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 Sujet  |
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chrisaudrain
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 07 juin 2005 : 10:27:45
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quelqu'un aurait-il un modele de pv d'ag avec élection d'un syndic coopératif ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 juin 2005 : 11:40:55
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Avant de faire un PV d'AG, il faut un convocation d'AG avec à l'ODJ les questions :
- adoption de la forme juridique "syndicat coopératif" (maj.art.25)
- Nomination des membres du conseil syndicat coopératif (maj.art.25)
sans oublier, au cas où ...
- A défaut d'adoption de la forme coopérative : 'Nomination du syndic'.
- Dans ce cas : ' Nomination des membres du CS.
Votre PV d'AG est un PV lambda d'une AG lambda, syndicat coopératif ou non, PV qui reprendra les 2 premières questions avec, comme sur toutes les autres questions, le résultat du vote.
"Après en avoir délibéré, l'assemblée se prononce sur l'adoption de la forme juridique syndicat coopératif de copropriétaires :(majorité requise .../°°°)
Votent contre .X, W, P, soit les../°°° , s'abstiennent (néant).
La résolution ayant abtenu les ..../°°°° de l'ensemble immobilier est adoptée."
Pour les conseillers syndicaux... même chose que pour ...les conseillers syndicaux !!..... Sauf qu'ils sont élus dans le cadre d'un "syndicat coopératif" dont l'adoption est préalable .....
A défaut d'adoption de la forme coopérative, vous passez directement à la nomination du syndic et du CS.
Voyez, c'est tout simple. 
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Edité par - gédehem le 07 juin 2005 11:49:17 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 juin 2005 : 13:31:00
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Il n'est pas mauvais non plus d'expliquer aux copropriétaires ce qu'est un syndicat coopératif
Qui peut donner ces explications quand les promoteurs eux mêmes ne le savent pas ?
Il y a là un petit problème dans ce monde sympathique ! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 juin 2005 : 14:18:23
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Ah ça, les promoteurs !! le devenir de ce qu'ils construisent est le cadet de leurs soucis !!! Si c'est une copropriété en devenir, ils désignent un copain syndic, et ensuite ils se fichent de ce qu'il advient, ...pourvu qu'ils vendent les logements, c'est tout !
Un syndicat coopératif de copropriétaires ... c'est un syndicat qui va jusqu'au bout de la logique 'syndicale' qui découle des textes.
Nous l'avons dit ici, un syndicat de copropriétaires n'a pas une structure pyramidale, hiérarchisée, avec un chef en haut, des sous-chefs et tout un maillage hiérarchisé.
Un Syndicat est un groupement démocratique à l'état brut, où chacun détient une parcelle de pouvoir (les tantièmes) et où le "chef", le "patron", ... le décideur est "la majorité consensuelle" qui vote en AG, majorité consensuelle variable en fonction de l'importance de la décision à prendre. (OUF !)
Il n'y a donc pas un chef tout puissant qui décide pour 'la masse', mais bien la volonté majoritaire de 'la masse' qui décide de prendre telle ou telle direction ou de réaliser tels travaux.
C'est dans cette logique, dans une démarche démocratique d'une gestion du syndicat par les copropriétaires eux-mêmes que ce place le syndicat coopératif :
L'AG désigne parmi les membres du syndicat celles et ceux qui, collégialement, sont chargés de gérer le syndicat : le conseil syndical coopératif.
Ce conseil syndical coopératif va désigner par les membres le syndic.
Il exercera les fonction de pdt du CS: il est "président-syndic".
On note ici la particularité du syndicat coopératif : le syndic est nommé par le CSCoop parmi ses membres et non par l'AG.
De la même façon, et on va en voir tout l'intéret, le CSCoop va désigner 1 (ou plusieurs) vice-pdt, qui suppléait le pdt-syndic en cas d'empechement (il part en congès 3 mois) de carence ... ou autre ....
De la même façon le CSCoop peut désigner des membres chargés d'une fonction particulière : trésorier, secrétaire général, etc etc .... suivant la structure et l'organisation nécessaire au bon fonctionnement du syndicat.
Bien évidemment, dans un syndicat important il peut y avoir des salariés 'administratifs', secrétaire comptable par exemple, qui travillent sous les directives du Pdt-syndic et/ou du trésorier délégué.
Mais tout cela est une question d'organisation.
Le principal intéret c'est la gestion par les copropriétaires eux-mêmes.
