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 Sujet  |
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jcirera
Contributeur actif
25 réponses |
 Posté - 09 juin 2005 : 07:02:32
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Bonjour,
Le concierge actuel annonçant son départ, le remplacement éventuel par une société extérieure va revenir à l'ordre du jour.
Notre règlement intérieur comporte un article spécifiant "La résidence sera dotée des services d'un concierge recruté par les soins du syndic".
A quelle majorité la modification du règlement peut-elle être prise (unanimité requise) ?
Merci
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Edité par - jcirera le 09 juin 2005 07:04:05 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 juin 2005 : 08:29:27
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En principe, oui, le "service conciergerie" mentionné au RDC (réglement de copropriété) étant de ce fait nécessaire à la destination de l'immeuble, d'où unanimité pour le supprimer (suppression préalable à la décision de passer contrat avec une société).
Il est cependant admis par les tribunaux que cette décision soit prise à la double majorité art.26, en fonction du standing de l'immeuble.
Si c'est du standing ou du grand standing, c'est l'unanimité.
Si c'est un immeuble correct, bien sur, mais lambda, c'est le 26 ...
Bon courage !  |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 13 juin 2005 : 11:57:40
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Le cas va aussi se poser dans notre copro.
Mais comment savoir s'il s'agit d'un immeuble lambda ou standing ?
Dans notre RC la résidence est qualifiée de "bourgeoise" 
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 13 juin 2005 : 16:51:17
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Pourquoi parlez vous de "règlement intérieur", alors qu'il doit s'agir d'un règlement de copropriété ?
En avez vous un exemplaire ? de quand date t il ?
Quelle a été la majorité appliquée lors lors du recrutement de la concierge partante ?
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 13 juin 2005 : 17:03:14
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Pour calimero,
Reportez vous aux pages de google " copropriété immeuble bourgeois" vous pourrez faire des comparaisons entre les descriptions données et celle de votre immeuble.
Si dans votre RC il est indiqué "immeuble bourgeois",
cela devrait signifier qu'il a un certain standing: gardien ou concierge, ascenseur(s).Tapis d'escalier, parc etc... |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 02:23:53
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Citation :
Initialement entré par oldman24
Pour calimero,
Reportez vous aux pages de google " copropriété immeuble bourgeois" vous pourrez faire des comparaisons entre les descriptions données et celle de votre immeuble.
Si dans votre RC il est indiqué "immeuble bourgeois",
cela devrait signifier qu'il a un certain standing: gardien ou concierge, ascenseur(s).Tapis d'escalier, parc etc...
Calimero92,
Ne tenez pas compte de ce que dit là Oldman24, qui énonce à nouveau n'importe quoi et fait du remplissage.
Dans un règlement de copropriété une clause d' « habitation bourgeoise » veut dire que l'immeuble est affecté à l'habitation et que l'exercice d'une activité libérale y est admis, mais pas d'autres par exemple une activité artisanale ; une clause d' « habitation exclusivement bourgeoise » ne permet pas l'exercice d'une activité libérale. Tout ceci indépendamment de l'existence ou non de tels ou tels éléments de décoration ou de standing, de gardiens, etc. Ce sont là des expressions classiques et bien figées par l'usage.
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 14 juin 2005 02:27:15 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 08:52:34
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.... expressions qui n'ont donc rien à voir avec le "standing" de l'immeuble.
Pour ce qui concerne ce "standing", il est généralement soumis à l'appréciation des tribunaux, c'est à dire en présence d'un litige.
Si votre gardien-concierge n'est pas en uniforme avec une belle casquette, que l'entrée n'est pas en marbre de Carrare et le lustre en cristal de Baccarat, que le tapis rouge de l'escalier (vous savez, celui avec les baguettes dorées) n'est pas changé tous les ans et que les 3/4 des copropriétaires ne payent pas l'ISF ..( ) ... vous n'êtes pas dans un immeuble de standing...
Dans ce cas, dans le cas d'un immeuble normalement-moyen avec des gens normaux et un gardien-concierge qui tient le manche du balai, le chiffon et remet les colis, il est admis que le poste de gardien-concierge mentionné au RDC ne soit pas nécessaire, indispensable à la destination de l'immeuble.
La suppression du poste (maj.art.26) et le remplacement du service par une entreprise de nettoyage pour des raisons d'économie (et non économiques) est donc admis.
