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 Sujet  |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
 Posté - 04 juin 2005 : 23:19:04
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Tous les ans notre cher syndic dépasse le budget voté sans explications. je viens de recevoir un rectificatif de 480 Euros pour l'exercice 2004, est-ce normal après la SRU (ça fait deux ans qu'il nous fait le même coup !).
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 juin 2005 : 00:16:11
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Vous écrivez Citation :
Tous les ans notre cher syndic dépasse le budget voté sans explications
Sans explication ? Il n'y a pas d'assemblée générale dans cet immeuble ? pas de conseil syndical ?
S'il ne donne pas d'explication, c'est que personne ne lui en demande. Il faut présumer alors que le conseil syndical a fait son rapport avant l'examen des comptes et qu'il en résulte que tout est parfait 
Le dépassement du budget est dépourvu de sanction s'il est justifié puis validé par une décision d'approbation des comptes. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 05 juin 2005 : 17:18:16
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Un dépassement du budget de la somme donnée ne veut pas dire grand chose pour nous qui ne connaissons pas votre ensemble.Mais comme indiqué le CS vérifie(doit vérifier)les comptes de la copropriété au moins une fois par an, avant l'AG (et non se contenter de "pointer" les factures par rapport à la liste des dépenses donnée par le syndic)et doit rendre compte de sa mission à l'assemblée chaque année (article 22 décret mars 1967-modifié)
Ce n'est pas non plus parceque le budget est respecté que la copropriété est bien gérée; il suffit de faire comme certains syndics de le surévaluer,ce qui permet:
-d'indiquer que tout va bien car le budget est respecté
-de faire des appels de fonds plus élevés suite au dit budget |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 06 juin 2005 : 20:53:10
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| les comptes ne son pas validés, le syndicat ne donne pas son son quitus au syndic meis ils ne le changent pas, comment procéderlorsqj'on est minoritaire et entouré de délirants ? |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 06 juin 2005 : 21:11:05
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Approuver les comptes ou non est une chose !
Donner ou ne pas donner le quitus est autre chose aussi !
Qu'entendez vous par "rectificatif"  ( X € par copro ou globalement ?)
S'il y a un dépassement par rapport au budget prévisionnel il doit être justifié.
L'a-t-il été ? |
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shrd
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 07 juin 2005 : 23:56:42
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Citation :
Initialement entré par lidia
Tous les ans notre cher syndic dépasse le budget voté sans explications. je viens de recevoir un rectificatif de 480 Euros pour l'exercice 2004, est-ce normal après la SRU (ça fait deux ans qu'il nous fait le même coup !).
est ce que les copropriétaires dans l'immeuble votent toujours un budget inférieur a celui proposé par le syndic dans convocation d'AG?
Je le vois souvent sur pas mal d'immeubles
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 08 juin 2005 : 10:21:57
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les comptes ne sont pas approuvés.
Le syndicat ne donne pas le quitus au syndic.
Le "rectificatif" c'est X € par copro (environ un trimestre de dépassement).
Le dépassement par rapport au budget prévisionnel n'est pas justifié. (en AG le syndic dit "je suis incapable de vous expliquer cela").
Depuis deux ans même dépassement (je paye un trimestre en plus).
Puis-je le mettre en demeure de se justifier ?
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 08 juin 2005 : 10:23:36
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| On vote le budget qu'il propose (ce budget étant bien entendu de plus en plus cher parce qu'il augmente ses honoraires comme il veut). |
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shrd
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 08 juin 2005 : 10:57:29
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Citation :
Initialement entré par lidia
On vote le budget qu'il propose (ce budget étant bien entendu de plus en plus cher parce qu'il augmente ses honoraires comme il veut).
le syndic doit fait voter ses honoraires de bases chaque année en envoyant lors de la convocation a l'AG une proposition du contrat de syndic qui devra etre signé apres chaque AG.
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(comptable dans un syndic a paris) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 juin 2005 : 10:59:20
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Lidia, soyons précis.
On propose à votre AG, disons 100.000 € en prévisionnel (hors travaux donc !), que l'AG approuve.
L'année suivante, le syndic vous présente des comptes pour 125.000 € (tjrs hors travaux !), que vous n'approuvez pas ! (c'est bien ça ?)
