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 Sujet  |
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Lol94
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 10 mai 2005 : 11:56:10
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Bonjour à toutes et tous.
Jeune propriétaire, le syndic (F*****  ) m a envoyé un appel de charges ... avec une petite ligne supplémentaire :
"Frais de mise à jour fichiers" : 143.52 €.
Surpris, je prend contact avec lui pour lui dire en gros
- que les frais demandés ne me semble pas justifiés
- puisqu'il s agit d'une facture individuelle ne concernant pas la copropriété que cette somme ne devrait pas figurer dans les charges mais faire l objet d une facture annexe que je lui demande de m'envoyer.
Je règle mes charges mais je ne paye pas ces 143.52 € (j attend la facture pour cette "prestation" que je contesterai plus tard !)
Il m envoye une 1ère relance pour impayé de charge (je lui téléphone, j envoie un courrier de protestation etc ...) puis une mise en demeure de régler ces 143.52 € avec des frais supplémentaires de 30 € et menace d huissier !
CONCLUSION : ce syndic a pioché dans l argent que j ai versé en paiement de mes charges pour pouvoir régler sa propre facture puis me met en demeure de régler mes charges ! Gonflé hein  ?
Bien sûr, au téléphone on m assure que je dois bien des frais de maj de dossier et qu'on va m envoyer une facture. J attend toujours ! Evidement, aucune réponse écrite à mes lettres ou mes courriels !
Alors je pose les questions suivantes :
- quelqu un peut il me donner une jurisprudence concernant ces frais non justifiés ?
- le syndic peut il payer les frais individuels d un copropriétaire (meme s ils sont justifiés) en prenant la somme sur les charges qu'il verse ?
- puis je intenter une action en justice contre cet énergumène qui me met dans l embarras vis à vis des autres copropriétaires qui vont penser que je ne paye pas mes charges ?
- ne devrait il pas y avoir une distinction entre frais individuels et charges de copropriété ?
merci de votre participation.
-----------
Laurent
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ianu2
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 13:06:23
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Bonjour,
je vous conseille d'aller voir le sujet "Frais illégaux des syndics". Vous devriez trouver votre bonheur....
Bon courage. |
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 20:09:15
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Je trouve ça vraiment ignoble ces charges fictives que les syndics s'inventent pour se remplir les poches et ensuite tente d'impressionner les copropriétaires.
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Lol94
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 12 mai 2005 : 18:42:57
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Citation :
Initialement entré par ianu2
Bonjour,
je vous conseille d'aller voir le sujet "Frais illégaux des syndics". Vous devriez trouver votre bonheur....
Bon courage.
merci c est fait ... je ne lacherai pas le morceau
-----------
Laurent |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 12 mai 2005 : 22:15:33
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Bonsoir LOl94
Les clauses contractuelles du contrat conclu entre ce syndic et le syndicat des coproprietaires ne vous sont pas opposables en raison du principe de l'effet relatif des contrats.
Les clauses du contrat du syndic ne sont opposable qu'au syndicat des coproprietaires et non individuellement à un seul coproprietaires.
Ce sont donc des frais illégaux.
Les charges de l'appel de fonds contiennent en principe le montant du budjet previsionnel adopté, et divisé en principe par quatre puisqu'il y a quatre appel de fonds basé sur le budjet annuel.
Salutations. |
Edité par - air jordan le 12 mai 2005 22:16:43 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 25 mai 2005 : 18:51:38
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Prenez la précaution d'indiquer sur le dos de vos chèques ou avec un courrier joint que le chq n° acb 125689 correspond à l'appel de fond des prov s charges du 3 e trim 2005 recu le xx/06/05 et gardez l'e tampon de la poste aggrafé
vive F qui facture même le carnet d'entretien qd pas de travaux, et les appels de fonds et qui nous explique l'immeuble de 5 copros ou habitaient dejà nos Arriere²grands parents
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Lol94
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 27 mai 2005 : 15:16:38
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Citation :
Initialement entré par air jordan
Bonsoir LOl94
Les clauses contractuelles du contrat conclu entre ce syndic et le syndicat des coproprietaires ne vous sont pas opposables en raison du principe de l'effet relatif des contrats.
