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poumpoum
Pilier de forums
416 réponses |
 Posté - 10 mai 2005 : 17:36:44
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Dans un de mes nombreux litige, j'ai entendu, en audience ce matin l'avocat du syndic. dire que tout avait été fait pour faire cesser le "trouble de jouissance" (voisin du dessus qui ont modifié leur sol) : courrier, lettre AR ... le syndic avait donc rempli son obligation.
Je finis par douter : l'arti.18 prévoit il une obligation de moyens ou une obligation de résultat s'agissant de l'application du RC ???
PS - l'avocat pénaliste (?) n'a cependant pas eu gain de cause alors qu'il demandait le renvoi devant le TGI et me remettant ses conclusions au cours de l'audience ..."la juge clot l'audience à 11 H, vous allez voir comme elle va se débarasser de votre dossier ..." 
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 00:15:30
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Dans une affaire de changement de revêtement de sol, le syndicat et/ou le syndic ne peut être mis en cause que lorsqu'il existe une clause spécifique dans le règlement de copropriété.
En l'absence de clause, le litige n'existe qu'entre les deux voisins. Et dans le premier cas (existence d'une clause), le voisin supérieur doit être appelé en cause.
Le syndic n'est tenu qu'à une obligation de moyens car il ne peut pas rendre les jugements à la place du Juge.
A signaler encore que si le syndic doit faire respecter le règlement de copropriété, il est relativement dépourvu de moyens efficaces dès lors qu'il ne peut engager certaines procédures sans autorisation de l'assemblée.
Comme la jurisprudence ne permet pas les autorisations préventives, le syndic doit convoquer une assemblée pour chaque infraction ... ou attendre 4, 6 ou 8 mois le temps d'une assemblée annuelle ! Dans ce domaine les textes du statut et l'interprétation qui en est faite sont dépourvus de cohérence. |
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poumpoum
Pilier de forums
416 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 14:32:05
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Il est écrit dans le RC "après la prise de possession du logement, toute modification du revêtement de sol, carrelage, moquette,...doit obligatoirement posé sur un isolant"...
Ecore faut il que le copropriétaire ait saisi le syndic pour que celui-ci puisse vérifier !  Ce qu'il soutient bien entendu. |
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poumpoum
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416 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 14:48:31
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| Pas clair mon message ... le Sydic dit ne pas avoir été prévenu des travaux (çà a duré un an !!) |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 15:01:41
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Effectivement, dans ce litige entre 2 voisins, qui plus est s'agissant de travaux dans les parties privatives qui ne touchent pas aux parties communes et n'ont donc pas a faire l'objet d'une autorisation préalable de l'AG, le syndic n'a rien à voir !
JPM a dit ce qu'il y avait a en dire. Je mettrais un tout petit bémol à la dernière phrase du post : le syndic peut tout de même intervenir s'agissant de violations du RDC visibles, sans attendre une décision d'AG. Ainsi par exemple pour tout ce qui touche à l'aspect extérieur de l'immeuble ou à l'usage des parties communes. Une ou des LRAR voire une mise en demeure, c'est le rôle du syndic. Pour le reste, c'est effectivement limité (éternelle question de ces textes qui, s'ils créaient des obligations ne donnent pas de sanction. Obligation sans sanction n'est pas une véritable obligation !)
Pour autant, le tas de gravas dans le couloir depuis 15 jours, pas besoin d'une AG pour le faire enlever aux frais du fautif identifié. |
Edité par - gédehem le 11 mai 2005 15:07:22 |
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poumpoum
Pilier de forums
416 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 16:07:10
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Je ne suis pas tout à fait d'accord avec JPM à savoir que la dalle (plancher du voisin et plafond pour moi)est une partie commune car faisant partie de la structure du bâtiment : seul le revêtement est privatif.
Si par exemple je remets une chappe de béton sur la précédente je prends le risque de distorsion de la dalle ! Comment le syndic peut il intervenir si les travaux ne sont pas déclarés ? Idem pour un mur porteur. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 mai 2005 : 11:57:07
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Sur Obligation sans sanction n'est pas une véritable obligation
Une obligation conventionnelle est toujours assortie d'une sanction.
Article 1136 du Code civil pour l'obligation de donner
Article 1142 pour l'obligation de faire ou de ne pas faire
Article 1146 pour le tout, sur les dommages et intérêts.
La même observation est valable pour les obligations légales et réglementaires. La sanction peut être la nullité relative ou absolue.
Les sanctions spécifiques précisées ne font que s'ajouter à ce dispositif général quand la matière l'exige. Sic pour l'annulation du mandat du syndic qui n'a pas ouvert le compte séparé.
C'est pourquoi je pense qu'un copropriétaire susceptible d'invoquer un grief tiré du non respect de l'article L 49 (non adaptation du règlement de copropriété) pourra faire reconnaître la faute du syndicat. |
Edité par - JPM le 12 mai 2005 12:01:07 |
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poumpoum
Pilier de forums
416 réponses |
Posté - 14 mai 2005 : 11:29:33
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| C'est clair, j'ai assimilé et saurai l'utiliser. Merci JPM |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 mai 2005 : 18:15:29
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JPM, nous savons bien cela, et tout ce qui découle du contrat et des obligations en général
Pour autant, en copropriété, compte tenu des liens particuliers syndicat-mandataire, leur application est quasi réduite à néant, voire totalement impossible, vous le savez bien.
Vous dites "Sic pour annulation du mandat du syndic qui n'a pas ouvert un compte séparé."
