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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
 Posté - 14 mai 2005 : 21:12:12
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bonsoir,
J’ai besoin de vos connaissances.
Mon historique mes questions
Ma copropriété a pris vie en 1987. nous avons été gérés semble t-il depuis lors par un cabinet syndic dont l'enseigne était :
****modération****
Nous avions à cette époque des représentants du syndic qui changeaient tous les 6 mois.
En 1994 suivant mes recherches ****modération****
A l'évidence à partir de ce moment qui ne nous pas été signalé et dont nous ne nous sommes pas rendus compte notre société syndic venait de se faire racheter.
Aux termes de la loi 1ère irrégularité
Depuis 2002 nouveau petit sigle en bas de page ( Groupe ****modération****) à la façon d'un encart publicitaire, mais toujours la même enseigne ****modération****.
Ce mois-ci nous apprenons que notre syndic ****modération**** est repris depuis 2001 par le ****modération****.
Suivant les conseils donnés par Gédéhem je m'enquête des vérifications KBIS et autres pour m'apercevoir que ce nouveau groupe exerce son activité avec le même registre de commerce et le même N° de Carte professionnelle.
Est-ce légale ???
Peut-on avoir la même activité en étant une entité différente et avoir le même N° siren et carte Prof. ???
Une carte Prof. N’est-elle pas individuelle ???
Le rachat du cabinet syndic et le changement de prestataire en 1994 est-il for-clos
Qu’elles sont les moyens juridiques que nous pouvons employer ???
Bien à vous
Georges
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 17 mai 2005 : 22:36:19
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Dernières infos:
Cet après-midi renseignement pris auprès des services de la préfecture de Nice la carte G. et la carte T n'ont pas été renouvelées.
Le nouveau syndic, est inconnu au bataillon seul figure l'ancien.
Les cartes professionnelles, arrivaient à échéance le 31 décembre 2004
au 31 mars date-butoir elles n'ont pas fait l'objet d'un renouvellement.
Dans ce cas précis, le gestionnaire-mandataire peut-il continuer sa gestion.
Le directeur d'agence qui nous gère, n'a pas fait renouveler sa carte également.
Les services de la préfecture, m'ont informé qu'un nouveau gérant, devait faire parvenir un KBIS et avoir une carte professionnelle nouvelle.
Merci , de me fournir des éléments de réponses, voir si ce n’est trop vous demander, des solutions.
Georges
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 18 mai 2005 : 07:13:46
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Le tout est de savoir ce que vous voulez faire.
Si vous voulez vous débarrasser de votre syndic, prenez acte qu'il n'a pas de carte pro et donc que son mandat est nul. Et vous vous retrouvez sans syndic du jour au lendemain.
Il n'y a pas vraiment de demi mesure dans ce domaine.
jcm |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 02 juin 2005 : 19:04:41
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Bonsoir,
Renseignements, pris auprés des services de la Préfecture, le syndic n'a toujours pas ce 2 juin, renouvellé ses cartes!
Qu'elles peuvent-être les raisons. il m'a été confirmé la date-butoir du 31 mars.
Peut-on informer la caisse de garantie (FNAIM) sur les turpitudes du syndic, les déclarations de sinistres en RCP etc...
Merci de vous lire
Georges |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 03 juin 2005 : 12:00:29
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Depuis le temps que je dis que ce bout de carton ne veut rien dire du tout !!! QUI vous empeche d'exercer lorsque vous n'en avez pas ? personne !
Un autre exemple : Des syndicats ont demandés au juge de reconnaitre la nullité du mandat du syndic au motif que la garantie financière, indispensable pour obtenir de la préfecture ce fumeux bout de carton, avait été retirée au syndic.
Si l'on en croit les textes, cette garantie est substantielle à la fonction de syndic de copropriété, condition à la délivrance du papier préfectoral qu'on nous met en avant pour justifier le "professionnalisme" .  ....
