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new459
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 20 mai 2005 : 12:43:53
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ayant acheté un petit F3 neuf avec un crédit sur 20 ans au taux de 4,6 % , je voudrais savoir à partir de quand je pourrais revendre mon appartement sans que j'y perde trop ?
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poumpoum
Pilier de forums
416 réponses |
Posté - 20 mai 2005 : 13:18:43
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Faudrait commencer par négocier le prêt .... 3,20 en ce moment !  |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 20 mai 2005 : 13:18:46
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| Pouvez-vous préciser votre question ? Quand l'avez-vous acheté ? Est-ce votre résidence principale ? Qu'entendez-vous par "perdre" ? Est-ce d'un point de vue fiscal (impôt sur les plus-values, TVA) ? d'un point de vue d'évolution du marché de l'immobilier ? |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 20 mai 2005 : 13:37:30
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Comme dit Marion A, que représente pour vous « une perte » ? (même minime)
Lo |
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new459
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 20 mai 2005 : 21:48:39
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| appartement acheté en 2004 , je voulais simplement savoir qu'elle était la durée minimum généralement conseillée pour au moins amortir les divers frais d'achat et de revente ( frais de notaire , etc...). |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 21 mai 2005 : 16:32:28
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1er point :
Peut être renégocier votre prêt : le taux actuel consenti pour un prêt sur 20 ans est beaucoup moindre que 6.40% en TEG... Voir si, même avec une clause de x% pour remboursement anticipé dans votre crédit, cela ne vous reviendrait il pas moins cher de le racheter…
2ème point :
Je sens que ma réponse ne va pas vous convenir….
[…] la durée minimum généralement conseillée […]
Celle du crédit, et bien plus… puisqu’à la base, c’est un choix réfléchi que d’avoir acheté ce logement pour y vivre pour des années… sinon… on achète que lorsque l’on est sur de son choix… (Hormis toutes considérations professionnelles (mutations)… familiales (divorce, arrivée de triplés alors qu’on en attendait qu’un, décès)… financières (se retrouver surendetté) ).
La durée minimum conseillée est une notion subjective… Seule la durée moyenne d’un crédit immo contracté est réelle car observée par les banques : 8 ans…Mais cela ne va pas beaucoup vous aidez…
Pour essayer de vous donner une réponse « plus satisfaisante » :(Prenez une feuille, un crayon et p'tet même une calculette...  )
Additionnez : frais de notaire + frais de négociation si passé par agence pour l’achat + frais de dossier du crédit + coût du crédit jusqu’à ce jour (intérêts)+ coût de l’assurance du crédit jusqu’à ce jour + total des travaux intérieurs déjà payés s’il y a lieu + tout ce que j’ai pu oublier qui vous a coûté quelque chose depuis cette acquisition… Ajoutez à ceci, le prix du bien et tout ça vous donne une somme. (ça inclue donc votre amortissement du capital (déjà remboursé) + votre capital restant dû).
Multipliez cette somme par le coefficient d’érosion monétaire (si besoin), voir lien suivant :
http://www.universimmo.com/accueil/uniindi008.asp
Ceci vous donne la somme de ce que vous avez déboursé jusqu’à maintenant, pour ce bien… = prix total au jour d’aujourd’hui appelé ici PTJA.
Pour au moins faire une opération blanche (comprendre que cela ne vous coûte pas un rond), vous « devez au moins » revendre à ce jour au PTJA… Tout ce que vous pouvez « gagner en plus » de ce PTJA, sera un bénéfice…
Plus vous vendrez ce bien tard dans le temps, plus vous réajusterez votre PTJA. ( au mini, les intérêts + assurance).
En espérant avoir répondu à votre question…
Cordialement
Lo |
Edité par - Lo_ le 21 mai 2005 16:47:38 |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 21 mai 2005 : 18:46:10
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Lo_, cette approche est intéressante mais peut-on raisonner de cette façon si l'appartement est une résidence principale et que sa revente éventuelle n'a que pour but de racheter un bien plus grand ?