Certes, cela demande un certain investissement personnel, mais on n'a rien sans rien. D'autant qu'on voit bien souvent des CS de syndicats traditionnels avoir quasi une activité de CSCoop tant ils font plein de chose en lieu et place du syndic 'prof' qui roupille ....
C'est aussi, et c'est important de le soulignez, un travail d'équipe.
Chacun travaille dans son coin, l'action du CSCoop étant le cumul des actions de chacun, le Pdt-syndic étant l'animateur, le coordinateur de ces actions individuelles.
Un autre intéret : le Pdt-syndic étant nommé par le CSCoop, ce dernier peut le révoquer ou le changer à tout moment, sans justification, et en nommer un autre, sans avoir à passer par une AG. Souplesse.
Même chose si le pdt-syndic (ou le V-pdt, ou le trésorier, etc ..) est dans l'incapacité d'occuper son siège, pour quelque raison que ce soit (accident, etc ...).
Voilà, en gros....
Pour ma part, on l'aura compris, je suis un chaud partisant de cette forme de gestion lorsque c'est la volonté du syndicat de se gérer lui-même, par les copropriétaires.
La gestion par un syndic non professionnel copropriétaire ne peut être que provisoire, ou réservé aux toutes petites copropriété.
D'une part parce que c'est dangereux : en cas d'accident (tout peut arriver), il n'y a plus de syndic  !
D'où recours au juge pour désigner un administrateur provisoire !
La seconde raison pour laquelle je ne plaide pas trop pour cette formule, du moins sur le long terme, c'est pour des raisons psychologiques.
Lorsqu'il n'y a plus d'eau à 20 h, l'ascenseur en panne le samedi matin, pas d'eau chaude le dimanche à 7 h du matin, qui c'est qui qu'on appelle ???? Le syndic !!!
Quelle différence font une majorité de copropriétaires entre le syndic professionnel et le non professionnel ???
Aucune, si ce n'est que le non prof habite dans la cage d'escalier à coté et que c'est à lui de se bouger les fesses pour qu'on ai de l'eauchaude à 7 h. un dimanche ....
Psychologiquement, les copropriétaires restent dans la logique du "Le-syndic-en-haut-de-la-pyramide-qui-fait-tout"
Dans un syndicat coopératif, c'est un groupe de copropriétaires, une équipe qui est collectivement chargée de faire tourner la boutique, même si c'est le pdt-syndic qui tient le volant du bus 'copropriété'.
Voila, juste un petit tableau sur la base des textes, en restant dans les généralités.
Cela vous va t-il comme présentation, JPM ? 
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Edité par - gédehem le 07 juin 2005 14:28:43 |
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japymonfis
Pilier de forums
276 réponses |
Posté - 07 juin 2005 : 18:03:05
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| Dans l'hypothèse de la nomination d'un président-syndic et de deux vice-présidents, les trois ont-ils possibilité d'émettre des chèques sur le compte bancaire du syndicat ? |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 07 juin 2005 : 21:46:49
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Depuis la parution du décret et de l'arrété du 14 mars 2005 fixant les conditions relatives à la comptabilité des syndicats de copropriétaires à compter du 1er janvier 2006 ,il y aura intérèt à créer des ASL et des syndicats coopératifs de façon à ne pas être obligés d'avoir une comptabilite en "partie double" plus lourde à tenir qu'une simple comptabilité qui doit néanmoins être transparente et accessible à n'inporte quel copropriétaire néophyte ou béotien ,en la matière
Enfin,il y a de fortes chances pour que la comptabilité en partie double entraine des augmentations d'honoraires,des dépenses de logiciels et de fournitures plus importantes de papier et d'encre
que nécessitera l'application de ces textes (dernier cadeau fait à la copropriété en France , quelle que soit son importance,cad à partir de 2 lots). |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 07 juin 2005 : 22:27:54
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Citation :
Initialement entré par oldman24
Depuis la parution du décret et de l'arrété du 14 mars 2005 fixant les conditions relatives à la comptabilité des syndicats de copropriétaires à compter du 1er janvier 2006 ,il y aura intérèt à créer des ASL et des syndicats coopératifs de façon à ne pas être obligés d'avoir une comptabilite en "partie double" plus lourde à tenir qu'une simple comptabilité qui doit néanmoins être transparente et accessible à n'inporte quel copropriétaire néophyte ou béotien ,en la matière
Enfin,il y a de fortes chances pour que la comptabilité en partie double entraine des augmentations d'honoraires,des dépenses de logiciels et de fournitures plus importantes de papier et d'encre
que nécessitera l'application de ces textes (dernier cadeau fait à la copropriété en France , quelle que soit son importance,cad à partir de 2 lots).
