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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
 Posté - 22 mai 2005 : 12:12:42
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Dans Le Particulier de mai :
"Frais de relance à la charge du copropriétaire débiteur"
"cass. civ. 1er du 1.2.05, no 03-19692 : Un contrat de syndic peut prévoir explicitement de mattre les frais de relance d'un copropriétaire débiteur à la charge de ce dernier, même en dehors de toute procédure judiciaire.
Jusqu'à cet arrêt, ces frais ne pouvaient être imputés au débiteur qu'après décision judiciaire."
Cet arrêt a peut-être déjà été signalé sur ce forum. Dans ce cas je m'excuse de le remettre.
bp
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 22 mai 2005 : 16:33:28
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bprudhon, connaissez vous cette maxime :
"Celui qui n'a pas de droit, n'a pas de devoir" ?
Pourquoi cela: voilà un syndic qui réponds à une lettre seulement après deux ans, et encore il expédie une lettre en retour sans aborder le fond.
Son successeur bien que mis en garde par le conciliateur de justice réponds au bout de six mois et ne s'explique pas toujours sur le fond malgré des échanges d'alphabet de vive voix.
Le motif:
Des travaux sont prévisionnés depuis la création de la résidence.
Le vendeur avait occulté le système mis en place et le syndic dans sa fiche d'information n'avait pas renseigné ce point.
La vente a eu lieu le 21 novembre 2002.
En mai 2003 le syndic envoie un état de compte récapitulant l'année 2002.
Manifestement il ne l'avait pas produit pour l'acte authentique.
Mon raisonnement est-il valable ?
-C'est l'assemblée générale qui est souveraine.
-Cette assemblée se réunit en juin.
-Donc j'estime devoir me plier aux règles dès lors que je prends part active à celle-ci soit la première en juin 2003.
Aussi les provisions pour travaux futurs ne doivent-ils pas m'être demandé qu'à compter de la seule assemblée à laquelle je participe et qui m'informe de la règle dévolue à la résidence.
Je précise que le syndic me réclame la totalité de l'année 2002 alors que je résidais seulement cinq semaines.
Le vendeur n'a pas réclamé la restitution des fonds déposés pour ne pas pointé ce poste appelé FCCPA, qui est un sigle somme toute équivauque comme CG pour conseil général ou carte grise....
Une question subsidiaire qui n'en est pas moins importante:
Lors de la vente d'un bien en amont de l'acte authentique, ne peut on pas demander au notaire de se faire produire les comptes du vendeur afin d'éviter un blocage car contestation sur le montant réclamé ?
Merci
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 24 mai 2005 : 03:46:04
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Citation :
Initialement entré par bprudhon
Dans Le Particulier de mai :
"Frais de relance à la charge du copropriétaire débiteur"
"cass. civ. 1er du 1.2.05, no 03-19692 : Un contrat de syndic peut prévoir explicitement de mattre les frais de relance d'un copropriétaire débiteur à la charge de ce dernier, même en dehors de toute procédure judiciaire.
Jusqu'à cet arrêt, ces frais ne pouvaient être imputés au débiteur qu'après décision judiciaire."
Cet arrêt a peut-être déjà été signalé sur ce forum. Dans ce cas je m'excuse de le remettre.
bp
Bp,
Je saute la contribution de Bouzigues ci dessus qui n'a rien à voir avec votre question (et à laquelle je n'ai de toute façon pas compris grand chose encore…) et je fais suite à votre interrogation :
l'arrêt de cassation du 1er février dernier dont vous faites état a fait, dûment resitué de façon intéressante et pertinente dans un contexte plus large, l'objet d'une 'brève' de Universimmo le 16 février 2005 sur
http://www.universimmo.com/brev/unibrev000.asp?period=0 , et je la reproduis ici :
Citation :
Copropriété : les débiteurs doivent payer les frais... 16/5/2005
Les honoraires facturés par le syndic dans le cadre de ses actions de relance et de recouvrement des charges de copropriété impayées - frais de relance et de mise en demeure, honoraires de mise à l'huissier ou à l'avocat, etc. - sont admis comme imputables au copropriétaire débiteur en application de l’article 10-1 (1) de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 mais pas les frais d’avocat, considérés comme relevant de l’indemnité à demander au titre de l’article 700 du NCPC (2) : c’est la position adoptée par la Cour d’appel de Versailles, dans un arrêt publié tardivement, et qui ajoute encore une touche de diversité dans une jurisprudence qui en aura fait voir de toutes les couleurs !
