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lolette
Contributeur débutant
17 réponses |
 Posté - 26 mai 2005 : 09:27:06
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Bonjour,
Je suis présidente du conseil syndical d'une copropriété ancienne (début du XXème) à Paris.
Notre règlement date de 1963.
Le syndic, depuis 3 ans, inscrit à l'ordre du jour de l'AGO,
«l'obligation » qui nous est faite de « mettre à jour » ce règlement (loi SRU).
Il prétend que nous DEVONS en profiter pour faire appel à un géomètre expert qui établira les plans de l'immeuble (ils ont brûlé il y a 30 ans ) et, surtout, reprendra l'état descriptif de division qui décrit chaque lot de la façon suivante : « lot n° 1 : deux pièces cuisine ET une cave portant le n° X ».
Le syndic prétend que, si nous ne procédons pas à l'éclatement des lots, nous risquerions de nous voir refuser l'inscription d'une vente à la conservation des hypothèques et en conséquence une action en dommages-intérets du copropriétaire qui n'aurait pu vendre.
J'avoue ne plus savoir qu'en penser.
Les plans et cet état descriptif doivent-ils légalement être établis ? Quel risque courons nous à ne pas le faire ?
J’ai pris connaissance du Décret du 21 mai 1979 (obligation de constituer un lot pour chacun des locaux de l’immeuble) mais je n’arrive pas à savoir s’il existe des sanctions, notamment au niveau de l’inscription à la conservation des hypothèques, ou s’il s’agit d’une simple « incitation »
Notre copropriété compte 34 lots, chacun en moyenne d’une superficie de 40 M2. Les deux devis proposés par le syndic sont de 10 000 et 15 000 euros !
S'il n'y a pas de risque, je préferais que l'on se contente d'un toilettage à 1000 euros pour se mettre en conformité avec la loi SRU...
merci de vos lumières !
LOLETTE
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 26 mai 2005 : 11:01:43
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Il n’est pas du tout certain que l’application de l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965 vous conduise à reprendre l’état descriptif de division. S’il ne s’agit que d’éclater certains lots tels qu’appartements et caves actuellement confondus en un seul lot, cela ne devrait avoir aucune influence sur la répartition des charges ou autres clauses du règlement de copropriété à moins qu’il n’y ait des équipements communs tels que chauffage collectif ou ascenseur qui imposent une répartition de charges différente de celle des quotes parts de parties communes.
En revanche, la question de la publicité foncière est réelle. Mais elle ne date pas de la loi SRU (décembre 2000). Elle date de 1979 (décret que vous mentionnez relatif à la publicité foncière) et la mise en conformité n’est pas plus urgente depuis 2001 que depuis la publication du décret de 1979. Pour apprécier les inconvénients qu’il y aurait à ne pas reprendre l’état descriptif, il faudrait consulter un notaire. Les choses peuvent varier selon le zèle manifesté par les conservateurs des hypothèques. Il est possible qu’ils deviennent au fil du temps de plus en plus exigeants. Il serait intéressant aussi de demander aux copropriétaires ayant acheté leur appartement au cours des 20 dernières années comment cela s’est passé pour eux. Le scénario catastrophe présenté par le syndic n’est pas à exclure totalement.
Ce qui est certain, c’est qu’il est impossible actuellement de dissocier dans un acte de disposition caves et appartements.
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lolette
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 26 mai 2005 : 18:13:42
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Merci de votre réponse.
Un avocat que j'ai consulté par internet me dit que selon lui le problème au niveau de la publicité foncière n'existe pas :
Je le cite (il m'en excusera je l'espère):
Voici comment je procède quand la question se pose :
>
>Dans l'acte de vente, je fais un préalable pour diviser le lot en deux
>nouveaux lots, du chef du propriétaire vendeur, un lot étant par exemple
>l'appartement, l'autre la cave.
>
>Mais, comme il y a une modification corrélative de la répartition des
>charges, j'utilise la procédure prévue à l'article 11 de la loi de 1965
>prévue pour les aliénations séparées de fractions de lots mais que tous
>les conservateurs des hypothèques acceptent dans la situation envisagée :
>Après la modification de l'état descriptif de division, je fais une
>répartition des charges entre les deux lots créés.
>
>Cette nouvelle répartition des charges qui ne modifie pas le total
>afférent au lot divisé est soumise ensuite, lors de la prochaine
>assemblée générale, à la ratification de cette assemblée qui statue à la
>majorité de l'article 24.
>
>Cela ne retarde nullement la vente, la ratification étant de droit. Il
>n'y a pas de frais supplémentaires.
>
>De cette façon, l'acte ne peut être refusé ou rejeté par le conservateur
>des hypothèques puisque chaque fraction distincte se trouve identifiée
>par un lot.
Qu'en pensez-vous ?
