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super-pipo
Contributeur actif
27 réponses |
 Posté - 08 juin 2005 : 12:16:22
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De deux choses l'une : soit j'ai tort, soit cette copropriété est victime d'un syndic indélicat.
Le problème est le suivant : 6 copropriétés composent un ensemble immobilier résidentiel.
Chaque syndicat des copropriétaires est présidé par le même syndic pro et fait partie d'une "union de syndicats" (art. 29L65).
Problème : devant la prétendue insécurité de l'ensemble, l'idée de cloturer complètement les 6 copropriétés (grillages, portails automatiques... la totale) est remontée jusqu'au syndic.
Dans la copropriété que j'appellerai COPRO "A" (car je ne sais pas ce qui s'est passé pour les autres), l'ordre du jour prévoyait la cloture mais la majorité de l'article 26 n'étant pas réunie, le votre n'a pas eu lieu.
Or, le syndic pro invoquant une prétendue réunion constatant "l'urgence de cloturer", a adressé à chaque copropriétaire un courrier où il leur demande de verser une provision pour démarrer les travaux.
Si vous m'avez bien suivi, vous constatez que le président de l'union de syndicat est à la fois le représentant de chaque syndicat des copropriétaires, si bien que l'union est composée de... 1 membre, le syndic pro pris en ses différentes qualités.
Conséquence : le syndic envoie à chaque copropriétaire de chaque copropriété un appel de fonds pour démarrer les travaux de clôture alors même que ceux-ci n'ont jamais été votés par une AG.
Cela me semble extraordinaire.
Je sais que l'union de copropriété n'est pas soumise à la loi de 1965 mais je me demande si un syndic agissant de la sorte n'engage pas sa responsabilité et, surtout, si un copropriétaire, alors qu'il n'est pas membre de l'union, peut parvenir à s'opposer aux travaux.
Merci de m'avoir lu et de me donner votre avis.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 juin 2005 : 14:22:12
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Cher Super pipo, c'est un scoop ! Citation :
Je sais que l'union de copropriété n'est pas soumise à la loi de 1965
Que faites vous de l'article 29 de la dite loi que vous citez d'ailleurs) et des articles 63 à 63-4 du décret du 17 mars 1967 (dans sa nouvelle rédaction) ?
Il est vrai que les statuts de l'union peuvent être établis librement et que beaucoup de dispositions du statut de la copropriété ne s'appliquant pas aux unions. Mais il il ne faut pas généraliser abusivement, surtout depuis le décret modificatif du 27 mai 2004.
L'article D 63 indique clairement que " lorsqu'un syndicat de copropriétaires est membre d'une union de syndicats, le syndic soiumet, préalablement pour avis à l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat concerné ou, le cas échéant, au conseil syndical, les questions portées à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'union ". Il me semble que c'est bien la réponse à votre question.
Dans votre ensemble, et il y a bien d'autres cas en France, le syndic commun aux six syndicats tient tout seul l'assemblée de l'union.
L'article 29 alinéa 7 impose un conseil de l'union chargé d'assister le président et de contrôler sa gestion. Il est " composé d'un représentant désigné par chaque membre de l'union " (la formule est malheureuse mais on comprend ce qu'elle veut dire).
Le respect de ces dispositions devrait vous permettre de sortir de vos difficultés.
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Edité par - JPM le 08 juin 2005 14:22:50 |
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super-pipo
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 08 juin 2005 : 16:26:01
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Cher JPM,
Tout d'abord, merci de réagir si vite.
D'autre part, je vous avoue que pour intéressants qu'ils soient, vos conseils ne me permettent pas vraiment de résoudre ma difficulté :
L'article 63 du décret énonce que le syndic "soumet préalablement pour avis à l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat concerné ou, le cas échéant, au conseil syndical, les questions portées à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'union".
Question 1 : quel est ce "cas échéant"? Quel motif peut permettre de "court-circuiter l'AG"?
Question 2 : le syndic soumet "pour avis" donc, même s'il y a vote de l'AG sur la question, celui-là n'a aucun poids.
