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Ptitirondel
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 09 juin 2005 : 19:45:21
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Bonjour,
je suis propriétaire dans un immeuble de 6 appartements et nous avons un compteur commun pour l'eau.
Sur le relevé des charges, la consommation d'eau est répartie selon le nombre de personnes habitant dans chaque appartement.(Il faut savoir que tous les appartements sont identiques.) Est-ce légal?
Merci beaucoup pour votre aide et votre lumière précieuses.
Mélanie
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 juin 2005 : 21:27:29
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En l'absence de compteurs, la consommation d'eau doit être répartie en charges générales au prorata des tantièmes. |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 09 juin 2005 : 22:15:47
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Rien n'empeche de répartir, dans une si petit copropriété, selon des régles pleines de bon sens, comme le nombre de personnes !
Il s'agit après tout d'un service plus que d'une charge d'administration générale...
J'ai connu le cas de "Ptitirondel" dans une mini-copro à 3 ( en qualité de locataire, certes ).
Les proprios ne voulait pas mettre de compteurs à chacun, donc la solution la moins mauvaise trouvée a été de faire un "quote mal taillée" au prorata des occupants chaque année !
Et tout le monde l'a acceptée ! mais encore une fois, ceci se vaut surtout dans des TTPC ( très très petites copropriétés - ndlr ) ou le consensus est géénralement plus facile... !
xanthe |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 04:01:52
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Une répartition selon le nombre d'occupants est éminemment critiquable - et peut conduire à des chicaneries insolubles - dans la mesure où le nombre d'occupants est, d'une part, possiblement très variable dans le temps et est, d'autre part, une donnée privée et non une donnée objective.
Les bonnes répartitions sont soit au prorata des surfaces soit au prorata du nombre des pièces principales, par exemple avec une clé du type : studio coefficient 2, deux pièces coefficient 3, trois pièces coefficient 4, etc.
Marc |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 10:03:03
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En l'absence de compteurs, la consommation d'eau doit être répartie en charges générales au prorata des tantièmes (Cass. 10/10/1990 RDI 1991 p 255 note Capoulade et récemment CA Paris 21/02/2002 Loy Cop 2002 183)
Comme à l'ordinaire, quand personne ne conteste, on fait ce que l'on veut et l'on peut même faire une fleur à ceux qui ne se lavent que le dimanche.
S'il y a discorde on revient à l'article L 10  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 10:06:32
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| ...On peut même aller prendre sa douche chez la voisine ..... ou le voisin, et leur apporter la vaisselle ! |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 11:03:11
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Je corrige mon message ci dessus, car j'ai mal lu le message d'origine de Ptitirondel : je l'ai pris comme un locataire d'un immeuble en monopropriété avec donc un propriétaire qui répartit selon son propre mode (ma contribution ci-dessus est valable pour ce cas). Que l’on veuille bien m’excuser de cette méprise.
Sinon, Ptitirondel, c'est d'abord à votre règlement de copropriété (RC) qu'il faut se référer et non commencer par ce qu'indique JPM de se référer à des cas jurisprudentiels, car le RC peut parfaitement avoir licitement fixé une grille de répartition pour l'eau de l'ensemble qui ne soit pas les tantièmes généraux. Que dit votre RC ? (ou que ne diti-il pas ?).
PS pour JPM : pourquoi, comme vous venez d'en prendre l'habitude depuis quelque temps, mettre dans nombre de vos messages des paragraphes entiers en gras ? et quelquefois en gras couleur ? Personnellement, je trouve que cela est fatigant à lire et qu'il faut mieux utiliser, pour ce qui est du texte courant, les effets de gras, de couleur, de soulignement, etc. uniquement pour des fractions de texte où l'on veut faire ressortir un ou des mots ou encore un membre de phrase ; c’est en tout cas comme cela que sont les usages typographiques courants dans l’écriture dactylographiée et imprimée.
Marc |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 11:14:25
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Pour moi cette répartition par nombre de résidants par appartement n'est pas illégale. Il faudrait tout d'abord s'assurer de ce qu'il en est stipulé dans le règlement de copropriété.
