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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
 Posté - 27 mai 2005 : 21:26:17
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Je participe, depuis peu à ces forums et vous fais connaître, les turpitudes du cabinet syndic qui gère ma copropriété.
Je croyais, être seul au monde à me débattre dans des situations inextricables avec un syndic qui connaît surtout, les moyens de contourner la loi et un Conseil syndical, qui le suit béat.
Gédéhem, dans un sujet différent « l’état de carence du syndic et les comptes copro » à fait une analyse absolument parfaite qui retrace, à la virgule prés la situation de ma copropriété.
Pour contraindre le syndic à reconnaître ses erreurs, je n'ai cessé de lui mettre la pression.
Des lettres recommandées 2 à 3 par mois en moyenne.
Etant donné, que son mandat est contesté et entaché d'irrégularité, j'ai produit à la banque des jugements contre lui afin, de lui bloquer le compte.
J'ai fait un contrôle à la préfecture, pour m'apercevoir que ce jour, ses cartes gestion et transaction n'ont toujours pas été renouvelées.
Aujourd'hui, j'ai été convoqué à son cabinet, pour examiner les doléances sur des sommes travaux, que j'ai contestées et sur la possibilité, d'avoir un administrateur judiciaire.
Concernant les sommes contestées ( 28000 € ), il m'a fait la proposition de rembourser à la copropriété, seulement 10 000 € sur fonds propres à condition :
* Qu 'il y est de ma part, désistement d'instance ( 3 procédures sont en cours ) avec protocole d'accord devant avocat
* Que ces 10 000 € ne seront crédité que, dans la mesure ou la copropriété renouvelle son mandat lors de l'A.G qui sera convoquée, par l'administrateur judiciaire ! ( proposé par le syndic pour sortir de ce pataques comme il le dit )
Reste que le syndicat, devra également se retirer de l'instance gardant tous les frais occasionnés par les procédures en cours ( environ 8000 € )
Mais, ne pouvant pas convoquer une assemblée générale pour défaut de validité de son mandat ce point ne pourra pas être soumis au syndicat.
Les A.G. contestées, avaient malheureusement donné quitus et approbation des comptes.
En cas de désistement d'instance, ces A.G. deviendraient légales.
Qu'est-ce qui empêcherait dés lors, le syndic de s'imposer ???
Si le syndicat refusait de le nommer, il ne tiendrait pas sa promesse de remboursement et nous ne pourrions plus le poursuivre pour toutes les erreurs commises les A.G étant devenues valides par l'abandon de nos procédures.
J'ai bien l'impression que le syndic essaie une nouvelle fois de nous rouler dans la farine
Qu'en pensez-vous, contributeurs de ce forum
Votre analyse sera la bien venue.
Merci.
Georges
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 mai 2005 : 00:35:00
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Cher G. G. vous écrivez Citation :
Etant donné, que son mandat est contesté et entaché d'irrégularité, j'ai produit à la banque des jugements contre lui afin, de lui bloquer le compte.
Que disent ces jugements ? C'est l'important qui manque à votre propos.
Pourquoi produire des jugements à la banque alors qu'il suffit de les exécuter ?
Et s'ils ne peuvent en l'état être exécutés (un appel peut être ?), pourquoi les produire à la banque ?
Vous semblez être face à un sacré zozo, et peut être accolé de copropriétaires pas trop actifs comme celà arrive, mais il faut vous concentrer sur l'essentiel : des procédures que vous avez mené seul avec succès semble-t-il. Il ne faut pas lacher le morceau et aller jusqu'au bout en laissant tomber les propositions de désistement moyennant le paiement d'une partie de ce qui pourrait être du.
Je comprend votre besoin de raconter vos difficultés mais au niveau du forum je ne saisis pas le sens exact de votre message. |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 28 mai 2005 : 08:03:17
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JPM,
Merci de votre intervention.
Les documents transmis à la banque sont sur 4 A.G. contestées depuis fin 2002.
* Un jugement en annulation d'A.G du TGI
* Une de contestation d'A.G. convoquée par des copropriétaires sans qualité ce jour pendante, devant la Cour d'appel
* Une ordonnance du Tribunal des référés qui a nommé un copropriétaire
pour se substituer au syndic afin que d'une part :
Une A.G, puisse être convoquée légalement (ce qui n'est plus le cas avec le syndic suite au jugement mentionne ci-dessus)
que d'autres part:
Décision bizarre du TGI, l'assemblée à convoquer par le copropriétaire devant ratifier les décisions antérieures des A.G. qui sont entachées d'irrégularités d'ordre public.