Les clauses du contrat du syndic ne sont opposable qu'au syndicat des coproprietaires et non individuellement à un seul coproprietaires.
Merci ... après consultation d un avocat, il me dit :
- Que le contrat de syndic EST opposable à un copropriétaire, mais il me demande qd meme de vérifier si une copie de ce contrat m a été donnée avant l achat ou si mon notaire était au courant !
heu ... c est quoi l'eefet relatif des contrats ?
- que les frais dont il est question sont des charges et donc que le syndic peut les faire figurer dans un appel de fonds !
- bref que je suis un mauvais payeur quoi !
Bon, c était une permanence juridique gratuite donc il ne s est pas foulé j crois. Si j avais demandé confirmation écrite ... quitte à payer !
J ai qd meme écrit à mon notaire pour lui demander une copie des documents transmis par le syndic mais je vais qd meme pas me battre sur 2 fronts !
J ai parcouru plusieurs forum qui craquent sous les plaintes et les pleurs des pôvres copro que nous sommes, je n'ai pas trouvé de références juridiques concernant ce type de frais de mise à jour de dossiers demandé par un syndic à un nouveau propriétaire.
Y a t il une jurisprudence disponible ?
Enfin merci à tous pour vos messages ... le combat continue !
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Laurent |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 27 mai 2005 : 15:57:41
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Citation :
Enfin merci à tous pour vos messages ... le combat continue !
Lol94,
Sans pour autant parler de "combat", votre cas est tout à fait significatif de la nécessité pour les copropriétaires de s'impliquer dans la gestion de leur copropriété, et en particulier dans la lecture des contrats de syndic qui sont bien trop souvent approuvés par les AG sans que personne (CS s'il est véritablement existant et/ou copropriétaire) ne lise ces documents.
Après coup, mais trop tard malheureusement, le copropriétaire vendeur découvre des frais totalement aberrants en cas de vente et le nouvel acquéreur qui arrive se voit facturer, comme vous, des frais de création (ou de mise à jour de fichier) !
Alors que depuis la modification du Décret de 1967 applicable au 1er septembre 2004, le « travail » comptable du syndic a été largement simplifié
http://www.universimmo.fr/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=400
Ces derniers abusent de la « bêtise » des copropriétaires dans leur ensemble pour surfacturer des prestations hors forfait « prestations de gestion courante ».
A titre d’exemple, nous avons dernièrement imposé à notre syndic, qui nous présentait un nouveau contrat (bien plus « professionnel nous assenait-il devant les autres membres du CS !) de minorer fortement ses prétentions
Frais de mutation :
A la charge du vendeur :
Renseignements préalables au notaire etc… 210 € TTC, ramenés à 60 € TTC
A la charge de l’acheteur :
Frais de création : 45 ramenés à 20 € TTC
Quant au forfait copie RC (25 pages), il est passé dans le même temps de 75 € TTC à 15 € TTC
Dans votre cas, et comme vous l’ont indiqué les intervenants précédents, le contrat de syndic vous est opposable.
Alors, investissez-vous dans la gestion de la copropriété, faites savoir aux autres copropriétaires ce qu’ils ont accepté, sans le savoir vraiment pour la plupart, et avec le CS renégociez le contrat de syndic avant la prochaine AG.
Christophe |
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Lol94
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 27 mai 2005 : 17:28:31
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Merci Christophe ...
Je compte bien m'investir sérieusement dans la gestion de la copropriété mais la plupart des propriétaires y compris les membres du CS sont tétanisés devant le syndic car "c'est un professionnel donc il connait la loi !". Ca grogne, mais ça ne mord pas !