Avancer ce type d'argument c'est rester dans la théorie des choses et méconnaitre le fonctionnement de la copropriété.
Pourtant vous n'ignorez pas les difficultés de la preuve, et ici spécifiquement l'impossibilité de prouver quoi que ce soit sur cette question.
Le syndic détient TOUTES les archives et documents du syndicat. Vous savez ce qu'il en est de l'impossibilité d'obtenir des banques une attestation sur les comptes du syndicat, hormis le syndic, et lorsqu'il est possible d'en obtenir, l'ambiguité des attestations qui ne permettent pas de prouver avec certitude que le compte n'est vraiment pas séparé.
Vous avez dit par ailleurs ce qu'il en était de "la nullité de plein droit" du mandat du syndic qui, bien que prévue par la loi (c'est le seul point qui mentionne une sanction ...théorique !), est une nullité impossible à prouver sans contestation.
Il y a plusieurs posts là dessus sur lesquels vous êtes intervenu, dont un où le demandeur a été débouté la preuve de la non ouverture du compte n'étant pas apportée..
Les art. du Cciv cités sont de fait totalement inapplicables en copropriété.
Pour les autres "obligations" ou prétendues tel tant de la loi de 65 que des clauses contractuelles, nous savons tous ce qu'il en est.
Votre sujet sur l'arret "Foncia" le montre bien, s'il en était besoin....
Vous savez aussi qu'il est impossible d'engager la responsabilité d'un syndic devant un tribunal si préalablement le syndicat ne s'en est pas séparé.
Un syndicat étant représenté en justice par son syndic, il y a impossibilité pour ce dernier d'être à la fois le demandeur au titre du syndicat et le défendeur pour lui-même.
Pour engager une action contre son syndic il faut donc préalablement le révoquer et en prendre un autre qui engagera l'action ! Difficulté ou impossibilité supplémentaire
La chose est totalement différente pour un tiers au syndicat, où les art.1134 et suivants, entre autres, trouvent leur pleine application.
Un dernier exemple. La convocation de l'AG doit émaner soit du syndic dont le mandat est en cours ou, après mise en demeure infructueuse, par le pdt du CS, sous réserve qu'il y ai encore un syndic dont le mandat est en cours.
Pour autant, cette obligation pourtant impérative, n'est pas une véritable obligation dans la mesure ou :
- On ne peut engager d'action séparée démontrant l'irrégularité de la convocation elle-même (Cit.résumée : "La convocation irrégulière entachant de nullité l'AG, c'est une action destinée à annuler l'AG irrégulièrement convoquée qui doit être engagée")
- Que l'action en annulation de cette AG irrégulièrement convoquée doit être engagée impérativement dans les 2 mois prévus.
En l'état des textes, une convocation irrégulière ne peut être elle-même contestée, par voie de référé par exemple, peu couteux et rapide.
Il faut attendre la tenue de l'AG, assigner le syndicat par ministère d'avocat (1.000 € au - à prévoir) et attendre 1 an1/2 au moins le jugement ... du moins s'il n'est pas contesté ! sinon, c'est 1 an de plus !
Ce qui revient à dire que quiconque quasi-impunément peut convoquer une AG, sans crainte d'être contesté.
C'est le pourquoi de ma conclusion : de fait, les obligations en copropriété que beaucoup mettent en avant n'en sont pas véritablement, je dirais même pas du tout.
(Cela me fait penser à la signature du PV de l'AG par le pdt de séance, maintenant dès la fin de la réunion, signature dont on fait toute une histoire, alors qu'en fait comme en droit, l'absence de signature du pdt et/ou du bureau n'a que peu d'incidence, voire pas du tout..)
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Edité par - gédehem le 14 mai 2005 18:21:50 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 mai 2005 : 23:56:26
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Sur le contrôle d'ouverture d'un compte séparé auprès d'une banque, un Président de conseil syndical peut obtenir une réponse nette et précise sans aucune difficulté.
Si certains se plaignent à cet égard dans les forums c'est pour les raisons suivantes :
> un copropriétaire non membre du CS s'est présenté. Dans ce cas la réponse n'est pas fournie
> un président de conseil syndical n'a pas justifié de sa qualité par la production d'un PV de désignation
> mais surtout les questions sont posées à des employés qui ne connaissent absolument pas la législation propre à cettre question.
Le mieux est de faire la demande par écrit en reproduisant l'article L 18 tiret 6 et en produisant le procès verbal de l'assemblée qui n'a pas dispensé le syndic d'ouvrir le compte, le cas échéant. Il faut par ailleurs justifier la qualité du demandeur (de préférence le président du CS ou un membre spécialement habilité)
Dans trois cas connus : 2 réponses satisfaisantes sous 48 h, 1 réponse après réitération par LRAR et dans un 4eme cas, réponse sous 10 jours après saisine du médiateur de la banque.
Ne pas oublier qu'en cas de compte séparé le syndicat est le client direct de la banque, même ssi elle est la banque attitrée du syndic.
Il est vraisemblable que l'ARC a été amenés à diligenter des demandes de ce genre et il y a fort à parier qu'elle a obtenu satisfaction.
Pour le reste il est bien évident que le syndicat ne peut, sans changer de syndic en 2005, assigner son syndic de 2004.
Enfin la vérification des relevés bancaires chez le syndic ne peut laisser subsister aucune ambiguité, a fortiori quand le relevé comporte un RIB. Idem quand on demande de voir le chéquier ! |
Edité par - JPM le 15 mai 2005 00:02:48 |
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