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judabrutus
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 14 mai 2005 : 17:19:30
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Mon voisin qui est le propriétaire d’origine de mon bien réclame un droit d'eau sur les sources de mon terrain.J’ai pu effectivement vérifier que ce droit d'eau figurait bien dans l'acte de propriété de mon vendeur qui lui avait acheté la parcelle lors d'un démembrement. Mais ce droit n' a pas été retenu par le bureau des hypothèques, peut-être parce qu'il ne remplissait pas les conditions de définition d'une servitude
[pas de désignation des fonds servant et dominant : les sources ne sont pas localisées !- plutôt une convention par laquelle le "vendeur" - c'est à dire mon voisin - reste propriétaire d'une part de l'eau et cède l'autre à "l'acquéreur" sans qu'il soit fait mention des ayants-droit].
En tout état de cause cette clause ne figure pas dans mon acte de propriété mon voisin prétend que c'est un oubli de mon notaire. j'ai donc acheté ce bien en ignorant totalement l'existence de cette clause et j'ajoute qu'il n'existe aucune canalisation susceptible d'indiquer l'existence de ce droit puisqu'il veut précisément les installer. Quel risque juridique est-ce que je cours en lui refusant dans l’immédiat l'accès à mon eau ? Si je plie, n’est-ce pas un début de consentement ? Est-il vrai que le juge peut rétablir ce droit et le transformer en servitude sans mon consentement? Est-il vrai que le juge peut considérer que ce droit n'a jamais cessé d'exister et me condamner? mon voisin parle déjà d'huissier et d'astreinte.
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 14 mai 2005 : 20:03:16
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Judabrutus,
D'apèrs mon analyse, votre voisin a raison. Le fait que cette servitude ne soit pas mentionnée dans votre acte est un oubli de la part de votre notaire et ne vuet pas dire que la servitude est éteinte. D'une façon générale, les servitudes du fait de l'homme (tel un droit d'eau) sont régies par les articles 686 à 710 du Code Civil dont les articles suivants qui vous concernent directement:
Citation :
Article 706
La servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans.
Article 707
Les trente ans commencent à courir, selon les diverses espèces de servitudes, ou du jour où l'on a cessé d'en jouir, lorsqu'il s'agit de servitudes discontinues, ou du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, lorsqu'il s'agit de servitudes continues.
Donc si cette servitude existe et qu'elle est répertoriée dans un acte constitutif quelconque, vous ne pouvez vous soustraire aux obligations énoncées dans l'acte.
De plus, par rapport à vos autres questions:
j'ai donc acheté ce bien en ignorant totalement l'existence de cette clause
Vous pouvez attaquer votre notaire pour faute professionnelle car il a commis une erreur qui vous est préjudiciable.
j'ajoute qu'il n'existe aucune canalisation susceptible d'indiquer l'existence de ce droit puisqu'il veut précisément les installer.
Le fait qu'il n'y ait pas de canalisations ne veut pas dire qu'il n'y a pas servitude (un droit d'eau ne sousentend pas un nécessité d'infrastructures quelconques).
Quel risque juridique est-ce que je cours en lui refusant dans l’immédiat l'accès à mon eau ?
Une assignation au tribunal, une condamnation avec astrinte et, éventuellement, dommages et intérêts pour le préjudice subi par votre voisin.
Si je plie, n’est-ce pas un début de consentement?
Si la servitude existe, ce n'est pas une histoire de consentement ou pas. Votre voisin a un droit, point barre. Si la servitude n'existe pas et que vous lui autorisez quelque chose, il vous suffira de tout retirer ou détruire lorsqu'il sera établi que la servitude n'existe pas.
Est-il vrai que le juge peut rétablir ce droit et le transformer en servitude sans mon consentement?
Il n'y a pas de transformation. Un droit d'eau est un servitude. Le juge ne fera qu'appliquer le droit en vous obligeant à autoriser le voisin à exercer son droit d'eau.
Est-il vrai que le juge peut considérer que ce droit n'a jamais cessé d'exister et me condamner?
Absolument. voir les articles du code civil ci-dessus.
Cordialement,
Pégase
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Edité par - Pégase le 14 mai 2005 20:16:51 |
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judabrutus
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 15 mai 2005 : 07:10:39
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A Pégase,
merci pour votre précieuse réponse qui m'invite à la plus grande prudence.mais il y a tout de même quelque chose qui me chiffonne.Restons sur une hypothèse:
S'il s'avérait qu'il n'y ait pas oubli du notaire[ce que je vais essayer de vérifier je ne sais trop d'ailleurs par quel moyen],
et que ce texte n'ait pas été retenu comme servitude par le bureau des hypothèques [soit parce que non payé, soit parce que non conforme etc..],
quels sont alors les effets juridiques d'un tel rejet:un texte invalidé continue-t-il à engager un tiers dans la mesure où il n'a pu en avoir connaissance?