Vous ne pouvez pas ne pas approuver au moins une partie des comptes, des comptes du synducat, de VOS comptes, du moins ce qui vous semble juste et justifié.
Je rappelle ici ce que doit être la position d'une AG lors de la présentation des comptes :
Approbation des comptes par l’assemblée du syndicat des copropriétaires :
1/- Toutes les dépenses sont identifiées, justifiées, conformes au budget prévisionnel et aux avis du CS
= "approbation à l'unanimité."
2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= "Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42. A défaut, les comptes sont approuvés pour un montant de ….... €, montant qui sera à répartir comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
Il peut également y avoir mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.
Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.
S'il s'agit spécifiquement d'une contestation sur les honoraires du syndic, qui sont imputés dans les comptes, l'AG doit rejeter ces honoraires hors contrat ou pour des tâches de gestion courante qui sont abusivement imputés en sus des honoraires prévus pour la gestion courante. Là aussi, l'AG a pouvoir de corriger les comptes sur ce point, et donc le montant global des dépenses à répartir.
En conclusion : les comptes du syndicat ne peuvent être globalement rejetés. L’AG doit préciser ce qui est refusé et les réserves faites sur certains points. Le reste des comptes du syndicat, estimés conformes, doit être approuvé en rappelant préalablement à l’AG le montant soumis aux voix, montant qui devra être rapporté dans le PV.(C'est sur ce montant que doit être effectuée la répartition individuelle.)
Dans votre cas, j'aurais bien conseillé de ne régler vos charges que sur la base du montant approuvé par l'AG.
Mais comme vous n'avez rien approuvé, vous êtes un peu coincée, contrainte de régler les appels de fonds du syndic ...
Rejeter les comptes du syndicat en bloc, c'est non seulement idiot (il y a forcément plein de choses justes), mais aussi dangereux.
Pour vos comptes qui ne sont pas approuvés, il faudra bien finir par le faire un jour, en tout ou partie comme il est dit plus haut.
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Edité par - gédehem le 08 juin 2005 11:02:20 |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 11 juin 2005 : 09:53:18
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ce que dit GHEDELEM est très juste, mais où j'habite il n'y a aucune info ni aucun débat sur le fond du problème parce que personne (même pas les membres du cs) sont au courant de la loi et des modalités d'approbation des comptes. C'est pour ça qu'ils votentent contre sans se poser trop de questions, estimant que le syndic va trop loin mais ils payent tous les mois ces charges exhorbitantes (puisqu'il n'y a pas de service qui les justifient).
Dans ce cadre, dès qu'on fait une remarque où qu'on demande une justification, on est traité de "ceux qui cherchent la petite bête". En effet, je pourrais déjà ne pas payer le prix qu'il demande pour la "tenue du carnet d'entretien" (3 photocopies des contrats et voila notre carnet d'entretien payé plus de 800 Euros).
En effet, le plus intéresszant est de faire des observations "par poste" et un vote réfléchi mais une hirondelle ne fait pas l'été (on n'est que deux à voter de cette façon) et dans le PV le syndic écrit ce qu'il veut. |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 16 juin 2005 : 22:45:24
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aux dernières nouvelles :
maintenant il fait "profil bas" et il ne m'a pas reclamé encore la somme que je dois concernant le dépassement du budget 2004 (je paye sans retard les charges courantes de 2005). |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 16 juin 2005 : 22:49:15
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cette attitude est très étonnante de la part d'un syndic pro qui n'hésite pas à vous facturer tout retard...
où il aurait peut-être des choses à se reprocher ou des choses à cacher concernant sa gestion ?
Depuis que je parle d'une demande d'expertise financière du cabinet, silence radio !
Il faut dire qu'il fait voter à chaque fois le refus d'un compte bancaire séparé pour la coprop. |
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shrd
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 27 juin 2005 : 15:27:55
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un syndic pro ne gere pas lui meme la comptabilité des copropriétés sauf des petits syndic pro peut etre.
la compta est géré par un comptable
En l'occurence j'ai 1300 comptes copropriétaires a m'occuper.
le syndic pro, il se deplace dans les immeubles, repond aux membres du conseil syndical, s'occupe des procedures et des travaux , preparent les AG, etc... et le temps manque puisque le notre travaille le week end, se couche a 1h du mat ( et meme plus tard quand les AG finissent a plus de minuit)
donc un vrai syndic ne regarde que les grandes lignes de la comptabilité a travers la balance de l'immeuble, ou l'on voit les soldes des comptes.