Et bien non ! Les arrêts rendus sur cette question disent que le retrait de la garantie financière ne rend pas pour autant nul le mandat du syndic. Alors vous pensez bien que si la garantie financière ne vaut rien, que pèse le bout de carton ?
Je peux même vous dire que les principales organisations professionnelles sont totalement passives lorsque leur sont signalés des cabinets qui exercent illégalement, preuves à l'appui !
J'ai même l'expérience d'un particulier qui s'était débrouillé par copinage pour gérer plusieurs syndicats depuis des années, contre rémunération, qui s'est en fait avérée être un salaire (si si, avec urssaf et tout !! Un syndic non copropriétaire salarié de plusieurs syndicats !!! "Ca existe, je l'ai rencontré")  .
Imaginez : les copropriétaires n'y ont vu que du feu, alors que les comptes présentés distinguaient bien la rémunération et les charges sociales.
Mais personne n'a fait attention au fait qu'un syndic ne pouvait être salarié d'un syndicat. Quant au papier de la préfecture et aux assurances, que cette personne n'avait pas, bien sûr, vous pensez bien que les copropriétaires n'en savait rien non plus.
La réponses des organisations professionnelles "Merci, nous allons faire une enquête ..."... qui n'est pas engagée et/ou ne débouche sur rien !
Pourquoi ? Mais parce que ces cabinets adhèrent à ces organisations, payent leurs cotisations, éventuellement sont assurés par leurs filiales, et qu'on vous oppose à chaque fois "Mais existe la présomption d'innocence, monsieur ..." pour ne rien faire du tout ....
On ne se mange pas entre nous ......
Voila où on en est dans ce 'milieu' (je n'ose même pas parler de profession !), dans ces métiers. Il est regrettable que la "profession", en interne, ne fasse pas le ménage chez elle. Elle y gagnerait en crédibilité ... sauf qu'elle y perdrait peut être en gros sous ...
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Edité par - gédehem le 03 juin 2005 12:02:46 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 12 juin 2005 : 09:30:39
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Gédehem,
Si si, ça arrive que les organisations syndicales fassent des procédures.
Nous avons installé une succursale dans un autre département dans un secteur où un adhérent d'une (très) grande organisation syndicale pensait avoir le monopole de l'immobilier.
Il a mobilisé l'émanation départementale de ce syndicat pour nous faire 4 procès : 2 en référé 2 sur le fond, en un an ; la procédure est rapide, dite "à jour fixe" car d'après eux il y avait trouble à l'ordre public, nous exercions sans carte professionnelle.
Ils ont envoyé un huissier à la préfecture du département concerné pour vérifier limitativement si nous avions une carte professionnelle et si les négos avaient une carte grise.
Ce qui n'était naturellement pas le cas puisque carte pro et cartes grises sont délivrées obligatoirement par la préfecture du siège (voir loi Hoguet et son décret).
Ils ont envoyé un huissier à la préfecture de notre département pour vérifier si nous avions fait une déclaration de succursale.
Ce qui n'était naturellement pas le cas puisque les déclarations de succursales sont faites à la préfecture d'implantation de ladite succursale.
Tout ça était manifestement fait pour embrouiller le juge.
Nous avons gagné ces 4 procès, l'un après l'autre, puisque nous avions les cartes vertes grises et mauves (la profession est très comorée, comme vous le voyez) ; la chambre syndicale départementale a été condamnée à la fin à nous payer 100 000 F de dommages intérêts... dont on n'a d'ailleurs pas encore vu la couleur (ça fait 3 ou 4 ans).
Vous voyez, Gédehem, les syndicats se remuent.
Ah, les gens qui exercent sans carte ? Y'en a, vous êtes sûr ?
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 12 juin 2005 : 09:33:41
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Je voulais écrire "colorée", désolé.
jcm |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 juin 2005 : 15:46:45
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Jcm : dans le sujet proposé par G.G, le syndic dont il parle exerce manifestement sans carte .....