Existe-t-il en France une instance arbitrale qui examine simplement et prestement l'état du droit des personnes et des biens sans qu'il y ait nécessairement un procès, c'est à dire sans que l'une des parties soit poussée à la faute, puisqu'en l'occurrence un procès supposerait une plainte, soit que je me sois opposé à son droit soit qu'il ait investi mon terrain?
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 15 mai 2005 : 14:24:36
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En tout état de cause, étant donné que vous n'avez aucune mention de cette servitude dans votre cacte, il appartient au bénéficiaire de la servitude de vous prouver que celle-ci existe bel et bien. Pour cela il doit vous présenter un document officiel qui indique la création de la servitude et les conditions sous lesquelles les parties sont soumises. Dans le cas ou il ne peut produire une tel document, alors ses paroles ne valent rien et vous devez rufuser sa demande. Dans le cas ou ce document peut être présenté, alors, il faut contacter votre notaire pour savoir ce qu'il en est et pourquoi cette servitude n'est pas rappelée dans votre acte de vente.
Une servitude est en accord entre deux propriétaire fonciers qui affecte la situation desfonds qu'ils possèdent. Il n'est pas nécessaire de faire enregistrer une servitude à quelque bureaux que ce soit (même si l'aval d'un notaire serait souhaitable).
Dans votre cas, il n'y a que deux solutions: Soit la servitude existe soit elle n'existe pas. Il n'y a pas besoin de 'valider' la servitude. Elle énonce clairement les droits de chacuns un point c'est tout. Si elle n'est pas assez claire, il faut se référer aux articles du Code Civil pour clarifier la situation.
De plus, toute contestation de cette servitude ne peut se faire que par accord mutuel entre les parties ou devant la justice.
Cordialement,
Pégase |
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cows
Contributeur senior
90 réponses |
Posté - 15 mai 2005 : 16:38:56
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Bonjour
Attention tout de même au fait que pour qu'une servitude soit opposable à un tiers (vous en l'occurrence) il faut qu'elle ait été publiée au Bureau des hypothèques.
Sinon l'accord (même entériné par un acte notarié) ne s'applique qu'aux deux parties qu l'ont signé.
Cordialement. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 15 mai 2005 : 17:11:26
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Cows,
Je ne suis pas certain de ce que vous avancez. Une publication aux hypothèques n'est pas nécessaire pour officialiser une servitude intégrée dans un acte lors d'une vente valant division d'une parcelle par exemple.
Seule éventualité (et encore, je n'en suis pas sure du tout) de la nécessité d'une publication aux hypothèques serait dans le cas d'une servitude créée en dehors de tout acte notarié et donc établissant un accord entre deux personne propriétaires.
A vérifier...
Pégase |
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judabrutus
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 15 mai 2005 : 18:27:13
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A Pégase et à Cows,merci pour vos précieuses contributions
je contacte demain mon notaire pour savoir exactement ce qu'il en est de cette disparition
je vous apporte cependant cette précision. La clause qui figure sur l'acte de mon vendeur est libellée de manière à ressembler à une servitude, mais celle-ci serait plutôt au profit de mon vendeur, c'est à dire aujourd'hui à mon profit.le mieux est que je vous endonne le texte exact:
["conditions particulières:
du fait de la présente vente, le vendeur et l'acquéreur* conviennent expressément ici que les droits d'eau du vendeur appartiendront désormais, à compter de ce jour, à l'acquéreur, à concurrence de la moitié.
pour bénéficier desdits droits qui viennent de lui être attribués,l'acquéreur bénéficiera d'un droit de passage et de canalisation.
Pour le salaire de monsieur le conservateur des Hypothèques, et sans tirer à aucune autre conséquence, les présentes conditions sont évaluées à 500f**"]
*l'acquéreur, c'est à dire mon vendeur
**cette 1ère transaction date de 1982
c'est ce texte qui a disparu de mon acte( 2002). J'avoue que ce qui me laisse perplexe c'est que les sources sont sur mon terrain, que cela n'est pas mentionné, et que l'on m'accorde un droit de conduite sur mon propre bien tandis qu'il n'est pas même mentionné que mon voisin en aurait un
à méditer |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 15 mai 2005 : 20:21:52
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Pas de problème dans la rédaction de cette servitude. Elle est certes pas très simple mais elle me semble acceptable.
Donc, si je comprends bien, il faut faut prendre en compte 3 personnes:
A: celui qui à vendu en 1982
B: celui qui a acheté en 1982 et vendu dernièrement à C
C: vous, qui avez acheté dernièrement.
A demande à C de pouvoir exercer son droit d'eau.
En 1982 A vend une partie de sa propriété à B. Sur cette partie de propriété, d'après ma compréhension de la servitude, il n'y a pas de sources puisqu'un droit de passage et de tréfond est institué (logiquement pour aller puiser et acheminer l'eau).