Citation :
Initialement entré par lidia
cette attitude est très étonnante de la part d'un syndic pro qui n'hésite pas à vous facturer tout retard...
où il aurait peut-être des choses à se reprocher ou des choses à cacher concernant sa gestion ?
Depuis que je parle d'une demande d'expertise financière du cabinet, silence radio !
Il faut dire qu'il fait voter à chaque fois le refus d'un compte bancaire séparé pour la coprop.
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(comptable dans un syndic a paris) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 juin 2005 : 15:54:27
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Shrd, votre expérience de comptable d'un syndic professionnel qui est peut être indépendant et ni petit ni très gros (??) est intéressante pour les UInautes.
Si ce n'est indiscret (pas d'ennui avec le patron bien sur !) comment la réforme comptable se présente-t-elle dans votre cas ? Que pensez-vous de cette réforme avec ses bons côtés, mais aussi ses mauvais côtés ? Il y a sans doute des bons enseignements à tirer des indications que vous pourriez donner |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 juin 2005 : 16:40:36
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Sans revenir sur la pertinente question de JPM, le post de shrd n'apporte rien de neuf aux copropriétaires, ou du moins, il m'en excusera, n'a pas d'interet... hormis le fait que ce n'est pas Le syndic (LE préposé, LE gestionnaire ..) qui s'occupe lui-même de la compta, du secrétariat, du sce juridique, technique, etc ...
Dans une entreprise, ce n'est pas non plus le PDG ou le gérant de la SARL qui s'occupe de tout...
Il est évident que tous délèguent (ou sous-traitent) ces services.
Mais cela n'a et ne peut avoir aucun intéret pour les copropriétaires.
En l'état des textes, c'est LE syndic, et lui seul, qui, en qualité de mandataire du syndicat, est responsable de tout dans la gestion du syndicat, de la compta, du secrétariat, du juridique, du technique ....etc, etc .. ....
L'argument 1000 fois utilisé " Ce n'est pas moi .. c'est la (le) comptable qui ...." n'est pas recevable, ne peut être entendu .....
En conclusion, lorsque le comptable (le secretaire, le juriste, etc ...) fait une boulette, c'est LE syndic qui est, doit être sanctionné par son mandant, le syndicat.
Leur salade interne, entre gestionnaire et comptable/secrétaire/juriste ...., c'est leur affaire dont les syndicats et les copropriétaires n'ont pas à tenir compte ou a entendre parler.
C'est ici que nous retrouvons l'incompétence, par manque de structure, d'organisation, de qualification, de nombreux cabinets de syndics, et non des moindres, incapables de répondre aux demandes des clients, ici les mandants.
J'en fini avec une rigolade, car il faut bien rire, non ?
Shrd : "...donc un vrai syndic ne regarde que les grandes lignes de la comptabilité a travers la balance de l'immeuble, ou l'on voit les soldes des comptes."
Contra. : "... un charlatant de faux syndic, lui, va s'occuper de la compta et des comptes ...." 
Impressionnant !!  Vous avez dit "professionnels " ?
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Edité par - gédehem le 27 juin 2005 16:46:20 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 juin 2005 : 17:22:49
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NON, un charlatan de faux syndic ne regarde rien.
Un charlatant de faux présidet de CS ne regarde rien non plus.
Et pour le reste il est bien évident, comme dit Gedehem, que la Sté X ou M. Dupont syndic, est responsable juridiquement et civilement de ce qui se passe chez lui.
Civilement parce qu'au pénal strict la solution peut être différente en présence d'une délégation. Mais la règle ne peut jouer qu'à un certain niveau.
Il aussi évident que dans un gros cabinet on peut descendre dans la pratique au niveau du gestionnaire, assisté en principe d'une secrétaire (pardon ! assistante (Dieu sait pourquoi ?)). Dans la pratique, oui ! Mais pas dans le juridique, ou le patron reste seul face aux copropriétaires. |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 27 juin 2005 : 18:10:04
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Bonjour à tous,
JPM
Citation :
Civilement parce qu'au pénal strict la solution peut être différente en présence d'une délégation. Mais la règle ne peut jouer qu'à un certain niveau.
