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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
 Posté - 02 juin 2005 : 17:00:31
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Dans l'ODJ de ma prochaine AG, il y a la question suivante :
"Suppression du fds de roulement permanent remplacé (conformément aux nouvelles dispositions légales) par un fds de réserve égal à 1/6ème du montant du budget prévisionnel et, s'il y a lieu, affectation du solde au crédit du compte avances sur travaux exceptionnels"
Moi je sens l'embrouille et vous ?
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 juin 2005 : 18:03:55
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Article 35 Le syndic peut exiger le versement :
1°-de l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété,laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel.
Ce fonds de réserve n'est que la copie du fonds de roulement sauf qu'il doit être prévu au RC et limité au 1/6è mais la différence ne peut,sauf erreur de ma part,(et éventuellement accord AG)être affectée à un autre compte "avances"
A noter que l'article 35-1 du même décret de 1967 précise < l'AG décide,s'il y a lieu,du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits>
En actionnant la fonction RECHERCHE vous trouverez de nombreuses questions et réponses sur ce "fameux" fonds de réserve
A la dernière AG d'une copropriété proche de la mienne le grand F a fait voter -article 24-dans la même résolution le budget prévisionnel et le fonds de réserve alors que ce dernier n'est pas prévu au RC datant de 1963.
Cela doit être général car l'ARC vient de signaler des faits identiques ABUS 459 -01.06.05 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 juin 2005 : 23:39:35
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Quelle embrouille voyez vous dans une question qui est clairement formulée.
La réserve de trésorerie est réduite conformément aux nouvelles dispositions impératives. Rien à dire.
Il est proposé de virer le solde à un fonds de prévoyance travaux. Rien d'irrégulier à celà.
On peut seulement observer qu'il eut été bon de proposer une autre solution : remboursement de la différence aux copropriétaires. Mais le virement de cette différence à une provision sur travaux est aussi une bonne solution, surtout si cette provision est placée. |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 03 juin 2005 : 14:55:13
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| Sauf que nous avons un différend avec notre syndic et CS qui veulent faire passer au forcing des travaux pour 14.000 euros (murets) + 39.000 euros (éclairage) et qu'accepter ce fds de réserve c'est leur donner carte blanche pour faire ces travaux sans notre consentement direct ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 juin 2005 : 17:50:05
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Calimero 92, vous écrivez : Citation :
et qu'accepter ce fds de réserve c'est leur donner carte blanche pour faire ces travaux sans notre consentement direct
C'est un autre problème que celui posé initialement !
Et, de plus, juridiquement, il n'y a aucun problème. Le fait qu'il y ait une provision pour travaux ne permet en aucun cas au syndic d'engager des travaux sans décision de l'assemblée.
Celle ci doit être consultée et, si elle décide l'exécution des travaux, elle doit décider, le cas échéant, que le financement sera effectué en tout ou partie sur la provision pour travaux.
Alors seulement le syndic pourra utiliser les fonds pour exécuter les décisions de l'assemblée. |
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abk
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 03 juin 2005 : 20:11:40
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Bjr,
Vous, vous avez cette chance de traiter ce point dans l'AG.
Nous par contre, le libellé " fond de roulement" qui apparaissait sur le feuillet des appels de fond a été remplacé sans notre accord et sans en parler par " fond de reserves" par le syndic.
Crdt, |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 juin 2005 : 20:49:31
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Entierement d'accord avec JPM,les travaux que vous indiquez (ou tout autre ) doivent obligatoirement être votés en AG, devis à l'appui.
réserve de trésorerie, fonds de réserves....= ancien fonds de roulement si celui-ci existait |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 06 juin 2005 : 10:41:41
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Je cède facilement à la paranoïa ces derniers temps, je le reconnais 
Mais sachez que la plupart des travaux de notre copro ont été faits selon des procédés étranges : en AG on soumet une question sur un mandat à donner au CS pour chercher les entreprises susceptibles de faire tels travaux.
Mais une fois le vote effectué, le CS décide du tenant et aboutissant des travaux (pas de concertation des copro sur le descriptif des travaux) et n'en avise pas les copro (même via un compte-rendu affiché). Puis il sollicite une ou des entreprises (impossible de savoir), et choisit lui-même laquelle il fera travailler (et oui, les copro là encore n'ont pas leur mot à dire). Et in fine, soit il présente le devis en AG (qd il est sûr que ça passera), soit il lance les travaux (cas où il pense que ça coincera).
Et nous dans tout ça ? on paye vu que les travaux sont engagés !!!!
Donc en AG 2004, voilà ce qui a été voté (sous couvert qu'il s'agissait juste de donner mandat au CS pour lancer un appel d'offres) :
"Il est décidé de faire réaliser suivant devis appelés en concurrence soumis au choix du CS les travaux de réfection des éclairages des allées et des parking ainsi que la réfection des allées piétonnes suivant devis appelés en concurrence soumis au choix du CS"
Vous voyez la formule alambiquée ? D'ailleurs le CS considère que ces travaux ont été votés et que donc il fait ce qu'il veut.
