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hourdi
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 10 mai 2005 : 21:19:33
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Le lendemain de notre première A.G. , j'ai appris de la Préfecture que les personnes qui nous avaient réuni n'étaient pas en règle auprés du service des Agents Immobiliers.
Le responsable de la convocation est le propre D.G. de l'agence (Gros groupe immobilier) que nous venons de mandater …Ce Monsieur n'a pas renouvellé sa carte Pro. et nous a présenté notre futur responsable d'immeuble…inconnu du bureau des A.I.
Une entrevue pour explication est prévue dès demain
J'apréhende une réponse du style "rien à F…"
Quelles sont nos possibilités sachant que notre immeuble est en grande difficulté, notre ancien Syndic nous a abandonné après avoir vidé les caisses, et ne nous rend pas les documents de gestion.
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 21:54:17
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La carte professionnelle est valable un an. Par souci de simplicité l'administration a décidé de limiter cette validité à l'année civile. Du coup les garants et assureurs ont calé leurs attestations de garantie financière et d'assurance RCP sur l'année civile également.
Résultat, le renouvellement annuel se fait entre janvier et mars habituellement, et TOUS les agents immobiliers et administrateurs de biens se retrouvent sans carte professionnelle, donc dans l'illégalité, en début d'année.
Bien sûr, si la carte n'est pas renouvelée au mois de mai, c'est inquiétant.
jcm |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 11:00:18
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En l'absence d'une carte professionnelle, en raison peut être de l'absence de garant ou de l'assurance RCP ... ou simplement parce qu'il exerce illégalement, votre seule possibilité c'est de faire désigner un administrateur provisoire sur la base de l'art.47 "syndicat dépourvu de syndic".
Il faudrait que vous ayez une attestation écrite de la préfecture de cette absence de carte.
Je vous le conseille vivement, surtout si vous êtes en difficulté : n'attendez pas que les choses empirent !
Voyez autour de vous si vous pouvez vous grouper, car il faut passer par un avocat ( entre 500 et 700 € pour la requête). Ces frais sont une avance, s'agissant de préserver les intéreêts du syndicat, qui vous seront remboursés sur le compte du syndicat par l'administrateur ou par le syndic élu par l'AG convoquée par cet administrateur provisoire.
Ne pas oublier dans la requête de faire référence à l'art.18-2 de la loi pour la restitution à l'administrateur des archives du syndicat et des fonds immédiatement disponibles.
Bien que cela ne serve pas à grand chose, vous pouvez informer de cette affaire les principales organisations professionnelles, .... qui ne manquerons pas de faire du classement vertical comme pour toutes ces affaires d'exercice illégale de la profession de syndic que j'ai pu, avec d'autres, leur signaler ....
Questions : comment ce charlatan sans carte a t-il pu être élu ? QUI a procédé à la recherche, à la sélection ? Comment se fait-il que personne ne se soit renseigné ? Il y a un CS ? ... Que fait-il ??? |
Edité par - gédehem le 11 mai 2005 11:01:35 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 12:08:24
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Peut-être faudrait-il vérifier auprès de la préfecture si la carte est en cours de renouvellement.
Pour peu que la demane ait été faite fin mars, il faut souvent plus d'un mois pour l'obtenir.
jcm |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 12:45:34
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Effectivement, mais dans le post d'origine il est dit " il n'a pas fait renouveler ...."
le 10 mai, ne pas avoir fait renouveler ...hum hum !!! |
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hourdi
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 15:42:56
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Pour JCM et GEDEHEM
Tout d'abord un grand merci pour ces réponses rapides.
Permettez moi de vous en dire un peu plus.
C'est précisement parce que j'ai pris conscience (en grande partie en parcourant vos Forums) du manque d'information et de l'isolement dans lequel se trouvait le C.S. de cet immeuble que j'ai demandé à en faire partie.
J'ai donc été nommé lors de cette A.G. (voir mon message initial) et du coup bombardé président de séance (il est vrai que j'avais beaucoup à dire ce soir là)
C'est bien le lendemain de ma prise de responsabilité que j'ai téléphoné à la Préfecture
Jai reçu la confirmation écrite le 28 avril et j'ai sollicité aussitôt une réunion du C.S.pour décider de notre réaction.
Parallèlement j'ai suivi la visite d'immeuble accomplie très professionellement et obtenu la feuille de présence de L'A.G. ce qui m'a permis d'adresser un courrier d'information à tous les copropriétaires.