Pourriez vous développer votre affirmation citée qui présente un intéret certain (ou un lien si vous l'aviez déjà fait)
Cordialement.
Edmond  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 00:43:26
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Je ne suis pas spécialiste du droit pénal mais je peux indiquer le B A BA de la question.
Dans une entreprise, l'importance des pouvoirs de direction délégués à tel ou tel peut faire qu'il endosse la responsabilité pénale, soit en concours avec l'employeur, soit même seul.
C'est le cas pour des accidents de chantier (accidents du trazvail et ou de droit commun). Si un cadre dispose d'une large délégation pour l'organisation du chantier et qu'il a autorité totale sur le personnel, il peut être déclaré pénalement responsable seul.
Il y a sur ce point beaucoiup de littérature juridique et de jurisprudence. La question présente des aspects spécifiques dans les professions immobilières où la qualité de détenteur de la carte professionnelle est souvent déterminante. D'ou les problèmes posés par le dispositif Hoguet dans certains groupes actuels, surtout pour les transactions.
Autant dire qu'il ne faut pas confondre les succursales et les franchises mais qu'en plus il y a des variantes entre ces deux extrêmes. |
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shrd
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 15:29:35
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Sans revenir sur la pertinente question de JPM, le post de shrd n'apporte rien de neuf aux copropriétaires, ou du moins, il m'en excusera, n'a pas d'interet... hormis le fait que ce n'est pas Le syndic (LE préposé, LE gestionnaire ..) qui s'occupe lui-même de la compta, du secrétariat, du sce juridique, technique, etc ...
Dans une entreprise, ce n'est pas non plus le PDG ou le gérant de la SARL qui s'occupe de tout...
Il est évident que tous délèguent (ou sous-traitent) ces services.
Mais cela n'a et ne peut avoir aucun intéret pour les copropriétaires.
En l'état des textes, c'est LE syndic, et lui seul, qui, en qualité de mandataire du syndicat, est responsable de tout dans la gestion du syndicat, de la compta, du secrétariat, du juridique, du technique ....etc, etc .. ....
L'argument 1000 fois utilisé " Ce n'est pas moi .. c'est la (le) comptable qui ...." n'est pas recevable, ne peut être entendu .....
En conclusion, lorsque le comptable (le secretaire, le juriste, etc ...) fait une boulette, c'est LE syndic qui est, doit être sanctionné par son mandant, le syndicat.
Leur salade interne, entre gestionnaire et comptable/secrétaire/juriste ...., c'est leur affaire dont les syndicats et les copropriétaires n'ont pas à tenir compte ou a entendre parler.
C'est ici que nous retrouvons l'incompétence, par manque de structure, d'organisation, de qualification, de nombreux cabinets de syndics, et non des moindres, incapables de répondre aux demandes des clients, ici les mandants.
J'en fini avec une rigolade, car il faut bien rire, non ?
Shrd : "...donc un vrai syndic ne regarde que les grandes lignes de la comptabilité a travers la balance de l'immeuble, ou l'on voit les soldes des comptes."
Contra. : "... un charlatant de faux syndic, lui, va s'occuper de la compta et des comptes ...."
Impressionnant !! Vous avez dit "professionnels " ?
merci pour le dénigrement, je t'invite a venir faire un stage dans un syndic pro pour voir la réalité du terrain.
a part critiquer c'est toi qui n'apporte rien.
Plonk
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(comptable dans un syndic a paris) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 16:14:15
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OK Shrd mais voyez le message suivant celui qui vous a irrité.
Quelques commentaires sur le décret et l'arrêté comptables venant d'un praticien nous arrangeraient bien.
Qu'allez vous faire chez vous de l'engagement juridique (en principe un OS = un engagement) comme dans les collectivités territoiriales ? Avec le plan comptable ou met-on le crédit ? ou met-on le débit.
Et si on se borne à passer en fin d'exercice à passer des factures non parvenues, peut-on dire qu'on respecte l'article 14-3 de la loi ?
Une observation parmi d'autres. Ce qui n'interdit pas de dire qu'il y a de bonnes choses dans les nouveaux textes. |
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