Heureusement qu'il existe des sites comme celui ci où on peut croiser les experiences. Merci du fond du coeur.
Concernant le contrat de syndic, comment interpréter ceci :
Le contrat passé entre le syndicat et le syndic stipule au chapitre intitulé Missions du Syndic :
"Les missions du syndic, listées dans ce chapitre, rentrent dans le cadre de la gestion courante … "
plus loin :
"La rémunération de ces taches est indiquée au chapitre IX"
et dans le paragraphe "comptabilité" du même chapitre :
"Etablissement et mise à jour permanente du fichier des copropriétaires."
Et je lis au chapitre IX du même contrat :
"Les honoraires du syndic, pour les prestations de gestion courante, sont fixés, par exercice (12 mois), à : .."
Il m'apparaît clairement que la mise à jours de fichiers fait partie de la gestion courante du syndic et qu’il est déjà rémunéré par le Syndicat pour effectuer cette lourde tache.
En conséquence, il ne peut être demandé à un copropriétaire des frais supplémentaires même si une ligne intitulée "prestation particulière" (sic) indique "frais de mise à jours fichiers ... XXX €" un peu plus loin dans le contrat.
Telle est mon interprétation ... Evidemment, elle est à mon avantage
Qu'en pensez vous ?
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Laurent |
Edité par - Lol94 le 27 mai 2005 17:29:57 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 mai 2005 : 18:32:12
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Nous ne pouvons en penser que du bien, la mise à jour du fichier des copropriétaires étant une obligation légale (D.art.32,) qui entre donc dans le cadre de sa gestion courante ainsi que le mentionne la clause du contrat de votre syndic, établissement et mise à jour rémunérés globalement en honoraires gestion courante, comme le précise également le contrat.
Conclusion : pas un sous de plus lors d'une mutation, sauf tache particulière dûment justifiée... ce qui va être très très dur !!! |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 01 juin 2005 : 18:25:35
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le pb c'est que impossibilité de négocier les contrats et même la meilleure cette année notre cher syndic démissionnant "nous fournit" un confrere avec libellé de la questions nomination du syndic xxx conformement a son contrat (cher, clauses abusives etc) nous faisons le pari que nos questions concernant la discussion de ses honoraires particuliers etc sera refusée
pour le reste mieux vaut en rire renouvellement du CS alors qu'on en a pas, pas de mise en concurrence, pas de jugements joints, pas de devis mais on vote pour des travaux en laissant le choix au CS, les seuls de devis sont au nom du syndic non encore nommés qui a fait venir des entreprises 3 mois avant l'AG
cherchez l'erreur   
desesperant après x années de gestion litigieuse
la réalité c'est cela, mais il parait que nous racontons n'importe quoi .... bien sur plus d'argent dans les caisses et impossibilité d'avoir les renseignements malgré x LRAR
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 03 juin 2005 : 23:08:43
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.... et n'oubliez pas que désormais il y un plan comptable "carré" et surtout "hermétique" pour les syndicats. Il est donc totalement séparé par rapport aux livres des syndics !
On ne verra plus ce type de frais imputés directement par le syndic sur le compte d'un copro !
En effet, ( tout et autant que l'AG sera d'accord ) Il faudra d'abord une entrée sur les charges du syndicat qui ensuite devra les passer à la "moulinette" de la répartition en "charges individuelles"...
Sinon, pan-pan c..-c.. au syndic qui aura alors constitué un faux en écritures !
Il risque d'y avoir du sport d'ici moins d'un an !
xanthe |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 07 juin 2005 : 19:35:03
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Il faut régler ce (léger) grief au tribunal d'instance, air Jordan vous avait donné une bonne piste.
Pas besoin de jurisprudence car le contrat de syndic est un document contratractuel liant le syndicat au syndic, syndic qui n'est qu'un mandataire du syndicat.
