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seon
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 Posté - 12 mai 2005 : 18:44:47
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Bonjour,
Plusieurs proporiétaires du lotissement ont été inondés par des ruissellement d'eau de surface du champ au dessus du lotissement.
Nous souhaitons savoir si le lotisseur peut être tenu responsable de ces problèmes. Doit-il prévoir des aménagements ? En tant que professionnel n'aurait-il pas du nous livrer un terrain "sec".
merci
CYBELE
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 mai 2005 : 00:33:55
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A voir sur le plan de la documentation avec le maire de la commune et des " anciens " du coin.
Ils vous parleront sans doute des fossés qui ont disparu lors du lotissement ! Le cas a déjà été évoqué dans les forums.
Mais ils vous diront peut être aussi que le ruissellement en question est connu depuis des siècles.
C'est après cette petite enquête qu'il faut aviser ... et revenir sur UI pour qu'on en parle.
J'ai écrit " documentation " parce qu'il ne faut pas arriver à la mairie en menaçant de faire un procès à la commune ! |
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seon
Contributeur vétéran
195 réponses |
Posté - 13 mai 2005 : 09:57:01
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Bonjour,
Nous avons déjà impliqué la mairie qui nous soutient tout en minimisant le problème....
Il n'y a pas de risque lié à l'eau sur la carte des aléas mais nous savons par des voisins que les ruisselements étaient préexistants au lotissement et qu'en cas de fortes pluies cela débordait sur la route. En revanche aucun fossé n'a été supprimé, nous avons vu les lieux avant les travaux.
Nous pensons que la mairie a une responsabilité dans la mesure où ils ont laissé faire n'importe quoi mais nous ne souhaitons pas pour l'instant la mettre en cause car en droit public les démarches sont très longues. Nous souhaitons plutôt nous en faire une alliée pour agir sur le Lotisseur.
Nous savons que selon l'article 641 du code civil, noous devons recevoir ces eaux mais cela ne dispense pas éventuellement le lotisseur de prendre des mesures. On nous a parlé de la garantie pour les vices cachés art 1641 du code civil.... Le lotisseur n'a pas fait d'études de sol.. s'il en avait fait une, le pb d'eau aurait-il été soulevé ? Est-ce une faute de sa part ?
Qu'en pensez-vous ?
CYBELE |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 mai 2005 : 13:19:37
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Vice caché pour le ruissellement d'un terrain supérieur plus ou moins pentu ? pas très évident !
Légéreté dans l'étude préalable du lotissement ? peut être bien.
Serait ce un gros problème que de rediriger et/ou recueillir ces eaux pour un usage quelconque, avec une aide de la mairie ? Tout dépend de l'importance de l'ASL. J'y songe parce que je viens de voir le cas dans le midi : constitution d'un petit plan d'eau qui va servir en outre de réserve pour la lutte contre les incendies.
Mais ce qui est bien ici est impensable ailleurs. |
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seon
Contributeur vétéran
195 réponses |
Posté - 13 mai 2005 : 13:48:56
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Merci de votre réponse.
Ce qui est très étonnant c'est que le terrain du dessus est presque plat... mais comme le terrain est argileux, il est imperméable et ne boit pas l'eau...cela finit par faire un petit ru.
Vice caché au sens où effectivement, rien ne laissait penser que l'eau pouvait ruisseler autant sur une terrain à peine en pente...
J'ai contacté l'ADIL 69 qui me conseille de me baser plutôt sur l'article 1792 1 2 du code civil qui concerne la resp décennale du lotisseur car à cause des inondations le terrain est impropre à sa destination... je ne sais pas si cela tient...
J'ai trouvé aussi cette info sur le site de l'ANIL.
"Les lotisseurs en tant que vendeurs d'immeubles sont soumis à la garantie des vices cachés définie par l'article 1641 du Code civil.
C'est sur cette base que la Cour d'appel d'Angers a condamné un lotisseur. Elle apporte, à l'occasion de cette décision, un certain nombre d'enseignements.
La présence d'un vice caché s'apprécie par rapport à l'ampleur des travaux d'adaptation et en comparant le coût de ces travaux à ceux de la construction. En l'espèce, les travaux de fondations spécifiques se révélaient dix fois plus coûteux que ceux prévus à l'origine et représentaient 18 % du prix de la construction.