Conclusion que j'en tire : dans l'absolu, seulement 6 représentants désignés par chaque SC à la majorité de l'article 24 peuvent, en présence du syndic, décider de la réalisation de clôture totale de l'ensemble immobilier (avec le coût que cela représente) et donc modifier le cadre de vie de 216 copropriétaires (en l'occurrence)?
Cela me paraît incroyable et je cherche en vain le moyen de droit qui, d'un coup d'un seul, va me permettre une entrée en résistance fondée. Ces discours sur l'insécurité croissante m'exaspèrent et construire des ghettos de riches (la copropriété est d'un très bon standing) ne risque que d'aggraver les choses.
En conclusion, une réunion informelle de 7 personnes, sans vote et sans aucune formalité peut vraiment prendre et imposer une décision telle que la fermeture totale d'un ensemble immobilier de plus de 200 appartements? Dois-je donner suite à l'appel de fonds qui m'est adressé alors même que dans ma copropriété, nous sommes majoritairement opposés au projet?
Merci encore pour votre attention et pour la pertinence - j'en suis sûr - de votre réponse.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 juin 2005 : 18:33:02
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Il faut considérer qu'en l'espèce " avis " s'entend des instructions de vote à donner au syndic. Si l'assemblée du syndicat A décide de s'opposer à une proposition, le syndic de A devra voter contre.
L'avis du conseil syndical de A est requis pour l'assemblée de A lorsqu'il s'agit de l'une des questions pour lesquelles cet avis est requis dans le cadre de la loi de 1965. Même solution lorsque le conseil syndic a reçu délégation de l'assemblée de A pour prendre une décision sur la question traitée.
Le problème se pose de la méme manière, mutatis mutandis, pour les grands ensembles dont certains équipements ou services sont gérés par une association syndicale.
D'autre part il est certainement souhaitable de modifier les statuts des unions existantes pour favoriser le contrôle de la gestion. |
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super-pipo
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 18:29:55
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Je prends bonne note de ces informations.
D'autre part, je vous indique que les statuts de l'union prévoient que les actes d'acquisition de biens immobiliers sont soumis à la règle de l'unanimité.
Or, en l'espèce il me semble parfaitement possible de considérer que la pose de clôture et de portails constitue une "acquisition de bien immobiliers" - au moins par destination - soumise à l'unanimité.
Dès lors, le président de l'union (qui est en fait le syndic des 6 copropriétés) peut-il valablement voter pour une telle opération alors même qu'il sait pertinemment que convoquée sur ce sujet, la copropriété A n'a pu réunir la majorité de l'article 26 pour s'exprimer sur la question?
La question subsidiaire est celle de savoir comment contester cet appel de fonds "sauvage" (puisque sans décision collective) alors même que les copropriétaires lambdas n'ont pas qualité pour agir dans la mesure où ils ne sont pas membres de l'union.
Messieurs, je vous salue.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 18:51:28
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Sauf mention particulière dans les statuts de l'ASL, il ne peut être appelés de fonds hors d'un budget ou d'un décision spéciale d'une AG, décision d'AG rendant 'liquide' la somme nécessaire à un objet déterminé.
Soit c'est le budget prévisionnel.
Soit c'est un budget pour tavaux.
Mais dans tous les cas, si une somme n'est pas rendue liquide par décision d'AG, elle ne ne peut être rendue exigible (sauf des cas particuliers, en urgence, généralement prévus aux statuts.)
Dans votre cas, les syndicats, donc chacun des copropriétaires, sont fondés à ne pas payer ce qui n'a pas été décidé.
(Ici, les tvx n'ont aucun caractère d''urgence', et il ne s'agit pas d'un acte d'acquisition même par destination) |
Edité par - gédehem le 10 juin 2005 18:52:09 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 21:21:22
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Lunettes !! 
Il ne s'agit pas d'une ASL mais d'une union de syndicats |
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Pouvoirs (ou pas) de l'union de syndicats
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