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 Sujet  |
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rochat67
Contributeur senior
51 réponses |
 Posté - 02 mai 2005 : 23:24:08
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Bonjour,
Notre syndic refuse d'éxécuter les termes de deux jugements contraignant la copropriété à gérer les charges sur une base de millièmes généraux.
Je souhaiterais savoir si, pour l'y contraindre, il y a légalement possibilité de verser le montant des charges sur un compte bloqué de la caisse des dépots et consignations, sachant que nous sommes 14 copropriétaires sur 42 à réfléchir à ce point ?
Avec mes remerciements anticipés pour vos éclairages pertinents.
Bien cordialement
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 17:39:31
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Primo : vous n'êtes pas dans une rubrique de copropriété
Secundo, la réponse de principe est négative. La consignation de sommes dues ne peut être effectuée régulièrement que dans le cadre d'une procédure spécifique, dite d'offres réelles, ou dans des cas très particuliers.
En second lieu, comment voulez vous que le syndic paie les factures s'il ne dispose pas des fonds nécessaires ?
Enfin, qu'entendez vous par refuse d'éxécuter les termes de deux jugements contraignant la copropriété à gérer les charges sur une base de millièmes généraux. Pouvez vous indiquer brièvement comment se présentent ces deux affaires ? |
Edité par - JPM le 04 mai 2005 17:43:34 |
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rochat67
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 06 mai 2005 : 13:52:39
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Bonjour JPM,
La copro gère depuis 1994 les charges en millièmes bâtiments, en contradiction avec le règlement de copro. Nous avons acheté en 1991.Nous refusons de régler sur cette base et la copro nous attaque par commandement d'huissier. Le pb est porté devant le TGI.
en 1998, elle est condamnée par le TGI de Toulon et le juge dit que le réglement prévoit des charges en millièmes généraux.
La copro réplique en refusant une rétroactivité.
Nouveau jugement du TGI qui fait à notre demande d'interprétation. Le TGI dit que le réglement prévoit exclusivement une répartition au millième de copro et ce dpuis sa publication.
Depuis, nous contestons tous les ans devant le TGI les comptes qui sont toujours érronés sur cette base.
Pour ce "sortir" de ce pb, la copro essair de créer des syndicats secondaires en 1996, sans faire voter l'AG principale. Elle considère maintenant que 2 bâtiments constituent un syndicat principal "résiduel" à qui on peut tout imposer. En effet, le conseil syndical et le syndic entrainent les 3/4 de la copro dans ce dilemme, car le calcul est avantageux pour eux.
Nous, petit quart, n'avons pas grand pouvoir devant tout cela, sauf le TGI.
Mais, nous sommes actuellement dans une situation particulière :
- 25 procédures pendantes au TGI
- 3 procédures en appel
et tout cela pour 41 copropriétaires.
Nous ne savons que faire pour sortir de cette ornière.
Vos lumières et concours nous seront plus que bénéfiques.
Bien cordialement |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 mai 2005 : 14:48:32
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Votre situation est assez exceptionnelle !!!
En l'état une seule observation précise peut être faite :
Dans un groupe de 4 bâtiments A B C D, les copropriétaires du bâtiment D peuvent se constituer en syndicat secondaire D si :
1) le bâtiment D est un bâtiment matériellement séparé
2) ils prennent la décision de créer un syndicat dans les conditions prévues par l'article L 27 à la majorité de l'article 25
La constitution s'impose alors aux autres copropriétaires
La constitution du syndicat secondaire n'est pas subordonnée à l'acceptation de l'assemblée générale de tous les copropriétaires.
Les effets de constitution sont les suivants :
> Il subsiste un syndicat principal qui a pour objet
d'une part l'administration des parties communes générales comme le terrain, les esapces verts, la clôture du terrain, etc. par exemple,
d'autre part l'administration des bâtiments A, B et C
> et il y a le syndicat secondaire qui administre le bâtiment D
> Il y a ipso facto, dès la constitution du syndicat secondaire D, spécialisation des charges de ce bâtiment.
> les modalités de réorganisation de la répartition des charges dépendent de l'existence initiale de parties communes spéciales par batiment ou non, et de l'existence dans l'état de répartition des charges initial de charges spéciales par bâtiment ou non.
> Contrairement à ce qui est dit plus haut pour la constitution la modification de la répartition des charges doit être approuvée tant pas l'AG de tous les copropriétaires que par l'AG secondaire D, à la majorité de l'article L 25.
Très souvent les incidences sur la répartition des charges sont modestes. Parfois elles sont plus importantes notamment pour les gros travaux.