Depuis l'introduction de cette disposition par la loi "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains) dans la loi régissant la copropriété des immeubles bâtis, les tribunaux ont en effet été de revirement en revirement sur l'interprétation de la notion de "frais nécessaires" !
De son côté, la Cour de cassation a réhabilité une des clauses des contrats de syndic stigmatisées en 1996 comme clauses abusives par la commission du même nom (2) dans un arrêt (3) censurant la Cour d’appel de Paris qui avait condamné Foncia à la demande de la CLCV (association consommation, logement et cadre de vie) (4).
Elle a en effet considéré que la clause imputant sans décision judiciaire aux copropriétaires pris individuellement des frais de recouvrement ne peut revêtir un caractère abusif après l'entrée en vigueur de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, "duquel il résulte que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure peuvent être imputés au copropriétaire défaillant"…
De quoi faciliter la tâche pour la reconnaissance par les tribunaux de l’imputabilité de ces honoraires sur les débiteurs, ce qui malgré les dernières jurisprudences est encore loin d’être gagné !
(1) «(...) les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire (...)» - article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
(2) Commission des clauses abusives - Recommandation n° 96-01
(3) Cass., 1ère Ch. Civ , 01 février 2005, n° 03-19692
(4) CA Paris, 23e ch. B, 4 sept. 2003, n° 2002/17698, SA Foncia Franco Suisse c/ CLCV
Cet arrêt avait été mentionné, il y a quelques semaines, dans un sujet sur les forums, qui n’a pas connu de réel développement et qui avait été ouvert par une contribution de peu d’intérêt et contenant des éléments mal interprétés et surtout qui n'étaient pas mis en perspective correcte.
Nul doute que, le moment venu, Universimmo donnera les nouvelles évolutions de ce dossier - enclenché en fait comme on le sait dès la publication de la loi SRU, fin 2000, puis suivi de camapgenes de pressions notamment de la part de la FNAIM - du régime des frais de l'article 10-1 de la loi de 1965. Le commentaire de Le Particulier que vous citez souffre, aussi, du défaut de ne pas être situé dans la séquence ouverte lors de la formulation de fin 2000 de l'article 10-1.
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 24 mai 2005 03:53:58 |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 mai 2005 : 00:01:49
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La motivation de l'arrêt est la suivante : Citation :
la cour d’appel relève que sont ainsi imputés aux copropriétaires pris individuellement des frais de recouvrement qui ne peuvent leur être imputés sans décision judiciaire ;
Qu’en statuant ainsi, après l’entrée en vigueur du second des textes susvisés duquel il résulte que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure peuvent être imputés au copropriétaire défaillant, en sorte que la clause stipulée en conformité de ce texte ne peut revêtir un caractère abusif, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Les frais de relance, qui font l'objet de la présente question, couvrent des " relances ", actions antérieures à la mise en demeure. Ils ne sont donc pas visés par l'arrêt de la Cour de cassation
Une relance est, par définition, antérieure à une mise en demeure.
Le caractère nécessaire de la mise en demeure n'a jamais été contesté.
Mais, de plus, l'arrêt semble laisser au syndic la possibilité d'imputer directement les honoraires liés à des actes nécessaires, sans nécessité d'une décision judiciaire. Or certains pensent que cette pratique courante est contestable. C'était la position de l'assciation de consommateurs.
