| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
btsimmo
Pilier de forums
289 réponses |
 Posté - 03 mai 2005 : 23:01:04
|
je vous explique le cas
je suis interessé par l'achat d'une maison avec terrain
ds cette maisons facile possiblité de faire 4 appartements avec terrasse
De plus je projete d'effectuer une construction neuve sur le terrain
Quel est le statut le plus avantageux ?
Particulier--> problème de plus value à la revente?
marchande de bien ?
sci promotion vente ? comment en constituer une? quelle imposition à la revente ?
De plus en l'état actuel la maison ne repond pas auc riteres de decences en la rénovant puis je faire du de robien en revente cad defiscaliser sur la cout des travaux ? (car réhabilitation non decent-->decent N?) si oui comment ?
merci
salutations
|
|
Signaler un abus
|
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 00:14:46
|
Voila une question sur plusieurs sujets à laquelle il n'est pas simple de répondre sans plus de précisions.
Si je comprends bien, vous voulez acheter un terrain sur lequel se trouve une maison pour rénover la maison et la tranformer en apartements et aussi construire un autre bâtiment (Maison, apartements??)
Dans un premier temps il y a lieu d'identifier le but final de l'opération. Que souhaitez-vous faire exactement avec cette opération?
Quel statut? Ca dépend mais en tout cas ce sera difficile de le faire en tant que particulier car vous serez fort probablement requalifié en tant que Marchand de biens et si ce n'est pas votre activité principale, c'est à éviter. SCI, pourquoi pas mais ça dépend du but final et n'oubliez pas qu'un SCI est transparente fiscalement.
Défisc? Oubliez. Ca n'existe pas dans l'achat - vente.
Cordialement,
Pégase |
Signaler un abus  |
|
|
btsimmo
Pilier de forums
289 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 07:51:46
|
en effet je souhaite rénover la maison et la diviser en apparts
de plus sur le terrain construire un petit immeuble de 5 logements.
Au niveau de la sci en fait on se fait taxer sur les benefices que l'on fait cela rentre dans nos revenus ou BIC(benefices industriels et commerciaux ) ? et donc est imposable au titre de l'impot sur le revenu ?
Pour la defiscalisation c'est une agence qui m'a parlé de la possibilité de defiscaliser (via de robien selon elle) lorsque l'on renove un batiment pour qu'il reponde aux critères de decence, je n'etais pas sur, vous confirmez merci
Quelqu'un à deja fait une opération similaire ?
je serais assez friand de conseils 
LA marche à suivre selon moi dites moi si je me trompe ou ce que j'oublie
- voir la banque
-acheter le terrain + maison sous condition suspensive de de purge du permis de construire
-créer une sci --->cout?, sci spéciale pour construction ou revente ( comme celle des promoteurs) ou sci normale ?
-faire dossier permis construire via archi
-une fois le PC obtenu régulariser la vente
- créer une sarl de maitrise d'oeuvre
-répartir les differents poste (nous avons ue entreprise de platrerie, nous nous confierons donc une grosse partie du chantier)
-faire les travaux, lol
-revendre par lot (5/6 apparts si juste rénovation, 12 apparts si rnovation + construction), la petite question une fois le PC obtenu, si nous constituons une sci, possible de vendre avec contrat de réservaion ?
-
MErci de me dire ou cela coince
salutations
- |
Edité par - btsimmo le 04 mai 2005 07:52:55 |
| Signaler un abus |
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 12:30:59
|
D'après moi, si effectivement le but est de tout revendre, le meiux est de passer par une SCI construction vente. Cette SCI est effectivement transparente et vous paierz l'IRPP sur les revenus générés par les ventes. Cout de création d'une SCI entre 1'500 et 2000 euro et cela se fait chez un notaire.
Votre calendrier est bon sauf que:
1. Vous pouvez signer le compromis et déposer le permis au nom de la SCI mais sans l'avoir officiellement créée
2. Vous n'êtes pas obligé de créer une SARL de maitrise d'oeuvre. Le gérant de la SCI peut être le maitre d'oeuvre et si il est minauritaire dans la SCI ne payera pas de charges sociales.
N'oubliez pas les points suivants:
1. Il faut se rapprocher du service promotion immobilière de la banque, pas votre conseiller habituel.
2. La banque ne vous financera que si a/ vous avez des garanties (cash ou immobilier) à mettre en nantissement du prêt ou b/ si vous vendez au minimum 50% des lots en VEFA (contrat de réservation)
3. Il vous faudra contracter une Assurance D-O qui, en ce moment, n'est pas simple à obtenir car les assureurs n'aiment pas les promoteur. Mon conseil serait de vous rapprocher d'un assureur en lui indiquant que vous souhaitez construire pour louer et non vendre. Chose bien plus acceptable pour eux.
4. L'assureur D-O vous demandera certasinement le concours d'une bureau de controle (Véritas ou un autre). Ne pas oublier que cela peut couter assez cher en fonction du montant des travaux et de leur durée.
5. Il demandera aussi à ce que tous les intervenants sur le chantier soient assurée en garantie décennale. Une attestation devra être fournie.
6. Si vous prenez l'option de vendre sur plan, il faudra intégrer le cout de la commercialisation dans votre calcul financier. Généralement de l'ordre de 3 à 5% sur le prix de vente.
Cordialement,
Pégase |
| Signaler un abus |
|
|
nicolasgreci
Contributeur senior
56 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 13:44:50
|
je n'en suis pas tout à faire sûre, mais il me semble qu'une SCI.CV doit faire de la construction c'est à dire n'est pas adapter à un cas de restructuration d'un bâtiment existant ???
en l'attente de vos réponse
salutations
nicolas |
| Signaler un abus |
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 14:42:27
|
Nicolas, sur le principe je suis d'accord. Mais il va y avoir une nouvelle construction donc il est possible (je dis bien possible) qu'on puisse intégrer l'ancienne batisse à rénover dans l'ensemble de l'opération sous une SCI de C-V
A confirmer auprès d'un notaire ou d'un juriste spécialisé.
Cordialement,
Pégase |
| Signaler un abus |
|
|
btsimmo
Pilier de forums
289 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 16:16:28
|
MErci de vos précisions
Imaginons le cas ou l'on ne ferait que de la rénovation avec juste une création dans le bu d'allonger le batiment existant la consitution d'une sci serait elle possible ?
En effet nous avons 2 projets un ou l'on agrandit l'autre on laisse tel quel et on construit
salutations |
| Signaler un abus |
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 16:32:29
|
Comme indiqué plus haut, le mieux est de consulter votre notaire qui, si vous avez de bonnes relations ne devrait pas vous facturer pour ce conseil. PAr il se peut qu'il vous renvoie vers un spécialiste, type avocat fiscaliste ou un comptable spécialisé immobilier.
Cordialement,
Pégase |
| Signaler un abus |
|
|
nicolasgreci
Contributeur senior
56 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 16:45:59
|
Pour la SCI.CV
Art L211.1 à L211.4 et R211.1 à R211.6 du code de la construction et de l'habitation (CCH)
sont objet et de "construire" en vue de la vente en totalité ou par fraction. les existants ont "vocation" à être détruits
La SCI.CV n'est donc pas adaptée à votre cas. il existe d'autres mofèle de SCI ou même de SNC ou pourquoi pas la construction en nom propre.
le mieux pour ce type de conseil serait comme le dit PEGASE de consulter un spécialiste, à sa liste je rajouterais aussi : promoteur
salutations
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
Eclairez ma lanterne svp
Forum fermé