Tout en répétant, en radotant votre propos issu d’autres contributions de la même veine et avec les mêmes poncifs, que la comptabilité en partie double serait une difficulté, vous faites une nouvelle erreur en indiquant que, pour échapper à une tenue selon ce mode (qui est celui de toutes les entreprises…), on pourrait adopter la forme du syndicat coopératif : en effet, les règles de tenue de la comptabilité des syndicats de copropriétaires - qui au demeurant ne sont pas si compliquées que cela avec les nouvelles modalités - s'appliquent même si l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif.
Rappelons que Universimmo a produit un document simple sur les règles comptables nouvellement imposées :
« La réglementation des comptes des syndicats des copropriétaires »
(présentation et commande à :
http://www.universimmo.com/eboutique/uniboutiq001.asp?eBoutique_Code=52 ).
Citation :
Présentation par Universimmo
Plus de quatre ans après la publication de la loi "SRU", qui a modifié substantiellement la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et prévu dans un nouvel article 14-3 inséré dans la loi du 10 juillet 1965 que « les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret », un décret (n°2005-240 du 14 mars 2005) et un arrêté (de la même date) définissent ces règles. Pour la première fois, à compter du 1er janvier 2006, les comptes des syndicats des copropriétaires, qu'ils soient gérés par un syndic professionnel ou par un copropriétaire, devront respecter une nomenclature comptable précise, être présentés selon des modèles imposés, et être établis suivant au moins une partie de ce qui est communément appelé les règles de la comptabilité d'engagement.
Conçu comme un outil de travail indispensable à la compréhension et la maîtrise du nouveau dispositif mis en place, ce dossier analyse de manière détaillée et précise toutes les implications directes et indirectes de chacune des dispositions des textes parus sur la pratique comptable des syndics, et fait le lien avec les textes fondamentaux de la copropriété, et notamment le décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004...
Titre complet : La réglementation des comptes des syndicats des copropriétaires
Type produit : Dossier professionnel - exclusivité Universimmo
Auteur : Universimmo.com
Volume : 42 pages
Format : 21 x 29,7
Support : fichier PDF (transmis par courrier électronique sans frais)
Réf. : SYN-A003
Prix HT : 11,75 Euros
TVA : 2,30 Euros
TTC : 14,05 Euros
Table des matières :
___________________________
Champ d'application
Comptabilité en « partie double », produits, charges et comptabilité d’engagement
Règles de tenue des comptes et d’enregistrement des opérations
Un plan comptable pour les syndicats de copropriétaires
Les états à soumettre à l’approbation de l’assemblée
Textes
Marc |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 juin 2005 : 23:25:50
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Pour répondre à Japymonfils, le CSCoop peut décider de donner dégation de signature à qui il veut.
Comme dans le monde de l'entreprise ou plutot celui associatif, il y a le titulaire du compte, qui est ici le représentant legal du syndicat, le pdt-syndic.
Il peut (du moins le CSCoop) donner délégation à 1 ou 2 v-pdt, qui déposerons leur signature.
Mais c'est le pdt-syndic qui est le signataire premier, qui doit maitriser et controler les paiements.
C'est lui le responsable, le garant, même s'il y a une gestion collective.
En dernier ressort, c'est le pdt-syndic qui est responsable de tout.
Ne pas oublier que le pdt-syndic a les mêmes attributions qu'un syndic traditionnel.
La délagation de signature aux 2 v-pdts n'intervient qu'en cas d'absence du pdt-syndic (Aux baléares pour 3 mois .... ), d'un empechement ponctuel ... ou d'une urgence.
Un impératif : celui qui gère les finances, la trésorerie, passe les écritures (le trésorier) ne doit pas avoir signature sur le ou les comptes. Comme dans le monde associatif, il faut dissocier gestion et signature.
Et tout ceci se passe dans la plus totale transparence, le CSCoop étant également chargé de controler la gestion du pdt-syndic, des V-Pdt, et de ceux qui sont en responsabilité.
Bien sur, on l'aura compris, un CSCoop de 5 membres et un autre de 23 membres ne fonctionneront pas de la même façon. Essentiellement parce que celui de 5 membres gère une copropriété de 15/25 lots et celui de 23 membres de 150/300 lots !!!!