Il semble évident qu'il serait souhaitable, dans votre cas, de ne pas laisser se perenniser une situation contentieuse aussi insolite. |
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rochat67
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 09 mai 2005 : 08:38:14
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Merci JPM. La copro est composée de bâtiments B à F non séparés physiquement et d'un bât G qui lui, eest séparé.
Or, en 1996, les bât. C,D,E,F se sont déclarés en syndicats secondaires suite à AG par bâtiment.
La répartition des charges du syndicat principal n'a pas été modifié par une AG générale.
Pourtant, le syndic répartit des travaux d'étanchéité de la terrasse du bât B (partie commune générale) ainsi que le ravalement, par bâtiment.
Il s'appuie pour cela, avec un certain applomb et avec l'appui du conseil syndical, que les syndicats secondaires permettent cette cission complète de charges. Les bâtiments B et G sont considérés par le syndic comme "syndicat principal résiduel".
Que pourrions nous faire en dehors du TGI qui est déjà saisi avec ces multiples affaires depuis 1994.
Le recours à une société de consommateurs par exemple ?
Merci |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 mai 2005 : 10:06:00
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B à F constituent apparemment des " cages séparées " dans un bâtiment unique
Dans ce cas, ce bâtiment unique pouvait se constituer en syndicat secondaire groupant les cages B à F.
C à F ne pouvaient se constituer ni en un syndicat secondaire C à F ni en 4 syndicats secondaires C D E F.
Sur l'incidence de la constitution de syndicats secondaires sur les charges, le syndic a raison.
Mais en l'espèce c'est la création elle même des syndicats secondaires qui est vicieuse. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 mai 2005 : 11:13:52
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Sur ce dernier post de JPM, il convient d'être prudent.
La notion de 'bâtiment' telle qu'elle résulte de plusieurs arrêts n'est pas liée à une séparation physique d'un immeuble fractionné.
Un même immeuble peut être considéré comme constitué de 2 bâtiments dans la mesure où, par exemple, il existe un joint de dilatation entre 2 parties liées ou que leur aspect et configuration en distinque ou moins 2 parties.
De ce fait il y a 2 bâtiments qui peuvent s'instituer en syndicat secondaire (1 ou 2), dans le respect de la destination et de l'aspect extérieur de l'immeuble, bien entendu.
Sous réserve de précisions de sa part, il peut s'agir de cela chez Rochat67, d'autant plus que ce point n'a pas été contesté dans les jugements ou arrêts rendu en l'espèce.
En l'absence de "parties communes spéciales" à la partie d'immeuble restant dans le syndicat principal, la répartition devait se faire pour ces 'bâtiments' restants dans le 'syndicat principal' en millièmes communs. C'est du moins ce que je comprends des jugements rendus, que le syndic se doit d'appliquer.
La solution que je préconise à Rochat, c'est de régler les charges sur la base des comptes travaux approuvés et de la répartition que les contestataires feront eux-mêmes sur la base des millièmes généraux, ainsi que le précisent les jugements ou arrêts rendus.
Ils seront ainsi dans les clous, la contestation ne pouvant venir alors que du syndic dans le cadre d'une action en recouvrement de créance pour de prétendues sommes restant dues.
Mais dans ce cas, le syndic n'a aucune bille à présenter, s'agissant alors d'une procédure abusive puisque les copropriétaires mis en cause auront les jugements ou arrêts à opposer aux prétentions du (syndicat) syndic.
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Edité par - gédehem le 09 mai 2005 11:34:04 |
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rochat67
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 07:58:50
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Merci Gedehem pour ces précisions.
Mais il convient de signaler que :
- le constructeur a fait une attestation indiquant que les joints de dilatations ne descendent pas dans les fondations,
- un appartement en dernier étage du bâtiment C a sa terrasse de 60 m² (jouissance exclusive) en toiture du bâtiment B,
- les bâtiments ne sont pas autonomes en terme d'eau et d'électricité,
Enfin, il me semble que les joints de dilation ne sont pas destinés à séparer juridiquement des bâtiments mais obligatoires dans la construction pourla préserver.
Avez vous svp les references des arrêts que vous citez dans votre message car je souhaiterais en prendre connaissance ?
Merci
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 12:45:04
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Je vous livre ce que j'ai retrouvé en fouillant rapidement dans mes archives (mal rangées, il faudra que je m'y mette !)
C'est un extrait de Jurisclasseur copropriété, je crois ..
" L'expression "immeuble comportant plusieurs bâtiments" utilisée par le législateur est assez imprécise et sans connotation juridique, de sorte qu'elle a donné lieu à des divergences d'interprétation.
