire son marché.
bp |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 15:27:04
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c'est clair,
généralement une personne qui met en vente se procure un gratuit immobilier style logic immo, regarde les biens correspondant à sa catégorie, prend le prix affiché (sans faire abstraction de la com de l'agence et de la marge de négo) et rajoute 10% (sa marge de négo) car SON bien est plus jolie.
et nous arrivons allégrement à 30% de plus que le prix du marché. |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 16:03:14
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Ce petit jeu ne peut pas durer indéfiniment. Actuellement, ceux dont vous parlez (les +30% par rapport au marché) s'éternisent dans les rayons (ou les vitrines , comme vous voulez). Ils reviendront fatalement "dans les clous".
bp |
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 16:13:05
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oui mais le pb Pégaze, c'est que le vendeur pense être objectif et c'est pas forcément le cas.
Exemple : "mon bien est en très bon état..." ou "y a pas de travaux..."
Bien entendu, je ne parle pas au nom de tous les vendeurs mais cela m'arrive fréquemment d'entendre cela.
votre analyse me fait sourire Léo mais c'est vrai que je la rencontre fréquemment aussi.
Pas plus tard qu'hier, j'ai un vendeur qui m'avait contacté pour l'estimation de son bien, je lui dis 240 000 lui en voulait 380 000 net et il a bien trouvé une agence pour cela mais sans le vendre.
Bilan, aujourd'hui elle est tjrs en vente, traine sur le marché et va se vendre à mon prix, voir même moins... que de temps perdu !!! |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 16:18:09
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Bp à raison.
De deux choses l'une:
- Soit le vendeur est logique dans sa démarche et fait une analyse correcte de son prix de vente possible (tous paramêtres pris en comptes), et là, il sera dans les clous.
- Soit il se la joue comme vous le dites Leo, et alors il ne vendra jamais.
Dans l'immobilier, il faut être raisonnable. Quand on fait une recheche pour estimer son bien, one peut le faire honnêtement ou le faire n'importe comment. si c'est fait correctement, il n'y a pas de raison que le bien ne se vende pas rapidement. 2 à 4 mois étant une bonne moyenne. Si cela dure plus longtemps c'est qu'il y a un problème de prix.
De plus, comme le dit très justement Ptitecrotte, il ne faut pas faire une simple multiplication du prix de vente moyen du m2 mais prendre en compte tous les paramêtre particuliers du bien. Aussi, il faut savoir, suivant le type de bien, à quelle clientèle on s'adresse: le célibataire flasheur, le couple marié sans enfants financièrement aisé, le couple de retraités à la recherche d'un coin tranquille mais proche de comodités, le couple avec 4 enfants...
Tous ces points permettent de cibler un prix qui sera accrocheur sans être trop bas.
C'est effectivement pas simple mais si on veut vendre dans des délais raisonnables, il est nécessaire de faire cette étude avant de donner l'affaire aux agences. Parcequ'il ne faut pas se voiler la face, une agence (désolé messieurs 'dames les AI) n'est qu'une vitrine et il faut très souvent leur donner les éléments pour vendre au mieux votre bien.
Cordialement,
Pégase |
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 18:33:24
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mais à priori Pégaze, une agence qui connaît bien son secteur sera appréhender ces points là et adapter son argumentaire en fonction des acheteurs qu'elle aura en face d'elle.  |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 19:12:15
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C'est vrai en théorie et il est vrai que je connais une agence dans mon coin qui agit de cette façon. Mais seulement une sur la bonne trentaine que je connais suffisemment pour donner un point de vue viable. Ce genre de pratique est, malheureusement, excessivement râre de nos jours.
Cordialement,
Pégase |
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ptitecrotte
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 08:25:40
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Entièrement d'accord avec vous PégaSe !
Loin de moi l'idée de discrediter les agents immobiliers, pour ma part, j'en ai vu un super competent, et vraiment motivé, il se disait amoureux de la pierre et a pris tout son temps pour examiner mon bien et l'evaluer, cela ne le derangeait pas de venir un jour ferie pour prendre des photos afin de publier l'annonce au plus vite, cela ne le genait pas non plus de venir aprés 19h le soir pour les visites.
Pour moi c'est un agent en or, et si je dois revendre je n'hésiterai pas une seconde à le recontacter.
Par contre, une autre agence qui est venue a fait le tour en 5 min de l'appart, a sorti sa calculette, m'a annonce un prix vraiment inférieur au marché.. Par contre, elle a passé une demi heure a regarder mes chats ... Quand on lui a dit que pour nous les visites n'étaient possible qu'aprés 18h, elle a légerement tiquée ..
C'est vrai que certaines personnes ont tendance a surevaluer leur bien pour des mauvaises raisons, entre autre la deco toute neuve ou simplement parce qu'ils entendent regulierement, à tort ou a raison que le prix du m2 flambe. Mais il faut bien admettre que certains agents abusent quand meme un peu parfois ... Est ce parce que leur métier ne leur plait pas ? Est ce que c'est parce qu'ils ne connaissent pas bien le secteur ?