Les pratiques ne sont pas les mêmes... |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 07 juin 2005 : 23:42:12
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Attention, Japymonfis et Gédehem, l'article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet pas la désignation de plusieurs vice-présidents :
Citation :
Article 17-1
Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d'empêchement de celui-ci.
Le président et le vice-président sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.
L'adoption ou l'abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1.
¤ Loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp
¤ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp
¤ Majorités en assemblée générale de copropriété :
http://www.logement.equipement.gouv.fr/infos/copropri%C3%A9t%C3%A9/Usa_f1_03.PDF
¤ Recommandations de la Commission relative à la Copropriété :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur004.asp
Marc |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 juin 2005 : 00:00:23
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A la vérité, Gedehem, il pouvait certes y avoir confusion, mais je songeais aux promoteurs du passage en syndicat coopératif, et non des promoteurs immobiliers.
Mais maintenant les promoteurs savent tout
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 juin 2005 : 10:15:24
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Marc75.. le rappelle fort justement, les textes ne mentionnent que la désignation d'un V-pdt. pour suppléer le syndic en cas d'empechement.
C'est un minimum de base, qui n'est pas pour autant une obligation (".. le CS peut élire ...")
C'est une des particularités du syndicat coopératif, le syndic, ici pdt-syndic, pouvant être remplacé. De plus, comme je l'ai signalé plus haut, c'est cohérent avec une délégation de signature, pour le compte bancaire en particulier, en cas d'empechement.
Pour autant, et ceci en fonction de l'importance du CSCoop, de sa taille, ainsi que du nombre de lots à gérer, il n'est pas interdit d'adopter la structure la plus adaptée.
C'est ici que nous pouvons trouver la nomination, au sein du CSCoop et parmi ses membres, du trésorier (et adjoint) du secrétaire (et adjoint), des responsables de commissions de ci et de ça .... et pourquoi pas, si le CSCOOP le juge utile, d'un 2ème vice-pdt, plus particulièrement en charge de ......
Tout ceci, il est vrai, n'est pas prévu par les textes. Pour autant, ce n'est pas interdit, et qui plus est c'est dans la logique même du syndicat coopératif.
On l'aura compris, je l'ai signalé plus haut, la structure et l'organisation du travail au sein d'un CSCoop sera notablement différente lorsqu'il est composé de 5 membres en charge de 18 lots sans personnel, sans ascenseurs et sans production d'ECS et de chauffage collectif, ... ou de 28 membres en charge de 360 lots avec personnels, ascenceurs et production collective de chauffage et ECS ......
Tout ceci devra être formalisé, en particulier par l'adoption d'un règlement de fonctionnement du CSCoop, ici indispensable.
Dernier point important, que j'ai oublié dans les questions à inscrire à l'ODJ de l'AG, la nomination de "vérificateurs aux comptes" , pris à l'exterieurs au CSCoop. C'est encore ici une des particularités du syndicat coopératif de copropriétaires.
L'ODJ doit être :
- Adoption de la forme juridique 'syndicat coopératif'.
- Nomination des membres du 'CSCoopératif'.
- Nomination de vérificateurs aux comptes.
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Edité par - gédehem le 08 juin 2005 10:25:56 |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 08 juin 2005 : 11:54:31
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Marc75.. le rappelle fort justement, les textes ne mentionnent que la désignation d'un V-pdt. pour suppléer le syndic en cas d'empechement.
C'est un minimum de base, qui n'est pas pour autant une obligation (".. le CS peut élire ...")
C'est une des particularités du syndicat coopératif, le syndic, ici pdt-syndic, pouvant être remplacé. De plus, comme je l'ai signalé plus haut, c'est cohérent avec une délégation de signature, pour le compte bancaire en particulier, en cas d'empechement.
Pour autant, et ceci en fonction de l'importance du CSCoop, de sa taille, ainsi que du nombre de lots à gérer, il n'est pas interdit d'adopter la structure la plus adaptée.
C'est ici que nous pouvons trouver la nomination, au sein du CSCoop et parmi ses membres, du trésorier (et adjoint) du secrétaire (et adjoint), des responsables de commissions de ci et de ça .... et pourquoi pas, si le CSCOOP le juge utile, d'un 2ème vice-pdt, plus particulièrement en charge de ......
Tout ceci, il est vrai, n'est pas prévu par les textes. Pour autant, ce n'est pas interdit, et qui plus est c'est dans la logique même du syndicat coopératif.
