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stefan
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 14 juin 2005 : 22:30:45
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le CS de notre copropriété souhaite consulter et vérifier les comptes intermédiaires avant la fin de l'exercice
quel est l'article de la loi de 1965 et suivantes qui en parle ?
quelle forme doit on employer pour en faire la demande ?
d'avance merci
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stefan
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 22:37:00
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je n'ai trouvé que l'Article 26
Modifié par Décret n°86-768 du 9 juin 1986 art. 5 (JORF 14 juin 1986).
mais il est assez flou sur le droit de contrôle à des moment choisi par le CS |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 15 juin 2005 : 15:07:46
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Les articles 21 loi de 1965 et 26 décret de 1967 (modifié mai 2004)indiquent à peu près la même chose:
article 21
< il (le CS)peu prendre connaissance et copie à sa demande et après en avoir donné avis au syndic de toutes pièces ou documents correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et d'une manière générale à l'administration de la copropriété.
Il reçoit,en outre sur sa demande,communication de tout document intéressant le syndicat>
article 26
en +< le CS contrôle la gestion du syndic notamment la comptabilité du syndicat,la répartition des dépenses....>
les 2 autres paragraphes font référence à l'article 21 précité
Il est en effet souhaitable de vérifier les comptes plusieurs fois au cours de l'exercice.
Faire une lettre,simple au départ,au syndic pour lui demander cette vérification trouver,si possible, un terrain d'entente pour le jour et l'heure (lettre à signer par tous les membres du CS)
Une chose indispensable - si vous ne les avez pas, demander un double de tous les contrats concernant votre copropriété
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 juin 2005 : 16:03:35
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Petit complément au post de Félix.
Vous devez convenir avec votre syndic d'un contôle au moins trimestriel.
Qques conseils : il faut dissocier les dépenses 'institutionnelles' (EDF, Gaz, eau, contrats de ci ou ça, salaires, etc ...) de celles ponctuelles, variables (le plombier, l'électricien, l'entreprise de ...., la réparation de ...)
point important : avoir un tampon " Vu le CS" à apposer sur chaque pièce vérifiées, avec date et paraphe du controleur (évite d'avoir des doublons)
Suivre aussi les 'recettes' : remboursement d'assurances ...et les provisions pour charges. Les impayés sont la 1ère plaie des copropriétés.
Pour cela, il faut demander à votre syndic d'établir chaque trimestre, dans le 1er mois du trimestre suivant, une situation des provisions de tous les copropriétaires.
A T+1 (avril), vous avez la situation des versements de T (janvier), qui devait intervenir dans ce 1er trimestre. A T+2 (juillet) vous avez la situation cumulée de T et T+1 : vous saurez en juillet, et le syndic aussi, qui est en retard ou en impayé sur les 2 trimestres, à la fin du 1er semestre.
Ainsi, tous les trimestres, vous aurez la situation de chaque copropriétaire et l'évolution de ses retard ou de ses impayés. Vous serez à même de tirer la sonnette d'alarme, de demander au syndic où il en est de ses relances, des procédiures éventuelles, etc .....
Enfin, mais il ne s'agit ici que qques pistes, le contrôle des 'A nouveau', du compte d'atttente est également important.
Il s'agit en particulier de contrôler les factures en attente de paiement, factures qui concernées l'exercice précédent et qui ont donc été imputées aux copropriétaires.
Mettons une facture de décembre 2003, imputée aux copropriétaires sur les comptes 2003, mais non payée au 31.12.2003. Elle apparait globalement 'en attente' dans la situation de trésorerie.
Ces factures en "compte d'attente" sont très rarement controlées..... et parfois passées 2 fois dans les comptes !
Un exemple classique : prestation en 2004, facture du 13.01.2005. La dépense sera imputée en 2004, s'agissant d'une dépense de l'exercice 2004. Pour autant, au 31.12.2004 cette facture n'est pas payée.
En mai 2006, vous allez vérifier les comptes, vous oubliez de controler ces factures 2004 en attente de paiement ... et je vous remets la facture du 13.01.2005 dans les comptes 2005 .... pas de tampon 'CS' sur la facture, pas de paraphe daté, c'est une facture 2005 donc c'est bien sur 2005, ..... ni vu ni connu j't'embouille !!!
Si vous levez le lièvre, vous allez voir que "c'est une erreur du comptable qui ... Le programme informatique qui .... Mais que nous allons bien entendu rectifier cela, que ça ne se reproduira plus et que ....."  ... ou un truc dans ce genre . ..
En Résumé, sans être exhaustif : un tampon "Vu CS" ou mieux "Contrôle CS" avec date et paraphe sur pièces vérifiées.
- le contrôle systématique de toutes les 'petites' factures d'entretien et de réparation. Le contrôle par sondage des "institutionnels', des bulletins de salaires...
- le controle de la situation versements et remboursements, des impayés.
- le controle systématique des factures en attente de paiement fin 2003, payées après le 31.12.2003, donc sur l'exercice 2004.
Le controle 1 et 2 se fait chaque trimestre, le 3 une seule fois, une fois tout réglé.
Bien entendu, suivant l'importance de votre copro, vous pouvez controler tout ou partie des comptes dépenses. Sur 1 trimestre, tout vérifier ne prend pas trop de temps. Le tampon facilite aussi les choses ... ce qui est vérifié et ce qui ne l'est pas ...
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Edité par - gédehem le 15 juin 2005 16:10:01 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 15 juin 2005 : 19:28:12
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gédehem,
vérifier(sous réserve de ne pas se contenter de pointer)factures fournisseurs ou similaires pas de (gros)problème.
Où cela se gate c'est dans des copropriétés gérées par des syndics qui ont les frais annexes faciles (pour eux double avantage ce ne sont souvent pas des honoraires mais des remboursements).
J'ai "examiné" recemment les dépenses d'une copropriété gérée par un syndic qui a souvent la vedette.
60 logements, tous identiques,pas de partie technique telf qu'ascenseur ou similaire,abonnement eau par logement -sans problèmes particuliers.Pour un exercice ordinaire(2004)dépenses totales 25000 euros dont 3692,33 de frais de gestion soit:
-photocopies = 1996,43€ ( PU 0,30)
-honoraires carnet d'entretien =320,50€
-frais postaux = 1375,40€
et pas de "document-facture" donnant le détail (très difficile à contrôler)de ces frais
comment un CS normal (ce n'est pas le cas)peut-il exercer un contrôle réaliste c'est à dire le plus près de la réalité.
ex:frais postaux 60 convocations AG + X PV notifiés +????
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