Donc moi mon souci c'est que face à notre résistance, le CS utilise l'argent du fds de roulement/réserve pour lancer ces travaux car il a déjà trouvé l'entreprise et le devis est prêt depuis 1 an (même s'il n'a jamais été soumis en AG).
Pour rappel, ce forum est le témoin des dérives les + abracadabrantes qu'il soit, et les lois n'y changent pas grand chose... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 juin 2005 : 11:42:56
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Cette résolution est non seulement rigolotte, mais ridicule, voire illicite dans la mesure où c'est une non décision !
Car votre syndic est totalement paralysé, dans la mesure où aucun montant précis de travaux n'a été décidé.
De ce fait, aucun montant n'a été rendu liquide par un chiffrage.
Et comme rien n'est chiffré, rien ne peut être exigible !!
Autrement dit, aucune somme n'est exigible des copropriétaires, aucun appel de fonds.
Car enfin, lorsqu'un contrat ou un marché est proposé au syndicat, qui plus est lorsqu'il y a mise en concurrence, ses conditions essentielles doivent être notifiées avec l'ODJ de l'AG pour la validité de la décision (D.art.11)
Tel n'est pas du tout le cas ici.
En conclusion, sur votre question, l'AG n'a rien décidé du tout, vous n'avez rien à payer.
Une note d'info aux copropriétaires avec copie au CS et au syndic, qui engagerait sa responsabilité s'il passait outre, serait pertinente. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 06 juin 2005 : 12:19:58
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"gédehem" Je vous suis dans votre raisonnement.
J'ajoutereai que lors de la prochaine A.G. les copropriétaires devont approuver les comptes en faisant des réserves précises sur les dépenses contestées, et surtout ne pas donner le "quitus". |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 06 juin 2005 : 12:33:42
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Désolée mais par simplification et pour vous illustrer mes propos, je ne vous ai donné que le début de la résolution.
La suite de la résolution est la suivante :
"Le budget travaux, fixé à 39.000 euros compte-tenu des frais de comptabilité du syndic (2% HT/HT) sera réparti au prorata des millièmes généraux et appelé en 3 fois : 1/3 en avril 2005, 1/3 en juillet 2005 et 1/3 en octobre 2005"
Cette résolution est adoptée à la majorité des présents et représentés
Ont voté contre MM : X, Y, Z etc... soit 2.291/10.000èmes
Se sont abtenus MM : A et B soit 343/10.000èmes"
Donc il y a bien 1 montant avec un calendrier. Mais pas de devis joint à l'ODJ ni description des travaux.
Suite à cette AG, 30% des copro ont signé une LRAR pour dénoncer ces lacunes, le syndic m'a envoyé une LRAR dans laquelle il écrit :
"En ce qui concerne le mandat au CS pour les travaux d'éclairage extérieur, nous vous précisons qu'il ne s'agit pas d'une décision d'engagement des travaux mais d'un mandat à donner au CS pour réaliser l'appel d'offres, à charge le cas échéant pour l'AG de fixer les conditions pour cet appel d'offres."
Parallèlement à ça, le syndic n'a pas fait d'appel de travaux en avril 2005 comme indiqué sur le PV mais a retenu le prorata de ces 39.000 euros aux copro ayant vendu leur appartement => IL TIENT DONC UN DOUBLE DISCOURS
Parallèlement, le CS a fait savoir par voie d'affichage qu'il considère que ces travaux sont approuvés car il n'y a pas eu contestation au TGI de cette décision.
Vous voyez le tableau ? Je ne suis pas simplement parano, mais juste témoin des agissements de gens malhonnêtes... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 juin 2005 : 14:12:47
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Excusez mon langage, mais c'est un vrai b...l que votre copropriété.
Une piste : il faut monter une " association des copropriétaires de la résidence ......", qui vous permettra de faire en grand de l'information de tous les copropriétaires. Avec une petite cotise, mettons 10 €, vous avez les moyens de faire les copies et les envois des notes d'infos. Pour la frappe, il y a toujours un petit micro chez l'un ou l'autre.
Certes, cette assoce n'est pas copropriétaire et ne peut intervenir directement dans les affaires du syndicat.
Mais par une info structurée des copropriétaires, par des réunions d'information (une assoce peut facilement demander une salle de réunion à la commune, pas un particulier), par des notes, etc, ... vous pouvez faire avancer les choses en mutualisant les moyens et en coordonnant la démarche de ceux qui contestent individuellement, dans une démarche commune, "tous ensemble" ...
