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Président du CS je suis cotacté par le propriétaire d'un lot (un magasin) qui est sans interphone. Ce propriétaire me demande d'intervenir auprès du syndic qui a réparti le déplacement de l'interphone (actuellement à l'extérieur et qui sera déplacé à l'intérieur avec création d'un sas) et le remplacement de la clé facteur par une clé VIGIK voté en AG selon les tantièmes.
Que répondre à ce propriétaire?
Effectivement l'équité voudrait qu'il ne participe pas aux fraix pour le déplacement de la platine interphone puisqu'il n'a pas d'interphone. En revanche je pense qu'il devrait participer aux frais pour le remplacement de la clé facteur par une clé VIGIK.
Qu'en pensez-vous?
Notre RC qui date de la fin des années 50 ne comporte aucun article à ce sujet bien entendu. Jusqu'en 2003 les commerces du rez-de-chaussée ne participaient pas du tout au frais de nettoyage de l'immeuble. Depuis 2003 tous les copropropriétaires participent aux frais de ménage y compris les commerces.
Un 'vieux' RDC doit être pris avec des pincettes, non seulement parce qu'il part peut être en lambeau vu son age , mais principalement parce que les règles de fonctionnement du syndicat ont été modifiées, certaines clauses étant maintenant contraires aux textes en vigueurs. Votre RDC doit être sur le statut de 1938. Une disposition bien connue des RDC de cette époque : l'AG était présidée par le copropriétaire possédant de lui-même le plus de tantièmes. Vous le savez, depuis le statut de 1965 il doit être élu. Pour autant, les principales dispositions qui concernent le descriptif, la définition du commun et du privatif ne changent pas.
De ce fait, tout ce qui serait dit 'commun' dans votre RDC est commun entre tous les propriétaires de lots. Il se peut que soit mentionné des parties communes spéciales à certains, ou que les lots commerces ne participent pas à telles charges. Que ce RDC, convention entre les propriétaires de lots, soit de 1932 ou de 2001, ces définitions sont ce qu'elles sont. Par contre, certaines clauses abusives ou contraires aux dispositions des textes modifiés ont été sanctionnées. C'est la raison d'être de l'art.49 de L. introduitpar la loi SRU de 2000 pour la mise en conformité des RDC.
Pour ce qui vous concerne, tout ce qui entre en 'charges commune générales' doit être payés par tous, sauf mention spécifique dans votre RDC, ce qui ne semble pas être le cas. Donc les commerces payent. Pour l'avenir, lorsque l'AG prend une décision pour installer un équipement ou réaliser des travaux d'amélioration, elle devra fixer également la grille de répartition de ces travaux, mais aussi la grille de répartition (la même, c'est plus simple) pour le fonctionnement, l'entretien ou le remplacement de ce qui a été réalisé.
Il me semblait avoir lu aussi que pour certains équipements les coprorpriétaires ne participent qu'en vertu de l'utilité qu'ils peuvent avoir de l'équipement en question. Dans le cas présent les commerces n'ont pas d'interphone. Seuls les appartements en étage en sont dotés.
1) La règle de l'utilité s'applique-t-elle au cas présent ?
2) Si la réponse est non. Quelle explication "logique" donner au commerce ? "La platine interphone est un équipement commun, au même titre que la porte d'entrée de l'immeuble, le réseau eau ou l'électricité. Bien que vous n'ayez pas d'interphone aujourd'hui, vous pouvez à tout moment vous raccorder sur la platine interphone et utiliser ce service."
Vous donnez vous même la réponse à la question : l'utilité de l'art.10 s'entend potentiellement, utilité objective ou virtuelle, et non d'une utilisation effective que les copropriétaires font ou non de ces services ou équipements communs. C'est un équipement qui est du 'commun', le commerce prend en charge sa part de 'commun', comme tous les autres lots.
... l'utilité de l'art.10 s'entend potentiellement, utilité objective ou virtuelle, ...
Le syndic à qui j'ai posé la même question me répond que le Conseil Syndical pourra trancher lors de s prochaine réunion. Le syndic ne veut donc pas "se mouiller" dans cette histoire.
Pouvez-vous me siter l'article 10 dans son intégralité ou bien m'indiquer un lien me dirigeant vers cet article ?
Dernière question, est-il envisageable que le commerce ne paye pas aujourd'hui pour les frais de déplacement de la platine interphone (puisqu'il n'a ni bouton sur l'interphone, ni combiné chez lui) et que ce commerce s'il décide plus tard de se raccorder à cet interphone (chose peu probable) il paiera alors à ce moment là toutes les dépenses concernant l'interphone (la pose initiale, le déplacement dont il est question aujourd'hui, etc.). Il me semble avoir lu quelque part que cela se pratique avec les ascenseurs par exemple où une clé est nécessaire pour utiliser l'ascenseur, donc ceux qui ne veulent pas participer financièrement n'ont pas la clé de l'ascenseur et ne peuvent pas l'utiliser (le cas du commerce qui n'a ni bouton sur la platine interphone ni combiné chez lui). Le jour où le copropriétaire veut utiliser l'ascenseur il lui faudra d'abord participer financièrement aux frais d'installation de l'ascenseur et il pourra alors recevoir la clé. Quelqu'un peut-il me confirmer si cela se pratique vraiment bien avec les ascenseurs et le cas échéant si je peux considérer un interphone de la même manière.
A la lecture de l'article 10 alinéa 1 on pourrait penser que les charges d'interphone (élément d'équipement commun) devraient être réparties en fonction de son utilité et que celle ci est nulle pour un lot commercial dont l'accès n'est pas contrôlé par l'interphone.
Mais la jurisprudence a réduit le domaine d'application de cet alinéa 1 en proclamant pour de nombreux éléments d'équipement et les services qu'ils procurent que l'utilité est égale, ou égalitaire pour tous les lots. Pour l'interphone : il assure la sécurité globale de l'immeuble. D'où la répartition entre tous les lots :
soit égale : un lot = une part
soit égalitaire : en fonction des tantièmes généraux au coefficient 1 pour tous les lots.
Dernier arrêt : Cass civ. 21/11/2000 Loyers et copropriété 2001 42 qui d'ailleurs, par mégarde sans doute, ne fait pas référence à l'utilité mais à l'usage effectif, ce qui est une erreur. Il a toujours été admis que l'usage effectif n'est pas un critère admissible (le lot du 3e contribue aux charges d'ascenseur pour 34 / 1000 même si le copropriétaire monte toujours à pied).
A ce jour la répartition en fonction de l'utilité ne reste impérativement applicable qu'aux charges d'ascenseur.
Même les charges de chauffage, en principe régies par les articles R 131-1 à R 131-7 CCH , peuvent licitement être réparties en fonction des tantièmes généraux.
Les lots commerciaux relativement indépendants doivent de même contribuer aux frais de gardiennage comme tous les autres lots.
Interphone + clé VIGIK
Forum fermé
Posté - 03 juin 2005 : 07:02:30
, mais principalement parce que les règles de fonctionnement du syndicat ont été modifiées, certaines clauses étant maintenant contraires aux textes en vigueurs. 