Ils font remarquer que les honoraires ne sont imputables directement que si la créance est justifiée. Il est bien vrai qu'en cas de contestation du débiteur, seul un jugement favorable au syndicat pourra établir que la créance est justifiée.
Mais si le débiteur paie finalement sans trop renâcler, celà veut bien dire qu'elle était justifiée.
La vérité est entre les deux solutions : Le syndic pourrait imputer directement les frais d'une mise en demeure soit après paiement valant reconnaissance du caractère justifié de la dette de la dette, soit après une décision judiciaire.
Dans beaucoup de cas les débiteurs paient ce qui est demandé, même de manière contestable, par le syndic. Ne soyons pas plus royalistes que le roi !
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 26 mai 2005 : 06:05:40
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| Toutes nos excuses pour la répétition... |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 09 janv. 2006 : 19:06:47
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Bon alors où en est-on de cette jurisprudence aujourd'hui ?
Oui ou non des frais de relance à 7 ou 15 euros pour un simple courrier automatique peuvent-ils être imputé avant toute mise en demeure AR ?
Quelqu'un d'éclairer pourrait-il faire enfin la lumière sur la portée exacte de cet arrêt n° 03-19692 ?
D'autre part, et à supposer que la réponse soit oui, quid des frais imputés avant cet arrêt ?
Merci pour vos expertises précieuses. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 janv. 2006 : 23:35:12
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Spinoza, si vous voulez prendre la peine de relire ma contribution ci dessus, vous constaterez que l'arrêt ne concerne pas les frais des relances envoyées avant la mise en demeure.
L'observation d'Universimmo Citation :
Elle a en effet considéré que la clause imputant sans décision judiciaire aux copropriétaires pris individuellement des frais de recouvrement ne peut revêtir un caractère abusif après l'entrée en vigueur de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, "duquel il résulte que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure peuvent être imputés au copropriétaire défaillant"…
va dans le même sens.
Ceci étant, il y a sur tous ces points un navrant désordre et la mauvaise foi apparait au détour de nombreux débats. Sur l'affaire en question, - dont par exception on peut dire que c'est l'affaire Foncia tant elle a été médiatisée -, on a claironné victoire après l'arrêt de la Cour d'appel de manière intempestive. Silence radio depuis l'arrêt de la Cour de cassation auquel on veut, au contraire, preter des vertus qu'il n'a pas.
On peut rappeler à propos de l'article 10-1 qu'il est bien certain qu'il n'est applicable qu'aux instances ne recouvrement de charges quand on va vérifier les travaux parlementaires. Mais on peut légitimement penser le contraire en le lisant. Il y a des juridictions qui l'ont appliqué à des instances d'une autre nature.
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 12:31:12
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Merci JPM..je suis un peu perdu dans toutes ces subtilités..
Donc si je tente de résumer :
Toute disposition du contrat de syndic prévoyant avant la mise en demeure l'imputation de frais de relance à un copro débiteur reste une clause abusive (!?)
Mais après mise en demeure, tous les frais (nécessaires) au recouvrement de la créance (si bien sur celle-ci est justifiée) peuvent être directement imputé au débiteur sans décision de justice, l'arret ayant semble-t-il accru l'extension de la notion de frais "nécessaires" telle que la jurisprudence de la CA lui donnait antérieurement..c'est bien celà ?
Donc imaginons qu'un contrat de syndic prévoit l'imputation directe sur la tête du débiteur de frais disons exhorbitant (par exemple 1000 euros) pour la remise d'un dossier à un avocat(hors art. 700), un huissier ou pour ses seuls honoraires dans le cadre du démarrage d'une procédure de mise en recouvrement, une telle clause ne saurait plut aujourd'hui considérée comme abusive ?