Je peux vous assurer que cela fait bouger les choses, mais à condition de ne pas rester chacun dans son coin : en avant pour l'assoce L.1901, qui ne sera pas limitée ici à la défense des copropriétaires .. (assoce qui peut aussi organiser des barbecues, ce que ne peut faire le syndicat... ) |
Edité par - gédehem le 06 juin 2005 14:20:13 |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 06 juin 2005 : 15:54:17
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Enfin vous comprenez mon cas !!! Oui c'est un bordel indescriptible que nous souhaitons surmonter.
Très bonne idée que celle de l'assoce bien que j'arrive à m'en tirer autrement : les copies je les fais gratos, j'ai un ordi chez moi (mais pas encore internet), je réunis les copro chez moi (grand salon) etc...
Et surtout, j'ai le forum qui m'aide à y voir + clair 
Bilan, je prépare une note pour donner des reco sur chacune des questions inscrites à l'ODJ + réunir qq copro (les + motivés) pour rencontrer 1 des syndics proposés et les convaincre de se présenter au CS.
Donc pour faire ma note, faut déjà que je sépare le bon grain de l'ivraie et C'EST PAS FACILE 
Alors je sollicite toute votre indulgence passée et future 
Et pour en revenir à cette proposition de passer le fds de roulement en fds de réserve, pourquoi pas. En revanche, il faut refuser l'affectation du solde aux avances travaux (pour éviter un coup de P--- de la part du syndic ou du CS au cas où ils resteraient en poste - soyons prudents !) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 juin 2005 : 16:48:44
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L'article D 21 nouveau a clairement recadré les délégations à donner par l'assemblée générale notamment au profit du conseil syndical.
Il peut certes recevoir délégation d'effectuer un appel d'offres. La solution est mauvaise car cette mission incombe au syndic. La bonne solution est d'associer le conseil syndical aux démarches du syndic et de prévoir que le conseil syndical donnera un avis sur l'établissement de la demande de prix, la réalisation de l'appel d'offres et ses résultats.
Pour la décision à prendre : l'assemblée seule est compétente et elle ne peut prendre la décision qu'après avoir reçu un tableau détaillé des propositions avec avis sur les entreprises consultées.
L'assemblée doit décider :
la nature des travaux à effectuer
l'entreprise (ou les ...) choisie(s)
les montants des devis admis
les frais et honoraires accessoires (assurance DO incluse si nécessaire)
d'ou le montant total du crédit ouvert
les modalités (dates et montants des appels) du préfinancement
la date de l'ouverture du chantier et sa durée prévue
les autres modalités si besoin est
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 17 juin 2005 : 11:07:54
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Je suis désormais au courant de ces obligations (citées par JPM) et j'en ai avisé les copro. Cependant, le CS reste campé sur ses positions : les travaux il veut les faire coute que coute.
Y a-t-il conflit d'intérêt ? pot de vin via les entreprises choisies ? des bruits circulent depuis longtemps à ce sujet dans la copro via les + anciens.
C'est pour ça que je suis très méfiante quant aux agissements du CS, appuyé là-dessus par le syndic. Car ce dernier touchera 2% de commission sur les travaux au titre de frais de compta (pas au titre de gestion des appels d'offre etc... puisque c'est le CS qui s'en occupe lui-même).
Pour en revenir à la question du fonds de roulement, son existence est en effet mentionnée sur le RDC. Est-ce à dire qu'on est obligé de le transformer en fds de réserve ? du montant mentionné dans le RDC (ie 1/6 justement du budget prévi, sauf erreur de ma part car je n'ai pas le RDC sous la main pour vérifier) ?
Et qu'ont fait les contributeurs confirmés UI pour leur copro sur cette question de fds de roulement ? l'ont-ils gardé par obligation (RDC) ? l'ont-ils supprimé purement et simplement (même si RDC le mentionnait) ?
Dernière info demandée : qd un copro vend son appart, récupérera-t-il sa quote-part du fonds de réserve comme c'était le cas de feu le fds de roulement ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 juin 2005 : 14:26:59
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Pour ma part dans un immeuble ancien de 20 lots principaux
Fonds de roulement ancien réduit au plafond légal
La différence (faible) a été restituée aux copropriétaires par compensation partielle d'un appel trimestriel.
L'existence du fonds de roulement permet d'établir le budget prévisionnel sans nécessité de surestimer mais par contre toutes les rubriques sont servies y compris " frais de contentieux " bien qu'il n'y ait eu qu'une procédure en 20 ans.
Le budget prévisionnel 2006 a été adopté lors de l'AG annuelle 2005 avec possibilité de rectification lors de l'AG annuelle tenue en 2006. En cas de rectification, les appels du 1er juillet et du 1er octobre sont modifiés en plus ou en moins.
A mes yeux la bonne gestion d'un syndicat exige la présence d'une réserve de trésorerie (ex fonds de roulement). En contrepartie les dépenses sont effectivement payées à 30 jours maxi. |
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