Pour s'exonérer de sa responsabilité, le lotisseur invoquait l'une des clauses du cahier des charges selon laquelle " l'acquéreur ferait son affaire de tous les ouvrages rendus nécessaires en raison de la nature du terrain " mais le juge rejette cet argument considérant que le lotisseur est un professionnel de la vente des lots, il ne peut donc s'exonérer de la garantie légale due à l'acquéreur non professionnel.
Dans cette affaire, seule la responsabilité du lotisseur était engagée devant les tribunaux mais l'acquéreur aurait également pu choisir de poursuivre le constructeur. Ainsi dans une décision du 16 septembre 2003, la Cour de cassation a condamné solidairement lotisseur et constructeur.
Faut-il pour autant en conclure que le lotisseur doit réaliser une étude de sol préalablement à la vente ?
Le Syndicat national des aménageurs lotisseurs (SNAL) le recommande à ses adhérents tout en relevant qu'il ne s'agit pas d'une pièce exigée pour la constitution du dossier de demande d'autorisation d'urbanisme.
Son absence lui paraît dangereuse à plusieurs égards :
- elle permet d'engager une action en responsabilité du lotisseur pour manquement à son obligation d'information ;
- les inconvénients non visibles du terrain seront considérés comme vices cachés ;
- elle constitue une clause aggravante en cas de contentieux.
La Commission " étude de sols " du SNAL élabore actuellement un projet de recommandation précisant les obligations du lotisseur dans cette matière.
Il sera conseillé au lotisseur de profiter des études faites pour le dimensionnement de ses propres ouvrages de VRD (avec sondage tous les 40 mètres).
L'acte de vente indiquerait cependant, les limites de l'étude en soulignant qu'il appartient à l'acquéreur et éventuellement à son constructeur d'assurer l'adaptation de la future construction au sous sol et que le prix du terrain tient compte de ce surcoût. "
Peut-on considérer que le ruisselement d'eau fait partie de l'étude de sol ? ou peut-on tranposer le pb puisque le ruissellement amène les propriétaires à réaliser des aménagements non prévus et coûteux.De plus, il y a cette fameuse obligation d'information.
Concernant votre suggestion de plan d'eau, il n'est plus possible de faire un bassin de rétention car il n'y a pas la place de le faire.cela aurait été possible si le problème avait été identifié au départ.
le lotisseur a -t-il l'obligation de faire une étude préalable prenant en compte ces paramètres ? Nous n'avons pas l'impression que cela a été fait. Pouvons-nous le demander ? Dans ce cas serait-ce une faute de sa part ?
Je poursuis : le lotisseur est d'accord pour faire des aménagements mais nous avons l'impression que c'est vraiment à minima. Il dit qu'il fait un geste commercial..et rejette donc toute responsabilité... nous pensons que s'il fait quelquechose c'est qu'il n'est pas clair..Nous cherchons la faille..
Voilà ce qu'il nous propose au terme d'une réunion avec le géomètre :
- constitution d'un fossé sur le terrain du voisin du dessus en recueillant uniquement son accord oralement...(à la demande de la mairie)
- constitution d'un avaloir sur un des lots privatifs et d'un collecteur amenant les eaux dans le réseau communal sur un autre lot privatif et sur les parties communes..
Tout ces aménagements créent des servitudes nouvelles qu'il ne veut pas faire enregistrer chez le notaire mais sous seing privé pour éviter des frais. Cela nous semble suspect.
Qu'en pensez-vous ?
CYBELE |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 mai 2005 : 17:43:56
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Un point de la situation :
Vous êtes déjà bien avancé dans les contacts et la documentation, ce qui est bien.
Il y a beaucoup de détails dans votre affaire, chacun ayant son importance : quand on peut parler de petit rû, comme vous le dîtes fort bien, on frise le changement de régime juridique et tout celà ne peut être bien traité que de visu et par un bon spécialiste.
S'il y a lieu à établissement d'une nouvelle servitude, l'acte constitutif doit être soumis à la formalité de publicité foncière. Un acte ssp n'est donc pas suffisant.