Mais bon c'est comme partout, il y a les gens competents, qui ont une reelle conscience pro, et il y a les autres.
Au vendeur de dénicher qqu'un de competent, s'il est vrai que l'estimation d'un bien n'est pas une science exacte, on peut rapidement estimer par contre la qualité du travail fourni par un agent immobilier 
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 18:25:25
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d'accord avec vous ptitecrotte... en revanche, certains AI ont un oeil un peu plus averti et voient plus vite les choses, comme certains acquéreurs d'ailleurs !
Par contre, c'est vrai que prendre son temps, discuter avec les clients, ça instaure un climat de sympathie puis de confiance...
Et pour revenir à vos 1 sur 30 , vous n'y allez pas un peu fort quand même ??? |
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zaz1
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 31 mai 2005 : 13:19:54
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Une remarque sur les estimations : dans un marché qui prend (en moyenne) 15% par an depuis 5 ans, faire des estimations est un peu comme jouer au dès...
La date souhaitée de vente influe énormément : typiquement, un bien surévalué de 10% aujourd'hui sera sous évalué de 5% s'il faut 12 mois pour le vendre.... Il faudrait a minima que les vendeurs fixent un délais de réalisation de la vente... Et la encore, le hasard entre trop fortement en compte pour ce type de produit, un "coup de coeur" de quelqu'un pour un produit atypique peut faire absorber un logement cher ayant des défauts....
A ce titre, il serait intéressant que les agence publient les (vrais) chiffres sur le délais entre la prise de mandat et la réalisation de la vente, avec le prix de vente finale, etc...
Cela ne pourrait qu'assainir le marché, et lui éviter les vagues que nous connaissons actuellement, qui me semblent préjudiciables pour tout le monde.... |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 31 mai 2005 : 13:45:21
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Citation :
Initialement entré par zaz1
Une remarque sur les estimations : dans un marché qui prend (en moyenne) 15% par an depuis 5 ans, faire des estimations est un peu comme jouer au dès...
La date souhaitée de vente influe énormément : typiquement, un bien surévalué de 10% aujourd'hui sera sous évalué de 5% s'il faut 12 mois pour le vendre....
Zaz1,
Euhh, la vous m'épatez. Vous savez que les prix vont prendre 15% cette année?? Faudra me dire comment vous pouvez dire ça.
Non, surévaluer un bien aujourd'hui en se disant que dans quelques mois ce prix sera celui du marché n'est pas sérieux. Comme je le dis plus haut, il faut étudier le marché du moment et prendre en compte les avantages / inconvénients du bien en question pour adapter le prix moyen actuel au bien mis en vente. C'est la seule méthode valable d'apèrs moi. Jouer les apprentis sorciers pour estimer le prix future en se basant sur le passé est très risqué.
Si vous pensez que les prix vont monter encore beaucoup, alors au lieu de mettre un prix surélevé maintenant qui, selon vous, sera le prix dans 12 mois, autant attendre cette hausse et mettre sur le marché à ce moment là.
De toute façon, celui qui met un logement sur le marché veut vendre tout de suite pas dans 15 ans.
Cordialement,
Pégase |
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zaz1
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 31 mai 2005 : 14:08:27
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"Jouer les apprentis sorciers pour estimer le prix future en se basant sur le passé est très risqué."
=> Tout a fait d'accord, c'est aberant... malheureusement, certains jouent a ça.
Une anecdote (vraie) pour illustrer.
Un amis cherche un appartement dans paris. 300 m² dans le 6eme arrondissement (une paille).
Il visite quelque chose, disons a 1 m€ (au pif, c'est pour illuster). Discussion avec le proprio : "On sait bien que c'est cher, on ne veut pas vendre tout de suite... si quelqu'un se decide a ce prix, on ira a l'hotel le temps que notre nouvel appartement soit pret".
4 mois passent. Le proprio baisse le prix de 20%, soit 800 k€. Mon ami revient a la charge... il hésite... il patiente... il tenterait bien une proposition a -10%, soit 720 k€. Il tarde a la faxer... et finalement reçoit une annonce de l'agence : le proprietaire est passé a -20% suplémentaire !
Il fait donc une offre 10% en dessous, l'affaire se concluera a 5%.
Soit donc -20%, -20%, -5%... une paille. A priori, ils ne se sont pas bien débrouillés. Mais ce genre de scénarios existent... Chez les convaincus du "ça ne peut que monter" (qui jusqu'a présent ont eu raisons), il n'y a aucune urgence a vendre, autant patienter que le marché les rattrape....
Bien sur, c'est extrénement dangereux... le risque est bien réel de vendre finalement en dessou de l'estimation "raisonable". Mais puisque la FNAIM, les notaires et TF1 nous repetent que le marché est sain et va continuer a monter, pourquoi se priver ? |
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2 Estimations par agence très différentes
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