Mais en tel cas (et sous la réserve que j'ai bien compris...), peut-on considérer a contrario qu'elles l'étaient avant cet arrêt ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 14:02:15
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Il est très difficile de faire un point clair et complet de la question car, pour beaucoup, la but principal est que le syndic ne perçoive aucun honoraire. Ils se moquent des autres problèmes qui se trouvent ainsi occultés alors qu'ils sont primordiaux.
Ce qui est à pau près clair :
Avant la mise en demeure :
On admet l'opportunité d'une lettre de relance. Il est inutile d'en envoyer une seconde et a fortiori une rafale pour la même somme.
Une sommation simple par huissier est inutile puisque la mise en demeure en tient lieu pour un coût moins élevé. Elle est frustratoire et son coût n'est jamais pris en considération.
Après la mise en demeure
> les frais nécessaires sont pris en compte au titre de l'article 10-1 : frais de mise en demeure par syndic ou par huissier (pour l'inscription hypohécaire), frais d'inscription, frais de renseignements hypothécaires, etc... (mais seulement des frais)
> les honoraires (avocat, syndic ou autres) ne peuvent faire l'objet que d'une demande au titre de l'article 700 NCPC.
> le syndicat peut en outre formuler une demande de dommages et intérêts
Après le jugement condamnant le débiteur
Les dépens et frais d'exécution de la décision sont récupérés dans les conditions prévues en droit commun
Idem pour les intérêts dus au syndicat.
Observations générales :
A mon humble avis, il n'y a pas lieu de passer la moindre somme au débit du compte du débiteur avant que la créance allégue soit reconnue somme justifiée soit par une reconnaissance de dette du débiteur, par un jugement, ou enfin par le paiement effectif de la somme due (qui vaut evidemment reconnaissance). Trouver des frais dans le compte du principal indispose les magistrats.
Cette condition étant remplie, il est possible certainement de passer les frais en vertu de l'article 10-1. La question de savoir si un jugement est nécessaire n'est pas réglée. Il est donc prudent de présenter dans l'assignation :
une demande d'application de l'article 10-1
une demande au titre de l'article 700
une demande de dommages et intérêts motivée
une demande au titre des intérêts
une demande d'allocation des dépens
Il n'y a pas lieu d'insérer dans les contrats de syndic des clauses d'imputabilité, puisque des textes existent (même si leur interprétation est laborieuse). Il est possible de rappeler l'obligation pour le syndic de présenter les demandes listées ci dessus.
Le décompte de la demande principale présentée au juge ne doit comporter que des provisions ou charges à l'exclusion de frais. Il peut comporter des intérêts sous la condition que la demande soit distincte : M. X doit 3234 € en principal et les intérêts arrêtés à telle date soit 12,45 €, avec le décompte justificatif de cette somme. Ce décompte doit être établi conformément aux règles de droit commun (peu connues). Chaque règlement d'acompte est imputée sur les intérêts échus antérieurement, puis sur le principal. Celà semble compliqué mais il est facile de créer une routine informatique pour l'application.
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Edité par - JPM le 10 janv. 2006 14:03:37 |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 18:34:51
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Merci JPM de votre longue réponse et de votre site très précieux que je découvre à l'instant.
Cooncernant la précision que vous apportez :
Citation :
Il n'y a pas lieu d'insérer dans les contrats de syndic des clauses d'imputabilité, puisque des textes existent (même si leur interprétation est laborieuse). Il est possible de rappeler l'obligation pour le syndic de présenter les demandes listées ci dessus.....
Après la mise en demeure
> les frais nécessaires sont pris en compte au titre de l'article 10-1 : frais de mise en demeure par syndic ou par huissier (pour l'inscription hypohécaire), frais d'inscription, frais de renseignements hypothécaires, etc... (mais seulement des frais)
> les honoraires (avocat, syndic ou autres) ne peuvent faire l'objet que d'une demande au titre de l'article 700 NCPC.
