|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
christzeze
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 20 juin 2005 : 12:13:51
|
Bonjour,
Je suis propriétaire de 2 lots dans une résidence en copropritété soit un garage et une appartement.
Je viens de vendre le garage mais le syndic fait opposition au prix de vente se basant sur une dette de frais d'avocats concernant des retards de charges valables sur l'ensemble des 2 lots(retards de charges payés mais accord passé pour echelonnement du paiement des frais d'avocat).
Le syndic est il en droit de réclamer la totalité des retards sachant que je ne vends que le garage et que je reste propriétaire de l'appartement ou ne peut-il que réclamer le tantième de ce que je dois en rapport avec la vente du lot considéré.
Cordialement
Christine
|
|
Signaler un abus
|
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 juin 2005 : 15:27:17
|
L'opposition à paiement de prix de la vente d'un lot est assise sur l'ensemble des créances du syndicat. Elle vaut donc pour les charges liées à des lots non vendus.
La solution est inverse pour le privilège spécial du syndicat. Il ne garantit que des créances liées au lot vendu. Les créanciers inscrits, seuls peuvent invoquer cette règle.
Ces observations sont valables pour des créances incontestables.
Dès lors que les créances ont fait l'objet d'un accord d'échelonnement, elles sont incontestables.
Reste à savoir comment a été établi cet accord. Juridiquement le syndic n'a pas qualité pour accorder des délais de paiement, contrairement à ce que beaucoup croient. Il y a un usage en la matière, mais il trouve ses limites quand une difficulté se présente. De toute manière un " accord " de ce genre doit comporter une clause de déchéance du terme 1) à défaut de paiement d'une échéance 2) en cas de vente du lot, des lots ou de l'un des lots.
Le syndic commet une faute si l'accord ne comporte pas cette clause.
|
Edité par - JPM le 20 juin 2005 16:34:27 |
Signaler un abus  |
|
|
christzeze
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 08:00:57
|
Bonjour JPM
Je vous remercie pour votre réponse.
Si je me base sur l'article 5 du décret 67-223 du 17 Mars 1967 modifié par le décret n°2004-479 du 27 mai 2004 j'obtiens :
L'article 5 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. 5. - Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.
« 1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
« a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
« b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
« c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
« d) Des sommes mentionnées à l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
« e) Des avances exigibles.
« Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.
« 2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre :
« a) Des avances mentionnées à l'article 45-1 ;
« b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
« 3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :
« a) De la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative ;
« b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
« c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
« Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. »
Comme vous pouvez le constater, il est indiqué à chaque fois que les informations fournies doivent être données pour le lot considéré.
Hors dans la situation du compte individuel fournit par le syndic de ma copropriété il est indiqué les sommes dûes pour tous les lots dont je suis propriétaire. C'est ce document qui a servit de base au syndic pour me réclamer la totalité pour me réclamer la totalité des charges restant dûes.
Cette situation de compte est elle valable? Les deux lots sont juridiquement bien séparés puisque ils comportent de numéros différents... peut-on vraiment me réclamer TOUTES les sommes dûes?
Cordialement
Christine |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 09:57:57
|
Vous avez raison pour ce qui est de l'établissement de l'état daté, telle qu'il résulte des dispositions du décret du 27 mai 2004 modifiant le décret du 17 mars 1967.
MAIS l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction modifiée par la loi SRU du 13 décembre 2000, est demeuré inchangé.
Le certificat de l'article 20 doit attester que le vendeur " est libre de toute obligation à l'égard du syndicat ".
Cette attestation porte donc sur toutes les créances, liées ou non au lot vendu.
En l'absence de ce certificat, le notaire doit donner avis de la mutation, (qui est distinct de la notification du transfert de propriété), au syndic.
Celui ci, en l'absence de paiement total des créances du syndicat, doit former opposition " pour le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire "
La loi ne fait aucune référence aux indications portées sur l'état daté et ne limite pas la portée de l'opposition aux sommes figurant sur cet état.
La solution est pleinement satisfaisante :
> d'une part elle assure la sauvegarde des intérêts du syndicat
> d'autre part elle évite les frais et soucis d'une procédure de saisie attribution que le syndicat pourrait sans nul doute régulariser sur le prix de vente, et qui, au final, demeureraient à la charge du vendeur condamné.