D'autres UInautes ont signalé cette "pratique" dont il est impossible de chiffrer l'importance ..
Mais entre les pseudos 'professionnels' et ceux qui ne sont rien du tout mais exercent quasi en 'professionnels', il y en a pas mal ... sans doute à la marge, mais ici il ne devrait pas y avoir de marge ..(sauf pour les €€€€ )
Des "syndics" qui exercent sans carte il y en a plus que vous n'en croyez : mais en principe ils ne vont pas le crier sur tous les toits ...  |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 13 juin 2005 : 17:54:43
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J'essayais juste de faire de l'humour par rapport à l'attitude des syndicats ; et je suis d'accord avec vous sur le fait qu'il yen a plus que l'on croit.
jcm |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 16 juin 2005 : 07:33:29
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Bonjour,
Je me suis rendu à la FNAIM, pour essayer de savoir pourquoi le syndic n'était pas en posséssion de ses cartes proféssionnelles.
Il m'a été répondu, qu'il y avait changement de gérance.
J'en ai profité, pour faire connaître à la caisse de garantie les turpitudes de cette société et remis, tout un dossier ( procédures, déclaration RCP etc...)
La FNAIM m'a précisé, entendre cette société sur les problèmes évoqués.
C'est là, une voie à ne pas négliger avec un syndic retors.
Il n'en reste pas moins, que ce cabinet "conduit sans permis" depuis le début janvier 2005. Nous sommes mi-juin.
Georges |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 08 juil. 2005 : 19:55:13
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Nous sommes le 8 juillet et la Préfecture par voie téléphonique nous a à nouveau confirmé, que le syndic n'avait toujours pas ses cartes G. et T.
Par courrier nous avons demandé une réponse écrite de ces services administratifs.
Le délai légal étant le 31 mars de l'année civile
Georges
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 18:30:17
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La Préfecture nous confirme ce jour nous avoir envoyés un courrier démontrant qu'aucune carte professionnelle n'a été délivrée à notre cabinet syndic.
Qu'elles sont les conséquences que l'on peut en tirer ?
Pouvons-nous engager une procédure démontrant l'interdiction du syndic à gérer sans cartes ?
Si le syndic a introduit une demande de renouvellement sans que nous soyons en mesure de le savoir pouvons-nous être débouté ?
Le syndic aurait néanmoins agit pendant 7 à 8 mois dans l'illégalité. Les demandes de renouvellement devant impérativement être déposées en préfecture avant le 31 mars
Georges
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 juil. 2005 : 23:34:31
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| dans quel département exerce ce "syndic"? |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 13 juil. 2005 : 20:07:11
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"RC ANTIBES" = le 06 , je suppose, où il y a une certaine concentration de syndics véreux  |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 juil. 2005 : 21:39:07
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c'est la Préfecture qui délivre les cartes.
Faites toutes vos demandes par écrit, puis transmettez le dossier à la Presse, au Procureur....
Rien ne vous empeche d'utiliser les moyens à votre portée. |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 14 juil. 2005 : 08:25:45
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Merci pour vos conseils, J'ai bien reçu de la Préfecture le courrier qui fait état, qu'aucune demande de renouvellement de carte G et T n'avait été sollicitée, au 12 juillet 2005 date, de mon appel tel. pour avoir une dernière confirmation.
Syndics véreux vous avez dit...
Ces gens connaissent toutes les ficelles pour contourner la loi.
A supposer qu'il existe des écoles...!
Appliquer les lois régissant la copro doit-être trop contraignant.
Il faut faire surtout du fric !
Ils reconnaissent leurs erreurs et proposent une déclaration RCP.
J'ai mis en exergue ce point à la FNAIM caisse de garantit démontrant qu'agir ainsi est une escroquerie à l'assurance car le syndic, n'est jamais sanctionné.