L'étude de sol concerne avant tout le terrain d'assiette mais on ne peut négliger les fonds attenants. C'est une mesure qui devrait être toujours exigée dès lors qu'elle a pour principal objet la recherche et la reconnaissance des sols durs. Aurait-elle permis de repérer le risque évoqué si elle avait été effectuée hors d'une période humide ? On ne le sait pas.
Terrain inondable ? C'est peut être beaucoup dire mais dans ce cas encore il faudrait être là un jour de pluie pour apprécier.
Mon sentiment est que vos rapports amiables avec la mairie d'une part le lotisseur de l'autre, devraient permettre de trouver une solution technique satisfaisante.
Un début de procédure aboutissant à la désignation d'un expert judiciaire pourrait peut être peser sur la décision du lotisseur. Dans beaucoup de cas le contentieux aboutit alors à une solution amiable généré par l'expert bien qu'il n'ait pas le droit d'établir lui-même un procès-verbal d'accord.
Une procédure complète en responsabilité vous embarquerait dans des frais importants. |
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seon
Contributeur vétéran
195 réponses |
Posté - 13 mai 2005 : 17:56:45
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Merci Pour votre réponse.
Vous dites que notre dossier doit être traité par un bon spécialiste. Quel type d'interlocuteur conseillez-vous ? Notaire, avocat ?
Je pensais au vice caché dans le sens où effectivement, ce terrain quasiment plat ne laisse rien présager en terme de risque lié à l'eau..il faut être là quand il pleut...
Qu'est ce que vous entendez par "on frise le changement de régime juridique"
Je doute que la solution amiable suffise. Pour imposer nos souhaits, il faut que nous trouvions que arguments juridiques contre le lotisseur afin q'il sente qu'on est informé et qu'on sait qu'il a tort.
je me permets donc de renouveller donc ma question :
vice caché ?
faute du lotisseur ?
CYBELE |
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seon
Contributeur vétéran
195 réponses |
Posté - 03 juin 2005 : 11:56:05
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Bonjour,
Je me permets de vous donner quelques nouvelles de nos petits soucis d'eau.
Nous avons avancé dans deux directions :
- une voie amiable : suite à une réunion, nous avons décidé de priviligier la voie amiable avec le lotisseur car un procès coûte cher mais nous avons demandé qu'une étude des eaux de ruissellement soit faite avant d'accepter des travaux
- une voie plus réglementaire : Nous avons trouvé la preuve d'une faute du lotisseur, il n'a pas fait de déclaration à la MISE comme le prévoit la loi sur l'eau. La DDA qui gère cela lui a envoyé un courrier lui demandant de faire cette déclaration sous peine de contravention. Cette déclaration est basée sur une étude du bassin versant, ce qui conrrespond à notre attente. la DDA donnera son avis sur les travaux proposés..
Nous attendons de voir comment le lotisseur va réagir. La contravention (1500 euros) risque de le faire sourire... mais sa réputation auprès des services de l'Etat est en jeu..
CYBELE |
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seon
Contributeur vétéran
195 réponses |
Posté - 13 juin 2005 : 13:27:37
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Bonjour,
Quelques nouvelles de la suite et à nouveau une demande de conseils...
Suite à nos démarches et à un courrier musclé de la DDA, le lotisseur s'exécute et va réaliser la déclaration loi sur l'eau auprès de la DDA, ce qui donnera des garanties au niveau technique. La DDA nous confirme la responsabilité du lotisseur en matière d'aménagement lié au ruissellement d'eau.
Mais, bien que les propriétaires ont partiellement refusé les aménagements qu'il nous a proposé (passage d'un collecteur en plein milieu d'un terrain privé empêchant par exemple l'implantation d'une piscine), il subsiste à dire que la solution qu'il propose est la seule possible et que nous sommes obligés de l'accepter (il aurait des textes de loi à nous soumettre..;)dans la mesure où il s'agit de problème d'eau. en effet, d'autres solutions existeraient mais elles sont plus coûteuses... d'ou une volonté de nous faire accepter ce qui est moins cher...
Voyez-vous sur quels textes il pourrait s'appuyer ?
Merci de votre aide..
CYBELE |
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responsabilité du lotisseur pb d'inondation
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