* L'assignation devant le TGI en contestation de la dernière A.G. convoquée par le syndic en lieu et place du copropriétaire qui seul a été dévolu par le Tribunal.
Hier il a reconnu, pour cause de défaut de qualité, ne pas pouvoir convoquer une A.G. afin que le syndicat se prononce sur ce compromis de paiement contre un désistement d'instance de ma part.
Le problème, est la lenteur des Tribunaux à agir si bien, qu'il a profité à chaque fois de cet avantage, en convoquant avant une décision judiciaire, m'obligeant à contester.
Les A.G. ne subissant plus l'annulation en cascade subséquente d'un jugement.
C'est pourquoi, je le harcèle par tout moyen et par le blocage du compte bancaire.
Cette pression à l'air de marcher puisqu'il vient, de me proposer la solution exposée plus haut avec mise en place d'un administrateur judiciaire.
Merci JPM, pour votre contribution appréciée
Georges |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 mai 2005 : 10:52:49
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Deux précisions possibles :
> Votre syndicat semble présentement dépourvu de syndic. Il convient donc de faire désigner une administrateur provisoire qui aura pour mission de convoquer une assemblée pour désignation d'un syndic. Il pourra éventuellement s'agir de l'ancien, ou au contraire d'un autre.
> Une assemblée peut toujours en 2005 " ratifier " des décisions précédentes ou, mieux encore , les prendre à nouveau. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 29 mai 2005 : 15:06:19
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Mais que disent donc les autres ? J'admire votre courage. Quid du CS ?
J'ai un peu le même cas sur une copro dont je suis juste bailleur et suite à différentes conversations avec certains copropriétaires (qui s'en foutent ou n'ont pas le temps...) j'ai pris le courage de faire un écrit à chacun. Si rien ne bouge ensuite, je vend et je dégage  . J'ai cru lire que l'on a 10 ans pour aller au TGI
LN |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 29 mai 2005 : 19:14:18
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Que disent les autres ???
Le "CS" que je mets entre guillemets du fait des A.G. irrégulières et contestées judiciairement.
Ces quelques huit personnes par orgueil à reconnaître leurs erreurs couvrent totalement le syndic sans quoi il n'aurait pu se maintenir.
5 copropriétaires me soutiennent totalement, quelques-uns me congratulent de leur sympathie.
Tous les autres des vrais moutons de panurge.
Malgré les notes mentionnant fausse facture, les déclarations RCP du syndic reconnaissant les erreurs de gestion ils ont quand même donné quitus et approbation des comptes.
Le tapis rouge est déployé devant le syndic, certes beau parleur mais plein de calembredaines.
C'est pourquoi j'ai exposé les difficultés qui sont les nôtres au hasard d'une situation semblable !
Je me méfie de cet homme comme de la peste ces propositions sur la mise en place d'un administrateur judiciaire alors qu'il n'a cessé de contrer nos démarches en ce sens.
Le remboursement de 10 000 € sur 28 000 € si désistement d'instance de ma part, je ne pense plus croire au père Noël, et cette proposition m'a l'air d'un guet-apens
Si certains parmi vous ont des solutions ou des exemples n'hésitez pas à m'en faire-part, ils seront appréciés. Merci
Georges
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 02 juin 2005 : 13:18:22
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Cher JPM,
Vous dites :
Citation :
" Une assemblée peut toujours en 2005 " ratifier " des décisions précédentes ou, mieux encore , les prendre à nouveau".
Imaginons que le syndicat à cause des irrégularités répétées du syndic et pour les frais qu'elles ont entraînés refuse toute ratification !
Le syndic mis devant le fait accompli voit la demande de régularisation rejetée et par-là même sa nomination !
Je pense donc que si aucune ratification n'intervient le syndic est "out"
Qu'en pensez-vous ???
Georges
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 juin 2005 : 16:08:53
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Je me permets de 'traduire' JPM.
Une AG peut annuler une décision prise par une AG précédente, comme elle peut, c'est je pense ce que veut dire JPM, re-voter sur la même question qui, l'année d'avant, était entâchée de nullité.
C'est tout le problème posée par ces délais beaucoup trop longs lors d'actions en annulation de décision d'AG.
Exemple :
En mai 2003, une AG a pris la décision de nommer le syndic à la majorité art.24, sans passer par le 25-1, puisqu'il n'y avait pas le 1/3 nécessaire.
En avril 2003, une action en annulation est engagée.
