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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
 Posté - 10 mai 2005 : 22:10:05
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Notre Syndic veut faire voter la résolution suivante :
<<Une somme de 3000 € est votée au CS pour "certaines" dépenses>> !
C'est contraire à l'art 21 du décret du 17/03/1967 confirmé par celui du 27/05/2004.
Que faire si malgré mon opposition l'A.G. vote cette résolution ? 
Merci de votre aide !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 23:57:40
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Le principe n'est pas interdit mais la rédaction est défectueuse.
Il faut préciser qu'il s'agit de dépenses d'entretien urgent pour lesquelles une décision pourrait être prise à la majorité de l'article 24.
On parle alors de délégation par l'assemblée au conseil syndical.
Il faut indiquer si le plafond prévu vaut pour chaque intervention ou correspond à un maximum pour l'exercice comptable. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 09:12:45
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Pardon, JPM, mais votre post ne veut rien dire et ne répond pas à la question posée.
Car ce n'est pas tant le fait que la rédaction de cette résolution soit défectueuse (en quoi l'est-elle ?), mais qu'elle est effectivement contraire à l'art.21 de D, ainsi que l'indique M.Fouger.
L'art.21 de D est clair (pour une fois que c'est clair !) et ne souffre aucune interprétation :
La délégation donnée par l'AG, ici au CS, "... ne peut porter QUE sur UN acte ou UNE décision EXPRESSÉMENT déterminé."
La résolution proposée à l'AG étant contraire à ces prescriptions est entâchée de nullité. (encore un de ces pseudos syndic professionnels ?)
Pour autant, si la délégation d'engager 3000 € est donnée pour 5 ou 6 actes expressément déterminés, la résolution est valide.
Cela reviendrait à donner 5 ou 6 délégations distinctes avec chacune un montant fixé.
Si tel était le cas, il faut que l'AG indique pour quels objets précis sont déléguées ces "certaines dépenses" pour un montant global de 3000 €.
Après avoir rappelé courtoisement mais fermement l'illégalité de la résolution proposée à votre AG, et si vous sentez que le vent ne vous est pas trop favorable, vous pouvez proposer que l'AG précise les actes pour lesquels le CS peut engager des fonds globalement pour 3000 € pour ces actes (actes précis ce n'est pas "pour l'entretien" ou " pour de petits travaux").
La délégation pour un acte déterminé c'est pour "décider de la remise en peinture du marquage des aires de stationnement" ou "pour le remplacement de la borne lumineuse à l'entrée de la résidence".
Cette position vous permet de contrer la manœuvre et, si vous n'êtes pas suivi pour la faire passer à la trappe, d'avoir une porte de sortie conforme aux textes. D'autant que c'est parfois nécessaire d'avoir ce genre de délégation, pour changer une vitre cassée ou un robinet qui fuit ... Mais pour 3000 €, ça nous fait pas mal de robinets !! |
Edité par - gédehem le 11 mai 2005 09:32:48 |
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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 17:33:25
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En effet, je précise que dans notre budget au chapitre entretien il est déjà prévu 2 000 € pour les petites bricoles (serrure à changer, par exemple, etc.)
Autrefois avec la même imprécision (autrement dit sans but désigné) le syndic faisait voter 10 % du budget...
Comme je lui ai fait remarquer que ces 10 % ne sont pas à voter sans "acte clairement déterminé", il contourne le problème en mettant une somme qui correspond à 10 % de notre budget !!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 18:08:16
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...Ce qui ne change rien du tout sur le fond, le ou les actes que le CS peut engager pour ce montant n'étant pas expressément déterminés.
Ce n'est pas le montant qui détermine l'acte !
Il faut rappeler au syndic (encore un de ces pseudos professionnels avec carte et tout !), s'il connaissait bien cet art.21 de D. (sait-il lire ?) que c'est l'acte expressément déterminé par l'AG qui va permettre de chiffrer le montant des fonds délégués, et non l'inverse !!
Repeindre la porte du garage à vélo pour 150 € ou changer les 3 bornes d'éclairages cassées pour 850 €, ce n'est pas la même chose que de mettre 1000 € pour on ne sait quoi.
Ce ne sont pas les 3000 € qui sont choquants (quoique !), mais c'est qu'il n'y ai rien d'expressément déterminé qui autorise le CS à les engager.
Dans cette affaire, comme dans toutes en copropriété, ne partez pas seul, faites de la pub sur ce point, formez un groupe et le jour de l'AG, avec courtoisie mais fermeté, rappelez les règles prévues que que votre syndicat se doit ici de respecter.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 mai 2005 : 11:24:22
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Article L 25 Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décision concernant :
a) toute délégation de pouvoir de prendre l'une des décision visées à l'article précédent [article 24 bien sur]
Article D 21 alinéa 2
Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe le montant maximum
J'ai écrit Citation :
Le principe n'est pas interdit mais la rédaction est défectueuse.