Notre incertitude sur l'attitude à avoir est conditionnée par les remarques çi dessous
1) Monsieur X fait du trés bon boulot
- Il a fait partir une assignation sur l'heure à l'encontre de notre ex syndic pour récupérer les documents de gestion
- Il me tient quasi quotidiennement au courant par mail de ses actions
- Pour être plus clair il semble intéressant de travailler avec ce M. qui comme l'on dit "en veut …"
2) Nous souhaitons éviter l'administrateur provisoire.
- problème financier notre ex a vidé le cpte et des factures fournisseurs datant de 2/3 ans sont à craindre
3) Notre démarche (dans quelques heures…) va consister à exiger :
- Bien évidemment la mise en conformité des responsables en question
- Annulation de notre A.G.
- Convocation au frais du Syndic d'une A.G. de régulation
Et… surveillance renforcée puis… beaucoup de patience… jusqu'a la fin du mandat !!!…
Une autre possibilité!…pourquoi ne pas réver ? Abandon (en bonne et du forme) de notre mandat (toujours par A.G . bien entendu) nous permettant de présenter en toute légalité d'un SYNDIC … en espérant qu'il en existe encore.
J'aurai souhaité dialoguer plus avant avec vous pour aborder notre confrontation avec un maximum de renseignements mais je me suis inscrit dans l'urgence et le temps me manque.
Encore merci de m'avoir répondu et si vous le permettez je ne manquerai pas de vous tenir au courant à compter de demain jeudi 12/05.
Mes trés sincères salutations.
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hourdi
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 12 mai 2005 : 12:17:43
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Défaut de Carte Professionelle… suite
Notre confrontation avec le D.G. de notre Syndic et son collaborateur s'est soldé par :
- Une grosse colère de, Monsieur Le Directeur Géneral, son refus catégorique de refaire une A.G., sa menace de nous déclarer sans syndic et par voie de conséquence… l'administrateur provisoire.
Ces mesures d'intimidation ont eu l'effet escompté, notre Présidente de C.S. a négocié un "arrangement" sous réserve que ces Messieurs présentent la preuve qu'ils sont en règle.
Pour résumer :
- Monsieur le D.G. attend sa carte (demandée le 25 /03 et retardée… par suite d'une erreur de date à l'échange des documents ?…)
- Monsieur X va faire sa demande (A possédé la carte précédemment … est entré en octobre 2004 chez ce syndic… et parait étonné d'être inconnu du service des Agents Immobiliers de la Préfecture?)
L"arrangement" nécessite que nous abandonions notre détermination à obtenir une nouvelle A.G., et que nous prenions patience pour la régularisation promise.
Par ailleurs les P.V. viennent d'être adressés …les appels de fonds vont suivre… les copropriétaires n'ont plus qu'a régler leur dû.
Mme la Présidente de notre C.S. s'aprête à adresser une lettre RAR pour confirmer notre accord sur cette solution.
Suis-je trop novice dans ce monde de l'immobilier ou ma détermination à appliquer les règles et les conseils reçus est elle trop "carrée" mais je refuse de cautionner cette solution de fortune.
Fort de vos conseils, fort des articles de loi que j'ai pu récupérer sur votre site j'ai insuflé en moins d'un mois un semblant de prise de conscience auprès de l'A.G. et surtout auprès de mes collègues du C.S.…le sursaut d'amour propre de notre Présidente, jusque là fort effacée, en est une concrétisation, mais ma réaction a créé le doute et je suis assez désemparé.
A JCM et GEDEHEM qui avait pris le temps de répondre a ma première intervention, permettez moi aujourd'hui une question :
Peut on accepter et surtout confirmer par RAR cet arrangement ?
Il est vrai que nous sommes dans une situation difficile, il est vrai que nous avons grand besoin de retrouver une gestion normale, mais découvrant par ailleurs les "méthodes" de ce grand groupe, il me semble prudent d'appliquer la règle dés le départ sinon, j'ai grand peur de devoir continuer à "composer" pour la suite de notre mandat.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 mai 2005 : 21:39:24
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Souscrivez le plus rapidement possible une assurance" responsabilité civile " pour les membres du CS.
Pour le reste faites pour le mieux , mais la situation n'est pas brillante.
Vous avez un syndic qui donne l'impression d'en prendre à son aise !
"Alors achtung, achtung " !
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hourdi
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 12 mai 2005 : 22:56:46
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Pour oldman24
Votre recommandation pour la R.C. ???
Pouvez vous préciser votre pensée ?
Salutation et merci |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 12 mai 2005 : 23:08:23
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Bonsoir.
