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titoguys
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 10 mai 2005 : 07:48:15
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Je viens de recevoir ma convocation à l'assemblée générale, et a ma grande surprise je cosntate que les honoraires de base du syndic vont augmenter par rapport l'année dernière de + de 300%, à savoir 800€ TTC voté en 2004 contre 2700 € TTC pour 2005 !! bien sur à l'intérieur du contrat de sybndic d'autres prestations ont été revues à la hausse.
Le syndic a t il le droit d'augmenter ses honoraires dans de telles proportions ? quels sont mes recours ? Comment procéder ?
merci à tous pour votre aide
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 09:38:59
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Contrairement à une idée reçue, les honoraires que propose le syndic sont soumis à libre négociation entre les parties, le syndicat et le syndic.
Il s'agit d'une négociation commerciale, tant pour ce qui concerne les clauses du contrat du syndic (tâches particulières) que pour l'aspect financier.
Le syndic propose, le syndicat (l'AG) dispose, c'est la règle.
Pour autant, il y a généralement une explication à toute chose : +300 % en 1 année, c'est qu'il y a qque chose en dessous. Renseignez vous.
En général, la négociation est menée par le CS. Que fait ou qu'a fait le vôtre, (s'il y a un CS digne de ce nom) |
Edité par - gédehem le 10 mai 2005 09:40:26 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 11:23:43
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gédehem a raison bien sûr mais vérifier quand même la clause de révision des honoraires.
Sur le contrat de "notre" syndic il est indiqué :
Sous réserve des mesures règlementaires contraires,les honoraires pour la gestion courante seront révisables annuellement en fonction des variations de l'indice INSEE du coût de la construction sur la base annuelle des indices connus à la date du début de chaque exercice.
En cas de renouvellement du présent contrat sans modification des mission,l'actualisation des honoraires se fera aux mêmes conditions.
Nous avons fait rajouter cette dernière partie car le contrat est d'un an
(le "plus" serait,je pense, de faire supprimer < pour la gestion courante>) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 12:30:18
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Une clause de révision automatique des honoraires incluse dans le contrat du syndic est, pardonnez-moi, idiote.
Elle l'est d'autant plus pour les mandats d'UN an, qui devraient être la règle.
S'agissant d'un mandat à échéance, et donc d'une nomination annuelle (et non d'un renouvellement qui ne veut rien dire), une telle clause n'a pas de sens.
Une telle clause exclue toute négociation ou révision et prive l'AG de son pouvoir sur ce point. Ou alors il faut préciser les modalités de cette révision possible.
Elle l'est d'autant plus que l'art.29 nouveau ne permet plus d'avoir un vote séparé, distinct, pour d'une part la nomination du syndic et d'autre part l'approbation du contrat de mandat (encore une réduction du pouvoir des copropriétaires).
Pour ma part, je pense que si le contrat doit préciser " ... les éléments de détermination de la rémunération du syndic." , le montant de cette rémunération proposée par le syndic doit rester à l'appréciation de l'AG. Une telle clause dans un contrat ne le permet pas.
Pour mieux me faire comprendre, peut être : les éléments de détermination de la rémunération du syndic mentionnés art.29 de D, c'est un peu comme les UV pour les concierges : Il y a tels et tels éléments qui font 500 UV.
Mais la rémunération elle-même sera fonction de la valeur de ces UV, de la valeur des éléments déterminés par le contrat.
La valeur de ces éléments sont bien proposés par le syndic, mais ne peuvent être imposés en particulier ici par une clause de révision automatique privant ainsi l'AG de son pouvoir décisionnel sur ce point.
Je pense en particulier ici aux honoraires de gestion courante, globalisés. Cela l'est un peu moins pour les honoraires particuliers, qui sont ponctuels. |
Edité par - gédehem le 10 mai 2005 13:37:57 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 14:27:25
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Cette clause n'est surement pas l'idéal mais elle permet d'éviter les + 300% cité par titoguys.
Elle ne limite,à mon point de vue,pas les pouvoirs de l'AG car en définitif c'est cette dernière qui est (doit être)souveraine
Quand à l'article 29 je me suis toujours demandé,avant,comment on pouvait être d'accord sur le nom d'un syndic en étant opposé ,tout ou partie à son contrat |
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 14:39:55
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>à savoir 800€ TTC voté en 2004
800 € pour gérer une copropriété ? quel syndic peut encore s'embarasser d'une copropriété à ce prix ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 15:00:07
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L'ancien art.29 était + pertinent de mon point de vue : en effet, il précisait (je cite de mémoire) que "les modalités d'exécution du mandat du syndic ainsi que sa rémunération sont fixées par l'AG ...", et approuvés distinctement.
Le postulant ne pouvait s'opposer à une retouche de ses propositions, contrat et rémunération étant débattus et approuvés distinctement.
Les modalités d'exécution du mandat : outre les prescriptions légales, elles sont celles particulières, variables, dans tel ou tel syndicat.
Si vous relisez bien l'art.29 nouveau : c'est le contrat de mandat qui fixe sa durée...etc , qui détermine les conditions d'exécution de la mission, etc ...contrat qui précise toujours les différents honoraires.
La mention qui prévoyait que l'AG fixait les honoraires n'existe plus !
De plus, ce contrat de mandat est approuvé par le fait même de la décision qui désigne le syndic.