Il faut préciser qu'il s'agit de dépenses d'entretien urgent pour lesquelles une décision pourrait être prise à la majorité de l'article 24.
Pouvez vous me préciser ce qu'il y a de faux dans ce que j'ai écrit ?
Gedehem cite l'article D 21 Citation :
L'art.21 de D est clair (pour une fois que c'est clair !) et ne souffre aucune interprétation :
La délégation donnée par l'AG, ici au CS, "... ne peut porter QUE sur UN acte ou UNE décision EXPRESSÉMENT déterminé."
Il faut en lire et citer tous les alinéas
Et notamment le dernier : Le délégataire rend compte à l'assemblée de l'exécution de la délégation,
Cette prescription est rarement respectée. Or dans ce domaine le délégataire, soit-il le conseil syndical est aussi soumis à quitus ! La responsabilité des membres du conseil syndical peut être mise en cause. Ils ont donc intérêt à être tenus quittes dès lors qu'ils ont correctement rempli leur mission.
Ici encore l'assureur de responsabilité des membres du CS ne peut être négligé. |
Edité par - JPM le 12 mai 2005 11:37:09 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 mai 2005 : 16:14:06
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Je n'avais pas vu le dernier post de JPM qui, qu'il me'n pardonne n'apporte rien de neuf..
Sans polémique, car l'affaire est toute simple, de quoi s'agit-il ?
La résolution proposée à cette AG est la suivante :
"Une somme de 3000 € est votée au CS pour "certaines" dépenses."
Sur ce point JPM précise "Le principe n'est pas interdit mais la rédaction est défectueuse."
Ce à quoi je réponds " Ce n'est pas tant le fait que la rédaction de cette résolution soit défectueuse, mais qu'elle est effectivement contraire à l'art.21 de D."
Une délégation de pouvoir est effectivement toujours possible et, comme le rappelle JPM, se décide à la maj.art.25.
Pour autant, cette délégation doit répondre à des critères très précis, que fixe l'art.21 de D que je cite intégralement :
"Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical, ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
Cette délégation (la délégation donnée ci-dessus. ndlr) peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum.
Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic.
Le délégataire rend compte à l’assemblée de l’exécution de la délégation."
La chose est donc très claire :
- La délégation donnée ici au CS doit préalablement déterminer expressément l'acte ou la décision qui est délégué.
- Ensuite, dans le cadre de cette délégation exprès, l'AG peut autoriser le CS à engager des dépenses dont elle détermine l'objet et le montant max.
De ce fait, la résolution proposée ci-dessus ""Une somme de 3000 € est votée au CS pour "certaines" dépenses."
ne précisant ni un acte ou une décision expressément déterminé, ni encore, dans le cadre de cette délégation pour un acte ou une décision déterminé, l'objet pour lequel ces 3000 € sont délégués, ne répond pas aux prescriptions de cet art.21 de D.
Ce n'est donc pas tant la rédaction qui est défectueuse, c'est qu'elle est contraire aux dispositions légales. ... sauf à considérer que toutes les clauses ou résolutions contraires aux dispositions légales ne le sont qu'en raison d'une rédaction défectueuse ...... |
Edité par - gédehem le 13 mai 2005 16:46:18 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 13 mai 2005 : 17:35:02
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En plus de la rédaction de la résolution comme indiquée par gédehem il convient de faire ressotir :
-article 21 = Le délégataire rend compte à l'assemblée de l'exécution de la délégation.
-article 22 = Le conseil syndical rend compte à l'assemblée,chaque année,de l'exécution de sa mission
Cela peut consister en un petit tableau récapitulatif comprenant :
* le détail des travaux effectuée
* les coordonnées de l'entreprise les ayant exécutés
* le montant des dits travaux (ou autres dépenses,achat d'ampoules ..)
qui sera joint à la convocation de l'année N+1 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 mai 2005 : 18:54:03
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Il est de pratique ancienne et courante de donner délégation au conseil syndical pour l'engagement de certaines dépenses en cours d'exercice conformément à l'ancien alinéa 2 de l'article D 21 : Elle (l'AG) peut toutefois autoriser son bénéficiaire (ici le CS) à décider de certaines dépenses jusqu'à un montant dont la délégation fixe le maximum ".