Hourdi, si vous regardez dans la liste des membres des forums D'UI, vous constaterez que TOURLOUP (si ma mémoire est bonne) avait donné de nombreuses pistes et quelques conseils judicieux concernant les syndics sans carte professionnelle.
Amicalement.
Colette
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 mai 2005 : 23:28:44
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En parlant français, je dirais de faire très très attention.
Parce qu'il y a une chose qui me chagrine beaucoup dans votre histoire, si j'ai tout bien compris : C'est que la "personne", c'est à dire ici la ste que vous appelez "syndic", qui a convoqué l'AG dont vous parlez dans la question initiale, si cette 'personne' n'était pas en capacité de convoquer cette Ag, ou pire, était étrangère au syndicat et n'a été nommé syndic qu'ensuite, au cours de l'AG, ben je ne serais pas très serein !
Une AG qui est convoquée par une personne n'ayant pas qualité est une AG entâchée de nullitté.
C'est le 1er point.
Le second point me semble être l'attitude de ce DG que je trouve particulièrement détestable. S'il y avait un simple pb administratif, un retard dans un renouvellement de carte, ce serait un simple 'détail' que je vous aurez rapidement expliqué en 2 mn et qui n'a pas d'importance.
Et bien non, c'est la grosse colère, une position de refus de convoquer une autre AG (entre nous, pour quoi faire, s'il n'est rien, même pas en capacité d'être syndic) par du chantage et par une tractation de marchand de tapis.
Je n'ai rien contre les marchands de tapis, mais ce n'est pas du niveau d'un grand groupe.
Croyez en mon expérience des relations humaines et des éclairages que j'ai pu avoir dans certains milieux : lorsque les choses sont saines, on balaye la difficulté, "d'ailleurs voyez, nous avous émis une protestation auprès du service pour ce retard apporté à ce renouvellement, du nous a t-on dit, à une erreur administrative ".Ca, c'est la réaction saine
Le bandit, lui, monte aussitot sur ses grands chevaux et part au galop en rond dans son bureau en protestant de cette mise en cause, que c'est une atteinte à son honneur (l'honneur d'un bandit, sachez-le, c'est sacré !), que cette mise en cause est indigne, et que je ne vais pas me laisser faire et que vous n'avez rien à dire et que c'est moi qui décide et que .....
Alors les tractations avec un bandit elle sont toutes simples ! elles commencent par le chantage " vous savez qu'une lettre ouverte dans la presse locale rapportant que vous exercez sans carte serait du plus mauvais effet, Mr le DG ....", puis par le rappel que les organisations professionnelles n'aiment pas ce genre de pub gratuite, .... et que les garants voient de plus en plus d'un très mauvais oeil ce genre de dérives, dont ils seront informés Mr le DG, n'en doutez pas , ...etc ....
Là, nous ne sommes plus dans la situation du petit garçon qui se fait gronder mais du petit bouvier qui tient le gros taureau par l'anneau fixé dans le nez ...
Et dans cette position, c'est vous qui dictez vos conditions, en oubliant vos difficultés qui ne doivent pas influer sur votre position.
Vous (le syndicat) semblez être dans une mauvaise passe. En vous glissant dans de telles mains, j'ai bien peur que vous ne soyez escroqués une nouvelle fois.
Ce qui est surprenat c'est le 'professionalisme' apparant de ce syndic dont vous avez parlé, et la réaction du DG manifestement en décalage ! Cherchez les raisons... N'êtes vous (votre syndicat) un bon 'poisson' dont cette société a senti les faiblesses (du CS? des copropriétaires ?) et qu'elle souhaite 'exploiter' ?....
Pour ma part, je ne confirmerais RIEN DU TOUT : Ce sont eux qui sont sur le gril, en mauvaise posture, puisqu'exerçant sans carte. Vous, vous êtes la victime de cette fraude. S'il doit y avoir confirmation d'un accord, c'est à eux de faire la confirmation écrite (qu'il ne ferons pas ! pas d'écrit, pas de preuve : un bandit est prudent !!)
Cette société n'attend que cela pour mieux vous piéger : ensuite, quelle porte de sortie s'il n'y a effectivement pas de carte. ( un 12 mai, toutes les cartes sont renouvelées, si renouvellement il s'agissait!).
Votre dernière phrase est la bonne ... en mettant le doigt dans l'engrenage, plus moyen de s'en sortir ensuite : ils sont bien plus forts que vous surtout connaissant votre état de faiblesse. Mieux vaut manger du pain noir qques temps et sortir par la grande porte.