En mai 2004, le syndic (qui théoriquement ne l'est pas, sa nomination étant manifestement entachée de nullité), convoque l'AG annuelle qui, cette fois, le nomme correctement, au 25 ou 25-1, peu importe.
En juin 2005 tombe le jugement qui annule l'élection du syndic de mai 2003.
Mais voila qui fait une belle jambe au demandeur : la résolution de 2003 est annulée ... et c'est tout !!!
Ca lui a fait plaisir, ça lui a couté plein d'€€€, ... mais c'est tout !!! 
Parce qu'en raison de l'autonomie des actions, l'AG de 2004 n'ayant pas été contestée dans le délai des 2 mois, le syndic est toujours syndic !....
Il l'est parce qu'il faut 2 ans pour vérifier que la décision n'a pas été prise comme il convenait. 
Mais comme notre 'rouspéteur' est prudent, il a aussi engagé une action pour faire annuler l'AG de 2004, convoquée par une personne n'ayant pas qualité (because l'annulation de la nomination de 2003).
Mais le jugement pour l'annulation de l'AG de 2004 n'interviendra au mieux qu'au début 2006...
Ce qui impose donc, si on veut être cohérent, d'engager une action pour faire annuler l'AG de 2005, car le syndic aura pris la précaution de se faire réélire chaque année !!!!
Parce que si l'AG de 2004 est annulée "convoc par une personne n'ayant pas qualité", restera l'AG de 2005 qui, elle aussi convoquée alors irrégulièrement, aura nommé le syndic ... nomination qu'il faudra faire annuler.
On se rend compte que, quelque soit la qualité des textes qui régissent les copropriétés, la procédure ici prévue (TGI sur requête) n'est pas du tout adaptée à ces décisions illicites qui requièrent une procédure bien plus rapide, même si elle reste contradictoire.
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Edité par - gédehem le 02 juin 2005 16:21:15 |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 02 juin 2005 : 18:58:36
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Merci Gédéhem pour vos explications et le temps que vous m'avez consacré.
L'on comprend l'erreur des tribunaux qui d'une part :
-n'apporte pas la réponse appropriée à une contestation dans un délai raisonnable.
Ce qui empêcherait les magouilleurs de se maintenir contre vents et marées.
Et d'autres parts :
Les Magistrats qui ont supprimé les annulations en cascade mettant le pauvre contestataire que nous pouvons tous être un jour à la recherche d'un brin de justice à agir de nos biens pécuniaires, à fond perdu
Il est vrai que nous pouvons avec un bon avocat tenter la procédure à jour Fixe.
Encore faut-il qu'elle soit agréée par le Magistrat !
Mais là encore le magouilleur, tentera de convoquer juste avant en présentant le jour de l'audience un PV de régularisation même s'il est illégal.
Le juge acceptera et vous dira de contester cette A.G
C'est là, ma triste situation !
Quelque part la chanson de SARDOU évoquant la justice est la triste réalité
L'on comprend le désintérêt des copros face à de telles situations
La loi va en premier lieu à préserver les syndics
Quelles solutions envisager ???
Georges
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 juin 2005 : 11:18:50
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.. Ben .... vous avez la solution des bonnes chaussures, du drapeau... mettons jaune (ça change du rouge), un cassedalle et une gourde, et vous allez faire les 100 pas toute une journée devant la préfecture. Avec les voisins et la famille on se sent moins seul.
Prévoir casquettes, musiques fortes, parlophone et sirenes ...
Vous avez aussi la solution dite 'corse', plus radicale, mais dont je ne peux vous donner ici les modalités pratiques.
Il y a encore la solution dite 'douce', homéopathique, celle du 'bulletin dans l'urne', bien connue et souvent utilisée. Pour autant son efficacité est contestée par beaucoup de spécialistes, qui ne voient là qu'un mouvement d'humeur sans effet. On prend donc les mêmes et on recommence ........ Jusqu'au jour du grand coup de balai qui, comme le nettoyage de printemps, revient périodiquement avec plein de promesses ...... |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 07 juin 2005 : 19:48:23
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La préfecture n'a qu'un rôle d'information, aucune sanction possible, ni même information transmise à quiconque. Seul un tribunal peut faire quelque chose, mais voilà,
Il ne sert à rien d'aller en justice tant que le syndic est en place.
LA mesure à prendre en premier lieu, la seule valable, est le changement de syndic avec refus de quitus et vote du compte séparé.
Cela commence par un travail de fond afin de réunir une majorité favorable à cette mesure.
Sans cette condition pré-requise tout le reste ne sert pratiquement à rien.
Bon courage
Edmond  |
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Attention aux propositions alléchantes du syndic
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