On l'aura compris, je l'ai signalé plus haut, la structure et l'organisation du travail au sein d'un CSCoop sera notablement différente lorsqu'il est composé de 5 membres en charge de 18 lots sans personnel, sans ascenseurs et sans production d'ECS et de chauffage collectif, ... ou de 28 membres en charge de 360 lots avec personnels, ascenceurs et production collective de chauffage et ECS ......
Tout ceci devra être formalisé, en particulier par l'adoption d'un règlement de fonctionnement du CSCoop, ici indispensable.
Dernier point important, que j'ai oublié dans les questions à inscrire à l'ODJ de l'AG, la nomination de "vérificateurs aux comptes" , pris à l'exterieurs au CSCoop. C'est encore ici une des particularités du syndicat coopératif de copropriétaires.
L'ODJ doit être :
- Adoption de la forme juridique 'syndicat coopératif'.
- Nomination des membres du 'CSCoopératif'.
- Nomination de vérificateurs aux comptes.
Mais non Gédehem, je le redis à nouveau : un seul vice-président et un seul (ne pas violer le texte de l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 - reproduit ci-dessus dans mon précédent message - qui ne permet l’élection que d’un vice-président, mais qui ne limite en rien la création d’autres fonctions au sein du conseil) ; c’est donc un vice-président au plus, c'est à dire que le conseil syndical du syndicat coopératif peut ne pas se doter d'un vice-président, mais qu’il ne peut y en avoir plusieurs.
Pour le reste, pas d'observations, sinon une correction au dernier point de l’ordre du jour que vous suggérez (point qui gagnera, dans la convocation, à être accompagné d’une reproduction de l’article 17-1) :
- Nomination de vérificateurs aux comptes >> - Nomination des contrôleurs des comptes .
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 08 juin 2005 11:57:23 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 juin 2005 : 12:21:00
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Cool, cool, Marc75... ..
art.17-1 alin.3 : "L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat."
Pour assurer le contrôle des comptes, que ce soit un vérificateur ou un contrôleur, (ANC : appellations non contrôlées), pas de quoi en faire un fromage, ... d'autant que l'AG peut aussi choisir un "commissaire aux comptes", qui est encore autre chose .... la finalité de tout cela étant de faire controler/vérifier les comptes du syndicat par une personne exterieur au CSCoop .... peu importe son nom . |
Edité par - gédehem le 08 juin 2005 12:26:27 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 08 juin 2005 : 12:37:38
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Après la brillante plaidoirie
dans laquelle apparait encore
la signature du roi de l'ignominie
qui m'enterre avant ma mort,
je vous rappelle
sa recommandation désormais universelle
afin que nul ne l'oublie
tant elle est profonde et jolie
qu'il se plait lui même à relire
de façon à s'adonner à son plaisir
OUBLIANT QUE " LA PLUME EST UNE ARME JUSQU'A UN CERTAIN POING"
Recommandation de Marc 75017 :
" On vous l'a déjâ dit lâchez la bouteille
et continuez en apnée " ?
oldman24 |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 08 juin 2005 : 12:47:44
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Cool, cool, Marc75... ..
art.17-1 alin.3 : "L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat."
Pour assurer le contrôle des comptes, que ce soit un vérificateur ou un contrôleur, (ANC : appellations non contrôlées), pas de quoi en faire un fromage, ... d'autant que l'AG peut aussi choisir un "commissaire aux comptes", qui est encore autre chose .... la finalité de tout cela étant de faire controler/vérifier les comptes du syndicat par une personne exterieur au CSCoop .... peu importe son nom .
En bon langage on peut considérer que la vérification de comptes est plutôt une opération d'ordre interne de l'organe ou de la structure qui a dressé les comptes, tandis que le contrôle - qui est un concept au demeurant plus large, le contrôle étant assorti de diverses diligences supplémentaires à celles d’une simple vérification - est plutôt une opération externe au périmètre de cette structure, et c'est à bon escient que le terme de ‘contrôle’ est employé dans la loi de 1965, dans l'article 17-1 comme dans d’autres articles qui traitent de la matière.
Et, en règle générale, il vaut toujours mieux, dans une convocation d'assemblée, comme ceci est le cas dans le passage incriminé plus haut à ce propos, appeler les choses (ici le contrôle) par leur nom légal et non par un autre qui sort de la plume au gré du vent de l'instant.
Marc |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 08 juin 2005 : 21:44:31
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"La bataille des trois au eu lieu."
Nous sommes à l'aube d'un ère nouvelle ! |
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