Il y a déjà eu un débat sur ce sujet il y a quelques mois où j'avançais que la founiture d'eau et, plus généralement la fourniture de biens, n'est pas dans l'objet du syndicat. Ce qui est dans l'objet du syndicat c'est de fournir la tuyauterie qui apporte l'eau à la porte des appartements, mais non l'eau elle-même, tout comme d'ailleurs l'électricité ou le gaz.
L'idéal, la loi SRU va d'ailleurs en ce sens, c'est que chaque résidant ait son propre contrat auprès de l'organisme distributeur. Cela se pratique en certaines localités, par exemple à Toulon. La situation la plus fréquente est cependant un abonnement unique du syndicat pour l'ensemble de l'immeuble. Se pose alors le probème de la répartition. A défaut de compteurs divisionnaires, il faut répartir sur une estimation la plus juste possible. L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose pour les services et équipements communs, non pour la fourniture de biens. La répartition selon les tantièmes, qui est presque partout admise, ne repose pas sur une base juridique solide. D'ailleurs on peut remarquer qu'en Alsace l'usage est de répartir les consommation d'eau selon le nombre des habitants. La répartition selon les tantièmes est plus un usage établi, usage fortement établi et suivi par les tribunaux, il faut le reconnaître, qu'une stricte application des dispositins légales et il est juridiquement défendable de proposer d'autres modes de répartition que celui en usage. Mais il est difficile d'aller à l'encontre des usages. De plus, dans les grandes copropriétés, il est impossible de connaître le nombre des habitants de chaque appartement. Il faudrait imposer une déclaration de chaque copropriétaire, ce qui se heurterait certainement à une forte résistance sur le motif de la protection de la vie privée. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 14:50:39
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La répartition en fonction du nombre des occupants n'est pas licite dans la mesure où la répartition d'une charge doit se faire soit par comptage, soit en fonction d'une base de répartition fixe, conformément aux articles L 10 et D 1 (ce dernier souvent oublié).
Or il peut y avoir 4 personnes pendant 5 mois, 3 personnes pendant deux mois, etc... Et l'équité n'y trouve pas son compte puisqu'une personne consomme 40 litres pendant qu'une autre consomme 60 litres. Quitte à choisir une base estimative, les tantièmes présentent la fixité nécessaire et, de plus, permettent d'inclure forfaitairement la consommation au titre des parties communes.
La réflexion de P. F Barde sur la fourniture d'eau pourrait nous conduire loin. Le syndicat est-il fournisseur ou simple répartiteur ? C'est évidemment la seconde réponse qui est la bonne. Le concessionnaire livre l'eau au point de branchement et précisément au compteur général. Passé ce point la responsabilité de la distribution passe au syndicat qui fait office de popotier. A lui de collecter les cotisations pour payer le concessionnaire.
Ajoutons que le syndicat est le gardien juridique de l'eau en circulation. Sa reszponsabilité serait engagée en cas de pollution microbienne ou chimique dans ce circuit interne. Cf le saturnisme.
On retrouve ici la transparence du syndicat. Si la facture n'est pas payée on coupe l'eau et tout le monde en pâtit.
Le statut juridique du syndicat ne change pas quand il est amené à transformer la fourniture. C'est le cas pour la vapeur du chauffage urbain en présence d'un échangeur qui assure le réchauffement d'un circuit d'eau pour le chauffage. Si le syndicat était considéré comme transformateur et fournisseur du produit, il serait assujetti à la TVA. Ici encore la transparence joue : syndicat = copropriétaires. Pour la même raison le concessionnaire de chauffage urbain pourra assigner les copropriétaires pris individuellement pour se faire régler une facture impayée.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 19:41:48
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Comme il s'agit de charges spéciales ,elles doivent avoir été décidées en assemblée générale et figurer au règlement de copropriété.
Le nombre de personnes n'est pas forcément l'équité ou tout simplement le bon sens !Il faut aussi tenir compte, entre autres critères ,du temps de présence dans l'appartement.
Nous avons réussi à faire mettre les compteurs divisionnaires dans
chaque appartement et les résultats sont bien différents.
Le différentiel entre le total des compteurs relevés une fois par deux copropriétaires et le relevé par la Cie des Eaux est réparti en fonction des tantièmes.