> le syndicat peut en outre formuler une demande de dommages et intérêts
Donc si j'ai bien compris, toute clause d'un contrat de syndic qui prévoierait l'imputation au propriétaire débiteur - avant toute décision de justice, après mise en demeure restée sans effet, et en dehors des "frais" exposés - , de vacations du syndicat et d'honoraires forfaitaires de remise du dossier à avocat dans le cadre du recouvrement peut être considérée comme abusive ?
Mais à l'inverse, vous précisiez dans votre post un peu plus haut du 26 mai dernier à propos du fameux arrêt :
Citation :
Mais, de plus, l'arrêt semble laisser au syndic la possibilité d'imputer directement les honoraires liés à des actes nécessaires, sans nécessité d'une décision judiciaire. Or certains pensent que cette pratique courante est contestable. C'était la position de l'assciation de consommateurs.
Ils font remarquer que les honoraires ne sont imputables directement que si la créance est justifiée. Il est bien vrai qu'en cas de contestation du débiteur, seul un jugement favorable au syndicat pourra établir que la créance est justifiée.
Mais si le débiteur paie finalement sans trop renâcler, celà veut bien dire qu'elle était justifiée.
C'est là que je suis un peu perdu et que je ne suis pas sur de bien comprendre....Une telle clause est-elle licite, est-elle abusive ou ne l'est-elle pas ?
Merci en tout cas des lumières précieuses que vous apportez sur ces questions.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 19:21:55
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Sans oublié, cher Spinoza qu'à la base c'est le syndicat ET le syndic qui concluent et discutent leur contrat.
Remise du dossier à l'avocat ou huissier ou...pour la somme de 1 000 euros est à renégocier, s'il le faut lors de l'AG. Normalement par le CS qui, ne n'oublions pas a le rôle de défendre le syndicat.
Il est exact que pendant la période de vacances, Foncia m'a envoyé directement une mise en demeure pour 30 euros, sans aucune lettre de relance. Pour ce simple oublie de ma part, à qui bénéficie ces petits ou gros sous? Au syndic, je crois. D'où cet excès abusif Je vous remercie de l'avoir encore relevé ici |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 23:29:05
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Pour Spinoza :
Je confirme pleinement mes dires précédents.
Sur votre question : la clause d'imputabilité du contrat de syndic et sans objet puisque l'imputabilité est régie par l'article 10-1. C'est le syndicat, et lui seul, qui, dans un premier temps, doit supporter les frais de recouvrement. Il peut en récupérer une partie, parfois le tout, en vertu des dispositions énoncées plus haut.
Il faut ajouter que les magistrats sont souvent enclins à allouer des dommages et intérêts au syndicat créancier. Souvent ils ne peuvent le faire parce que la demande à ce titre est mal bâtie. Et quand ils trouvent des frais dans le compte de la demande, ils voient rouge et vous pouvez faire une croix sur les dommages et intérêts. C'est alors la responsabilité du syndic qu'il faudrait engager, mais on n'en finirait plus ...
Une clause éventuelle ne peut ajouter au contenu de l'article 10-1
L'ennui est que l'article fait l'objet d'interprétations contradictoires mais il n'appartient pas au syndic d'ajouter son interprétation personnelle par le biais d'une clause.
Quant à l'arrêt, il a été mal repris par le Particulier, si j'en juge par vos indications. Le Partisulier dit frais de relances où l'arrêt parle de frais de recouvrement. Regrettable confusion
Il est vrai que la clause citée parlait essentiellement de relances. Mais nous sommes là dans les faits, et la Cour de cassation ne statue pas sur les faits. Elle ne juge pas même l'affaire. Elle juge un arrêt et sit s'il a été bien ou mal rendu en droit pur.
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Edité par - JPM le 10 janv. 2006 23:44:18 |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 16:38:49
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Bonsoir
Merci pour à Mathi pour les liens à l'ARC, très intéressants … mais pourquoi affirmer on discutant des charges en souffrance:
" Si la dette est certaine mais le débiteur est " assez bête" pour faire opposition, alors il faudra passer devant le juge et le temps consacré à obtenir l’ordonnance aura été perdu."