Dans le cas où cet immeuble est de "standing" ( un peu clââsse quoââ !!), le poste est indispensable à la destination de l'immeuble (D'où unanimité pour le supprimer).
Il faut donc que votre AG soit appelée à décider la suppression du poste de gardien-concierge à la maj.art.26, et ensuite de l'adoption de tel ou tel contrat avec une entreprise de nettoyage.
La suppression du poste est donc un préalable obligé. |
Edité par - gédehem le 14 juin 2005 08:56:08 |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 09:41:01
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La littérature faisant autorité et référence (par exemple Code de la Copropriété sous éditions Dalloz ou sous édition Litec, Mémento Francis Lefebvre, etc.) expose, de façon claire, références à l'appui, que la jurisprudence ne va pas du tout dans le sens de ce qu'indique Gédehem pour les immeubles dont le règlement de copropriété prévoit l'existence d'un service de conciergerie ou de gardiennage, à savoir que l'on pourrait, dans cette configuration là, supprimer le service de conciergerie ou de gardiennage à la majorité de l'article 26 et non à l'unanimité.
Par ailleurs et de surcroît, ces mêmes ouvrages de référence n'indiquent aucunement que, dans cette configuration, la prise en compte d'une situation de standing aurait joué jurisprudentiellement pour favoriser l'abaissement de la validité du vote de l'unanimité à la majorité à celle de l'article 26.
Gédehem,
Je vous invite en conséquence à revoir votre propos, qui semble franchement animé d'idées reçues, voire romancées, qui vous sont propres et développées sans références ni retenue puisées dans le registre des poncifs (la casquette, le marbre, le lustre, le tapis…).
Marc |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 09:54:39
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Marc75, si vous aviez les bonnes lectures vous auriez lu que la jurisprudence, constante, n'a fait que s'assouplir sur ce point.
La règle de l'unanimité prévalait, bien que soit admise la suppression du poste mentionné au RDC à la maj.art.26 eu égard au standing de l'immeuble.
Certes, la règle est toujours l'unanimité, avec les exceptions qui confirment la règle .....
Remontez en arrière : c'est l'appréciation de ce "standing" qui a permis aux tribunaux de dire si le poste "concierge" était ou non inséparable de la destination de l'immeuble, nécessaire ou non à sa destination.
C'est pourquoi, c'est le sens de mon post, 9/10° des copropriétés peuvent maintenant, sans crainte d'être contestée, supprimer le poste "gardien-concierge" imposé par le RDC à la maj.art.26.
(PS : en matière de poncifs et de suffissances, vous êtes pas mal du tout, caché derrière votre verbiage inutile ..) |
Edité par - gédehem le 14 juin 2005 10:01:14 |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 10:13:43
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Ce que rapportent les ouvrages de référence ne permet pas d'avancer ce que vous indiquez, notamment dans votre conclusion, que 9 sur 10 des copropriétés pourraient maintenant supprimer un poste de gardien-concierge prévu au règlement de copropriété à la majorité de l'article 26 sans crainte que cette décision soit contestée.
Les contributeurs intéressés par cette question pourront, soit en les achetant soit en les feuilletant en librairie, se référer à ces ouvrages, et remonter dans les textes de l’abondante jurisprudence qu'ils citent.
Vous aviez d’ailleurs soutenu la bonne position, contraire à celle que vous défendez aujourd’hui, dans le sujet http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?ARCHIVE=true&TOPIC_ID=9026 , à travers votre message Posté - 20 Jan 2004 : 08:24:28, dans lequel vous écriviez :
« Pas aussi simple, JPM. Il y a 2 cas de figure :
- soit la fonction "concierge" est prévue dans le Regl.de Copropriété ainsi que la loge qui est liée à ce poste. la suppression de cette fonction requiert l'unanimité. "modalité de jouissance des parties privatives (art.26)"
- soit cette fonction n'est pas mentionnée dans le RDC, elle ne fait pas partie "des murs". Ici, dans le silence des textes, je dirais qu'il faudrait pour le moins la majorité art.25, tout comme la décision d'embauche de personnel. Mais l'art.26 serait une sécurité.
Par ailleurs, la décision de vente de la loge requiert l'unanimité (toujours dans le 1er cas). Dans le second cas, la vente de la loge ne demande que l'art.26a »
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 14 juin 2005 10:15:05 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 11:09:46
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J'ai effectivement soutenu ce point en janvier 2004, et je ne change pas d'avis sur le fond.