Par contre, A ne lui cède que 50% du droit d'eau. C'est un point important car cela veut dire que chacun à droit à l'eau.
Aujourd'hui, vous indiquez que les sources sont chez vous. Alors je ne vois qu'une seule chose possible: votre vendeur (B) à racheté la parcelle contenant les sources à A. Ceci ne veut pas dire que la servitude s'est éteinte car A est en droit de réclamer 50% de l'eau, mais, si c'est le cas (rachat de parcelle), alors c'est un point qui pourrait expliquer la non-mention de la servitude dans votre acte.
Quoiqu'il en soit, la servitude semble avoir été modifiée par le fait que la propriété des sources semble avoir changé de A vers B puis vers C. La situation n'est pas simple et je vous conseil effectivement de prendre rendez-vous avec votre notaire pour mettre cela au clair.
A mon avis il manque une pièce au puzzle.
Bonne recherche et tenez-nous au courant,
Pégase
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judabrutus
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 16 mai 2005 : 05:42:10
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A Pégase
vous avez bien compris la situation, à ce détail près auquel vous ne répondez pas:
est-il tout à fait normal que ce que vous appelez un droit de tréfond soit institué au profit de B, alors que les sources sont sur son terrain, et que celui qui en l'occurrence en aurait besoin ( A ) ne se l'accorde même pas dans le moment de la création de la servitude ?
je veux bien concéder que le juge puisse rétablir les textes conventionnels défaillants, mais jusqu'à quel point? quand un texte commence-t-il à contenir une dissimulation et à manifester un certaine mauvaise foi? Pour des raisons qui m'échappent, il est clair qu'ici un homme de loi (un notaire en l'occurrence)a renversé l'ordre logique de la servitude, accordé une "servitude" à un propriétaire sur son propre terrain, que cela s'est fait avec l'assentiment des contractants:il ne pouvait échapper à personne le jour de la transaction, que les canalisations accordées n'iraient pas dans la bonne direction, ce qui explique peut-être que nulle part dans aucun acte ne soit mentionnée la localisation des sources.
vous l'avez dit, cher Pégase, il manque une pièce au puzzle
pardon de vous importuner |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 16 mai 2005 : 10:11:05
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Il y a une phase qui manque et, d'apèrs moi, c'est l'achat par B de la parcelle ou se trouve les sources à un moment donné. Ceci expliquerai qu'au départ il soit nécessaire pour A de céder une servitude de tréfond pour passer des canalisations permettant à B de récupérer l'eau depuis la parcelle de A.
Ensuite, lorsque B aurait rachaté la parcelle contenant les sources à A, on s'est retrouvé avec le problème inverse (devoir donner à A une servitude de térfond pour ses canaléisations). A mon avis, c'est la raison pour laquelle la servitude, en son état actuel, semble 'inversée'.
Mais ce n'est qu'un avis qui nécessite vérifications auprès de votre notaire.
Cordialement,
Pégase |
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judabrutus
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 16 mai 2005 : 14:09:54
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on ne s'est pas tout à fait compris
A disposait de deux parcelles P et P'.la parcelle P' contenait les sources.elle a été vendue à B.le texte de "servitude" qui accorde à B un droit d'eau et de canalisation sur sa propre parcelle est le seul texte conventionnel qui apparaisse dans un acte sous la forme que je vous ai dite, et qui a disparu de mon acte. D'où ma perplexité et peut être votre difficulté personnelle à saisir la logique de la formulation : ce n'a pas été facile non plus pour moi lorsqu'on me l'a mise sous les yeux!
cordialement |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 16 mai 2005 : 15:15:52
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Je trouve très surprenant qu'une erreur aussi grosse ait pu passer inaperçue dans l'acte de vente entre A et B. Le notaire rédacteur de l'acte aurait du facilement se rendre compte que le fait de donner une droit de passage en tréfond pour les canalisations à l'acheteur ne pouvait être valable étant donné que la source se trouvait sur la parcelle qu'il achetait.
C'est pour cela que je me permet d'émettre l'hypothèse qu'il y ait eu deux ventes.
Mais quoiqu'il en soit, je pense que même si il y a eu erreur de rédaction, le droit principal (droit d'eau du vendeur) reste valable. De ce fait, étant donné l'article 696 du Code Civil, retranscrit ci-dessous, il devrait vous incomber de donner un droit (de passage, de tréfond ou autre) au bénéficiaire des 50% d'eau pour qu'il puisse exercer son droit.
Citation :
Article 696
Quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user.
Ainsi la servitude de puiser l'eau à la fontaine d'autrui emporte nécessairement le droit de passage.
Mais ce dossier m'a l'air assez pointu et n'étant pas avocat, je vous conseillerai déjà de prendre contact avec votre notaire, puis, si il n'arrive pas à trouver de réponse, de contacter un avocat spécialisé en droit civil.
Bonne recherche,
Pégase
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