Cette procédure s'est avérée fort heureuse en permettant d'éviter les observations du syndic du genre : " Il faut une décision de l'assemblée ". Elle permet en outre d'effectuer des travaux urgents sans nécessité de convoquer une assemblée.
Inconvénient : elle a été utilisée par certains conseils syndicaux pour décider des travaux manifestement non conformes à l'esprit du texte, d'autant que la limitation du champ d'application aux décisions relevant de la majorité de l'article 24 était elle-même négligée.
Le texte nouveau :
> maintient la pluralité des décisions, par dérogation à l'unicité de l'acte ou de la décision visée par l'alinéa 1
> impose à l'assemblée de fixer l'objet de ces décisions
Dans la plupart des cas l'objet est l'exécution de réparations urgentes autres que les petits travaux et menues réparations, que le syndic peut engager seul.
Si la résolution relatée par M. Fouger est bien : Une somme de 3000 € est votée au CS pour "certaines" dépenses, elle entre dans le cadre ci dessus, qui est parfaitement licite, mais sa rédaction est défectueuse.
Le projet de résolution doit être : L'assemblée donne délégation au conseil syndical pour décider des dépenses nécessaires à l'exécution de réparations urgentes dans la limite d'un montant maximal de 3 000 €.
Il faut préciser en outre si le montant est fixé ht ou ttc et s'il s'agit d'un montant maximal pour l'ensemble de l'exercice ou pour chaque intervention.
On trouve ce genre de résolution dans 90 % des procès verbaux d'assemblées et c'est fort sage.
La précision de l'objet (réparations urgentes) interdit au conseil syndical d'utiliser la délégation pour faire poser un clavier code qui est une amélioration et non une réparation urgente. Elle lui permet d'autoriser le syndic à engager les travaux nécessaires au remplacement sur deux étages d'une chute d'eaux vannes fuyarde.
Et il faut que le montant maximal de la délégation soit raisonnable mais significatif, faute de quoi cette procédure est dépourvue d'efficacité.
Si les copropriétaires n'ont pas confiance dans la sagesse de leur conseil syndical, il leur suffit de ne pas voter la résolution. Ils attendront le temps nécessaire pour la réparation. Ils peuvent aussi ne pas désigner les membres du conseil syndical, ce qui évitera tout risque d'abus, et même demander la désignation d'un administrateur judiciaire en cas de fuite (carence du syndic !) 
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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 14 mai 2005 : 22:45:48
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Ce qui m'a révolté dans cette résolution, c'est l'imprécision de cette délégation, qui a fait que dans le passé, le nouveau Pdt avait décidé de changer avec 2 membres sur 6 de son CS de changer le flocage se trouvant pour les 2/3 sous son appart !Il n'avait pas de majorité. Il utilisait les 10 % de cette délégation votée avec la même imprécision et faisait faire les travaux sur 2 ans car il n'avait pas suffisamment d'argent !
Heureusement, j'ai eu vent de l'histoire et j'ai menacé le Syndic de réclamer une A.G. extraordinaire pour faire annuler les travaux.
Voyant cela le Pdt a fait marche arrière !
Cette année, le Syndic nous ressert la même résolution en mettant une somme au lieu des 10 % du budget !
J'ai donc préparé tous les textes de loi afin que l'A.G. arrête de voter ce genre de délégation.
A mon avis le CS n'a pas besoin d'argent les cas graves et urgents sont couvert pat l'art 37 ?
Ma première question était comment s'opposer à cette résolution si, hélas l'A.G., se laisse séduire par notre Syndic ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 mai 2005 : 00:13:15
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Votre cas entre dans les abus que j'ai signalés et votre colère était justifiée.
Pour autant il ne faut pas écarter une mesure qui est bonne dans son principe. Encore faut-il que que la décision soit formulée conformément aux dispositions du statut. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 mai 2005 : 18:07:10
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Gédehem :
"..la résolution proposée ci-dessus ne précisant ni un acte ou une décision expressément déterminé, ni encore, dans le cadre de cette délégation pour un acte ou une décision déterminé, l'objet pour lequel ces 3000 € sont délégués ne répond pas aux prescriptions de cet art.21 de D."
JPM :
"Pour autant il ne faut pas écarter une mesure qui est bonne dans son principe. Encore faut-il que que la décision soit formulée conformément aux dispositions du statut."
CQFD. |
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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 15 mai 2005 : 19:09:15
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Je ne sais quel humoriste disait :
<< La loi est faite pour être contournée >>
Enfin, avec tous vos conseils et mon maigre savoir je tiendrai bon à notre A.G. qui a été retardée 3 fois...
mais comme elle doit avoir lieu avant le 30 juin (loi SRU) on va bien y arriver !
Amicalement à tous ! |
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