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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
 Posté - 13 juin 2005 : 23:01:25
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Bonjour,
Un copro veut se présenter au C.S. mais il sera absent à notre A.G.
Peut-on l'élire ou est-ce interdit ? 
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 01:49:08
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Il n’est pas nécessaire que le candidat soit présent, l’article 21 de la loi du 17 mars 1967 ne posant aucune condition à cet égard. Mais il doit évidemment avoir fait acte formel de candidature, en se manifestant à cet effet par exemple par le canal d’une personne qui est présente à l’assemblée.
Citation :
Article 21
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme mentionnés à l'article 41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, leurs conjoints ou leurs représentants légaux. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.
Le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs.
Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.
Lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d'un mois, à tous les copropriétaires.
Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l'assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
A défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.
¤ Loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp
Marc |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 10:16:02
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Une déclaration 'verbale' donnée à un mandataire n'est pas recevable.
En effet, les actes entre un mandant (le copro absent) et son mandataire n'oblige que ce dernier. Les indications données par le mandant au mandataire ne sont pas opposables au syndicat (que ce soit une indication de vote ou autres), indications que le syndicat n'a pas à connaitre. (il y a convention entre le mandant et le mandataire, mais non entre le mandant et le syndicat)
Lorsqu'un copropriétaire absent à l'AG souhaite faire acte de candidature, acte de candidature préalable indispensable à l'élection, il doit le faire par écrit au pdt de séance, acte de candidature qui sera confié au mandataire, acte remis au pdt de séance lorsque la question du CS sera abordée. |
Edité par - gédehem le 14 juin 2005 10:18:00 |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 10:26:17
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Ne vous excitez pas, de plus en enfonçant des portes ouvertes : la contribution précédente – relisez là avec calme - faisait en effet état d'un "acte formel de candidature" ; cette contribution ne parle nullement de déclaration ‘verbale’ comme vous le dites.
De plus, il est à noter que le copropriétaire candidat peut confier son acte de candidature à n'importe quelle personne qui sera à l'assemblée, et pas simplement, comme vous l'indiquez à tort, au mandataire qu'il désignerait.
Marc |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 11:30:06
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Les indications de gedehem concernant l'exercice du mandat sont exactes. Mais ce n'est pas le sujet, lequel porte sur la procédure de l'élection des conseillers syndicaux. Les textes n'imposent pas qu'il soit fait acte de candidature et l'on peut fort bien élire au conseil syndical un copropriétaire qui ne se serait pas formellement porté candidat. Il est cependant évidemment préférable qu'il le fasse et c'est en ce sens que j'entends la phrase de Marc 75017 : "il doit évidemment avoir fait acte formel de candidature".
Il peut le faire verbalement par l'intermédiaire d'une personne présente à la réunion. Mais serait-ce une candidature formelle ? A mon sens une candidature formelle serait une notification adressée au seul représentant du syndicat, le syndic, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967. Procéder ainsi comporte le risque, quoique ce serait une faute pour le syndic, que ce dernier ne transmette pas la candidature à l'assemblée.
Le mieux est de donner mandat. Mais en ce cas, on n'est pas absent, on est représenté. Dans cette situation, la candidature n'est pas présentée par écrit au président de séance, mais, verbalement, à l'assemblée dans son ensemble par le mandataire qui n'a pas l'obligation de détenir un acte écrit de candidature, pas plus qu'il n'a l'obligation de justifier ses votes au vu de consignes de votes reçues de son mandant. Dès lors que le mandataire détient un mandat de réprésentation, il est habilité à agir au nom de son mandant.
On peut noter que les textes n'imposent pas que le mandat de représentation soit écrit. A moins que le règlement de copropriété ou une résolution de l'assemblée ne le lui interdise, le président de séance peut accepter un mandat verbal, bien sûr au risque que celui-ci soit ultérieurement désavoué. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 12:19:57
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Il faut se référer à 2 arrêts rendus (Revue des loyers N° 813 - 1.01.2001 CA Paris, 23e ch. B, 26 oct. 2000. Commentaires Me Gélinet)
"La désignation à la fonction de membre du conseil syndical implique un acte positif de volonté de la part de la personne élue. Elle ne peut pas être désignée en quelque sorte par défaut et, surtout, en son absence, sans qu'elle ait indiqué qu'elle entendait effectivement faire partie du conseil syndical.
L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, "lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature, à la désignation des membres du conseil syndical... ".
Le texte prévoit donc explicitement qu'il doit y avoir une candidature, exprimée de manière tangible.
Faute de faire acte exprès de candidature, une personne qui n'a pas manifesté explicitement son intention de se porter candidat au conseil syndical ne saurait faire l'objet d'une nomination qui, dès lors, devient irrégulière.
Reste à savoir sous quelle forme l'intention d'être membre du conseil syndical doit être présentée.
Dans l'un des deux arrêts du 26 octobre 2000, il était précisé que l'élection d'un des copropriétaires qui n'avait pas fait acte de candidature, était intervenu alors qu'il était absent et non représenté. (c'est un des conseillers sortants qui avait proposé cette candidature d'un autre sortant ..)
Dans ce cas, l'élection de ce copropriétaire en qualité de membre du conseil syndical ne pouvait être validée.