Selon une réponse ministérielle, il faut entendre par "bâtiments" des constructions indépendantes les unes des autres, même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des aménagements communs (V. Rép. min. n° 20337 : JOAN 27 août 1966, p. 2879; JCP N 1966, prat. 4085-3. – Dans le même sens, V. Cabanac, Traité de la construction en copropriété et du nouveau régime de la copropriété, 1970, n° 595. – TGI Paris, 29 avr. 1977 : D. 1978, inf. rap. p. 137).
Par contre, un certain nombre d'auteurs estiment qu'une telle conception est trop restrictive, eu égard à l'évolution des techniques de construction et compte tenu également de l'intention du législateur de faciliter la déconcentration des pouvoirs d'administration dans les copropriétés importantes (point important, note de Gédehem).
Pour eux, il ne serait pas nécessaire que les bâtiments soient matériellement séparés les uns des autres pour qu'un syndicat secondaire puisse être constitué ; il suffirait qu'un immeuble, tout en constituant un ouvrage unique, comporte une structure telle qu'il se compose de plusieurs parties techniquement distinctes et fonctionnellement différenciables : ailes de bâtiments, volumes bâtis isolables des autres par leur localisation matérielle... (V. Bouyeure, La création de syndicats secondaires : AJPI 1968, p. 765. – Givord et Giverdon, La copropriété, 4e éd. 1992, n° 443. – Sizaire, Le statut de la copropriété des immeubles bâtis, éd. Techniques 1969, n° 202. – Thibierge, Formules de règlements de copropriété : Defrénois 1967, p. 198. – Viatte, La scission de copropriétés : Rev. loyers 1974, p. 12).""
Je vois si je trouve autre chose.
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Edité par - gédehem le 10 mai 2005 12:50:42 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 14:22:34
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Pour la condition de pluralité de bâtiments, il est exact que la doctrine est plus souple que la jurisprudence. Elle plaide pour la possibilité de syndicats secondaires dans un ouvrage unique comportant des parties techniquement et fonctionnellement distinctes.
Il n'y a guère qu'un arrêt de CA Paris 15/01/1993 Loyers et copropriété 1993 n° 194 qui ait admis cette position.
Il suffit de reprendre le projet de loi et les travaux parlementaires pour comprendre l'origine de la difficulté d'interprétation :
Dans le projet de loi l'article 1er est ainsi rédigé : " La présente loi régit tout immeuble bâti dont la propriété est réparti ..."
L'article 22 (devenu finalement 27) est ainsi rédigé : " Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots ..."
Au final l'article 1er a été modifié : " La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie ..."
Mais l'article 27 ex 22 qui n'a fait l'objet d'aucun amendement n'a pas été modifié en conséquence de la modification de l'article 1er alors que cette modification s'imposait puisque précisément l'organisation en syndicats secondaires concerne principalement les groupes d'immeubles bâtis.
Dans un groupe les bâtiments sont matériellement séparés.
Un immeuble en trois corps de bâtiments comporte en principe trois bâtiments qui ne se joignent deux à deux que par une arête et peuvent avoir des circulations communes.
Un immeuble en trois cages comporte un ouvrage unique avec trois entrées et escaliers distincts ou trois bâtiments accolés avec fondations et couverture communes.
Tout milite en faveur de l'interprétation jurisprudentielle :
La constitution de syndicats secondaires dans un ouvrage unique est inutile puisqu'il suffit de créer des parties communes spéciales, ce qui permet une gestion plus simple avec des votes particuliers au sein d'une assemblée unique.
Les deux arrêts fondamentaux restent à ce jour Cass 23/01/1973 Administrer juillet 1973 et 26/01/1997 RDI 1997 290.
Dans son commentaire (RDI) M. Capoulade fait parfaitement le point de l'interprétation stricte par la jurisprudence et des errements doctrinaux en la matière. Il rappelle en pazticulier la définition des bâtiments donnée par Terré et Simler : " édifices matériellement distincts, séparés par un espace ".
A noter que dans cette affaire aveit été évoquée la possibilité de sanctions à l'égard de celui tentant de créer un ou plusieurs syndicat(s) secondaires s'il en résulte un préjudice pour la copropriété. |
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rochat67
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 15:18:10
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JMP,
Merci pour cette information importante qui commence à me donner des éléments importants.
Toutefois, je n'arrive pas à retrouver par internet les deux arrêts et commentaire de Mr Capoulade dont vous faites état.
"Les deux arrêts fondamentaux restent à ce jour Cass 23/01/1973 Administrer juillet 1973 et 26/01/1997 RDI 1997 290."
Pourriez vous m'indiquer où je peux les retrouver ou bien m'en adresser les exemplaires svp ?
Merci bien |
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