Cette phrase suffit à elle-même pour démontrer le bien infondé de cette facturation.
Ce contrat même s'il mentionne ces frais n'a pas de valeur sur cette clause car il ne lie pas directement le syndic à un copropriétaire.
De plus, vous n'avez jamais voté pour ce syndic, comment pourrait-il vous imposer quoi que ce soit à titre individuel.
Rendez vous au greffe du TI avec:
- copie du contrat de mandat de syndic
- la facture d'appel de vos charges correspondant à vos tantièmes.
- justificatif de votre paiement (quittance, relevé bancaire).
- la mise en demeure du syndic de payer vos charges0
Après cela soyez assuré qu'il ne recommencera plus car sa condamnation est inévitable.
A vous de voter contre une prochaine élection de ce syndic et surtout contre son quitus.
Identique pour le compte commun qu'il faut bannir.
Cordialement
Edmond |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 07 juin 2005 : 22:26:14
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Dantes,
vous avez raison sur le fonds, mais le syndic s'en fout royalement, et les entrants/sortants se font tjrs "plumer" au passage !
Aussi, je pense qu'il vaut mieux "garder l'animal en cage pour l'instant", à défaut de pouvoir le  -er...
Demain, de toute façon, le syndic trouvera une autre parade pour facturer au prix fort, ce simple copier/coller dans ses fichiers... quand il ne se trompe pas comme ce fut le cas pour moi....!
cordialement
xanthe |
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shrd
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 08 juin 2005 : 10:49:46
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Si c'est des honoraires suite a une vente, le libellé : "mise a jour du fichier" est un peu reducteur du travail effectué par le syndic lors d'une vente.
je peux vous dire que les ventes necessitent par mal de travail de la part du syndic, de l'etablissement du questionnaire de vente au notaire (questionnaire du'une dizaine de page à remplir), copie des reglt de copro au notaire, des dernieres AG, du carnet d'entretien, détails de tous les travaux votés toutes les années precedentes,détails de toutes les procédures en cours, des gros débiteurs, amiante, termite, plomb et de toutes les obligations du syndic, etc.... du suivi du reglement du notaire (les sommes ne sont pas réglées immediatement par le notaire, faut faire regulierement des oppositions sur vente etc), le suivi des problemes liées aux repartitions apres la vente, de la mise a jour du fichier informatique (c'est le plus simple si le logiciel est pas trop mal foutu).
Avec la nouvelle loi, ca n'est pas plus simple, meme si le syndic n'a plus a etablir de prorata temporis, mais ca n'arrange rien dans la pratique etc.
Ne pas oublier de relever le compteur d'eau le jour de la vente, oubli fréquent qui occasionne pas mal de probleme
En gros, les ventes occasionnent la plupart des problemes qu'on a dans la gestion des immeubles (surtout les successions et les ventes par les domaines, qui occasionnent des comptes debiteurs et donc des procedures interminables). Je peux pas estimer le temps qu'on passe a cause des ventes (peu nombreuses heureusement) mais c'est tout simplement impressionnant. Le plus gros probleme etant la responsabilité du syndic et la nouvelle loi devrait nous aider pour la gestion des travaux notamment mais encore faut il que les notaires et les syndics se comprennent.
les honoraires sont souvent partagés entre vendeur et acquéreur ou a la charge uniquement du vendeur (de l'ordre de 230 € pour notre syndic a la charge du vendeur et 70 € a la charge de l'acquereur (variable suivant les contrats))
a+
---------------------
(comptable dans un syndic a paris) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 juin 2005 : 12:08:11
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Copropriétaires, mes frères, sortons kleenex et mouchoirs, et merci de déposer votre offrande pour les syndics opprimés et exploités .......
Shrd, vous être très mignon, mais nous savons tout cela, et plein d'autres choses aussi.....
Mais vous oubliez de relever un point que tous les praticiens connaissent : les honoraires de gestion courante des syndics sont trop bas de 15 / 20 % au moins !