En effet, y a-t-il vraiment un sens à s'interroger pour savoir si on amortit les frais d'achat / revente et combien on gagne ou perd en Euros constants ? La vraie question est : quelle surface je pouvais acheter à l'époque de mon premier achat et quelle surface je peux acheter après la revente compte tenu du prix de revente, de l'épargne que j'ai constitué entre temps et de l'évolution du marché ? A priori, si le marché a baissé, vous avez une meilleure capacité d'achat.
Moralité : même si vous avez l'impression de "perdre" de l'argent sur votre premier achat, vous avez intérêt à ce que le marché baisse si votre objectif à terme est d'acheter plus grand. Seule limite : mieux vaut avoir de quoi rembourser le prêt avec le prix de revente du 1er bien (donc il ne faut pas que le marché ses oit trop effondré). |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 21 mai 2005 : 19:27:31
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Il n'y a pas seulement le facteur de contenance à prendre en considération mais aussi le facteur localisation, le facteur temps des transports en commun, je parle pour l'Ile de France.
Le facteur temps joue aussi dans le sud de la France avec l'effet TGV.
Pour pouvoir acheter plus grand comme tout augmente, il faut se délocaliser ou rogner sur la qualité du produit.
Si T2 vaut X pourquoi envisager un T3 à X ? Un T3 vaudra X+x, il vous faudra ajouter de vos deniers x...De toute façon il faut penser aux frais dits de notaire......
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 21 mai 2005 : 21:16:52
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Marion A,
Lo_, cette approche est intéressante mais peut-on raisonner de cette façon si l'appartement est une résidence principale et que sa revente éventuelle n'a que pour but de racheter un bien plus grand ?
Vous achetez plus grand tous les ans… ? oulaaaa vous devez avoir une famille qui grandit vite… <--- humour
Un peu plus sérieusement, j’ai bien dit au départ (Hormis toutes considérations professionnelles (mutations)… familiales (divorce, arrivée de triplés alors qu’on en attendait qu’un, décès)… financières (se retrouver surendetté) ) . En effet new459, n’a a pas donné aucune précision donc j’ai essayé de répondre sans elle…
La seule question qui m’est venue à l’esprit en lisant son 2ème post (ayant un mini d’info): Pour quelle(s) raison(s) peut on vouloir revendre aussi vite ? (Achat 2004, revente 2005) … C’est qu’il y a big problème ou un événement heureux pas prévu en nombre… Si c’est autre chose, alors l’achat n’a pas p’tet pas été assez mûri… (Là je rejoins Bouzigues pour le temps dans les transports si c’est en IDF…)
Cordialement
Lo |
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poumpoum
Pilier de forums
416 réponses |
Posté - 22 mai 2005 : 09:09:58
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Sur 4 ans et selon le calcul proposé, j'aurai fait un "gain" de 30 mille € par rapport au prix d'achat. Ai-je appliqué la bonne méthode ?
Pkoi ne tenir compte que de la surface ? |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 22 mai 2005 : 13:37:22
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Il me semble qu'il y a pas mal de masturbation intellectuelle dans vos réponses à tous.
New459 veut savoir quand il peut vendre sans perdre de l'argent. C'est tout simple: faites estimer votre logement par quelques agences et comparez le prix estimé avec le prix qu'il vous a couté plus les divers frais éventuels (remboursement anticipé d'emprunt, frais d'agence).
De plus, comme c'est un logement acheté neuf, vous aurez la TVA à payer sur la plus value. Le principe est: TVA dûe = TVA sur la vente - TVA supportée en amont
Soit, plus exactement:
TVA sur prix de vente = prix de vente - prix de vente /1.196
TVA dûe = TVA sur prix de vente - (TVA sur l'achat + toute TVA payée en rapport avec cet apartement (Travaux, commissions, frais d'acquisition...))
Cordialement,
Pégase |
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