On a l'impression que l'ARC regarde les affaires de la copropriété plutôt du côté des syndics que du côté des copropriétaires qu'ils sont censés défendre. Il y a des pages pleines de "bons conseils" aux syndics de comment récupérer l'argent des charges au moindre coût sans se préoccuper de savoir le pourquoi des retards.
Cordialement
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 16:56:15
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Qu'entendez vous par pourquoi des retards ?
La cause des retards, sans doute.
S'il s'agit d'une difficulté financière, elle est respectable. Mais le mieux est de faire connaître la situation au syndic. Il y a, dans la mesure du possible des possibilités d'accomodements mais le principe est tenu de poursuivre et, le cas échéant, d'user des garantires accordées par la loi.
S'il s'agit de demandes de paiement irrégulières, il n'y a pas vraiment de retard puisqu'il n'y a pas de créance. Sic pour l'appel de travaux non votés, sauf urgence et avis conforme du CS.
Si la créance est régulière mais le copropriétaire n'est pas content, à tort ou à raison, de quelque chose, il doit néanmoins payer car la communauté a besoin d'argent. Il n'empeche que le syndic doit agir si la récrimination est fonée. Il est fautif s'il ne le fait pas. Mais par ailleurs il est tenu de poursuivre également.
Il est parfaitement normal que l'ARC, comme tout autre organisation, donne des indications pour faciliter aux syndics, copropriétaires ou professionnels, la lourde tâche qu'est le recouvrement effectif des charges, condition essentielle du bon fonctionnement de la communauté.
Ces organisations associatives ou professionnelles ne manquent pas de rappeler par ailleurs aux syndics qu'ils ne doivent pas oublier les autres aspects de leur mission.
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 14 janv. 2006 : 17:48:30
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Bonsoir,
Qui, quand, comment, pourquoi? Questions "basiques" qu'il faudrait toujours se poser, non?
JPM, votre phrase " S'il s'agit de demandes de paiement irrégulières, il n'y a pas vraiment de retard puisqu'il n'y a pas de créance. Sic pour l'appel de travaux non votés" m'interpelle. Croyez-vous, sincèrement, que le bien fondé d'une "créance" est une préoccupation majeure pour la majorité des syndics?
Bien sur que dans le monde idéal que vous décrivez les syndics accomplissent leurs obligations de mandataires dans le plus pur respect des décisions votées par les AG; les copropriétaires payent en temps et à l'heure, et tout va pour le mieux dans les meilleur des mondes. Mais, vous avez sûrement constaté en lisant les thèmes de ce forum les difficultés rencontrées par les copropriétaires face aux syndics qui ont à leur disposition une "batterie" de mesures pour faire, à peu près, tout et n'importe quoi, profitant de l'inertie de la plupart des copropriétaires et de la bienveillance du législateur et des juges à leur égard.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 janv. 2006 : 18:45:14
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De BBH Citation :
JPM, votre phrase " S'il s'agit de demandes de paiement irrégulières, il n'y a pas vraiment de retard puisqu'il n'y a pas de créance. Sic pour l'appel de travaux non votés" m'interpelle. Croyez-vous, sincèrement, que le bien fondé d'une "créance" est une préoccupation majeure pour la majorité des syndics?
Pour la majorité ? certainement oui ! Pour la totalité ? certainement non. Pourquoi voulez vous que les gens bien gérés viennent poser des questions sur le site ? Vous ne trouvez ici que des copropriétaires qui ont des problèmes incontestables et d'autres qui croient en avoir.
Il y a enfin ceux qui se demandent s'ils en ont ou pas ? Avant de crier à l'escroc, ils ont au moins le souci de s'informer.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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frais de relance et art 10-1
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