Il faut ajouter pour votre cas que le recouvrement semble avoir porté sur les charges dues pour les deux lots. Les frais de procédure sont donc indivisibles.
|
| Signaler un abus |
|
|
christzeze
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 10:17:50
|
Re bonjour jpm
Et que dois-je donc penser de la décision de la cour de cassation suivante :
Cass. Civ. 06.05.03 :
Lors de la vente d'un lot en copropriété, le syndic peut former « opposition » sur le prix de vente pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. L'opposition permet seulement d'empêcher la remise des fonds au vendeur. Si le vendeur conteste l'existence ou le montant de sa dette envers la copropriété, le syndic doit faire valider l'opposition en justice. En outre, une fois validée ou si le vendeur n'avait formulé aucune contestation, le syndicat peut se trouver en concours avec les créanciers personnels du vendeur.
Toutefois, le syndicat de copropriété détient un privilège spécial sur le produit de la vente d'un lot d'un copropriétaire en ce qui concerne les charges récentes dues par le copropriétaire. Etre titulaire de ce privilège lui permet d'être payé sur le prix de vente avant tout autre créancier même privilégié lorsqu'un copropriétaire est redevable de charges impayées au moment de la vente de son lot.
La Cour de Cassation précise dans cet arrêt que lorsqu'un copropriétaire débiteur de charges possède plusieurs lots et que seuls quatre d'entre eux sont vendus, le privilège ne peut concerner que les charges relatives aux lots vendus. En outre, elle ajoute que le privilège spécial du syndicat des copropriétaires ne s'applique pas aux intérêts dus sur les charges impayées.
En conséquence, pour les charges concernant les lots non encore vendus, comme pour les intérêts dus sur les charges impayées, la copropriété redevient un créancier ordinaire.
Merci pour votre réponse |
| Signaler un abus |
|
|
christzeze
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 11:14:19
|
J'ajouterais à mes dires précédents une référence à l'article 2103
Code civil
Article 2103
(Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 art. 11 Journal Officiel du 7 janvier 1955 rectificatif JORF 27 janvier 1955)
(Ordonnance n° 59-71 du 7 janvier 1959 Journal Officiel du 8 janvier 1959 rectificatif JORF 31 janvier, 19 mars 1959)
(Loi n° 61-1378 du 19 décembre 1961 Journal Officiel du 20 décembre 1961)
(Loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 art. 47-1 Journal Officiel du 17 juillet 1971)
(Loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 art. 35 Journal Officiel du 13 juillet 1984 rectificatif JORF 21 juillet 1984)
(Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 34 I Journal Officiel du 24 juillet 1994 en vigueur le 1er janvier 1995)
Les créanciers privilégiés sur les immeubles sont :
1° Le vendeur, sur l'immeuble vendu, pour le paiement du prix ;
S'il y a plusieurs ventes successives dont le prix soit dû en tout ou en partie, le premier vendeur est préféré au second, le deuxième au troisième, et ainsi de suite ;
1° bis Conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers mentionné au 2°, le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues.Toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues.
2° Même en l'absence de subrogation, ceux qui ont fourni les deniers pour l'acquisition d'un immeuble, pourvu qu'il soit authentiquement constaté, par l'acte d'emprunt, que la somme était destinée à cet emploi et, par quittance du vendeur, que ce paiement a été fait des deniers empruntés ;
3° Les cohéritiers, sur les immeubles de la succession, pour la garantie des partages faits entre eux, et des soultes ou retours de lots ; pour la garantie des indemnités dues en application de l' article 866, les immeubles donnés ou légués sont assimilés aux immeubles de la succession ;
4° Les architectes, entrepreneurs, maçons et autres ouvriers employés pour édifier, reconstruire ou réparer des bâtiments, canaux ou autres ouvrages quelconques, pourvu néanmoins que, par un expert nommé d'office par le tribunal de grande instance dans le ressort duquel les bâtiments sont situés, il ait été dressé préalablement un procès-verbal, à l'effet de constater l'état des lieux relativement aux ouvrages que le propriétaie déclarera avoir dessein de faire, et que les ouvrages aient été, dans les six mois au plus de leur perfection, reçus par un expert également nommé d'office ;
Mais le montant du privilège ne peut excéder les valeurs constatées par le second procès-verbal, et il se réduit à la plus-value existante à l'époque de l'aliénation de l'immeuble et résultant des travaux qui y ont été faits ;
5° Ceux qui ont prêté les deniers, pour payer ou rembourser les ouvriers, jouissent du même privilège, pourvu que cet emploi soit authentiquement constaté par l'acte d'emprunt, et par la quittance des ouvriers, ainsi qu'il a été dit ci-dessus pour ceux qui ont prêté les deniers pour l'acquisition d'un immeuble ;
6° Les créanciers et légataires d'une personne défunte, sur les immeubles de la succession, pour la garantie des droits qu'ils tiennent de l' article 878.