La marge de manœuvre de l'AG est donc réduite, voire inexistante pour corriger maintenant en séance le contrat proposé. C'est à prendre ou à laisser, quasi sans discussion, mandat et contrat procédant du même vote.
Où est l'amélioration, le renforcement du pouvoir de l'AG ?
Question de sémantique ? .... Je ne crois pas : entre une AG qui fixe dans l'ancienne mouture (qui corrige, modifie tel ou tel point) avant d'approuver ce contrat, et une AG qui par la seule désignation du syndic approuve automatiquement le contrat de mandat, quasi sans débat, ce n'est pas du pareil au même.
Bon, je vous l'accorde, cela peut passer pour une histoire de décortiqueur de pattes de mouche. Mais cela fait surtout partie, de mon point de vue, des petites touches insidieuses qui peu à peu, sans se faire remarquer, réduisent le pouvoir des copropriétaires (controle assisté du CS qui ne l'est plus, pouvoir du syndic renforcé pour l'ODJ de l'AG, compte séparé obligatoire qui ne l'est toujours pas, aucune sanction automatique prévue en cas de manquement, complexité croissante réduisant la lisibilité pour nombre de copropriétaires, etc, etc ,... ) sous couvert de toilettage ou de mise à jour .... |
Edité par - gédehem le 10 mai 2005 15:19:17 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 15:25:13
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la différence vient aussi de la majorité prévue avant c'était article 24 alors que maintenant la décision doit être prise à la majorité 25 plus difficile,semble t-il,à obtenir.
Mais là encore je pense que le CS a un rôle d'information important à jouer (dans l'intérêt de la copropriété et non dans le sien) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 15:46:40
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...sauf que, pardonnez-moi encore, que l'art.25 pour la nomination du syndic se retrouve parfois vite fait au 24, quand bien même il faut passer par le 25-1 qui est lui-même bien plus bas que le 25 pur.
Certains parlent de lutter contre la paralysie de quelques syndicats. Certes !
Pour autant, l'abaissement de la majorité indispensable sur un point très important, la nomination du mandataire, du représentant légal du syndicat, c'est aussi la porte un peu plus ouverte aux minorités agissantes, généralement les plus actives.
Alors quand en plus le CS est désigné parmi et avec cette minorité agissante .....
Bon, ne croyez-pas que je vois tout en noir, certainement pas ... Mais la loi est faite pour protéger le faible, notre société doit en avoir le soucis, soucis de la collecitivité d'intérêts ...... et j'ai bien peur que les nouvelles dispositions dans nos copropriétés, parfois usine à gaz, n'aillent pas tout à fait dans ce sens ...
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Edité par - gédehem le 10 mai 2005 15:48:22 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 19:14:02
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Avez vous interrogé les membres du conseil syndical ?
Quelle est leur position ?
Comment sont justifiés les honoraires ,en augentation, proposés par le syndic ?.
De toute manière ce sont les copropriétaires qui décideront en AGO. |
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titoguys
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 19:16:34
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Il n'y a de CS digne de ce nom, nous sommes une petite coproprité avec 6 appartements.
Ne voyant pas venir l'AG, j'ai pris contact avec le syndic, discuter avec les copropritaires pour l'ordre du jour, et le syndic m'a remis les convocations et c'est à ce moment là que je me suis rendu compte que les honoraires avaient triplées par rapport à l'année dernière.
La seule solution est donc de négocier les honoraires lors de l'AG ? si nous n'arrivons pas à nous mettre d'accord, devons nous changer de syndic ? si oui est ce que je dois déjà contacter d'autres syndics ?
Ai je intérêt à reprendre "bénévolement" la gestion de ma copropriété ? est-ce compliqué ?
merci pour votre aide
Citation :
Initialement entré par gédehem
Contrairement à une idée reçue, les honoraires que propose le syndic sont soumis à libre négociation entre les parties, le syndicat et le syndic.
Il s'agit d'une négociation commerciale, tant pour ce qui concerne les clauses du contrat du syndic (tâches particulières) que pour l'aspect financier.
Le syndic propose, le syndicat (l'AG) dispose, c'est la règle.
Pour autant, il y a généralement une explication à toute chose : +300 % en 1 année, c'est qu'il y a qque chose en dessous. Renseignez vous.
En général, la négociation est menée par le CS. Que fait ou qu'a fait le vôtre, (s'il y a un CS digne de ce nom)
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 19:38:18
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Lorsque j'ai répondu je n'avais lu que le premier post de ce topic. Ensuite sont apparus les autres .Un immeuble avec deux lots, tombe sous le coup de la loi de 1965 et tous les textes subséquents comme PARLY.C'est vrai, il y a égalité pour tous mais il y aussi beaucoup
de choses à dire à ce sujet,en attendant une vrai réforme.
Gédehem dit que les textes sont faits pour défendre les petits.
OUI MAIS !...Il y a longtemps que je n'y crois plus.
Les derniers textes législatifs et réglementaires sont là pour nous prouver le contraire.
En France, la PROPRIETE est un droit sacré,constitutionnel, mais la copropriété est une galère comme celles sur lesquels étaient embarqués les esclaves.
Ils changeaient de rives mais recevaient quand même des coups de bambou, d'un côté comme de l'autre . |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 12 mai 2005 : 23:46:27
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| Pour une copro de six lot une tranche honoraire "correcte" pour un syndic serait 1600 euros , au max 1900 euros. |
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Augmentation de 300% des honoraires du syndic
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