'Votre' "syndic", je ne le sens pas du tout sur la base de sa réaction que vous rapportez. |
Edité par - gédehem le 12 mai 2005 23:50:06 |
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hourdi
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 13 mai 2005 : 10:09:05
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Citation :
Initialement entré par colette
Bonsoir.
Hourdi, si vous regardez dans la liste des membres des forums D'UI, vous constaterez que TOURLOUP (si ma mémoire est bonne) avait donné de nombreuses pistes et quelques conseils judicieux concernant les syndics sans carte professionnelle.
Amicalement.
Colette
Bonjour colette et merci pour votre intervention
J'ai cherché sur le profil TOURLOUP et parcouru les titres de 10 pages d'anciens messages sans trouver la piste "carte pro."
A bientôt peut être.
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hourdi
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 13 mai 2005 : 12:34:58
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Re bonjour gédehem
J'avais quelques scrupules a étaler ainsi mes problèmes mais votre réponse m'incite à continuer.
J'ai apprécié particulièrement votre analyse de la "Confrontation" et l'on pourrait croire que vous l'avez vécu tant le descriptif en est proche de la réalité.
Pour vous répondre je dois remonter au vote de l'A.G. …qui à précedé celle ou je me suis fait élire… réunion qui nous a permis de : "virer" notre ex avec refus des comptes, refus de quitus et mandat a notre syndic actuel ( j'eviterai les commentaires sur ce choix mais les faits sont là !!!)
Je me raccroche à ce vote du 15 mars 05 qui, nous évite la menace de l'administrateur provisoire, me permet d'exiger l'annulation de L'AG. du 13 avril 05 puisque convoquée par une personne non habilitée.
Pour être plus clair :
Nous avons élu "Le Syndic Machin" et nous avons été convoqué à la première A.G. par un personnage qui nous à donné sa carte de D.G. de Machin et nous a présenté Monsieur X pour gérer notre immeuble.
J'ai bien conscience que c'est une situation très précaire et sujette à interprétation mais comme vous me le faites si bien remarquer qu'avons nous à perdre de plus.… si ce n'est notre parfaite innocence dans cette situation.
Merci pour la solution chantage c'est vrai que nous sommes au moins deux au C.S. pour l'avoir évoqué et j'irai plus loin en disant que cette solution m'a été proposée par un éventuel syndic de remplacement.
J'ai d'ailleurs oublié d'en parler mais je suis allé à la "Négociation" avec la candidature de trois syndics recommandés par des sources sans équivoques (heureusement pour la Profession … il en existe encore !!! )
Au sujet du "professionnalisme" évoqué, cela n'implique en fait que Monsieur X, et tout à fait par hasard, j'ai pu étayer cette impression car mon dernier syndic candidat à la reprise souhaitait justement embaucher X (entré chez Machin je le rappelle en octobre 2004).
Cela m'amène a une autre impression c'est je pense ce dernier personnage qui a tout à gagner de la tournure qu'a pris l'entrevue.
Si ce M. X (qui est entré en 10/2004) n'est pas à jour de sa carte, parce que la "Maison" est au desus de ce genre de détail, il est probablement en bonne position pour exiger une mise en règle puisque brusquement. sur la sellette; d'autant que son nom figure sur la procédure lancée contre notre ex. !!!
A cette condition nous pouvons espérer une mise a jour rapide !
Finalement :
Aprés avoir pris tous ces avis et suite au réaction de mes collegues de C.S. je vais rester sur la réserve que j'ai exprimée d'ailleurs a la fin de l'entrevue.
Je souhaite seulement éviter une lettre RAR nous impliquant dans la "combine"
Notre C.S. est pour le moment trop fragile pour tenter d'aller plus loin, et ma prise de position est beaucoup trop récente pour espérer être suivi.
Pour l'instant je fais peur et les personnes que je souhaite convaincre n'ont pas ma disponibilité (toute récente d'ailleurs…et que je ne comptais pas investir dans cette galère … mais bon!)
J'ai encore pris conscience ce matin suite au message de Colette que j'avais encore beaucoup de chose à lire sur vote Forum et surtout beaucoup à apprendre.
Merci encore à tous et, si je ne vous ennuie pas, je souhaite continuer ces discussions (bien qu'elle me prennent un temps fou … je ne suis pas un littéraire) me réconforte dans mes prises de position et qui sait peuvent servir a d'autres.
Sincères salutations et à bientôt j'espère.
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