Vous n'avez pas manqué de noter que, en préambule, j'indiqueais que le cas n'étais pas aussi simple.
Pour autant, depuis janvier 2004, je me suis rendu compte que certains arrêts (désolé, mais je ne garde pas la totalité des docs sous le coude) faisaient référence au 'standing de l'immeuble' pour dire que le poste de concierge n'était pas nécessaire à la destination de l'immeuble et que sa suppression pouvait être décidée à la maj.art.26.
Certains de ces arrets précisent que le remplacement de ce service d'immeuble par un service équivalent exercé par une entreprise était admis pour des raisons d'économie à l'art.26. (économie au singulier). Qu'il n'y a donc pas là suppression pure et simple du service (unanimité) mais son remplacement dans d'autres conditions décidées à la maj.art.26. (je résume de mémoire).
J'en ai pris acte ! (Vous connaissez le "il n'y a que les imbéciles qui ..." )
C'est pourquoi, eu égard au standing de l'immeuble, j'ai écrit que maintenant cette suppression pouvait être décidée à la maj.art.26, en fonction du 'standing' de l'immeuble, sous réserve, mais cela va de soi sans le dire, que ce service soit remplacé par une entreprise extérieure dans un soucis d'économie, ce qui est le cas en l'espèce.
La suppression totale du service mentionné au RDC, sans remplacement, requiert toujours l'unanimité, bien entendu !!
Ceci étant, toutes les décisions pouvant être contestées, il suffit d'engager l'action pour vérifier si : "eu égard au standing de l'immeuble, la suppression du service concierge pour le remplacer par une entreprise extérieure pour des raisons d'économie pouvait bien être pris à l'art.26 et non à l'unanimité".
Il faut noter ici que dans cette même logique, le licenciement du concierge "pour des raisons d'économie" (au singulier) et son remplacement par une entreprise n'est pas considéré comme un licenciement abusif (lorsque l'économie est justifiée, bien entendu).
(Contra : un licenciement pour des raisons économiques est un licenciement abusif)
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Edité par - gédehem le 14 juin 2005 11:21:53 |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 11:32:28
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Merci pour ces infos car si notre gardienne n'a pas d'uniforme, elle est super (24 ans de service) et on veut la garder. Seuls les 3 imperators (toujours les mêmes) cherchent à la casser alors on saura quoi dire.
C'est fou comme 3 conn.... peuvent emm..... le monde.
En échange, ils ont 1 emm....... (moi) pour les remettre à leur place ! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 11:47:29
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... Et c'est ici qu'il faut jouer à la manœuvre : Vous vous appuyez sur le fait que la suppression du service 'conciergerie' requiert l'unanimité pour faire capoter le projet. Marc75.. vous fera passer la doc pour étayer votre position.
Pour ma part, sur un plan pratique, je ne suis pas du tout pour la suppression du "service" conciergerie, qu'il soit ou non mentionné dans le RDC.
Car le service d'une personne qui est sur place, service personnalisé de proximité lorsque les choses se passent bien, n'a rien à voir avec l'intervention "d'intermitants du nettoyage", qui vont et viennent, donnent le coup de balai, et s'en vont.(je ne critique pas du tout les employés de ces sociétés, je parle du système)
Que reste t-il de la "bavette" taillée lorsque 'la concierge est dans l'escalier' ou du service rendu à tel ou tel ......
Il y a une dimension sociale (sociétale) qui ne doit pas être occultée.
Dans cette affaire (comme dans d'autres, suivez mon regard .... ), on ne peut se contenter d'avoir une vision uniquement 'comptable' des choses.
Le 'bien être' a un coût ! |
Edité par - gédehem le 14 juin 2005 11:50:31 |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 16:04:43
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100% d'accord avec vous !
Et qui va réceptionner les colis pour vous ? Qui viendra arroser les plantes l'été ? Qui s'inquiétera du sort d'un des résidents qui ne donne plus signe de vie ? etc...
Sur ce dernier point, c'est arrivé pas plus tard qu'il y a 3 mois : un vieux monsieur seul est décédé chez lui et c'est la gardienne qui s'est inquiétée de ne plus le voir...
Non franchement, faut arrêter ces despotes 
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