C'est le pourquoi de ces facturations abusives, illicites, en sus de ce qui est normalement prévu.
Lorsque la profession adoptera enfin des honoraires conformes à ce qu'ils devraient être, il n'y aura pas ou moins de contestation.
Par exemple actuellement, en gros, pour 100 € d'honoraires gestion courante votés en AG, les syndicats se retrouvent avec 150, 170, voire 200 € imputés au syndicat, en raison de la facturation en honoraires gestion particulière de tâches qui relèvent de la gestion courante.
Il y a donc ici une sorte de tromperie au départ.
Dans le budget prévisionnel proposé en AG ne sont généralement mentionnés que les honoraires gestion courante. En fin d'exercice, lors de l'approbation des comptes, on ne peut pas s'y retrouver avec toutes ces facturations en sus .. pour la plupart abusives.
Lorsque les syndics parlerons enfin de chiffrer exactement toutes les tâches de gestion courante qui leur incombent dans le cadre ... de leur gestion courante, ce sera bien plus clair pour tous, en premier lieu pour les copropriétaires, et nous ne parlerons plus de ces facturations abusives ... ou si peu, pour quelques cas isolés vite réglés. |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 08 juin 2005 : 12:16:56
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Citation :
Initialement entré par shrd
Si c'est des honoraires suite a une vente, le libellé : "mise a jour du fichier" est un peu reducteur du travail effectué par le syndic lors d'une vente.
je peux vous dire que les ventes necessitent par mal de travail de la part du syndic, de l'etablissement du questionnaire de vente au notaire (questionnaire du'une dizaine de page à remplir), copie des reglt de copro au notaire, des dernieres AG, du carnet d'entretien, détails de tous les travaux votés toutes les années precedentes,détails de toutes les procédures en cours, des gros débiteurs, amiante, termite, plomb et de toutes les obligations du syndic, etc.... du suivi du reglement du notaire (les sommes ne sont pas réglées immediatement par le notaire, faut faire regulierement des oppositions sur vente etc), le suivi des problemes liées aux repartitions apres la vente, de la mise a jour du fichier informatique (c'est le plus simple si le logiciel est pas trop mal foutu).
Avec la nouvelle loi, ca n'est pas plus simple, meme si le syndic n'a plus a etablir de prorata temporis, mais ca n'arrange rien dans la pratique etc.
Ne pas oublier de relever le compteur d'eau le jour de la vente, oubli fréquent qui occasionne pas mal de probleme
En gros, les ventes occasionnent la plupart des problemes qu'on a dans la gestion des immeubles (surtout les successions et les ventes par les domaines, qui occasionnent des comptes debiteurs et donc des procedures interminables). Je peux pas estimer le temps qu'on passe a cause des ventes (peu nombreuses heureusement) mais c'est tout simplement impressionnant. Le plus gros probleme etant la responsabilité du syndic et la nouvelle loi devrait nous aider pour la gestion des travaux notamment mais encore faut il que les notaires et les syndics se comprennent.
les honoraires sont souvent partagés entre vendeur et acquéreur ou a la charge uniquement du vendeur (de l'ordre de 230 € pour notre syndic a la charge du vendeur et 70 € a la charge de l'acquereur (variable suivant les contrats))
a+
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(comptable dans un syndic a paris)
Allons allons, pas d'intox ; dans votre liste de dix choses à faire, il n'y en a qu'une demi-poignée qui est à effectuer par le syndic dans le cadre de sa gestion courante pour le syndicat. Ainsi, par exemple, si un des protagonistes de la mutation demande le règlement de copropriété ou la liste des débiteurs, le syndic lui fournira ces éléments si cela lui chante à titre particulier direct et moyennant facturation directe (au demeurant, la liste des débiteurs n’est normalement pas réclamable par quiconque au moment d’une mutation).
Marc |
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Distinction Frais individuels / Charges
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