Ils s'arrangent pour ne perdre aucun centimes! Il y a l'assurance RCP.
Ex : Nous avons un compte à terme. Arrivé à échéance il n'a pas été renouvelé. Conséquence 2 ans de perte d'intérêts sur 65 000€
Réponse du syndic c'est la faute du banquier !
Devant notre insistance il finit par déclarer en A.G : je fais une déclaration RCP vous serez remboursé.
Les A.G. que j'ai tenues sont contestées, ne vous tracassez pas RCP vous remboursera etc...
De ce fait aucune sanction financière ne le touche.
Or, il faudrait toucher au porte-monnaie de ces gens !
Nous avons avisé la FNAIM puisqu'elle accorde le label qualité et la garantie.
Georges
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 juil. 2005 : 08:42:43
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s'il vous dit"je fais une déclaration à la RC", demzndez lui la copie de cette déclaration ou les coordonnées de la RC et prenez contact avec la RC...
sinon, dans 2 ans vous vous apercevrez que rien n'a été fait.... |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 16 juil. 2005 : 18:49:02
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Totalement d'accord avec vous.
J'ai pu constater ce fait.
Un protocole d'accord nous a été proposé avec remboursement de 10 000 € sur fond propre sur 33 000 € sans passer, par la RCP.
Alors qu'il avait declaré en A.G. avoir fait 2 déclarations RCP l'une en octobre 2004 pour 28 000 € l'autre en décembre 2004 pour 5000 €.
Contact pris avec la caisse de garantie, nous avons dénoncé verbalement les frasques du syndic démontrant une pratique frauduleuse et transmis tout un dossier à la FNAIM.
Mais, nous avons pris contact avec l'avocat, puisqu'en posséssion d'un courrier de la préfecture, démontrant que le 12 juillet aucune demande de carte G et T n'avait été sollicité.
Le mandat devenant nul de plein droit, nous espérons, tourner la page.
Georges |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 18 juil. 2005 : 23:58:05
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Ce jour, j'ai contacté mon avocat et il étudie les modalités de la requête.
Cependant il m'a laissé entendre que cela pouvait dépendre de l'humeur du Juge quant à la nomination d'un administrateur judiciaire pour nullité de mandat et défaut de cartes professionnelles mais peut-être pas de garantie.
Si la justice dépend de l'humeur des Juges où allons-nous
Certains parmi-vous auraient-il vécu ce genre de situation ?
Georges
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 juil. 2005 : 00:17:26
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| il est vrai que selon le tibunaux, la décision n'est pas la meme. |
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 27 juil. 2005 : 22:03:46
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Faites une dénonciation au TIG pénal du danger
et une notification d'enquête pour le renouvellement des cartes,
Les gens travaillant en Agence immobilière font croire que l'agence est une personne morale, et que tout le monde peut utiliser la carte.
Au civil c'est vérouillé, au pénal c'est dur,
Il y a la carte professionnelle du syndic titualaire (carte verte de gestio) qui s'il délégue ses pouvoirs (avec contrôle) à une autre personne donne une carte grise à cete personne alors habilitée selon les cas à déclancher les convocations à son nom et à demander les charges.
Il peut s'agir d'une sucursalle le responsable doit alors avoir une carte mauve (avec autorisation du titulaire).
En insistant auprès des préfectures on arrive à avoir tous les renseignements, mais on s'apercoit alors que c'est dur, et cachant la mal honneté de ce milieu car il y a très peu de déclarations (il faut dire que les contrôles des préfectures sont également inexistants).
Exemple par courrier la préfecture de Paris, m'indique que c'est à moi de me renseigner pour savoir ce que fait notre titualire de la carte grise dans un autre département, avec son fils qui utilise son seul patronyme dans son ancienne Agence !!!
Le titulaire de la carte grise a son siège social fictif dans son ancienne agence, c'est une délinquence astucieuse !
Manque pas d'air !!
Enfin on verra.
ALH
ALH |
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