Mais lorsqu'un candidat est représenté et, dans son pouvoir (ce qui suppose qu'il y ait une indication écrite. ndlr), manifeste sa volonté explicite de prétendre à exercer la fonction de membre du conseil, ne pourrait-on pas considérer qu'il a fait acte positif de candidature, même s'il n'est pas présent physiquement ?"
Mon avis sur ce dernier point : Non. Il est constant que les indications données au mandataire par son mandant, y compris de façon manuscrite, ne sont pas opposables au syndicat.
Le mandataire fait ce qu'il veut, y compris d'indications écrites.
Il ne peut y avoir de la part du mandataire de "déclaration verbale de candidature du mandant".
Déclaration verbale n'est pas acte formel, un acte exprès de candidature, pour reprendre l'un des arrêts cités, acte de candidature fait directement au syndicat
Il faut reprendre cette phrase, rapportée au tout début : "Elle (la personne) ne peut pas être désignée en quelque sorte par défaut et, surtout, en son absence, sans qu'elle ait indiqué qu'elle entendait effectivement faire partie du conseil syndical.
De ce fait, j'en arrive à la conclusion que la candidature au CS d'un copropriétaire qui sait être absent le jour de l'AG doit être formalisée, donc obligatoirement par écrit, soit directement au syndic avant l'AG, comme l'indique Barde avec le risque qu'il cite, si ce copropriétaire-candidat ne se fait pas représenter (ce qui est dommageable et un peu irresponsable pour un futur conseiller !), soit par son mandataire, acte exprès de candidature qui sera remis lors de l'AG au pdt de séance.
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Edité par - gédehem le 14 juin 2005 12:49:32 |
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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 14:04:00
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Merci à tous pour ces renseignements.
Le copropriétaire en question (dont je suis mandataire) a bien fait acte de candidature en écrivant (avant la date de notre AG fixée au 18
juin) au syndic.
J'avais peur que certains me reprochent de soutenir la candidature d'un coproptiétaire absent !
Grâce à vous, je saurai quoi répondre !  |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 23:31:16
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Et autre cas vécu : Mr X était membre du CS. Lors de la nouvelle élection, Mr X est absent, par contre Mme X est présente. Tout le monde ignore, (y compris sa femme !) s'il souhaite encore être membre du CS.
Finalement, on l'"élit" d'office !
Que penser de cette situation ? Par ailleurs, personne ne peut prouver qu'il était absent ou présent, puisque dans le cas d'un couple, il me semble qu'il n'y a en général pas double signature sur la feuille de présence.
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 15 juin 2005 : 08:30:01
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Puisque la cour d'appel de Paris s'est prononcée, il faut bien s'incliner. Je n'ai malheureusement pas trouvé le texte des arrêts sur internet et n'ai pas le temps d'aller rechercher le n° de la Revue des loyers qui les a publiés. L'interprétation faite de l'article 21 me paraît cependant bien tirée par les cheveux.
Je regrette un excès de formalisme qui conduit en maintes situations à se compliquer la vie en s'interdisant des choses pour de simples motifs juridiques alors qu'elles peuvent ne heurter ni le bon sens ni l'équité et faire l'objet d'un consensus.
Il faut, je pense, agir en fonction du contexte. Dans une copropriété de 300 lots, il faut s'astreindre à un minimum de formalisme dans un souci de sécurité juridique. Dans une copropriété d'une dizaine de lots où ne sévit aucun chicaneur, on devrait s'autoriser une assez grande souplesse.
Si un copropriétaire absent a été élu sans être candidat mais qu'il accepte son mandat, pourquoi voudrait-on, sinon par esprit de chicane, faire invalider cette élection ? S'il ne l'accepte pas, il suffit qu'il démissionne. Pourquoi encombrer les tribunaux de telles affaires ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 juin 2005 : 14:23:46
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Je suis d'accord avec le post de Barde. A trop vouloir encadrer ou va tuer ....
Pour autant, il me semble qu'ici un certain formalisme doit s'imposer. Etre conseiller syndical, ce n'est pas juste pour se faire saluer chapeau bas .... Cela engage.
C'est pourquoi un copropriétaire qui souhaite être candidat mais qui sera absent à l'AG doit faire acte de candidature au syndicat. Cela me semble être du simple bon sens, un minimum, s'agissant de postuler pour exercer un mandat électif encadré par la loi.
Il ne me semble pas raisonnable, pour une AG, d'élire une personne dont on ne sait même pas si elle souhaite être élue, lorsque sa candidature est présenté verbalement par un autre (mandataire ou non).
C'est un peu idiot, tant de "forcer la main" que d'élire quelqu'un à son insu .... lequel éventuellement démissionnera.
Quand à l'acte lui-même, il ne prend pas plus de temps que de rédiger un mandat de représentation pour une AG.
" Je, soussigné P.F. BARDE, copropriétaire résidence Beau Rivage à St Malo, déclare être candidat à l'election du CS lors de l'AG du 25.06.2005.
St Malo le ............ signé : Barde"
Le mandataire donne le mot au pdt de séance, l'affaire ne prend que 20 secondes et tout est bordé ... qu'on soit 10 ou 300 ....
Il me semble important de rappeler que le cas dont nous parlons ici ne concerne QUE le copropriétaire qui serait absent de l'AG, représenté ou non (accessoirement de celui du conjoint d'un copropriétaire).
Pour un copropriétaire présent à l'AG, sa candidature résulte de sa déclaration en séance ... évidemment !
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Candidat à l'élection au C.S. absent
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