LOLETTE |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 27 mai 2005 : 13:42:57
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En fait
Il s'agit d'une possibilité dérogatoire de droits réduits
théoriquement jusqu'à 2005 ou 2006
Ce n'est pas du tout obligatoire, il n'existe aucune sanction
Pour info le gouvernement songe à perenniser ce systeme
C'est donc parfaitement inutile sauf volonté de la part des copropriétaires
Demander à votre notaire son avis, il vous expliquera (dixit le mien):
- Que letravail ne sera pas validé par un notaire si fait uniquement par avocat ! (car resposnabilité du notaire qui dépose le nouveau RCP)
Bref, c'est une embrouille pour générer des frais dans la plupart des cas
Les syndics le proposaient meme avant la parution des décrets d'application .....
Dans toutes mes copros on me le propose, sauf celles où il y a des notaires ou juristes !!!
Pour convaincre les autres, mon notaire a rédigé un paier que j'ai passé aux copros impressionnés par l'assurance du syndic
Une piste pou vous ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 mai 2005 : 14:13:17
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Pour les copropriétés anciennes il y a trois problèmes séparés :
>>> l'existence de lots de type ancien groupant appartement, chambre au 7e et cave, voire parking. Elle reste tolérée par le régime de la publicité foncière. La procédure indiquée dans la lettre (qui vient d'un notaire certainement et pas d'un avocat ?) est parfaitement régulière mais elle présente des inconvénients.
La répartition des tantièmes entre les nouveaux lots est faite, chaque fois, à la guise de l'opérateur. Il en résultera au bout du compte un défaut de cohérence pour l'ensemble de l'immeuble.
Très souvent les catégories de charges accessoires (chauffage, ascenseur ou autres) sont omises
Il faut à chaque fois une décision d'assemblée pour valider la nouvelle répartition des charges (article L 11)
>>> L'adaptation prévue par l'article L 49 doit inciter à modifier des grilles de répartition qui s'avéreraient non conformes à l'article 10 et surtout à son alinéa 1. Il n'est pas dit qu'on ne reprochera pas bientot à un syndicat de ne pas l'avoir fait s'il y a une action d'un copropriétaire tendant à voir déclarer une clause non écrite.
>>> Plus généralement il n'est pas mauvais qu'un règlement de copropriété soit mis en conformité avec les textes nouveaux. Il peut alors constituer un document d'information fiable pour tous les copropriétaires. Celà n'est pas un luxe.
Le travail peut être fait par un géomètre expert mais méfiez vous de la tendance qu'ont ces professionnels à vouloir tout remaniez alors qu'on leur demande seulement de mettre en conformité sans bouleverser les grilles de répartition.
L'éclatement coordonné, en une opération unique, de tous les lots de type ancien en " fractions " (lots de type nouveau) est certainement une heureuse solution. |
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lolette
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 11:35:38
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Merci de vos réponses : la réponse citée vient d'un avocat et non d'un notaire.
Quid de la validité du travail fait par le géomètre si de toute facon il faut ensuite que ce soit déposé par un notaire, qui refusera d'acréditer le travail fait par un autre ?
Deuxième question : est-il possible, à votre avis, que le géomètre puisse éclater les lots SANS avoir à mesurer tous les appartements : par ex. actuellement nous avons :
"lot n° 1 : un deux pièces cuisine et une cave portant le n° 8"
Le géomètre ne pourrait-il pas scinder simplement en deux lot distincts :
lot n° 001 un deux pièces cuisine,
lot n°040: un cave portant le n° 8 ?
En fait quel besoin de faire intervenir un géomètre ? A moins qu'il ne faille affecter des tantièmes aux caves ?
Mais alors, le mesurage risquant fort de révéler des injustices (nombre de M2 identiques entre 2 apparts mais nombre de tantièmes différents) nous retombons dans l'exigence de l'unanimité des copropriétaires pour valider le travail du géomètre...
Beaucoup de sous pour une grande incertitude alors que le risque n'est même pas avéré ?
Est-ce que je me trompe ?
ARdL : je vous adresse un mail privé sur la lettre de votre notaire.
LOLETTE |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 21:45:03
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| Le notaire et le géomètre ont des rôles bien distincts. C'est de la compétence du géomètre expert, non seulement de mesurer et de dresser des plans, mais aussi d'indiquer la valeur relative d'une partie de l'immeuble par rapport à l'ensemble : établir ou modifier un état descriptif de division, c'est le travail du géomètre. Le projet du géomètre doit bien sûr être ratifié par l'assemblée des copropriétaires qui peut, bien que ce soit exceptionnel, ne pas l'accepter. Ensuite c'est au notaire d'authentifier la modification décidée par l'assemblée puis de procéder aux formalités de la publicité foncière. Le notaire ne peut refuser d'authentifier l'acte que s'il a des doutes sérieux sur sa validité, par exemple en ce qui concerne la régularité de la délibération de l'assemblée ou en la qualité du syndic. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 mai 2005 : 00:20:15
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P. F. Barde a tout à fait raison.
Par ailleurs si un lot de type ancien (appartement + cave) est éclaté en deux fractions (= 2 lots dans le jargon de la publicité foncière) il faut effectivement attribuer des tantièmes à l'appartement d'une part, à la cave de l'autre. |
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