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 13 juin 2005 : 16:55:44
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Question à P.F. Barde - 10/06/2005 : 11:14:25
Bonjour,
Que se passe-t-il, si, pour une copropriété d'une cinquantaine de lots principaux, je demande, en tant que syndic, disons à "Cosette" porteuse d'eau, d'établir (conformément à la loi SRU) un contrat et par la suite factures à chaque copropriétaire, les relevés étant effectués par un des "Ténardier"... (le dit Ténardier étant propriétaire des compteurs , en effectuant l'entretien et le remplacement éventuel) ????
Faut-il changer tous les compteurs (ECS & froide)????
Faut-il les mettre en contact (si besoin est!) pour rachat, location, autre...???
Et en fin de compte, est-ce avantageux pour la copropiété??? d'aprés des expériences similaires, ou est-ce trop tôt pour pouvoir juger ???
snp |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 13 juin 2005 : 17:18:47
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snp bonjour,
Ta question est trop compliquée pour les gens qui on le cervolant
Et pourtant , je ne reviens pas de la cambuse mais tout simplement d'une plongée en apnée, avec mon masque respiratoire qui me permet de revenir voir, de temps à autres, les amis des forums d'UI  . |
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Ptitirondel
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 15 juin 2005 : 08:15:02
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ouh la la! que de réponse!Je reviens plus tard pour lire tout ça et donner un peu plus de précision quant au RC. Le travail m'appelle. En attendant merci beaucoup !
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Ptitirondel
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 15 juin 2005 : 14:24:01
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Me revoilà!
Alors... selon notre RC, " les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété." Puis, "Par exception, les charges relatives au fonctionnement, à l'entretien ou au remplacement des services collectifs ou éléments d'équipements communs suivants: eau froide, eau chaude, chauffage central, chaudière, tapis d'escalier, seront réparties dans les proportions indiquées par les copropriétaires."Ce dernier passage rend la répartition de l'eau, selon le nombre d'occupants, possible, non?
Cela me genait au départ car j'habite officiellement seule. Mon ami vient de temps en temps et du coup, ma syndic m'a un jour demandé si elle devait compté les charges pour 1 ou 2 personnes. Je lui ai indiqué que mon ami n'habitait pas ici. Et pourtant nous voilà 4 mois plus tard avec le relevé des charges et des fonds de roulement et je vois que, sous mon nom, apparait la mention "2 personnes". Ca fait bizarre de se sentir observée...
Mais cette répartition au nombre d'occupants permet également à la personne agée de l'immeuble de ne payer que pour elle seule, sachant qu'elle n'a pas d'appareil électroménager (pas de machine à laver). Ceci est certainement plus équitable vu que dans l'appartement du dessous, de dimension égale, vivent trois personnes !
Alors samedi à l'assemblée générale, je ne vais finalement pas remettre en cause notre système de calcul mais plutot proposer la pose de compteurs individuels, divisionnaires...
Mais je crois que cela coute un peu cher. Difficile donc à faire passer, mais on verra.
En tous les cas, merci beaucoup à chacun pour toutes les informations qui m'ont été données, j'en prends bonne note.
Merci également à UniversImmo qui permet de répondre à un bon nombres de questions!
Ptitirondel
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 15 juin 2005 : 14:53:28
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Je sais, mon "pote" Marco ne va pas être content, mais ton cas me rappelle la gestion des hôtels thaillandais...pareil...avec ou sans couverture, le prix évolue.
Ceci mis à part, d'aprés ton RC, et d'aprés l'interprétation qu'il en est faite, tu paies l'eau consommée, non au réel, mais au nombre de personnnes occupantes, est-ce que le chauffage, l'usure du tapis d'escalier, sont répartis suivant le même modèle? Si c'est le cas, c'est vraiement folklorique!!!
Tu as tout à fait raison de demander la pose de compteurs. La personne agée y trouvera, aussi, son compte. Il y a des "mamy" qui ont lave-linge et lave-vaiselle, et qui s'en servent tout les jours!
La pose n'est pas si cher que cela, surtout en location-entretien (comme habituellement). Le compteur général est relevé par le fournisseur d'eau, idem pour son entretien, c'est inclu dans sa facture .
Cher ou pas cher...Tout dépend de ce que l'on veut!
snp |
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Comment répartir la consommation d'eau ?
Forum fermé