7° Les accédants à la propriété titulaires d'un contrat de location-accession régi par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière sur l'immeuble faisant l'objet du contrat, pour la garantie des droits qu'ils tiennent de ce contrat.
Il est bien précisé sur cet article que le syndicat est créancier privilégié sur le lot vendu.
Cordialement
Christine |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 11:14:56
|
Chère Christine,
Je vous renvoie à mon premier message : Citation :
La solution est inverse pour le privilège spécial du syndicat. Il ne garantit que des créances liées au lot vendu. Les créanciers inscrits, seuls peuvent invoquer cette règle.
L'arrêt de cassation cité ne dit rien d'autre.
Et ma seconde réponse demeure inchangée car le privilège spécial n'a rien à voir dans les rapports entre le syndicat et le vendeur? Il ne concerne que les rapport entre le syndicat et les créanciers inscrits. Je l'ai déjà indiqué aussi 
Mais pardon je n'avais pas vu le message suivant sur le privilège de l'article 2103.
Réponse identique : je prends comme hypothèse que vous posez la question pour vous même seulement. Si vous posez la question dans l'intérêt de créanciers privilégiés, la réponse serait évidemment différente. Mais vous n'avez pas parlé de créanciers privilégiés dans votre question. |
Edité par - JPM le 21 juin 2005 11:20:35 |
| Signaler un abus |
|
|
christzeze
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 11:42:57
|
Cher JPM
J'essaye simplement de déterminer si le syndicat est en tort ou non... et j'avoue sans honte que j'ai du mal à déterminer mes droits et mes devoirs
Dans la lettre que j'ai recu du syndicat pour justifier l'opposition, je cite
"Le syndicat Coopératif est créancier "super privilégié" sur vos charges de garages, non réglées à ce jour et "créancier privilégié" sur les charges dues de votre autre lot. La responsabilité du Syndic est engagée dans ce cas, selon la législation de la Copropriété".
J'aimerais savoir en fait si le syndicat peut réclamer en se référant aux articles de loi sur la copropriété et au vu de son état de créancier privilégié un montant qui ne concernent ni les charges d'entretien ni les charges de travaux (cela a été régularisé sauf si le syndicat était dans l'obligation de payer les frais d'avocat avant le retard de charges) et ceci pour un lot qui n'est pas vendu et dont je reste la propriétaire.
Si je comprends bien votre message :
Citation :
--------------------------------------------------------------------------------
La solution est inverse pour le privilège spécial du syndicat. Il ne garantit que des créances liées au lot vendu. Les créanciers inscrits, seuls peuvent invoquer cette règle.
--------------------------------------------------------------------------------
le syndicat ne peut faire référence au fait qu'il est privilégié sur le lot appartement pour me réclamer le paiement d'arriérés de frais de justice sur l'ensemble des 2 lots?
Je me perds quelque peu dans tous ces articles de loi, pardonnez moi
Cordialement
Christine |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 11:58:48
|
Vous n'avez pas à vous mêler des problèmes relatifs aux privilèges.
Le syndic pouvait faire opposition sur tout ce que vous deviez ou devez encore au syndicat.
Il convient donc de donner accord au notaire pour le règlement.
S'il y a des créanciers inscrits en cause, dîtes le clairement.
S'il n'y en a pas, l'affaire est classée. |
| Signaler un abus |
|
|
christzeze
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 12:02:30
|
Justement il semble que le syndic fasse opposition :-)
Je vous remercie pour vos réponses et j'attends donc de voir la suite.
Cordialement
Christine |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Opposition sur vente d'un lot
Forum fermé
